① 什麼是私募基金私募基金的運作模式是怎樣的
第一，私募基金是一種特殊的投資基金，主要是相對於公募基金而言的；第二，私募基金一般只在「小圈子裡」（僅面向特定的少數投資者）籌集資金；第三，私募基金的銷售、贖回等運作過程具有私下協商和依靠私人間信任等特徵；第四，私募基金的投資起點通常較高，無論是自然人還是法人等組織機構，一般都要求具備特定規模的財產； 第五，私募基金一般不得利用公開傳媒等進行廣告宣傳，即不得公開地吸引和招徠投資者；第六，私募基金的基金發起人、基金管理人通常也會以自有的資金進行投資，從而形成利益捆綁、風險共擔、收益共享的機制；第七，私募基金的監管環境相對寬松，即政府通常不對其進行嚴格規制；第八，私募基金的信息披露要求不嚴格；第九，私募基金的保密度較高；第十，私募基金的反應較為迅速，具有非常靈活自由的運作空間；第十一，私募基金的投資回報相對較高（即高收益的機率相對較大）。
② 私募基金的運作方式
私募基金的主要運作方式有兩種:
第一種是承諾保底，基金將保底資金交給出資人，相應的設定底線，如果跌破底線，自動終止操作，保底資金不退回。
第二種是接收帳號（即客戶只要把帳號給私募基金即可），如果跌破10％，客戶可自動終止約定，對於贏利達10％以上部分按照約定的比例進行分成，此種都是針對熟悉的客戶，還有就是大型企業單位。
利益分配：
在基金管理人的收益方面，往往只給管理者很低的固定管理費以維持其開支或者根本就沒有管理費，其主要收入從基金收益中按比例提取。
在風險方面：
國際上基金管理者一般要持有基金3%——5%的股份，發生虧損時這部分將首先被用來支付，但國內大部分私募基金這一比例一般高達10%——20%。基金經理人自身承擔較大風險保證了投資者與管理者利益高度一致，實現了二者之間的激勵相容，這較好地解決了公募基金經理人激勵約束機制嚴重弱化的弊端。
1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。
④ 私募基金運作模式有哪些
基金的運作流程可以細分為四個環節：募資、投資、管理、退出。
⑤ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
｜他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。
（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金
黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。
（二）新加坡模式：凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
⑥ 私募基金的運作方式有哪些
私募基金的主要運作方式有兩種：
第一種：是承諾保底，基金將保底資金交給出資人，相應的設定底線，如果跌破底線，自動終止操作，保底資金不退回。
第二種：是接收帳號（即客戶只要把帳號給私募基金即可），如果跌破約定虧損比例（一般為10%-30%），客戶可自動終止約定，對於約定贏利部分或約定盈利達到百分比（一般為10%）以上部分按照約定的比例進行分成。
⑦ 私募基金的運作模式是什麼
通常市場按投資方式和操作風格將私募股權投資分為三類：
其一、風險投資基金：投資人將風險資本投資於新近成立或快速成長的新興公司，在承擔很大風險的基礎上，為融資人提供長期股權投資和增值服務，培育企業快速成長，數年後再通過上市、兼並或其它股權轉讓方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。風險投資基金通常投資處於種子期、起步期或早期階段，有業務發展或產品開發計劃的公司，這類公司由於業務尚未成型，與一般意義上私募股權投資中財務合夥人角色有所區別，所以很多時候將風險投資和股權投資區別分類。在業界比較有名的風投基金包括IDG技術創業投資基金和紅杉資本等。典型案例如網路，IDG以120萬美元投入網路，隨後網路成功登陸納斯達克，IDG獲取了近1億美金的回報。
其二、產業投資基金：即狹義的私募股權投資基金，通常投資處於擴張階段企業的未上市股權，一般不以控股為目標。其尋找的公司需相對成熟，具備一定規模，經營利潤高，業績增長迅速，佔有相當的市場份額，並在本行業內建立起相當的進入屏障。典型投資代表有高盛、摩根、華平等。典型案例如蒙牛、分眾傳媒等。據統計，2007年第一季度中國內地市場VC的投資案例中，早期和發展期企業投資總額分別比擴張期企業低156%和14.92%，加之傳統行業的持續受寵，產業投資基金的資產規模和投資規模都在迅速擴大。而企業在獲得資本的同時也可以利用投資方豐富的行業經驗和廣泛的人脈關系，為企業的發展提供產業只持。
其三、並購投資基金，是投資於擴展期的企業和參與管理層收購，收購基金在國際私人股權投資基金行業中占據著統治地位，占據每年流入私人股權投資基金的資金超過一半，相當於風險投資基金所獲資金的一倍以上。
但其在中國卻長期扮演著配角角色。最主要的原因是，無論國企或民企，中國企業普遍不願意讓出控制權。企業控制權的出讓還有賴於突破制度、輿論瓶頸，以及國人的民族情節，這都需要時間。典型案例如凱雷收購徐工案等。
如根據私募股權投資投入企業的階段不同，私募股權投資可分為創業投資、發展資本、並購基金以及PIPE(上市後私募投資)等等，或者分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。
而根據私募股權投資的對象不同，私募股權投資又被分為創業投資基金、基礎設施投資基金、只柱產業投資基金和企業重組投資基金等類型。
當然市場中還存在一些獨特的投資基金，比如說天使投資，其最初是指具有一定公益捐款性質的投資行為，後來被運用到風險投資領域。其投資者被稱為天使投資人，主要投資於一般私募基金不願投資的小額項目上，瞄準的一般都是一些小型的種子期或者早期初創項目，一筆投資往往只是幾十萬美元，他們更傾向於參與到企業的成長中去。由於是自己親力親為，其投資速度相對較快，投資成本也較風險投資低得多。
目前一般的私募基金，資金規模多在1-3億美金左右，投資方向也比較專注於投資人熟悉的領域，比如目前熱門的TMT、醫療器械等行業，投資項目一般控制在15個以內，投資的初始金額一般在1000萬美金以上，有時項目極具吸引力時，也會出現500萬美金的小額投資。當然還有一些大規模的私募基金，資金規模數十億美金，他們的部分資金更多的關注於傳統行業和服務行業。
⑧ 私募基金有哪些運作模式
1、信託制
（1）信託型基金是由基金管理機構與信託公司合作設立，通過發起設立信託受益份額募集資金，然後進行投資運作的集合投資工具；
（2）信託公司和基金管理機構組成決策委員會實施，共同進行決策；
（3）在內部分工上，信託公司主要負責信託財產保管清算與風險隔離，基金管理機構主要負責信託財產的管理運用和變現退出。
2、公司制
（1）公司制基金是一種法人型的基金；
（2）其設立方式是注冊成立股份制或有限責任制投資公司；
（3）優點：在中國目前的商業環境下，公司型基金更容易被投資人接受 ；
（4）缺點：無法規避雙重征稅的問題，並且基金運營的重大事項決策效率不高 。
3、有限合夥制
（1）合夥制基金是國外主流模式，它以特殊的規則使得投資人和管理人價值共同化；
（2）基金投資者作為有限合夥人(LP)只承擔有限責任；
（3）基金管理公司一般作為普通合夥人(GP)掌握管理和投資等各項決策權，承擔無限責任；
（4）GP通常只出總認繳資本的1%-2%；
（5）盈利來源主要是基金管理費(2%左右)和高達20%的利潤分紅；
（6）有限合夥制私募基金可以避免雙重征稅：合夥制股權基金採取「先分後稅」方式。為了避免雙重征稅，合夥制股權基金從被投資企業獲得的股息、紅利等投資性收益，屬於已繳納企業所得稅的稅後收益，該收益可按照合夥協議約定直接分配給合夥人，無需再次納稅。
(7)目前國內採取合夥制的人民幣私募股權基金方興未艾，在私募股權投資產品中的比例逐年加大。
⑨ 私募基金運作模式是怎樣的
市場上按投資方式和操作風格將私募股權投資分為三類。
一、私募基金通過非公開方式募集資金。在美國，共同基金和退休金基金等公募基金，一般通過公開媒體做廣告來招來客戶，而按有關規定，私募基金則不得利用任何傳播媒體做廣告宣傳，其參加者主要通過獲得的所謂「投資可靠消息」，或者直接認識基金管理者的形式加入。
二、私募基金在運作模式上有較強的投資目標。在募集對象上，私募基金的對象只是少數特定的投資者，圈子雖小門檻卻不低。如在美國，對沖基金對參與者有非常嚴格的規定：若以個人名義參加，最近兩年個人年收入至少在20萬美元以上;若以家庭名義參加，家庭近兩年的收入至少在30萬美元以上;若以機構名義參加，其凈資產至少在100萬美元以上，而且對參與人數也有相應的限制。因此，私募基金具有針對性較強的投資目標，它更像為中產階級投資者量身定做的投資服務產品。
三、私募基金在收益方面較高。和公募基金嚴格的信息披露要求不同，私募基金這方面的要求低得多，加之政府監管也相應比較寬松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運作也更為靈活，相應獲得高收益回報的機會也更大。
四、私募基金的運作模式有其承諾保底，基金將保底資金交給出資人，相應的設定底線，如果跌破底線，自動終止操作，保底資金不退回。
五、接收帳號(即客戶只要把帳號給私募基金即可)，如果跌破約定虧損比例(一般為10%-30%)，客戶可自動終止約定，對於約定贏利部分或約定盈利達到百分比(一般為10%)以上部分按照約定的比例進行分成，此種都是針對熟悉的客戶，還有就是大型企業單位。
⑩ 私募基金是什麼 運作模式又是怎樣的
私募基金的定義
私募基金是指以非公開方式募集並運作的投資基金。19世紀末20世紀初，美國一些富有的銀行家通過會計、律師的介紹，將資金投入石油、鐵路等當時風險較大的行業，這便是私募基金的雛形。
20世紀80年代，私募基金來到我國，但並沒有改變它的「貴族作派」。在我國，投資私募基金的門檻較高。證監會嚴格要求，必須滿足「合格投資者」的各項條件：如果是單位，凈資產不得低於1000萬元；如果是個人，金融資產不得低於300萬元，或者最近三年年均收入不低於50萬元，並且投資於單只私募基金的金額也不能低於100萬元。
根據相關法律規定，私募基金的管理人只能向合格投資者募集資金，不能通過報紙、電視和互聯網等公開媒體向大眾宣傳。私募基金吸納的投資者不得超過200人，雙方必須簽訂規范的基金合同，在募集完成後，應當向基金行業協會備案。
2.私募基金的運營模式
如此一來，私募基金就和面向廣大公眾、公開募集的公募基金有了極大的區別。與公募基金相比，私募基金不需要向大眾披露投資信息，在投資方式上也不受政策限制，可以靈活地將資產投放於股票、債券，以及外匯、貴金屬、房地產、企業股權等各個品種，追求絕對的高收益，同時基金管理人也從中提取利潤，參與收益的分享。
由此可見，私募基金的運營模式，決定了它可以創造相對較高的收益，但也要承受相對更高的風險。在現實生活中，關於私募基金投資失利的消息屢見不鮮，目前我國的相關法律法規及監管仍有待加強。符合條件的投資者，還應充分估量風險，謹慎投資。