地產債券房價

⑴ 金融危機的影響會使中國樓市未來走向怎樣呢，房價會繼續下降嗎

第一次回答可獲2分，答案被採納可獲得懸賞分和額外20分獎勵。不會。理由如下
無疑，美國次貸危機及其引發的金融危機，將重創全球諸多經濟體的經濟增長預期，其中將重點地重創房地產市場預期。

盡管中國在美國次級債上的損失不大，但中國作為一個位居全球第四大經濟體，包括金融體系在內的中國經濟正日益融入世界經濟體系，自然也將無可避免地受到美國次貸危機及其引發的金融危機的沖擊和影響。美國經濟進而包括歐洲市場在內的經濟衰退，無疑更將間接地影響到包括出口貿易在內的中國經濟增長。

尤為要注意到的是，美國發生次貸危機及其引發的金融危機之時，正好處於中國房地產從投資過熱、房地產預期高漲、房價非正常上漲向正常市場調整之關鍵時期，正好處於中國房價回調之關鍵時期。

當前，中國房地產市場正在發生歷史以來的最大異變，房地產預期正發生大逆轉，因此前大漲而導致目前民生地產現實房價過高等原因的作用下，消費者日趨觀望，甚至群體性地棄購。盡管中國決策層自美國雷曼兄弟公司倒閉以來接連兩次出手下調利率和存款准備金率，以防止經濟過於衰退。但或由於此前房地產市場的透支過甚，由於此前房價上漲速度過快、幅度過大、持續時間過久，或由於中國央行連續兩次調整金融政策並非沖著房地產而來對房地產的影響並不大，或還由於更多原因，中國內地的房地產市場依然沿襲已定趨勢軌跡運行，消費者繼續觀望乃至棄購，市場成交依然清淡。

在這種情況下，而如今美國因次貸危機及其引發的金融危機對全球經濟影響、並深度向實體經濟蔓延等方面預期打擊的影響還在繼續。其釋放的信號，無疑將對中國房地產的未來階段性時期內的預期產生影響。於是，就有輿論認為中國房地產將崩盤。

中國房地產到底會崩盤嗎？10月9日上午，匯集全國各地50多位房地產、財經媒體記者、編輯和房地產專家在一起的「房地產專家媒體群」就中國房地產到底會不會崩盤及「二次土改」、流動性等問題展開了一場談論。本文作者陳真誠(陳真誠博客,陳真誠新聞,陳真誠說吧)與中國房地產報記者葛雲、南方都市報記者鄒陽軍(鄒陽軍博客,鄒陽軍新聞,鄒陽軍說吧)、中國經營報記者李碧、大眾證券報記者成曦、雲南信息報記者王效、重慶時報記者宋湘波、新華網重慶房產汪宇、太原晚報記者李濤、三湘都市報記者邵中兵、成都商報記者牟穆、華夏時報記者晏耀斌等積極參與了討論。

本場討論，由中國房地產報記者葛雲向我也就是本文作者陳真誠提出「房地產崩盤可能有無，陳總？你給分析一下」問題開始。本文就是我在當時回答提問的基礎上經整理而成。

在接到中國房地產報記者葛雲的提問之後，我也就是本文作者陳真誠立即做出回答稱：實際上，中國房地產，誠然正值深度異變調整之中，但崩盤的可能性幾乎沒有。10月7日，在一電視台錄制房地產電視專題節目時，我也說了這個觀點。

之所以說中國房地產崩盤的可能性幾乎沒有，其理由如下：

首先，目前房地產市場的問題主要體現在交易量不斷減少方面，而交易低迷的原因是目前的現實性民生地產房價依然太高，沒多少是真實有效降價的，即使降價也是以各種折扣的名義。這不但不能收到效果，而且容易激發消費者的逆反心理。

其次，中國房地產本輪調整，在房價方面，屬於此前房地產過熱、房價過於瘋狂上漲後的房價正常回調，正在將非正常上漲部分回調至正常房價區間，並不是在房價沒大漲或只是微漲的前提下的往下實際性絕對下跌。

第三，中國房地產本輪調整，與發生在上世紀九十年代的上一輪調整周期相比，除了此前房價、地價上漲的速度更快、幅度更大外，房地產市場已比上一輪調整時期要成熟、健康了許多，中國房地產已不可能存在上一輪調整中的那麼多問題，不可能有那麼多的爛尾樓出現……在上一輪調整中，中國房地產都沒有崩盤，那麼，在這一輪調整中，中國房地產是不可能不崩盤的。

第四，現在的中國房地產市場，並不是沒有了消費者需求，而是由於民生地產房價過高，使得一些需求無法在購買消費上獲得實現，變成了無效需求。

第五、中國房地產情況與美國不同。在美國，低收入、有還貸風險的購房者，通過次級貸向銀行貸款。這次美國金融危機鏈條就是從次級貸開始的。而中國不是通過次級貸向銀行貸款，是直接從銀行貸款。即使在美國發生了金融危機，但沒到房地產崩盤的地步，因此，中國房地產發生崩盤的可能性則更小了。

第六，房價下降，不等於說整個房地產崩盤。至於有統計快報的數據顯示1-8月的房地產成交很低的問題，則需要客觀地分析其問題。事實上，目前房地產成交下降的主要原因是，一些民生地產的房價依然很高，而消費者已經幾乎一致性觀望，其中並有相當部分消費者已經達成了認定並期待房價會比目前有較大幅度下降的共識。

第七、由於前幾年的房地產高熱，地王層出不窮，地價日變日漲，在地價不斷上漲的背景下大量土地被賣出。而這些土地，在政府至少5年內不可能改變的土地政策等宏觀調控政策作用下，必然會不斷地開工、開發出新的房地產項目上市銷售，會以各種方式與內容製造而在一定程度上活躍市場。

第八，事實證明，在上一輪房地產調整中，在一些城市，確實留下了一些爛尾樓，而當時所留下的爛尾樓現在基本上已經被消化掉了。而現在，正在開發或正在上市銷售的大量項目用地，是開發商在去年地價瘋漲之前已拿到的土地，因此，在本輪調整中，即使在某些城市可能有少量爛尾樓出現，其他開發商如果將之接手，基於接受議價等各種因素的作用，整個爛尾樓的接受價格，參照同區域土地而言，可能還比去年一些開發商所拿土地的地價還要低。這就是說，某些城市在本輪調整中即使可能有少量爛尾樓出現，只要相關部門協調、服務得當，只要估價適當，不難找到其他開發商來接手，對商業銀行的威脅也不太大。

第九，目前，在中國房地產金融領域，如果要出問題，則可能主要出在由於一些購房者還貸能力不夠等原因導致無法繼續還貸或有意斷供即個人房貸等方面，而主要不在房地產開發貸款等方面。更何況，有關部分經過深入調查、研究、分析得出的結論認為，在中國，目前，個人房貸依然是銀行最安全的優質資產，出現斷供或購房者無力繼續還貸的情況並不多，中國房地產金融依然是安全的。這就是說，在房地產金融所涉及到的金融領域，也幾乎沒有出現讓房地產崩盤的可能。

第十，事實上，中國內地房地產的國際化程度非常低。美國次貸危機及其引發的金融危機，可能對中國造成的影響，主要是在對中國整體經濟威脅方面，在造成中國出口下降方面，及部分商業銀行持有美國相關債券而遭受威脅等方面，並不主要在非常低國際化的房地產方面。

正基於以上分析，可以肯定地說，在本輪房地產調整中，中國房地產幾乎沒有崩盤的可能。因此，本文作者陳真誠建議，對房地產開發商來說，如果資金確實有比較大的壓力，那麼不妨利用目前的機會採取包括營銷創新等各種創新在內積極的策略實現快賣快走，從而獲得行業內市場競爭的比較優勢。事實上，市場是實在的，並不象一些輿論所宣稱的那樣可隨時改變或在較短時間內改變。盡管央行已連續兩次下調利率和商業銀行存款准備金率，盡管其對房地產會在短期內的某種程度上產生利好刺激作用，但由於房地產事實上已經深度異變，而且兩次下調雙率實在是與房地產的直接關系不大，對房地產的影響也不會太大，房地產走勢之大勢依然難有大的改變。更由於美國金融危機給中國商業銀行界帶來了風險威脅，因此，即使兩次調整金融政策後，可能商業銀行也不會放鬆對房地產企業的開發貸款，房地產開發企業中不少開發商遭遇到的資金壓力問題在短時期內難以有大的改觀。因此，在中國房地產市場上，真正的市場營銷策略高手或企業、項目經營管理高手，就應該理性地研究、分析、看待市場，敏感地捕獲到市場走勢的真實信息，然後及時抓住機會獲得在與同業競爭中的相對比較競爭優勢。

⑵ 高房價與地方政府債務

你說的太好了，這都是片面追求GDP的結果。地球人都知道GDP是官員陞官的主要依據，而GDP主要是靠交易獲得，那麼你地賣的越高他的官升的越快，倒霉的事平民百姓他們將用幾代人的積蓄來買房子，公務員福利分房、貨幣分房都得到了，而我們呢必須承擔這種改革的惡果。天理難容！
馬路一年修幾次難道也是改善環境，你走到上海的馬路大量地廢氣，那些打著為百姓改善環境的幌子，其實質還不是為自己的位子，要把錢用在刀刃上，高樓大廈到處是多少是和百姓有關的，馬路上到處是汽車我們只享受廢棄的污染，誰來管，改革不是所有的人都得利，中國百姓不傻。

⑶ 股票 債券 房地產 哪種資產的回報率最高

債券永遠最低，因為債券風險低。
房地產而言之前收益回報率非常高。現在而言比較難把握，當然有小部分地區房價可能會呈現一定比例上漲。
股票而言，就目前現在的位置來說風險較低，股市上漲概率較大。機會較為大
所以總上而言，目前投資股票相對說能獲得比較高的回報

⑷ 房地產貨幣化是如何推高房價的

房地產貨幣化在當今世界為普遍現象。房地產貨幣化，並沒有明確定義，可理解為以信貸擴張刺激的房地產價格上漲。即房價上漲為貨幣現象，是一種資產泡沫現象。

2018年，深圳均價為5.4萬元/平方，漲幅為4.5倍（較2008年），超過廣義貨幣增幅；上海為5萬元/平方，漲幅接近3倍；北京為6萬元/平方，漲幅為3.5倍；廣州為3.3萬元/平方，漲幅為3.6倍。北上廣核心地段的房價漲幅都超過廣義貨幣。

中國房地產是貨幣蓄水池。從2008年到2017年，國內房地產投資從2.53萬億升至11萬億，漲幅超過4倍，累計總投資高達74萬億元。僅2017年的投資額就相當於加拿大當年的GDP總額。這十年房地產投資規模增幅與廣義貨幣增幅相當。

棚改貨幣化是房地產貨幣化的非典型案例。

我這里引用天風宏觀的調研數據。2015年到2017年是棚改貨幣化的高峰期。這三年，全國超過1400萬套棚戶區住房改造，貨幣化安置比例從30%提高到60%，一線城市達80%，每年總投資1.5萬億左右。

棚改貨幣化的安置資金來自哪裡？

2014年央行創設了抵押補充貸款（PSL），棚改資金主要來自PSL。央行通過PSL向政策性銀行如國開行、農發行貸款，國開行、農發行再通過專項貸款向地方政府貸款。僅2016年，棚改總投資達1.48萬億，其中國開行棚改專項貸款9725億，農發行棚改專項貸款3000億元左右。

最後看大型房地產商。

商業銀行是信貸供給方，大型地產商是主要需求方。在大量的信貸支持下，大型地產商攻城略地，製造一個個地王，囤積大規模土地，同時營收與資產暴增。

以恆大為例。2006年到2018年，恆大銷售額由17億增長到5800億，增340倍。從2006年到2016年，恆大現金余額由20億增長到3043億，增152倍；總資產由78億增長到一萬億，超過150倍。營收、現金及總資產增速，均遠超過廣義貨幣增速。

貨幣市場，並不是一個自由市場。當今世界，各國的貨幣供給都是由央行壟斷的。金融資產貨幣化現象極為普遍，貨幣壟斷長期扭曲金融資產價格。當房地產貨幣化後，貨幣壟斷權對房地產價格的控制極強。

過去20年，不管是美國房地產價格暴漲暴跌，還是中國房地產價格居高不下，都不完全是自由市場的「鍋」，很大程度上是房地產貨幣化的結果，即貨幣壟斷權對市場的控制。

文 | 智本社

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⑸ 房企開年瘋狂發債，今年待償債券余額將破萬，這個泡沫會破碎嗎

房產安全問題一直是社會中極重視的一個問題，從8090年代至今，隨著社會經濟的發展，中國國內經歷了一段房產經濟迅速膨脹的歷程。而隨著相關產業經濟體量的膨脹，在今年國家發布了相關的調控政策，保持房產企業的高位橫盤。而面對國家調控，無法再獲取大量資本的房企，在開年便瘋狂發債，而今年的待償債券余額也將破萬，那在今年這個泡沫會破碎嗎？

雖然說泡沫不會破碎，但為維護社會經濟的正常運轉，促進國內經濟迅速轉型，房地產市場也會在以後的日子中進行更多的變革。為維護房地產市場高位橫盤，穩固房價在一定程度上穩定增長，保障人民財富能夠有效積累，國家的相關規定和市場調控只會更多。

⑹ 為什麼房地產部門實際利率大幅上升主要因為房價漲幅預期大幅下降這句話怎麼理解

當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。
基本情況

長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以後再未發行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年後，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信託資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。目前，由於房地產基金剛剛起步，投資房地產的信託資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。

國內銀行貸款佔比情況

從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般佔到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：

國內銀行直接貸款佔比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由於國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標准，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由於上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款佔比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。

房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜採用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬於業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由於企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。
社會資金積極參與房地產投資

⑺ 通貨膨脹與房價是什麼關系

有關系，但是不是直接關系，而是間接關系。通貨膨脹是物價全面持續的上漲，實際利率=名義利率-通貨膨脹率。因此通貨膨脹時，銀行存款實際利率會減小，甚至是負的。我國目前資金持有者缺乏很好的投資渠道（股市疲軟，債券市場沒發展起來），錢存在銀行就是在貶值，需要尋找投資的方向。而前幾年房地產有很大的升值空間，引發投資者投資房地產，這種行為又進一步推高房價。近幾年房價已經很高，部分地區成交量不再增長，投資房地產的傾向有減弱的趨勢。

⑻ 通貨膨脹與房價有什麼關系

通貨膨脹與房價有關系，但是不是直接關系，而是間接關系。
通貨膨脹是物價全面持續的上漲，實際利率=名義利率-通貨膨脹率。因此通貨膨脹時，銀行存款實際利率會減小，甚至是負的。我國目前資金持有者缺乏很好的投資渠道（股市疲軟，債券市場沒發展起來），錢存在銀行就是在貶值，需要尋找投資的方向。而前幾年房地產有很大的升值空間，引發投資者投資房地產，這種行為又進一步推高房價。近幾年房價已經很高，部分地區成交量不再增長，投資房地產的傾向有減弱的趨勢。
因此，通貨膨脹可以說是由房價持續上漲引起的。治理通貨膨脹應從抑制高房價入手。

⑼ 2011年美國債務危機對中國房地產有影響嗎房價會跌還是漲

絕對不會，請放心！
美國現在竭力維護股市，救市，救濟一應俱全。危機暫時已經減緩。
況且，金融危機對房地產的價格影響不大，只要持有不怕出事。

此次股市發生動亂，但近日已趨穩，放心！