國際房地產私募基金的產品線風險

⑴ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

⑵ 私募房地產基金安全么

這個應該說法律既沒有禁止也不鼓勵，處於模糊地帶，那種通過信託公司發行的私募基金相對可靠，因為資金監管是有效的，不會出現捲款跑路的情況，其他的就不好說了。私募基金是從灰色區域里出來的，由於法律沒有給私募基金見天日的機會，所以，私募基金在合法合規性上是有疑問的，這就導致了私募基金的不透明。這種不透明在客觀上又加劇了私募基金中的腐敗、欺詐甚至犯罪等問題。從這一點來講，法律本身是為了預防和懲治犯罪，但客觀上卻讓私募基金在灰色區域里滋生了腐敗、欺詐等犯罪現象。

⑶ 國際房地產私募基金產品線中風險最大的是哪種

國際房地產私募基金產品中風險最大的就是公司倒閉

⑷ 國外私募基金有沒有相應的財產風險保險產品

海外私募分兩類，一是對沖基金，二是PE,VC類，投資額度非常高，最低的100萬$，沒有保險類私募產品。

⑸ 房地產基金的風險

房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信託類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目並不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但「限購」等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是「土地為王」到「現金為王」的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬於與企業合作發行，在性質上屬於私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似於高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那麼風險就非常大。

⑹ 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

⑺ 投資私募基金風險大嗎

在對私募產品認真考察後，投資者走到購買環節，此時仍然不能掉以輕心。合同簽訂前後腳，要謹防兩種「雷」：合同不合規、產品募集完後不備案。 雷區一：合同不合規 基金產品合同有法定的格式和內容框架。在簽訂時，投資者應做有心人，仔細審查合同，留意簽訂流程是否規范。 首先，合同內容要合規。 如，契約型基金合同名稱中，須標識「私募基金」、「私募投資基金」字樣。合同正文中，需寫明私募基金的基本情況，私募基金產品的申購、贖回、轉讓等等。 其次，合同形式要合規。 根據基金產品不同類型，購買時應當簽訂基金合同、公司章程或合夥協議，其他任何形式的合同，都可能存在巨大風險隱患。 如：在基金合同之外，募集機構暗地再與投資者簽訂保本保收益協議、基金回購協議等「抽屜協議」，或不簽署基金合同，只出具所謂的《合同確認函》、《資金託管確認書》等。 再次，簽署程序要合規。 投資者簽署基金合同之前，應仔細檢查募集機構是否做到這幾點： （1）向投資者說明有關法律法規； （2）說明投資冷靜期、回訪確認等程序性安排； （3）說明投資者的相關權利； （4）重點揭示私募基金風險，與投資者簽署風險揭示書。 案例： （1）A集團實際控制J私募基金管理人，為推動J公司旗下j私募基金產品盡快募集資金，A集團與投資者一對一簽署了基金份額回購協議。有關部門已對A集團以及J公司展開調查。 （2）C私募基金管理人以向客戶出具《合同確認函》而非簽署基金合同的方式，確認投資人的投資資金，已被公安機關立案查處。 雷區二：產品成 「黑戶」 募集完畢後，基金產品應當在基金業協會備案，但許多投資者買到了未備案的「黑戶」產品。 產品成「黑戶」，有以下兩種表現： （1）私募基金募集完畢後，私募基金管理人未在基金業協會備案，甚至有的私募基金管理人自身都沒在協會登記； （2）私募基金管理人「募多備少」，發行多個產品卻只備案少量產品。 因此投資者應持續關注已購買的私募產品，通過基金業協會網站，查看其備案情況。 案例： 監管部門陸續接收到對A公司的舉報，監管核查發現A公司在基金業協會備案4隻產品，但其實際運作了27個產品，且舉報人購買的私募基金產品均為未備案產品。 友情提示： 一旦發現以上違規行為，及時收集保存證據，立即向公安機關、監管部門舉報，向中國基金業協會投訴。 資料來源：《中國證券報》，原標題「簽署私募合同需關注兩點，避免買到『偽劣產品』」，由中國證券投資基金業協會和北京市星石投資管理有限公司共同製作。

⑻ 私募基金風險揭示書裡面的風險等級怎麼寫

近年來，在監管寬松的環境下，私募迎來爆發式增長。在行業擴容的同時，也引發從業不規范等問題，監管層從加大現有私募管理、暫停個別地區工商注冊等途徑為行業「降溫」。
去年12月開始，私募基金迎來監管升級。近日，證監會通報顯示，2015年，監管機構共對140餘家私募基金管理人和私募基金銷售機構開展了現場檢查，配合地方政府對40餘家涉嫌非法集資的私募基金管理人進行了風險排查。最終有近60家私募基金管理人受到不同程度的處罰。
據了解，目前已登記私募基金管理人2.5萬家，基金規模5.1萬億。規模擴容的同時也帶來登記備案信息失真、資金募集行為違規、投資運作行為違規、公司管理失范以及涉嫌違法犯罪等諸多問題。
對私募市場頗有研究的宋清輝向《投資者報》記者表示，私募集中出現較多問題，一方面因其公司管理薄弱和風險控制制度不完善，更重要的是，與我國的金融活動信用缺失和監管失位不無關系。
近60家私募受罰
根據證監會披露的數據顯示，2015年有近60家私募被罰。具體來看，證監會對北京寶銀創贏、華夏恆業、恆天財富、廣州銀潤投資 、上海寶銀創贏、中科招商集團、金賽銀等27家私募基金管理人採取行政監管措施；並對兩家私募銷售機構採取行政監管措施；對中科招商單祥雙等8個私募責任人採取行政監管措施。
此外，證監會還對9家私募基金管理人立案稽查；對21家私募基金管理人涉嫌違法犯罪線索移送公安機關或地方政府。
上述被處罰企業中，有中科招商及其董事長單祥雙因多次向媒體披露巨額融資計劃的具體投向，未在公告中涉及，也有寶銀創贏此類項目缺少財務、律師第三方機構材料等現象。《投資者報》記者梳理發現，登記備案信息失真，信息披露違規，沒有按規定報送定期報告和重大事項變更情況等行為在處罰中是最多的。
但此次通報的企業中，不乏誠信缺失，保本高收益為誘餌，向不特定對象公開募集資金，涉嫌非法吸收公眾存款或集資詐騙的企業。
以深圳金賽銀基金管理有限公司為例，其號稱注冊資本50億，管理的基金規模高達100多億，該公司對外公開表示，公司優質的地產並投項目、礦業並購項目，年化回報率均可保持在50%以上。
因對項目風控不嚴導致無力回款，投資者上門擠兌，員工紛紛離職，金賽銀法定代表人王維奇也在9月份失蹤，目前深圳警方已因其涉嫌非法集資立案偵查。
前海鉅陣資本管理(深圳)有限公司首席投資官、創始合夥人龍舫向《投資者報》記者表示，近來私募出現較多問題首先是法律法規不夠完善，同時缺少第三方機構的監督。
「其次，近幾年的私募大發展也導致行業的確存在良莠不齊、魚龍混雜，自身專業性不足，對項目調查不徹底，風險管控不足等經營不善原因導致。」龍舫表示，像深圳金賽銀這類負責人跑路的行為，性質則很惡劣。投資者應該及時維權，通過司法程序，依法起訴追究責任人。
監管持續收緊
2015年12月中旬，中國證券投資基金業協會網站發布的關於就《私募投資基金募集行為管理辦法(試行)(徵求意見稿)》徵求意見的通知。私募基金監管的法律鏈條初現。該徵求意見稿從私募基金銷售主體、100萬門檻到從業人員資格管理等方面進行了明確。
今年1月份，北京市自1月9日起在全市范圍內已暫停投資類企業的登記注冊，暫停核准包含「投資」「資產」「資本」「控股」「基金」「財富管理」「融資租賃」「非融資性擔保」等字樣的企業和個體戶名稱；另外，暫停登記「項目投資」「股權投資」「投資管理」「投資咨詢」「投資顧問」「資本管理」「資產管理」「融資租賃」「非融資性擔保」等投資類經營項目。
隨後，有媒體報道稱，上海多區也陸續叫停了投資類公司的工商注冊，包括上海自貿區內。深圳、重慶等地則稍加區別，暫時叫停了互聯網金融類公司注冊。此外，多家剛剛獲得私募基金牌照的銀行，突遭叫停。
一時間，監管收緊的消息甚囂塵上。對此，宋清輝表示，京滬已叫停投資類公司注冊具有試驗效應，在詳細的監管意見出台之前，其他城市可能也會跟進。監管層已經動真格了，私募監管風暴風雨欲來，未來私募公司注冊與備案等將會持續收緊。
「此前私募行業監管環境寬松，隨著私募行業爆發式增長，私募違規違法現象較為普遍，因此，必須收緊對私募行業的監管。」宋清輝表示，綜合來看，應該從兩方面著手，一是落實私募行業具體的、明確的監管政策，不能模稜兩可或者頻頻臨時進行「窗口指導」，二是做好私募公司的登記備案工作，加快配套措施的建立和完善。
陽光私募受影響不大
雖然市場表現風聲鶴唳，但多位受訪私募人士《投資者報》記者表示，目前二級市場陽光私募和一級市場股權私募等權益類並未受到較大影響。智誠海威投資有限公司合夥人盧偉強表示，陽光私募業務結構已經日趨完善，資金由銀行存管，證券、凈值均有券商管理，基金管理人接觸不到這些產品核心就避免了「捲款跑路」等道德風險。
「相對而言，債權類私募的風險要大一點，尤其是與P2P、眾籌相關的產品，投資者需要加強風險意識。」盧偉強認為，對於債權類私募的注冊備案或將日趨嚴格，但對於當前現存陽光私募等則沖擊並不太大。
同時，他指出，當前個別權益類私募也存在向不特定對象宣傳、用歷史收益潛在誤導投資者的情況，這也是需要加強監管的內容。「監管趨嚴利於行業的合規，整體來看有利於行業自凈。」
事實上，從去年年底開始的監管收緊政策並未影響行業「熱度」。中國基金業協會數據顯示，去年四季度在基金業協會登記的私募基金管理人增加了4633家，其中，陽光私募增加了1976家，私募證券投資管理人的數量也突破了1萬家。
一位不願具名的私募基金經理也認為，進一步提高私募基金的准入門檻，利於規范資本市場，保護投資者，促使私募產品陽光化。對於真正想在私募市場紮根、發展的私募機構而言，長期來看，屬於利好。