房地產私募基金收益

❶ 房地產私募基金的優勢

以獲得投資收益為目的的房地產投資基金的提供者之所以不採用「單個投資制度」直接投資房地產項目，而是通過「集合投資制度」間接從事房地產投資，是因為房地產投資基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規范的特點，具有「單個投資制度」所無與倫比的制度優勢。

❷ 房地產信託、房地產私募股權基金兩種融資方式有什麼異同怎麼選擇

是有很大不同的，簡單一點說：信託可以分為股權型、債權型。其中股權型又分主動型、被動型。
像你所說的私募股權基金信託就屬於主動型股權信託。
這個問題很復雜，有機會可以當面交流交流

❸ 房地產私募如何賺錢

與往常推廣二級市場的陽光私募不同，這次推廣的是一個房地產私募，普通合夥人是上海五牛股權投資基金管理公司，產品賣點是最低15%的年收益率。 與不少房地產私募基金相似，這個私募有個有限合夥人作收益擔保。募集書上稱，基金凈收益率低於15%時，由確定的有限合夥人豫商集團保障最低收益率15%。如果凈收益率超過15%，超過部分按GP：LP=20%：80%的方式分配，如果超過25%，按GP：LP=40%：60%分配。推薦閱讀·基金遭遇危局 接近破產公司逐漸增加 ·私募訪談股基一年業績盡墨 調查：2012年您還養基嗎百億社保基金進場慎言抄底 創新封基數量翻番 份額突破800億 2011年基金業財經風雲榜頒獎典禮龐大薩博收購戰落敗最牛私募擱淺 外資主導中國私募股權投資市場 不過，這個地產私募的投資項目還非常冷門，主要投資二級城市——河南的三塊地產，一塊是河南鄭州市上街區住宅項目，還有一塊是河南周口新區中澳高檔住宅項目，另一個是河南新鄉商業區。這些項目的地理位置在河南也並非屬於熱門地段，比如河南周口新區，簡介上稱是「周口未來的市中心」，周口也算比較偏僻，且又是新型打造的社區。 另外一個奇怪的是，這個私募總共募集6000萬元，而他們打算投入的項目，總投資金額在6.5億元~11億元之間。 我們來仔細分析一下這個產品構造——說明書上稱，普通合夥人及豫商集團認購總額不低於募集金額的20%，豫商集團認購不低於募集金額15%。 那麼，這個基金規模6000萬元，豫商集團只需投資90萬元，有限合夥人——五牛股權投資只需30萬。也就是說，五牛股權只需要30萬元，就可以翹動20倍的資金——6000萬元。如果這些項目的收益不錯，就可以獲得超額收益的20%~40%利潤。 我又看了一下五牛股權的背景，董事長是韓宏偉，聲稱在投資並購、資產管理及金融創新方面深厚的積淀和豐富操作經驗。不過，該基金為了增加自己在房地產投資方面的權威性，列出了顧問團隊——其中有恆大集團董事局主席許家印，建業地產董事局主席胡葆森等。 資金門檻低，自身無強大專業背景，就可發行房地產私募，產生可觀的杠桿效應，這恐怕就是當前房地產私募基金蓬勃的原因，這同時也造成了房地產私募魚龍混雜的情況。 房地產私募基金的崛起，與今年以來房地產企業資金緊張有關。房地產更偏向於金融屬性。過去，房地產開發資金主要依靠銀行貸款，開發失敗，就給銀行造成很大壓力。目前中國有些模仿美國的模式，讓開發商變成一個基金項目商，資金來源靠各種金融產品籌措。當前，許多房地產開發公司、信託公司、PE公司都紛紛設立房地產基金。 我發現，這個市場並非沒有資本運作的專業高手。不少地產大佬也通過私募形式來籌集資金。這類權威的地產商，會牽頭專業的私募基金，打造一個較為符合自身需求的資金來源渠道。最早的試水者是金地集團(600383,股吧)，旗下負責金融業務的穩盛投資管理有限公司2009年在香港成立。金地集團計劃到2015年，金融業務將給公司貢獻約20%的利潤，穩盛投資管理的資金規模將達200-300億元。另外，復地集團首隻私募基金的規模也已達到5億元。 總體來說，房地產私募回報周期較長，需要一系列的核心技術對投資的項目選擇、判斷、投資、執行、監督、退出等。況且，如何運營、選擇退出機制，也是房地產私募基金需要面對的關鍵問題。然而，這些大佬的私募基金與五牛股權這類公司相比，門檻都比較高。有的有限合夥人需投入5000萬元。就算是復地景業基金，個人LP的投資起點至少是800萬元，他們對機構投資者往往更高。當前市場上，數目更多的還是像五牛這樣的地產私募。 這恐怕成為一種悖論——門檻較低的房地產私募，項目吸引力並不大，風險也比較大。而且，令人擔心的是，如果出現政策調控，像五牛這類房地產私募的15%保障收益究竟如何實現？投資項目因市場低迷而滯銷，豫商集團真的能將所有的投資出來的資金都來兌現虧損么？金融杠桿的使用，看起來很美好，但未來存在巨大風險的地產私募，也已廣泛存在。■ 點擊查看本期《股市動態分析》雜志更多文章 【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點，與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立，不對所包含內容的准確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考，並請自行承擔全部責任。

❹ 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

❺ 私募基金的收益怎麼樣

私募基金（Private Fund）是私下或直接向特定群體募集的資金。與之對應的公募基金（Public Fund）是向社會大眾公開募集的資金。
私募對比公募的優勢在於：私募基金可以投資股票或債券、非上市公司股權、房地產等，所以比較靈活，風險更低，收益更好。而公募基金只能投固定標的，如證券投資基金，就只能投資股票或債券，限制太多。做投資都知道雞蛋不能放在一個籃子里，所以私募在這風控方面是具有先天優勢的。
樓主可以多了解一下再考慮入手哦，最好是選擇長期收益（如三年）比較穩健的私募作為穩定投資會更好些。

❻ 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

❼ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

❽ 房地產私募基金的房地產私募基金的特點

從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合夥制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少「信託」特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：
1. 多固定收益，少浮動收益
與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。
事實上，出於現階段房地產行業波動明顯的特徵，一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈後持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。
2. 多優先、劣後結構，少同股同權結構
作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信託的「優先、劣後」結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為「優先順序合夥人」，在優先順序合夥人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將「配比」20%-30%的資金作為「劣後級合夥人」;在優先順序合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣後級合夥人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現，相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。
3. 多夾層投資，少股權投資
房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用「股權 債務」的「夾層投資」的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。