地產私募基金主要風險

A. 私募基金管理人存在有哪些風險

1.法律和政策風險
對於國內私募基金而言，目前存在的最主要問題是缺乏法律依據和政策支持，使其處於法律和政策的邊緣地帶。迄今，我國的《證券法》、《信託法》等法律的條文都沒有對私募基金的含義、資金來源、組織方式、運行模式等問題做出明確規定。2003年10月《證券投資基金法》出台，由於存在諸多爭議，仍未能夠為私募基金「正名」。
從外表看，許多基金似乎都有合法身份，但如果對其經營的業務進行深究，其中一些機構很容易讓人與「地下集資」、「非法集資」聯系在一起。正是由於私募基金的法律地位得不到承認，其經營活動一直游離於法律和政策監管之外，一旦發生違約行為，不論基金管理者還是投資者都得不到法律的保護，因而面臨很大的法律和政策風險，並且基金規模越大，這種法律和政策風險就越高。
2.道德風險
私募基金的組織結構是一種典型的委託?代理機制，有限合夥人將資金交給一般合夥人負責經營，只對資金的使用作出一般性的規定，通常並不幹預基金經理的具體運營。
在運營過程中，私募基金經理和基金持有人都追求期望投資收益最大，私募基金經理越努力，收益越大，可是私募基金經理除了拿固定的管理費之外，還可以拿業績提成費用，當業績提成費用大於管理費用時，私募基金經理並不會採取使雙方利益最大化的投資策略，因為這樣選擇並不能使其本身利益最大化，而是可能會濫用自己的職權去追求更多的個人利益，從而使基金持有人的資產將承受更大的風險，所以即使私募基金有較為優越的激勵安排，但代理人的道德風險仍然存在。
3.操作風險
私募基金的投資策略具有隱蔽性，國際上一般對私募基金的信息披露沒有嚴格的限制，這就會造成嚴重的信息不對稱，不利於對基金持有人利益的保護。在沒有外在約束機制的情況下，私募基金追逐利益的投機本性，可能會讓它們為了獲取巨額的利潤，與上市公司串謀，進行內幕交易、操縱股價等違法行為。這些操作風險都會給投資人和市場帶來很大的危害。基金管理人的個人操守不好衡量，如果管理人不遵守合同，就會給投資人造成損失。
私募基金的流動性風險私募基金一般都具有很長的鎖定期，在這期間資金不準撤出，以此來保證基金運作的持續性和穩定性，對基金經理的投資策略不造成影響。私募基金不能上市交易，因此風險不能隨時轉移，持有人只有等待持有期滿才能變現，基金持有人可能在基金封閉期內會因為資金難以變現而發生債務危機甚至破產。

B. 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資人對於此類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

C. 房地產私募基金 收益 風險

實際情況是，上海五色土已經做到，1000萬年收益10%，在10年過往歷史中，投資人無壞賬。難能可貴。

D. 私募基金都存在哪些風險

私募股權投資基金的法律風險，指私募股權投融資操作過程中相關主體不懂法律規則、疏於法律審查、逃避法律監管所造成的經濟糾紛和涉訴給企業帶來的潛在或己發生的重大經濟損失。
法律風險的原因通常包括違反有關法律法規、合同違約、侵權、怠於行使公司的法律權利等。具體風險內容如債務拖欠，合同詐騙，盲目擔保，公司治理結構軟化，監督乏力，投資不做法律可行性論證等。潛在的法律風險和經濟損失不計其數。

一、法律地位風險
私募包括兩類，一是私募股權投資，一是私募證券投資。前者是指以非公開募集的方式投資於企業股權，它與股票的「公開發行」相對；後者是指將非公開募集的資金投資於證券二級市場，私募證券投資基金與向廣大投資者公開發行的「公募基金」(如開放式基金)相對。
客觀上講，「私募股權投資基金」的「私」字，的確給人一種非法或遊走在法律邊緣的感覺，但事實上，私募股權投融資只是表明其是在公開市場之外進行的募集資金的行為，並不是非法或法律地位不明確，它是完全合法並受到監管部門認可和支持的。
「私募基金」是指「私募證券投資基金」而非「私募股權投資基金」，對於國內私募股權投資基金而言，《證券法》、《公司法》、《合夥企業法》為其設立提供了法律依據，但目前的法規規范仍然不足，為了吸引客戶，大多地下私募基金對客戶有私下承諾，如保證金安全、保證年收益率等，這種既非合夥又非投資的合同在本質上類似非法集資，在這種情況下，即使有書面合同，也很難得到法律的保障。

二、合同法律風險
私募股權投資基金與投資者之間簽定的管理合同或其他類似投資協議，往往存在保證金安全、保證收益率等不受法律保護的條款。
此外，私募股權基金投資協議締約不能、締約不當與商業秘密保護也可能帶來合同法律風險。私募股權投資基金與目標企業談判的核心成果是投資協議的訂立，這是確定私募股權投資基金資金方向與雙方權利義務的基本法律文件。
在此過程中可能涉及三個方面的風險：一是締約不能的法律風險；二是談判過程中所涉及技術成果等商業秘密保密的法律風險；三是締約不當的法律風險。這些風險嚴格而言不屬於合同法律風險，而是附隨義務引起的法律風險。

三、操作風險
我國現有法律框架下的私募股權投資基金主要有三種形式：一是通過信託計劃形成的契約型私人股權投資基金；二是國家發改委特批的公司型產業基金；三是各類以投資公司名義出現的、與私募股權基金運作方式相同的投資機構，而這種私募股權投資基金處於監管法律缺失的狀態。
雖然我國私募基金的運作與現有法律並不沖突，但在實施過程中又缺乏具體的法規和規章，導致監管層與投資者缺乏統一的觀點和做法，部分不良私募股權投資基金或基金經理暗箱操作、過度交易、對倒操作等侵權違約或者違背善良管理人義務的行為，這都將嚴重侵害投資者利益。

四、知識產權法律風險
私募股權投資基金選擇的項目如果看中的是目標企業的核心技術，則應該注意該核心技術的知識產權是否存在法律風險。有關知識產權的法律風險可能存在如下方面：
1、所有由目標公司和其附屬機構擁有或使用的商標、服務標識、商號、著作權、專利和其它知識產權；
2、涉及特殊技術開發的作者、提供者、獨立承包商、雇員的名單清單和有關僱傭開發協議文件；
3、為了保證專有性秘密而不申請專利的非專利保護的專有產品；
4、公司知識產權的注冊證明文件，包括知識產權的國內注冊證明、省的注冊證明和國外注冊證明；
5、正在向有關知識產權注冊機關申請注冊的商標、服務標識、著作權、專利的文件；
6、正處於知識產權注冊管理機關反對或撤消程序中的知識產權的文件；
7、需要向知識產權注冊管理機關申請延期的知識產權的文件；
8、申請撤消、反對、重新審查己注冊的商標、服務標識、著作權、專利等知識產權的文件；
9、國內或國外拒絕注冊的商標、服務標識權利主張，包括法律訴訟的情況；
10、其他影響目標企業或其附屬機構的商標、服務標識、著作權、專有技術或其他知識產權的協議；
所有的商業秘密、專有技術秘密、僱傭發明轉讓或者其他目標企業及其附屬機構作為當事人並對其有約束力的協議，以及與目標企業或其附屬機構或第三者的知識產權有關的協議。
此外，創業者與原單位的勞動關系問題、原單位的專有技術和商業秘密的保密問題以及遵守同業競爭禁止的約定等，都有可能引發知識產權糾紛。

五、律師調查不實或法律意見書失誤法律風險
私募股權投資基金一旦確定目標企業之後，就應該聘請專業人士對目標企業進行法律調查。
因為在投資過程中，雙方處於信息不對稱的地位，所以法律調查的作用在於，使投資方在投資開始前盡可能多地了解目標企業各方面的真實情況，發現目標企業的股份或資產的全部情況，確認他們己經掌握的重要資料是否准確的反映了目標企業的資產負債情況，以避免對投資造成損害。
在私募股權投資中，目標企業為非上市企業，信息批露程度就非常低，投資者想要掌握目標企業的詳細資料就必須進行法律調查，來平衡雙方在信息掌握程度上的不平等，明確該並購行為存在那些風險和法律問題。
這樣，雙方就可以對相關風險和法律問題進行談判。私募股權基金投資中律師調查不實或法律意見書失誤引起的法律風險是作為中介的律師事務所等機構與投資機構及創業企業共同面對的法律風險。
盡職調查不實，中介機構將承擔相應的法律責任；投資機構可能蒙受相應損失；而創業企業則可能因其提供資料的不實承擔相應的法律責任。

六、私募股權投資基金進入企業後的企業法律風險
日常經營過程中存在的風險：合同風險、不規范經營風險、債權過於集中帶來的風險。
管理引起的法律風險:治理結構缺陷帶來的決策風險、員工意外傷害風險、規章制度不健全導致的員工道德風險、公司印章管理不嚴帶來的債務風險。
資金運用引起法律風險:投資合作風險、分支機構風險、借貸風險、擔保風險。

七、退出機制中的法律風險
目標企業股票發行上市通常是私募股權基金所追求的最高目標。股票上市後，投資者作為發起人在經過一段禁止期之後即可售出其持有的企業股票或者是按比例逐步售出持有的股票，從而獲取巨額增值，實現成功退出。上市主要通過兩種方式:一種是直接上市，另一種是買殼上市。直接上市的標准對企業而言還相對過高，因此我國企業上市熱衷於買殼上市。表面上看，買殼上市可以不必經過改制上市程序，而在較短的時間內實現上市目標，甚至在一定程度上可以避免財務公開和補交欠稅等監管，但從實際情況看，目前我國上市公司殼資源大多數「不幹凈」，債務或擔保陷阱多，職工安置包袱重，如果買殼方沒有對「殼」公司歷史做出充分了解，沒有對債權人的索債請求、償還日期和上市公司對外擔保而產生的一些負債等債務問題做出充分調查，就會存在債權人通過法律的手段取得上市公司資產或分割買殼方己經取得的股權，企業從而失去控制權的風險。回購退出方式(主要是指原股東回購管理層回購)實際上是股權轉讓的一種特殊形式，即受讓方是目標企業的原股東。有的時候是企業管理層受讓投資方的股權，這時則稱為「管理層回購」。以原股東和管理層的回購方式的退出，對投資方來說是一種投資保障，也是使得風險投資在股權投資的同時也融合了債權投資的特點，即投資方投資後對企業享有股權，同時又在管理層或原股東方面獲得債權的保障。回購不能也是私募股權投資基金退出的主要法律風險。表現為:私募股權投資基金進入時的投資協議中回購條款設計不合法或者回購操作違反《公司法》等法律法規。
對於失敗的投資項目來說，清算是私募股權投資基金退出的唯一途徑，及早進行清算有助於投資方收回全部或部分投資本金。但是在破產清算程序中還存在許多法律風險，包括資產申報、審查不實、優先權、別除權、連帶債權債務等。

E. 房地產基金的風險

房地產基金的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險。
基金內部控制措施包括：可行性研究、內部風險控制、制定房地產地產基金投資決策流程，以及建立投資決策委員會和風險控制委員會。
房地產投資基金投入之前的風險主要是由信息不對稱引起的。這一時期的風險防範措施的形成應建立在如何保證房地產投資基金能夠盡可能得到來自企業家和投資企業的完整准確的信息。只有證明可將機構資產授權給經營者，才能依賴他們為房地產投資基金獲得的最大利益。為此需要採取以下風險管理措施：藉助商業計劃書、盡職調查、藉助專門的中介服務公司的評估和服務、藉助中介機構的推介及採取投資組合策略。
房地產投資基金投入之後的風險主要來自事後信息不對稱以及由此產生的道德風險，同時還要考慮投資本身面臨的風險。面對可能的風險，房地產投資基金應當採取以下措施：用雙方簽訂的投資協議防範風險、基金經理人對房地產企業的監控機制及違約補救。
房地產基金的財務管理模式有：單一直接管理模式、聯簽管理模式、代理記賬模式、完全審計模式以及內部審計模式。
相關 ：地產基金高收益誘惑 選擇時需擦亮雙眼《2012諾亞控股下半年度策略報告》認為，房地產剛需入市的條件逐漸成熟，剛需入市將推動銷售回暖，管理能力的提升和較高的周轉速度都能有效提高房地產開發企業的盈利能力，同時在房產洗牌過程中，大品牌將獲得更大的提升空間，2012將是房地產金融的真正啟動之年。然而，記者在寧波多家銀行了解到，銀行基本上停止了房地產相關信託類產品的發售，原因均為風險上的考慮。
某位資深開發商表示地產基金這種融資方式想嘗試的公司很多，國內運作好的項目並不多，一旦成功，投資者確實能從中獲得比較可觀的收益，但「限購」等調控風險依然存在。
另一位則表示，房地產開發利潤空間大幅縮水，很多都是以價換市，有些城市甚至出現了房價跌破樓面價的情況，所以要實現15%的純利潤也不容易，但是一方面是「土地為王」到「現金為王」的轉變，一方面是貸款不易的現狀，如果結合貸款成本，地產基金的利潤率也不是難以實現。
一位有著一級市場豐富投資經驗的投資人士表示，房地產基金的收益很誘人，但是風險也非常大，基本屬於與企業合作發行，在性質上屬於私募債的形式，如果有股權或者土地作抵押，風險稍微小些。目前市場上最流行的是債權類投資，這種方式類似於高利貸，基金將錢交給開發商，開發商將公司印章、銀行印鑒等作為抵押，同時必須保證每年的回報率。該資深投資人建議，投資者在選擇項目及公司時必須擦亮眼睛，因為這類項目的周期都比較長，一般為三年左右，就市場來說很難預判，一旦項目損失，投資者無法直接向項目本身要回本金，而是要向合作企業要，如果企業本身是個空殼公司，那麼風險就非常大。

F. 國際房地產私募基金產品線中風險最大的是哪種

國際房地產私募基金產品中風險最大的就是公司倒閉

G. 私募股權基金投資房地產的風險管理，你知道多少

除了常見的項目風險外
還有國家房地產調控的風險，
房地產政策變更或審批未通過的風險，
銀行貸款政策的流動性風險等

H. 房地產企業選擇私募融資的風險有哪些

弊端的話就是融資成本高 風險控制能力偏低 PE從立場角度來說就是高風險偏好的的一種融資形式

I. 房地產私募基金的房地產私募基金面臨的困難

目前來看，借力政策調控下房地產市場的持續低迷，房地產私募基金在中國的爆發已可預期。但是作為一個專業性很強的新生事物，房地產私募基金的快速擴張也面臨著一些秉待解決的困難。
首先，在當前房企大規模生存危機的報道之下，加之房地產市場資金缺口的持續擴大，投資人對房地產私募基金投資的擔保和收益要求也水漲船高，並直接造成房企融資成本的顯著增加。事實上，一些中小型房企在進行基金募集時已經遇到了「投資人收益高則難以負擔，投資人收益低則募資困難」的兩難困境。
其次，房地產私募基金的募資渠道不暢通導致其很難在市場上募集到所需要的資金。傳統的募資渠道也即銀行對於房地產私募基金基本都持否定態度，而新興的募資渠道也即第三方理財機構剛剛起步，募資能力有限，除了諾亞財富之外，鮮有其他第三方品牌足以支撐一隻大型基金的募資需求。