土地儲備債券發行主體

⑴ 中國版「市政收益債」亮相釋放出什麼信號

這一與國際接軌、被視為中國版「市政專項債」的亮相，能否保障地方政府的合理融資需求？對於遏制政府債務過快增長勢頭作用幾何？釋放出怎樣的完善地方債管理方向？記者第一時間采訪財政部、國土資源部有關負責人和權威專家，解讀改革背後的重要信號。

債務監管再升級 精細化管理專項債

從以前籠統發行地方政府專項債券，到此次首嘗發行土地儲備專項債券，標志著我國按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券的步伐在加快。

2014年國務院發布加強地方政府性債務管理的意見，以及2015年新預演算法的實施，奠定了我國地方政府債務的基本框架。在此基礎上，近年來財政部門針對出現的新情況、新趨勢，不斷完善相關制度，管理日趨精細化。

「此次辦法的出台，是在已有制度框架上又一次精細化的管理優化。」鄭春榮說，按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券，既顯示了在地方政府債務管理政策上的連貫性、一致性，又體現了財政部門對管理地方債越來越成熟、越來越深入。

2017年，我國政府性基金收入預計47174.66億元，其中國有土地使用權出讓收入預計38568.62億元，佔比超過80%。

記者了解到，針對土地儲備發行專項債券，意味著按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券改革邁出一大步。按照計劃，下一步財政部將會同交通運輸部等部門研究推進發行政府收費公路專項債券。

專家表示，此次辦法顯示，我國關於地方政府債務的監管進一步升級。如關於儲備土地的擔保管理更加嚴格，明確地方政府不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

此外，辦法在土地儲備專項債券的監管中引入國土資源部門，通過兩部門協調配合使得政府對融資項目的監管更加專業，確保土地儲備項目的真實性、規范性。

利國利民的事情，就應該大力支持！

⑵ 土地儲備機構的介紹

土地儲備機構，《土地儲備管理辦法》（國土資發2007277號），第三條規定：「土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立，具有獨立法人資格，隸屬於國土資源管理部門，統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。」2016年2月份，財政部、國土資源部、中國人民銀行和銀監會聯合下發《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理。每個縣級以上（含縣級）法定行政區劃原則上只能設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理。

⑶ 按發行主體區分，債券可分為什麼種類

債券的種類繁多，且隨著人們對融資和證券投資的需要又不斷創造出新的債券形式，在現今的金融市場上，債券的種類可按發行主體、發行區域、發行方式、期限長短、利息支付形式、有無擔保和是否記名等分為九大類。

1.按發行主體分類根據發行主體的不同，債券可分為政府債券、金融債券和公司債券三大類。第一類是由政府發行的債券稱為政府債券，它的利息享受免稅待遇，其中由中央政府發行的債券也稱公債或國庫券，其發行債券的目的都是為了彌補財政赤字或投資於大型建設項目；而由各級地方政府機構如市、縣、鎮等發行的債券就稱為地方政府債券，其發行目的主要是為地方建設籌集資金，因此都是一些期限較長的債券；在政府債券中還有一類稱為政府保證債券的，它主要是為一些市政項目及公共設施的建設籌集資金而由一些與政府有直接關系的企業；公司或金融機構發行的債券，這些債券的發行均由政府擔保，但不享受中央和地方政府債券的利息免稅待遇。第二類是由銀行或其它金融機構發行的債券，稱之為金融債券。 金融債券發行的目的一般是為了籌集長期資金，其利率也一般要高於同期銀行存款利率，而且持券者需要資金時可以隨時轉讓。第三類是公司債券，它是由非金融性質的企業發行的債券，其發行目的是為了籌集長期建設資金。一般都有特定用途。按有關規定，企業要發行債券必須先參加信用評級，級別達到一定標准才可發行。因為企業的資信水平比不上金融機構和政府，所以公司債券的風險相對較大，因而其利率一般也較高。

2.按發行的區域分類按發行的區域劃分，債券可分為國內能券和國際債券。國內債券，就是由本國的發行主體以本國貨幣為單位在國內金融市場上發行的債券；國際債券則是本國的發行主體到別國或國際金融組織等以外國貨幣為單位在國際金融市場上發行的債券。如最近幾年我國的一些公司在日本或新加坡發行的債券都可稱為國際債券。由於國際債券屬於國家的對外負債，所以本國的企業如到國外發債事先需徵得政府主管部門的同意。

3.按期限長短分類根據償還期限的長短，債券可分為短期，中期和長期債券。一般的劃分標準是期在1年以下的為短期債券，期限在10年以上的為長期債券，而期限在1年到10年之間的為中期債券。

4.按利息的支付方式分類根據利息的不同支付方式，債券一般分為附息債券、貼現債券和普通債券。附息債券是在它的券面上附有各期息票的中長期債券，息票的持有者可按其標明的時間期限到指定的地點按標明的利息額領取利息。息票通常以6個月為一期，由於它在到期時可獲取利息收入，息票也是一種有價證券，因此它也可以流通、轉讓。貼現債券是在發行時按規定的折扣率將債券以低於面值的價格出售，在到期時持有者仍按面額領回本息，其票面價格與發行價之差即為利息；除此之外的就是普通債券，它按不低於面值的價格發行，持券者可按規定分期分批領取利息或到期後一次領回本息。

5.按發行方式分類按照是否公開發行，債券可分為公募債券和私募債券。公募債券是指按法定手續，經證券主管機構批准在市場上公開發行的債券，其發行對象是不限定的。這種債券由於發行對象是廣大的投資者，因而要求發行主體必須遵守信息公開制度，向投資者提供多種財務報表和資料，以保護投資者利益，防止欺詐行為的發生。私募債券是發行者向與其有特定關系的少數投資者為募集對象而發行的債券。該債券的發行范圍很小，其投資者大多數為銀行或保險公司等金融機構，它不採用公開呈報制度，債券的轉讓也受到一定程度的限制，流動性較差，但其利率水平一般較公募債券要高。

6.按有無抵押擔保分類債券根據其有無抵押擔保，可以分為信用債券和擔保債券。信用債券亦稱無擔保債券，是僅憑債券發行者的信用而發行的、沒有抵押品作擔保的債券。一般政府債券及金融債券都為信用債券。少數信用良好的公司也可發行信用債券，但在發行時須簽訂信託契約，對發行者的有關行為進行約束限制，由受託的信託投資公司監督執行，以保障投資者的利益。 擔保債券指以抵押財產為擔保而發行的債券。具體包括：以土地、房屋、機器、設備等不動產為抵押擔保品而發行的抵押公司債券、以公司的有價證券(股票和其他證券)為擔保品而發行的抵押信託債券和由第三者擔保償付本息的承保債券。當債券的發行人在債券到期而不能履行還本付息義務時，債券持有者有權變賣抵押品來清償抵付或要求擔保人承擔還本付息的義務。

7.按是否記名分類根據在券面上是否記名的不同情況，可以將債券分為記名債券和無記名債券。記名債券是指在券面上註明債權人姓名，同時在發行公司的帳簿上作同樣登記的債券。轉讓記名債券時，除要交付票券外，還要在債券上背書和在公司帳簿上更換債權人姓名。而無記名債券是指券面未註明債權人姓名，也不在公司帳簿上登記其姓名的債券。現在市面上流通的一般都是無記名債券。

8.按發行時間分類根據債券發行時間的先後，可以分為新發債券和既發債券。新發債券指的是新發行的債券，這種債券都規定有招募日期。既發債券指的是已經發行並交付給投資者的債券。新發債券一經交付便成為既發債券。在證券交易部門既發債券隨時都可以購買，其購買價格就是當時的行市價格，且購買者還需支付手續費。

9.按是否可轉換來區分，債券又可分為可轉換債券與不可轉換債券。

可轉換債券是能按一定條件轉換為其他金融工具的債券，而不可轉換債券就是不能轉化為其他金融工具的債券。可轉換債券一般都是指的可轉換公司債券，這種債券的持有者可按一定的條件根據自己的意願將持有的債券轉換成股票。

⑷ 中國土地儲備融資模式有哪些

比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。

⑸ 什麼是土地儲備投資，是什麼意思這種項目是否有發展穩定性如何

要明白什麼是土地儲備，就得了解土地怎麼進入市場。我國法律規定任何個人和單位不得買賣土地，土地進入市場得先由政府收儲，然後以招拍掛等形式出讓給房地產商或單位個人。這牽涉到權屬轉變的問題，個人不具有土地所有權，具有使用權，政府收儲後，權屬為國有所有，出讓給開發商，權屬為國有使用權，所以有年限。原為建設用地的土地為熟地（包括批而未建），非建設的為生地。土地儲備投資說白了就是投入大量資金，先獲得使用權（一般為生地），等政府來收儲，政府補償你，賺取其中差額。這種項目可以獲得較大利潤，原因為差額較多，但影響收益的因素太多：1、需要有預判性的眼光，地段是否好，政府是否會收購；2、你只是N多儲備人中1個，你的錢有打水漂的危險，比如人家收完錢後走人了；3、投入多、周期不確定。
再次提醒：有很多人都是這樣騙錢的，誰誰誰要用地了，我們先買下來再賣給政府，結果卷著錢就跑了，即是真的要開發，企業拖7、8年再開發，你的錢也拿不出來。
所以這類項目如果是土地收儲投資中心，長期的穩定的，可以投資，回報不錯，如果是小型的，風險太大。

⑹ 怎樣認識土地儲備新政

日前，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會四部委聯合發布了《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。該《通知》核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規模控制、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。
該怎樣理解《通知》背景，以及核心內容、影響范圍？記者采訪了中國人民大學公共關系學院土地管理系教授葉劍平。
防範地方債務風險是目的
根據《通知》，各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理，對於重復設置的，應當壓縮歸並和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。
事實上，《通知》主要目的之一在於理順土地儲備機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。對清理甄別後認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，並逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
葉劍平表示，《通知》的目的在於防範已經存在的地方債務風險，清楚界定土地儲備機構的職責。在城鎮化發展過程中，土地儲備還承擔了土地儲備以外的多項職能。例如：城市發展、投融資、舊城改造、拆遷、征地等等，都離不開土地儲備的參與。因此，土地儲備的職能實際上被擴大化了。城市土地歸國家所有，國家把土地使用權讓渡給市場，政府把土地出讓的職能讓渡給土地儲備機構。土地儲備機構代表土地所有者去徵收和轉讓土地。隨著城市發展需要，一些土地儲備機構又配套成立了各種各樣的公司，例如城投公司、基礎設施投資公司等，所有這些公司實際上都是圍繞著土地的徵收、出讓等活動來開展的。這些公司所做的一些工作，很多應該是由土地儲備機構完成的。因此，一些情況下，土地儲備機構和相關公司會存在職責不清的現象。而公司企業化的運作，也會帶來一些系統外的風險。在這樣的背景下，土地儲備機構就不應該再作為一個借貸的主體，銀行也不應該再給土地儲備機構繼續發放貸款，《通知》正是為了規范土地儲備金融秩序，防範地方債務風險。
當前供給側改革的迫切需要
《通知》依據《預演算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，並且強調專款專用，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。《通知》提出地方國土資源主管部門應當積極探索土地徵收、收購、收回等涉及的拆遷安置補償方面的政府購買服務，並約定采購僅限於儲備土地的前期開發。《通知》要求各地土儲機構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
《通知》明確，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。
在中央財政核算的債務限額的前提下，可以通過發行的債券來借錢補充地方的預算開支，而不能再用收儲的土地作為抵押。過去地方向商業銀行貸款，部分是用儲備土地作為抵押，這部分貸款客觀上有相當大的風險，而且有些是通過地方平台公司做的貸款，有些貸款資金是投入到有收益的基礎設施的項目，而有些資金可能使用渠道不是很恰當，未來有相當大的潛在風險。
關於貸款關閘，葉劍平表示，由於職能界定明確，土地儲備機構不需要再去貸款，而只需要接受政府委託由政府撥款。至於政府撥款的來源，不管是財政收入，還是城市發債，則是需要政府考慮和解決的事情，「從宏觀角度出發，這也是供給側改革的需要」，葉劍平說。
市場之手的新機遇
但有些工作是可以通過市場配置來完成，《通知》提到，要發揮市場的作用，可以委託第三方，甚至由市場來參與這樣的一些形式。土地儲備機構作為政府的委託人，可以組織社會相關機構來完成這件事。未來，市場將發揮更大的作用，民間資本融入城市建設的渠道會更多樣化。「關上了一扇門，打開了一扇窗」，葉劍平做了這樣一個比喻。
《通知》帶來的利好，最明顯的就是市場「這只手」能夠有機會介入城市的發展中來，打破了原來土地儲備由政府壟斷的這種格局。政府由參與者變成了組織者，完成了這樣的角色轉變。土地收儲的資金，以前完全靠財政和銀行借貸，現在變成用地方債和社會基金來投入。傳統意義上的土地儲備機構需要轉型，新的土地儲備機構將以組織者的角色出現，整合社會有效資源，來完成城市建設中的相關工作。
與此同時，多手段控制儲備土地總量，有利於控制政府性債務及房地產「去庫存化」。加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決於當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素。適當壓縮儲備土地規模，將從資金需求源頭方面限制政府性債務的無序擴張。同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用於土地收儲的資金將更多依賴於政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步縮減。
葉劍平認為，長期來看，《通知》對土地出讓價格不會有大的影響。不過在土地儲備轉型的窗口期，由於土地供應可能會減少，會造成土地價格上漲。受去庫存的影響，機構調整的窗口期內甚至可能不會推出新的土地，以消化原有庫存。葉劍平表示，市場是配置資源的有效手段，在供過於求或者相對持平的時候，只有生產適銷對路的產品才能銷售掉，如果不能適銷對路，成本又高的話，形成滯壓，就會產生風險，土地也是如此。

⑺ 土地儲備機構如何規范使用土地儲備專項債券資金

《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，只對轉讓土地使用權徵收營業稅，土地使用權的出讓是不征營業稅的。土地儲備中心是代表國家對土地進行管理的，其拍賣土地行為屬於國有土地使用權的出讓，因此是不徵收營業稅的。但按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》，土地儲備中心和土地受讓方應按產權轉移書據各繳納萬分之五的印花稅。契稅對買受方徵收的一種稅，因此，土地儲備中心拍賣土地，只對土地受讓方徵收契稅，土地儲備中心不征。

⑻ 土地儲備工作是由什麼機構具體實施

土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。
土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。
市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。

⑼ 土地儲備專項債券怎麼編制儲備計劃

所謂「定向承銷」，就是指哪個銀行借給地方的債務，就去找哪個銀行定向發行置換債券。允許地方債納入抵質押品范圍，意味著商業銀行等地方債券持有無需等待債券到期，就可以通過質押再貸款從央行獲得流動性。一方面，納入抵質押品范圍後，銀行可以通過再貸款獲取相對低成本的資金，進而可以解決銀行由於負債端成本上升而導致的購置需求不足問題；另一方面，有利於提高流動性和刺激信貸投放。

⑽ 土地儲備機構能否作為拆遷主體

土地儲備機構能否作為拆遷主體成為目前熱點話題。有人認為土地儲備中心不是建設單位，只能從事土地的收購儲備，而不能從事項目的建設，故土地儲備中心不具備拆遷人資格，甚至認為土地儲備機構作為拆遷人是不合法的。但筆者認為土地儲備機構可以作為拆遷主體，理由如下： 首先，從城市房屋拆遷制度來看，土地儲備機構作為拆遷人是一種趨勢。2001年國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》將拆遷人定義為已經取得房屋拆遷許可證的單位。《城市房屋拆遷管理條例釋義》（以下簡稱《條例釋義》）對拆遷人資格作了具體解釋：「雖然大多數拆遷人均為建設單位，但也有一些非建設單位需要實施房屋拆遷行為。例如，目前，對國家依法收回的國有土地使用權，政府在委託有關單位進行拆遷、土地平整等前期開發工作後再以招標、拍賣方式出讓，正在成為城市土地供應的主要方式。而政府委託從事拆遷的單位，並不一定是建設單位。」實踐中，土地儲備機構和土地一級開發企業都可以完成拆遷、土地平整等前期開發工作，而土地儲備機構卻不是建設單位。因此，《條例釋義》初步表明了土地儲備機構也可以作為拆遷人。 其次，從現行的土地儲備制度來看，土地儲備機構實施拆遷等前期開發工作是履行工作職責。2007年國土資源部等發布的《土地儲備管理辦法》（以下簡稱《辦法》）明確了土地儲備的定義，即市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。無論是依法收回、收購、行使優先購買權取得的國有土地，還是已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地，都可以納入土地儲備范圍。《辦法》還明確規定：土地儲備機構應為市、縣人民政府批准成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。對納入儲備的土地，經市、縣人民政府國土資源管理部門批准，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。因此，《辦法》進一步明確了實施拆遷等前期開發工作是土地儲備機構的工作職責，進而說明了土地儲備機構可以作為拆遷人。 再其次，從工作實踐來看，土地儲備機構更能公平、公正地落實好拆遷工作。由於拆遷工作只是供應土地前的一項前期開發工作，此時還未供地，也就不存在開發商，土地儲備機構在實施拆遷工作中也不會受到開發商的干擾。實踐中，土地儲備機構作為承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位，能協調規劃、拆遷、評估等部門，把握各項規章制度，落實政府提出的各項要求，把國家、集體和個人的利益放在首位，以維護人民的利益為重點，充分體現公平、公正原則，確保穩定，做到依法拆遷、文明拆遷、和諧拆遷。