① 萬科資產證券化怎麼做
2015年6月8日，鵬華基金管理公司申報的「鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金」正式完成注冊。
鵬華前海萬科REITs是鵬華基金今年4月底正式被證監會受理的國內首隻公募REITs基金。在市場的解讀里，這儼然已代表著公募基金投資范圍拓展到不動產領域的標志。
在市場人士看來，房企聯合基金公司設立REITs在公開市場募集資金然後用於商業地產的開發培育獲取租金收益，然後將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優化了房企的資本結構、緩解了資金壓力。
不過，市場人士仍然指出，國內運作REITs的環境依然不成熟，稅收、監管等問題一直未得到改善，鵬華前海萬科REITs的注冊並不意味著REITs推廣的條件已然成熟。
大規模推行REITs為時尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。
萬科REITs怎麼做？
據觀點地產新媒體了解，鵬華前海萬科REITs的基金管理人是鵬華基金，託管人是浦發銀行。4月15日，證監會接收到鵬華基金提交的基金募集申請材料；一周後，證監會正式決定受理該基金的募集申請。
基金標的前海企業公館項目位於深圳前海自貿區內，是萬科與前海管理局採用BOT模式(建設、經營、移交模式)建設的商業項目。其中萬科出資約8億元建設項目，通過8年的運營來回收投資，並在8年後無償移交給前海管理局。
前海企業公館項目也是萬科在產業地產上邁出的第一步。項目總佔地面積約9萬平方米，總建築面積約為6萬平方米。項目分為特區館區及企業公館區，包含一座約為1萬平方米的特區館、36棟建面約200-1600平方米不等的企業公館、一座約3300平方米的商務中心、約3000平方米的商業配套以及約6000平方米的半地下停車場。
萬科透露，本次進行資產證券化的對象是前海企業公館未來8年的租金收入，可能但不限於會議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產投資中獲得收益。
據其介紹，前海企業公館可租面積5.5萬平方米，目前每月每平方米的收益為250元，出租率已達到100%。收益方面，該封閉式混合型公募REITs預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。
在推出機制設置上，按照萬科的計劃，投資期屆滿時，將由萬科深圳分公司或其關聯方回購項目公司股權。
對此，第一太平戴維斯市場研究部高級經理何凌在接受觀點地產新媒體采訪時認為，僅就投資率而言，鵬華前海萬科REITs能達到8%已經相當高了。
何凌列舉數據稱，前海自貿區的寫字樓投資回報率約在3.8%左右，住宅則僅為2.5%。相比之下，前海企業公館做REITs收益達8%，具體如何實現尚不得而知。
「一般而言，REITs的收益主要有兩部分，分別是租金收入、物業增值，特別優質的物業不排除能做到8%收益。」何凌指出，萬科企業公館的租金屬於較高水平，但這種情況下仍實現出租率100%，說明市場對其肯定；另外，前海自貿區的發展也讓項目有不錯的升值潛力。
另外，萬科董秘譚華傑在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，鵬華前海萬科REITs是公司一次重要嘗試，如果條件允許，還將採用更多類似鵬華前海萬科REITs這種金融化方式。
而對於外界所關注的鵬華前海萬科REITs如何達到8%收益，譚華傑並未給予直接回應。
公募REITs發展窗口？
從國外發展經驗看，REITs被海外投資者定義為股票、債券、貨幣之外的第四類資產。相關數據顯示，從1995年到2011年，富時美國股權類REITs指數增長574%，MSCI美國REITs指數增長553%，而同期標普500總收益指數僅增長387%。
相比之下，中國探索REITs由來已久，但由於法律建設、上市交易和退出機制不完善等問題，時至如今REITs仍遲遲未能全面推行。
早在2014年，中信證券開發出「中信啟航」等兩只私募領域的REITs產品，但獲得的市場關注度並不算高。當時市場分析認為，這主要由於是私募基金的關系，募集范圍較小，流通性也沒那麼好，沒能將REITs的市場價值很好地體現出來。
而隨著鵬華前海萬科REITs的注冊成立，公募REITs的發行又一次受到關注。廣發證券此前就提出，房企聯合基金公司設立REITs在公開市場募集資金然後用於商業地產的開發培育獲取租金收益，然後將租金收入以分紅的形式分給投資者。REITS作為一種融資渠道，優化了房企的資本結構、緩解了資金壓力。
那麼，公募REITs的發行條件是否已經成熟？答案顯然是否定的。
以具有開先河意義的鵬華萬科REITs為例，金融分析家、北京貝塔咨詢中心合夥人杜麗虹對觀點地產新媒體指出，該基金設定了8年的存續期，嚴格意義上並不能成為真正的REITs產品，而更像是一種債券性質的產品。
「像美國那些上市流通的REITs產品，不大可能告訴你期限是多長。」杜麗虹認為，如果鵬華萬科REITs設定了時限，那這種公募領域的產品與私募領域的產品之間僅存在投資者的寬與窄的區別，其它並無兩樣。
值得一提的是，萬科董秘譚華傑在接受觀點地產新媒體采訪時也表示，目前國內在REITs方面仍處於發展初期，鵬華萬科REITs已經是很大的突破，「離真正的REITs又近了一步」。
事實上，杜麗虹指出，與美國REITs收益在企業層面不收稅相比，國內REITs仍然存在存在稅收的問題，這方面政策遲遲未見改善。除此以外，REITs的監管權屬也一直混亂，目前仍未確定是銀監會還是證監會監管。
第一太平戴維斯市場研究部高級經理何凌則認為，國外REITs的成熟經驗是把一部分優質的物業資產捆綁在一起，然後通過紅利的方式反饋給投資者。「中國目前存在的問題是，不容易找到這么一批優質物業進行捆綁。」
何凌續指，最近幾年中國的寫字樓等商業地產物業發展得很快，從流量的角度而言已經處在高位；從收益率的角度看，這些物業收益率並不算特別高，這也一定程度上阻礙了REITs的落地。
就目前的房地產狀況、法律建設環境而言，或許中國仍不具備推廣REITs的准備。大規模推行REITs為時尚早，但諸如鵬華萬科REITs的試探推行，這種嘗試本身就起到了投石問路的積極意義。
「只要中國擁有越來越多的優質物業拿來投資，REITs的發展肯定會越來越好。」何凌認為，住房抵押貸款證券(MBS)出台的話，將大大促進REITs在中國的發展。
② 怎麼樣申請發行理財產品
第一步，過銀行的貸審會，拿到授信，但銀行不放款。 第二步，找一家信託公司，企業找或銀行找都行，過信託的貸審，形成一個信託計劃。 第三步，銀行發行一筆非保本的理財，產品投向就是上面的那個信託計劃，起息日、到期日一致，然後賣給有理財需求的企業或個人。在銀監會發布72號文之前就是這樣做的。現在要再過一手，中間再加個具有定向管理資格的非銀行機構，比如證券，就繞過監管禁令了。 第四步，發售完畢後，銀行把理財資金給信託，信託給用款企業放款。 第五步，到期後，用款企業還款付息（一般都是按季付息），銀行兌付客戶理財本金及收益。
③ 萬科投資理財可信嗎
投資理財風險的控制：
風險控制
風險是指由於將來情況的不確定性而使決策無法實現預期目標的可能性。在進行一項投資決策或籌資決策時,如果只有一種結果,就不存在不確定性,可以認為此項決策不存在風險;但如果這項決策有多種可能的結果,實際的結果就有可能偏離預期的目標,則認為存在著風險。而且,這種偏離程度越大,該項決策的風險也就越大。企業的財務決策往往面臨著各類風險。把風險從企業經營及財務管理的角度分類,可分為經營風險和財務風險兩類。
1、經營風險
也叫營業風險。由於企業生產經營方面的原因,而給企業預期的經營收益或稅前利潤帶來的不確定性,這種風險的來源分為企業外部原因和企業內部原因兩方面。企業外部原因,就是指國際、國內宏觀經濟形勢及企業所處經濟環境的變化,市場供需狀況與價格變化,國家財政稅收政策、金融政策及產業政策的調整等各種外部因素的變化。企業內部原因是指企業管理者的素質及全體員工的綜合素質,產品形象及市場佔有率的變化趨勢,技術領先程度及工藝、裝備水平,質量管理水平,成本控制措施等變化,企業對突發情況的反應與應變能力等。
2、財務風險
也叫籌資風險。由於籌資上的原因,因負債而產生的到期償還本金和利息的風險。當企業進行負債籌資時,不論盈虧都要按合同或協議規定向債權人定期還本付息,如企業的經營收入不足以償付這些本息時,則可能產生財務危機,嚴重時會造成資不抵債乃至破產。企業的資金利潤率越高,同時負債的利率越低,則財務風險越小;反之,當負債利率大於資金利潤率時,負債不僅不會提高股東的凈收益,反而會成為企業的一項沉重的債務負擔。總投資報酬率可用下面公式表示:
投資報酬率=時間價值率+風險報酬率
④ 怎樣發行理財產品
一般來說發行理財產品指的是銀行，普通的公司理財產品以上標稱呼
⑤ 為什麼買萬科樓房要買銀行理財產品
捆綁銷售。
萬科在向銀行貸款的時候，銀行可能提出了相關的合作條件作為貸款條件。
希望採納，謝謝。
⑥ 各大銀行發行的理財產品,什麼是理財
你好 銀行的小額理財產品都是銀行自己發行為了吸納存款，收益不是很高，比存款高一點點，還有就是銀行一些年化收益在10%左右的大額產品基本都是代理信託公司 基金公司的產品，我們是做私募股權基金的年化收益在10.5%到12.5% 有擔保公司擔保客戶的本金和收益，客戶完全放心，
⑦ 萬科投資理財是騙子嗎
萬科是地產里的龍頭企業，你說的不清楚。要把他們公司的全稱找到。到當地的工商管理局網站上。在便民咨詢裡面。把公司名字輸入進去查查。就可以查到公司有沒有真實注冊，經營范圍，和每年的年檢。之後再去看他們的營業執照想不相符。法人等等。
投資理財啥的很多是代銷金融機構產品。這個要看跟誰簽合同。以理財公司名義簽的合同搞不好十九八九是騙子。