停車場項目收益債券土地

1. 89年的苗圃地經土地部門批准變更為停車場，使用期十年，之後一直佔用，現在地類屬性應該是什麼

苗圃地是耕地，屬於農用地，經批准做停車場後土地類別改為建設用地，屬於非農用地，所以自批准建成後地類就改為非農建設用地，而且一直至今。
你的疑惑是:1989年批准使用十年的土地到1999年就已經期滿，為什麼不能轉回原來的地類？這是因為這個停車場一直沒有復墾，現狀沒有改變。雖然，從土地管理法的規定角度講這一處停車場處於違法用地狀態，應當責令停止違法行為，復墾土地，但這項工作只要沒完成，地類屬性就仍然是非農建設用地。

2. 地下空間用於建停車場不再收取土地出讓金是什麼意思

就是說，建造車場的土地不用再掏錢了。。
一般來說，土地利用是多層次的，包括地面、地上和地下，這就是個立體土地的概念，一般來說的土地使用權，大多數人理解為地面的這一部分。而真正嚴格來說，應該是立體的概念，比如說，地上應該限高多少米（在有機場的地方，高樓是被限超過一定高度的），地下應該限低多少米（涉及水層淺的地方，需要一定的安全限制條框），當然，一般涉及到那個層面，土地價格也應該添加到位的。。

3. 棚改專項債的作用是什麼

棚改專項債的作用具體如下：

1、規范棚戶區改造融資行為，遏制地方政府隱性債務增量，更好地解決群眾住房問題。

專項收入應當能夠保障償還債券本金和利息，實現項目收益和融資自求平衡，發揮政府規范適度舉債改善群眾住房條件的積極作用。

2、棚改專項債是國家專項債改革的創新，是貫徹落實國家預演算法的重要舉措。

特別是在當前防範和化解金融風險的大背景下，既可以有力強化規范地方政府債務管理，實現地方政府債務資金鏈條有效循環和自求平衡，降低地方政府融資成本和風險，又對改善民生住房，穩定和促進地方經濟發展。

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《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》

第三條 本辦法所稱地方政府棚戶區改造專項債券（以下簡稱棚改專項債券）是地方政府專項債券的一個品種，是指遵循自願原則、納入試點的地方政府為推進棚戶區改造發行，以項目對應並納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入、專項收入償還的地方政府專項債券。

前款所稱專項收入包括屬於政府的棚改項目配套商業設施銷售、租賃收入以及其他收入。

第五條 省、自治區、直轄市政府（以下簡稱省級政府）為棚改專項債券的發行主體。試點期間設區的市、自治州，縣、自治縣、不設區的市、市轄區級政府（以下簡稱市縣級政府）確需棚改專項債券的，由其省級政府統一發行並轉貸給市縣級政府。

經省政府批准，計劃單列市政府可以自辦發行棚改專項債券。

4. 土地增值稅清算住宅和車位計稅成本一樣嗎

問：土地增值稅清算時，地下車位的收入、成本是否核算？若地下車位產權不轉移，收入不納入土地增值稅清算的話，成本是否納入總成本進行土地增值稅清算呢？
答：根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
對未經許可建設地下建築，按合理的方法計算的其應分攤的成本，在計算土地增值稅時，不作為扣除項目金額。
對作為公共配套設施（包括人防設施）的地下建築，按合理的方法計算的其應分攤的成本，計入公共配套設施成本，應按規定的辦法分配計入各類可售建築面積（包括可售的地下建築面積）成本中。
對可售地下建築面積，在計算土地增值稅時，不分攤取得土地使用權所支付的金額，開發土地和新建房及配套設施的成本（不包括不經許可建設的成本）即房地產開發成本，除了只可歸集於地上建築的成本（如地上建築特定的裝修、設施成本等）外，一律在地上可售和地下可售面積之間平均分配。
另外,根據《物權法》第五十二條的有關規定，國防資產屬於國家所有，並且建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。因此，人防車位產權屬於國家。《中華人共和國人民防空法》第五條規定「國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者」。因此，投資者即開發商可以將人防工程改為停車位出租獲益，但不能將之售賣，更無法辦理產權證。

5. 露天停車場及地下車庫如何繳納土地增值稅

【以下資料來自：深圳我幫你 sz581，專業深圳代理記賬】你去網站看看吧……地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業發票。營業稅及附加：按租賃業5.5%交納。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建築業或者租賃業勞務，採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此營業稅額以預收金額為計算基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業稅。土地增值稅：因未發生權屬轉移，不涉及土地增值稅。房產稅：根據《財政部、國家稅務總局關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，已出租的地下建築，按出租地上房屋建築相關規定計征房產稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產稅。土地使用稅：根據《財政部國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規定，「關於地下建築用地的城鎮土地使用稅問題：對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建築用地，按規定徵收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建築垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建築用地暫按應征稅款的50%徵收城鎮土地使用稅。」因此單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。雖然國家沒有出台免稅政策，但相關省市有相關征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建築物連在一起，則其地上和地下建築物所佔的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。企業所得稅：根據《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。印花稅：租賃收入的千分之一。2、對外出售的財稅處理：對外出售的地下車庫應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發票。在符合收入確認條件時，確認主營業務收入，同時結轉開發產品---地下車庫相關金額至主營業務成本。營業稅及附加：按銷售不動產計征營業稅及附加。土地增值稅：單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。房產稅：與住宅等開發產品類似，已銷售的地下車庫不交房產稅。土地使用稅：產權已轉移部分，不交土地使用稅。企業所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅：按銷售不動產稅率萬分之五申報。3、自用的地下車庫財稅處理：自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品-----地下車庫轉為固定資產，並計提折舊。自用部分按財稅〔2005〕181號相關規定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及其他稅種。二、開發商根據規劃單獨建造地下車庫，其建築面積已分攤:開發商根據規劃單獨建造的作為小區配套設施的地下車庫，其建築面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產權應歸屬全體業主所有，性質屬於非營利性的公共配套設施。開發商無權對該地下車庫進行處置取得收益。根據國稅發〔2009〕31號文第十七條第一款「屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈送與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。」因此其建造成本歸集在開發成本---公共配套設施費，最後分攤至可售面積成本之中。因此對於非營利性的公共配套設施性質的地下車庫，開發商無權與業主單獨簽訂停車場車位使用權轉讓或租賃協議，實務中所簽訂的協議也應歸於無效。如果小區業主需要購買或租賃該停車位使用權的話，應與小區業主委員會或經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓或租賃協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權，其轉讓停車位使用權或租賃收入也應歸全體業主所有。如果開發商將該非營利性公共配套的地下車庫用於營利性，其財稅處理與「開發商單獨建造地下車庫，建築面積未分攤」形式相同。

6. 地方政府專項債券還債為什麼都是土地出讓

地方政府債券按資金用途和償還資金來源分類，通常可以分為一般債券（普通債券）和專項債券（收益債券）。前者是指地方政府為了緩解資金緊張或解決臨時經費不足而發行的債券，後者是指為了籌集資金建設某專項具體工程而發行的債券。對於一般債券的償還，地方政府通常以本地區的財政收入作為擔保，而對於專項債券，地方政府往往以項目建成後取得的收入作為保證。 你是對的。。。

7. 項目收益債券 為什麼在中國沒有大規模展開

中國比較特殊，政府對經濟的調控能力較強

8. 中國版「市政收益債」亮相釋放出什麼信號

這一與國際接軌、被視為中國版「市政專項債」的亮相，能否保障地方政府的合理融資需求？對於遏制政府債務過快增長勢頭作用幾何？釋放出怎樣的完善地方債管理方向？記者第一時間采訪財政部、國土資源部有關負責人和權威專家，解讀改革背後的重要信號。

債務監管再升級 精細化管理專項債

從以前籠統發行地方政府專項債券，到此次首嘗發行土地儲備專項債券，標志著我國按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券的步伐在加快。

2014年國務院發布加強地方政府性債務管理的意見，以及2015年新預演算法的實施，奠定了我國地方政府債務的基本框架。在此基礎上，近年來財政部門針對出現的新情況、新趨勢，不斷完善相關制度，管理日趨精細化。

「此次辦法的出台，是在已有制度框架上又一次精細化的管理優化。」鄭春榮說，按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券，既顯示了在地方政府債務管理政策上的連貫性、一致性，又體現了財政部門對管理地方債越來越成熟、越來越深入。

2017年，我國政府性基金收入預計47174.66億元，其中國有土地使用權出讓收入預計38568.62億元，佔比超過80%。

記者了解到，針對土地儲備發行專項債券，意味著按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券改革邁出一大步。按照計劃，下一步財政部將會同交通運輸部等部門研究推進發行政府收費公路專項債券。

專家表示，此次辦法顯示，我國關於地方政府債務的監管進一步升級。如關於儲備土地的擔保管理更加嚴格，明確地方政府不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

此外，辦法在土地儲備專項債券的監管中引入國土資源部門，通過兩部門協調配合使得政府對融資項目的監管更加專業，確保土地儲備項目的真實性、規范性。

利國利民的事情，就應該大力支持！