房地產如何通過私募基金融資

❶ 房地產信託、房地產私募股權基金兩種融資方式有什麼異同怎麼選擇

是有很大不同的，簡單一點說：信託可以分為股權型、債權型。其中股權型又分主動型、被動型。
像你所說的私募股權基金信託就屬於主動型股權信託。
這個問題很復雜，有機會可以當面交流交流

❷ 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

❸ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

❹ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

❺ 房地產項目融資中私募資本募集的要點及其技巧

房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。

找錢、找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在於「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介（掮客）山用的工具和謀取錢物酒食的借口。

房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目？及對項目做出符合市場價值的評估；其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證？即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。

實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式（具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文）。

在開展方地產項目融資私募活動中，針對不同的融資渠道，選擇正確的方法將可以促進融資成效，減少融資支出費用和成本，縮短周期。

一、股權融資

股權融資由一個最根本的特點就是原股東方或主要控股方並不會自新公司的股東結構或項目公司中退出，股權融資類型中比較典型和著名的案例有：

2004年4月，萬通實業股份向天津泰達增發3.08億股，泰達集團將擁有萬通地產增資控股後的27.8%的股權，成為萬通最大的股東。這一股權融資方式是資金需求方萬通實業股份以單純的公司股權為介質和融資工具。

2005年3月，萬科企業股份有限公司宣布出資18.5785億元人民幣收購浙江南都集團骨幹公司上海中橋基建公司持有的上海南都房地產公司70％股權、蘇州南都房地產公司49％股權和浙江南都房地產公司20％股權。萬科此次取得的土地價格遠低於這些土地目前的市場價格，根據測算，此次交易中這些土地的均價為每平方米750－1050元之間，但是市場價格卻大多在2000元以上。從整體情況來看，在對房地產開發企業至為關鍵的的土地儲備方面，萬科此次收購完成後，在長三角的土地儲備將達到1000萬平方米，佔到萬科土地儲備的40％。

浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地產、蘇州南都房地產和浙江南都房地產---累計債務達到50億元左右。上海南都房地產的控股公司上海中橋成立於1994年，1995年開始國際金融公司（IFC）和美國國際集團（AIG）下屬的亞洲基礎建設開發基金收購中橋30％股份，此後中橋的主要業務集中於投資城市基礎設施項目。2000年，中橋將業務拓展到房地產領域，這本是一件皆大歡喜的事情，不料，房地產業務的擴張卻與國際金融公司的公司章程相沖突，作為世界銀行下屬的半官方公司，該公司的章程規定，不能經營房地產業務。

在2003年下半年，兩家國際投資人決定撤資，此時，正是南都急需資金的時候，從而形成了資金缺口。浙江南都本來能夠將這個缺口通過南都上市來填補，但當2003年發行A股獲得發審委通過後，卻遇到同業競爭的問題，因此南都在2004年7月撤回了上市申請。

發行A股沒有成功，宏觀調控的影響卻開始顯現了，融資渠道的單一，使整個浙江南都捉襟見肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的資產負債率高達88.46％。後來，浙江南都又決定向海外私募，解決迫在眉睫的資金問題。但，萬科與其接觸時表明既可以解決資金問題，也將實現雙贏。

這一股權融資是原控股公司以各項目公司擁有的項目資源和土地資源為介質和融資計算工具、平台。

股權融資最重要的環節是股權定價。

相對與股份制企業（如萬通）而言，股權定價是一個較為簡單的方法，基本上可以根據公司股票的凈現值或參考市場交易價格綜合定價，這也是與股份制企業的社會公眾化特點及其財務與公司治理相對透明有關。

而大多數房地產企業都會是家族企業、項目公司、關聯公司，公司股權結構單一、集中；或雖有多個股東成員，但實際控制人往往還是一個人或一個企業，財務狀況不明晰，公司治理結構簡單、集中；或者股東成員關系和資產關系復雜，公司致力於財務狀況混亂，因而，融資的股權定價就較為困難。並且由於各股東是按比例持有項目公司的股權，在談判上各股東能否取得一致意見和行動也是非常重要和關鍵的前提條件。各股東投入的或項目公司實際到位的投資資金與項目資產業或有較大的差距，在這種情形下，通過對項目公司的資產進行清算和財務審計也難以通行，因為大多數這樣的項目公司都會是負債經營，其財務報表真實的數據和指標基本上會是零資產或負資產。

這一類房地產企業或項目公司股權融資的著眼點在於對開發項目或土地資源的現值和市值進行評估定價，並據此核算出原股東方的股權價值以及融資方投資資金所佔的股權比例。項目現值是指項目財務凈現值（即項目凈資產減去債務）；項目市值是指項目經評估和雙方認可的市場價值，主要通過土地及項目的增值來反映項目沉澱的資金成本、預期價值和未來收益。

股權融資的路徑有兩個，一是融資方的投資資金用於增加項目公司的注冊資本金，並調整項目公司增資後的股權比例結構；一是由原各股東成員分別按比例或部分股東全部轉讓相應比例的股權份額給融資方，並重新分配和登記項目公司的股權。

在房地產項目融資活動中，項目方（原股東方）和融資方（新股東方）在項目公司股權比例的絕對控制份額上的角力會是影響、決定股權融資成敗的關鍵環節。這一點，項目方在融資規劃和計劃中必須先行考量細致，並設計出不同的股權結構以及新公司的公司治理安排作為融資操作和談判預案。

屬於概念階段的項目，項目方的股權比例在新項目公司中不會超過5-8%；

屬於規劃階段，規劃基本完成，但土地出讓金未繳納的項目，項目方可以在新項目公司中獲得10-15%的股權份額；

規劃完成，土地出讓金未繳清，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以擴大至20%以上；

土地出讓金已經全部繳納（非常少），但未開工的項目，項目方可以在新項目公司中獲得的股權份額可以根據土地市值來測算和分配項目公司的股權比例；

在建工程項目，應當以項目市值和融資資金來總和測算和分配項目公司的股權比例。

房地產項目股權融資的公司治理安排，如董事會成員、重大事項決議、資金管理、財務管理、人事等，應當根據項目融資合作、建設運營管理的需要，嚴格按照融資合作協議等談判文件執行，並要符合公司法、公司章程的有關規定，以保證項目建設經營的順利。

二、收購融資

收購融資的特點就是原項目公司的股東或項目資產所有人在被收購後全部退出和放棄權利。比較典型的案例有：

2005年5月，上海復地集團完成對北京柏宏房地產公司全部股權的收購，涉及總金額超過9.2億元人民幣。收購是以上海復地在北京的兩家子公司，即北京復地華方和北京西單佳慧兩家公司名義進行的，北京柏宏股權轉讓金額為3000萬元，加上北京柏宏原股東新疆新天集團的三項累計達8.9443億元債務擔保責任，總計涉及金額達9.2443億元，上海復地將用內部資金支付。

北京柏宏房地產公司目前主要業務是開發位於北京朝陽區的兩項物業發展項目。其中一項地塊面積為9.1937萬平方米，規劃建築面積約16.5123萬平方米，預計2006年7月30日完成，預售日期為2005年5月；另一項目地塊面積達4097.89平方米，規劃建築面積約2.538萬平方米，該項目目前已全部完成，其中3502平方米已於2004年售出。上述兩個項目均位於北京中央商務區內，屬於寸土寸金的稀缺資源。

這一案例屬於項目公司的整體收購，但還是給予該公司的項目資源和土地資源，其收購價格也是根據資源價值來確定並轉換成公司的股權轉讓價格支付。

SOHO中國將以參股項目公司的形式收購華遠地產尚都國際中心項目二三期，尚都一期"華遠尚都"由華遠負責開發，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中國開發。"華遠尚都"和"SOHO尚都"將成為尚都國際中心項目的兩個組成部分。SOHO中國向華遠地產共支付收購資金約10億元人民幣。

這一案例屬於房地產開發和融資活動中的項目收購的類型，"SOHO尚都"的名稱表明了的該項目的權屬仍然是華遠地產，投資與經營主體已經轉換成SOHO中國。"SOHO尚都"應該不會是成為屬於SOHO中國獨立的一個項目公司，SOHO中國所實施的"SOHO尚都"的建設管理行為應當獲得和要求華遠地產的協助、建築與銷售合同也需以華遠地產的名義簽署。

收購房地產項目。收購方帶來的絕對不僅僅是資金，它對房地產項目的投資管理、運作由自己獨到的見解，能夠通過運作和經營提升原來項目現狀的市場價值，收購方看中的不會是項目現值是否便宜或價格較低，它所關注的是項目將來是否有較高的收益，現金流是否能夠保證投資需求等問題。

在房地產項目的收購融資活動中，項目方和融資方都要對項目進行准確而合理的評估和定價，以確定一個為融資交易雙方都可以接受的價格。實際上價格通常不是影響和阻礙談判的重要因素，核心的要素是項目公司和項目的資產質量及其相關規費事項、債務事項等，以及交易程序、資金匯付（含監管）、項目移交等環節。（該部分的操作建議見後續文章及相關案例分析）

❻ 有一個做房地產私募股權基金的投資公司讓我去面試，這個行業現在前景如何

現在房地產融資難度加大，這個名字的背後是要你出去拉到私人的錢以股權的方式支持他的房地產項目。請你注意幾個風險：
1、你的優勢在哪兒？他看中的你哪方面的優勢？如果答案是狗屁都不是，低薪+高提成，你就謹慎點吧；
2、小心落入非法集資的圈套。房地產私募股權基金是灰色地帶，200人、100萬是個門檻。如果5萬、8萬的都可以，你就走人吧。

❼ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

❽ 房企融資「因企施策」，私募基金如何直面挑戰

房地產行業在國家政策的變動之下迎接巨大挑戰，國家通過對市場的調控，在房價過高的市場前提下，不再允許更多的資金進入到房產市場，這也就導致了房產企業想要通過銀行及股票市場獲取資金的難度更加大。而面對這種情況，許多房企也因此做出了更多的對策，私募基金便在這個時候凸顯出來。那麼面對房產融資因企施策，私募基金應該如何直面挑戰呢？

最後相對私募基金在房地產行業中的運作，如果拋棄眾多的人為不利因素，相對其他的行業具有利潤高、回報快、並且有底層房產作為抵押的保證，所以群眾在對自己的資產投資的時候可以適當的在房產行業中進行一些布局。