房地產私募基金融資杠桿

① 房企融資「因企施策」，私募基金如何直面挑戰

房地產行業在國家政策的變動之下迎接巨大挑戰，國家通過對市場的調控，在房價過高的市場前提下，不再允許更多的資金進入到房產市場，這也就導致了房產企業想要通過銀行及股票市場獲取資金的難度更加大。而面對這種情況，許多房企也因此做出了更多的對策，私募基金便在這個時候凸顯出來。那麼面對房產融資因企施策，私募基金應該如何直面挑戰呢？

最後相對私募基金在房地產行業中的運作，如果拋棄眾多的人為不利因素，相對其他的行業具有利潤高、回報快、並且有底層房產作為抵押的保證，所以群眾在對自己的資產投資的時候可以適當的在房產行業中進行一些布局。

② 私募基金的杠桿到底可以做到多少

現在大的政策是去杠桿、保穩定，所以各種加杠桿的方式基本上堵死了；證券類的最高可以做到1至2倍，股權類的比較模糊

③ 私募股權投資如何利用杠桿

所謂私募股權並購基金，是專注於對目標企業進行並購的基金，其投資手法是，通過收購目標企業股權，獲得對目標企業的控制權，然後對其進行一定的重組改造，持有一定時期後再出售。並購的前提是有充足的資金，那麼，私募股權並購基金該如何利用杠桿呢？
以杠桿收購為主要模式的並購基金的收購可以創造公司價值，會讓企業變得更加有效。這種價值的創造來自卓越的管理——好的計劃、好的風險控制體系和好的經營方式;價值的創造來源於能動的董事會、管理層持股、資產整合和債務約束四者的協同作用。
杠桿收購(Leveraged-Buyout，簡稱LBO)產生於20世紀70年代的美國，並迅速成為美國80年代並購高潮中影響巨大的一種並購模式，目前已成為並購基金的主要運作模式。
杠桿收購，是指收購主體(常常是並購基金或產業投資者)以目標公司(通常是上市公司)的資產和未來現金流為抵押和擔保舉債融資取得收購資金，收購目標公司的一種企業並購形式。杠桿收購的財務結構中，股權投資佔10%～20%，負債佔80%～90%。而並購基金並不為相應的債務融資提供擔保，完全以目標公司資產和未來現金流作為融資擔保。
與經濟生活中大量的重要創新一樣，杠桿收購是在經濟主流領域以外發展起來的。杠桿收購處在金融的邊緣地帶，但由於它運用了大量的金融工具和財務杠桿，使它演變為一種強有力的融資收購技術，同時又是一項對資本市場、公司治理與價值創造產生巨大影響的金融工程。
杠桿收購影響企業資本結構與公司治理
第一，資本結構在公司治理中的作用。通過利用資本市場和貨幣市場中的金融工具和機構投資者，杠桿收購融資使公司新的資本結構能起到改善公司治理的作用。其中，債務的約束控制了代理成本的提升，促進了主動性提高現金流機制的形成，從而也創造了股東價值。
事實上，一方面，不同的資本結構影響著公司治理結構的制度安排;另一方面，不同的公司治理結構也影響著資本結構的制度安排。正如米勒教授所言:適當資本結構的選擇可促進公司治理結構、提高治理效率, 而好的治理結構又能確保公司經理層得到正好為其投資所需，但又不是更多的資金來完成有利可圖的項目。也就是說，資本結構可通過股權和債權特有作用的發揮及其合理配置來協調出資人與經營者之間、出資人內部股東與債權人之間的利益和行為。
第二，債務在公司治理中的作用。詹森等學者認為，債務支出減少了公司的「自由現金流量」 (Free Cash Flow), 從而削減了經理從事低效投資的選擇空間。在公眾公司收益下滑的過程中，負債的核心問題是自由的現金流。
詹森(1991)對債務的作用得出了如下三個結論： 一是對現金流流失的控制。債務約束會幫助限制現金流的流失，通過強迫管理者償還他們應該保留的資金，債務實際上是權益資本的替代品，在這種機制下，管理者會分散現金流而不會投資在低回報率或者是虧損的項目上。
二是債務是一個有力的適應變化的代理制度。對於所有為過度舉債而陷入焦慮的公司而言，過度使用杠桿會起到副作用。它會使一個公司破產，賣掉部分公司股份，再重新關注於少量的一些核心業務。
三是預警作用。在其它環境中，債務合約的背離會創造出更大范圍內的危機，從而促使高層做出更快的反應。
四是債務能夠迫使管理者們採取一些價值創造的政策，他們通常不願意採用這種政策。
在杠桿收購中居於核心地位的債務約束作用，帶來了公司治理的變革和股東價值革命，這已被理論界和企業界所廣泛接受。自1980年代以來，越來越多的公司採用了杠桿收購的治理模式。
杠桿收購向世人展示了金融結構對於公司價值創造的積極意義：融資方式不僅影響到現金流的分布，也影響到它的管理方式;價值創造過程是一個長期的追求，杠桿收購的財富積累，不是短期的行為，也不是一種非理性的投機行為;它是積極的努力和對周圍事態長期警覺的結果;是管理者與所有者利益和諧統一的結果，也是對突發事件危機處理能力的結果。
杠桿收購對價值創造影響深遠
收購的成功，最終取決於以價值創造戰略為核心，把所有權激勵與收購的財務結構、監督機制聯系在一起，並促使它們的相互作用。杠桿收購中的價值創造是基於金融資本家作為股東所提供的咨詢、決策和激勵與控制。
第一，收購和掌控董事會——控制權約束。杠桿收購組織代表著擁有公司大量普通股的投資人，其掌控董事會的一個重要動機，在於使公司長期價值創造計劃能夠不受干擾地實施。在管理層和杠桿收購組織之間的責任分工一般是，經營戰略的決定權和操作的選擇權在管理層，而公司財政支出的控制權則在杠桿收購組織。
一是為了調動管理層的積極性，要適度給經理自主權，遵守避免干預過程管理的原則;二是並購基金控制著董事會，而董事會應高度重視價值創造的決策和管理;保留著對董事會的多數控制權;三是董事會與管理階層間不斷進行溝通與討論。
些控制董事會的措施，確保了董事們致力於達到股東所要求的目標。美國越來越多的公司現在正部分或全部採用這些措施，股東也越來越多地根據他們的意願來評價公司董事和管理者這方面的行為。
第二，達成利益共同體——(MBO)利益協同。收購中一個重要的環節，就是使目標公司中盡可能多的人成為股東。如果經理們確實為股東(包括他們自己)的最大利益著想，他們就會正確地平衡公司所有成員的利益，會更加有效地致力於增加企業的長期和短期價值。將經營者和股東利益統一起來的經營目標，是杠桿收購投資於任何企業的一個前提。
如何做到這一點呢?一是管理層持股(MBO)。並購交易結束後，管理層持股使收購後的公司能夠大大提高績效，即通過使經理們將相當多的個人財富(80%以上是借來的錢)投資於他們所管理的企業中，把他們變成為所有者，他們就有相當大的動機所有股東的最大利益服務;二是建立股票期權機制。股票期權(Stock Options)是以股票為標的物的期權合約。股票期權使雇員能夠享受公司股票增值所帶來的利益增長並承擔相應的風險;三是股票增值(Stock Appreciation Rights)機制，即雇員可以以現金或股票或兩者兼有的形式獲取期權差價收益;四是建立管理薪酬機制。
實證分析顯示，杠桿收購中非常關鍵的一步是使用財富杠桿把股權中一部分分配給管理階層，構建管理激勵機制，與管理層達成利益共同體，使股東價值最大化。另外，由於在大多數杠桿收購案例中，這些公司的管理人員也參與了收購活動, 所以大多數杠桿收購同時也是管理人員收購(MBO)。杠桿收購使處在邊緣中的MBO成為公司治理的主流工具。在MBO中，由於收購活動的發生，使得管理人員的管理動機發生了根本性改變, 他們開始更加關注股東價值的增加。
第三，結成夥伴關系——經營協同。成功的收購必須使所有者認同經理們的價值觀。杠桿收購的合夥人機制通過MBO，以一種迫使每個人都關心企業長期生存能力和價值創造的方式把外部投資者(戰略性買主或金融性買主)和經理們的利益捆綁在一起，其目的是使其中的每個人不僅把獲利能力和短期經營業績的改善相權衡，而且與投資、創新和保值的長期戰略相聯系。
資產整合與價值創造
杠桿收購後，企業的首要任務是通過剝離資產、削減勞動成本和再次上市來取得現金流和創造價值。研究表明通過整合能給公司帶來更豐厚的現金流，整合是最有可能進行價值提升的工作。
Jensen(1989)認為杠桿收購的管理、補償和金融結構直接導致了效率的提高和價值的回報。他認為，資產負債比率是杠桿收購的一大優勢。究其原因，一部分可能是由於為了償還債務而不得不努力賣出資產而收回現金，歷史經驗的證據也能對上述陳述做出相應的支持。Kaplan(1989)對杠桿收購者出售重組目標企業的頻率做出了統計。在一年內，42家杠桿收購公司中的16家賣掉了至少10%的被全部買斷的公司。美國學者Bhagat，Shleifer，Vishny(1990)提供了杠桿收購方比非杠桿收購方更傾向於將資產變現出售的證據。
有關整合創造價值的另一個也是最重要的證據是，馬斯卡里拉和維茲派恩對重組活動的研究。他們發現，自杠桿收購操作後，全部企業中超過三分之二的企業(72個中有54個)都進行過至少一次的公司整合活動。這些活動中有資產重新調整(生產設施的重組、資產剝離等)、成本降低計劃的啟動、以及營銷戰略的改變(包括產品組合、產品質量、定價以及顧客服務)。這些公司重組的結果是，所有權私有的企業在經營績效上實現了大幅度的提高。在35個數據可得的案例中, 處於杠桿收購和再次公開上市(SIPO)中間狀態的企業(期間中值為29個月)以不變價格計算的銷售額增長了9.4%，毛利潤和經營利潤分別增長了27.0% 和 45.4%。
杠桿收購的資產整合，主要有以下幾項措施：剝離和出售低效資產和部門, 從價值毀滅型項目中抽回資本;削減和控制管理費用，降低代理費用;裁減冗員，簡化公司管理機構;調整資本結構，降低資本成本;提高市場附加值（即公司的市場價值）。

④ 私募基金可以加杠桿嗎

私募產品的豐富多樣化，管理和評價也一直是專業基金研究者和投資者關注的熱點，但由於非公開渠道發行、信息披露相對不透明等因素制約，讓私募蒙上一層神秘面紗，使得投資者既好奇又敬而遠之。

私募發展到現在投資的策略也呈現多樣化，並逐漸朝著海外對沖基金的方向發展。如今新產品的不斷涌現，投資風格多元化。基於對私募行業的跟蹤以及對管理人投資策略的研究，我們將目前私募行業各類型投資策略進行了系統梳理，私募證券投資基金可分為股票策略、事件驅動、管理期貨、套利策略、宏觀策略、債券基金、組合基金、多策略等九大類。

基金策略類似我們常說的「不要把雞蛋放在同一個籃子里」的投資理念，將資產配置的觀念應用於單一基金上，充分發揮組合基金的多元化效益，分散投資風險。組合基金最大的優勢是基金管理人可根據市況建立並調整投資組合，均衡各類策略和風格的管理人，使基金產品能更好地適應不同的市場環境。

常見的也是當前非常火爆的組合基金有FOF和MOM。FOF，也叫基金中的基金，組合基金間的配置通常是由專業機構進行篩選和合理組合來完成的，它可以同時涵蓋多隻不同策略的基金，業績相對更加平穩；MOM，也叫管理人的管理人基金，與FOF直接篩選基金不同的是MOM篩選的是投資管理人，通過篩選出多元投資風格的優秀投資管理人來構建投資管理人組合，然後將資金交給投資管理人組合進行投資。

⑤ 房地產杠桿的概念是什麼

杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。

假設現在你有30萬，一般情況下你只能買30萬的東西，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。

加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。

⑥ 房地產信託、房地產私募股權基金兩種融資方式有什麼異同怎麼選擇

是有很大不同的，簡單一點說：信託可以分為股權型、債權型。其中股權型又分主動型、被動型。
像你所說的私募股權基金信託就屬於主動型股權信託。
這個問題很復雜，有機會可以當面交流交流

⑦ 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

⑧ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

⑨ 陽光私募基金可以使用杠桿融資嗎

通過「信託+合夥制」組織形式運作，在原有信託合同基礎上進行正回購業務，進一步擴大投資杠桿，從而掩藏信託資金屬性以求繞開監管這正是目前部分債券類陽光私募的操作線路。

而這種操作已被監管部門察覺。證券時報記者獲悉，近日監管部門已經要求部分信託公司重新規范此類業務，並提出對相關產品進行新老劃斷的處理意見，即今後以「信託+合夥制」組建成立的債券私募產品，將不可以採用正回購擴大投資杠桿，但已有的此類型產品則不受影響。

⑩ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。