地產私募基金限制

Ⅰ 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施

房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。

Ⅱ 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

Ⅲ 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資人對於此類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

Ⅳ 國家對私募基金政策如何

私募在中國是受嚴格限制的，因為私募很容易成為「非法集資」，兩者的區別就是：是否面向一般大眾集資，資金所有權是否發生轉移，如果募集人數超過50人，並轉移至個人賬戶，則定為非法集資，非法集資是極嚴重經濟犯罪，可判死刑，如浙江吳英、德隆唐萬新、美國麥道夫。

目前中國的私募按投資標的分主要有：私募證券投資基金，經陽光化後又叫做陽光私募（投資於股票，如股勝資產管理公司，赤子之心、武當資產、星石等資產管理公司），私募房地產投資基金（目前較少，如金誠資本、星浩投資），私募股權投資基金（即PE，投資於非上市公司股權，以IPO為目的，如鼎輝，弘毅、KKR、高盛、凱雷、漢紅）、私募風險投資基金（即VC，風險大，如聯想投資、軟銀、IDG） 。

近期正在上海試點的QDLP政策，更是歷史性的將海外私募基金加進了國內資本市場。例如國際對沖基金（如量子基金），海外私募基金（如成吉思汗基金管理）等。

Ⅳ 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

Ⅵ 要如何投資房地產私募基金

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策時，要充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

Ⅶ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

Ⅷ 私募地產投資基金起步門檻20萬合法嗎

不太清楚私募地產，私募打新的話是國家規定100萬起。

Ⅸ 房地產私募基金都是以私募股權的形式投資，如果以私募債權的形式投資到企業，委託銀行發放貸款，合法嗎

形式是合法的，不過風險是存在的，關鍵是看保障投資退出的條款是怎麼約定的，特指私募基金的退出約定。你如果准備做有限合夥人，可以要求審閱相關法律文件後再決定是否投資。
銀行可以通過委託貸款的形式發放，不過以債權的形式發放，跟信託就差不多了，而且收益沒有股權大

Ⅹ 房地產私募基金的房地產私募基金面臨的困難

目前來看，借力政策調控下房地產市場的持續低迷，房地產私募基金在中國的爆發已可預期。但是作為一個專業性很強的新生事物，房地產私募基金的快速擴張也面臨著一些秉待解決的困難。
首先，在當前房企大規模生存危機的報道之下，加之房地產市場資金缺口的持續擴大，投資人對房地產私募基金投資的擔保和收益要求也水漲船高，並直接造成房企融資成本的顯著增加。事實上，一些中小型房企在進行基金募集時已經遇到了「投資人收益高則難以負擔，投資人收益低則募資困難」的兩難困境。
其次，房地產私募基金的募資渠道不暢通導致其很難在市場上募集到所需要的資金。傳統的募資渠道也即銀行對於房地產私募基金基本都持否定態度，而新興的募資渠道也即第三方理財機構剛剛起步，募資能力有限，除了諾亞財富之外，鮮有其他第三方品牌足以支撐一隻大型基金的募資需求。