『壹』 中國土地儲備融資模式有哪些
比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。
『貳』 我國應從哪些方面平衡債券市場和股票市場的發展
我用用從很多的方面開始一個市場的平衡和股票市場發展。
『叄』 什麼是土地債券
台灣中國農民銀行土地債券法(1949修正)
中國農民銀行土地債券法(民國38年01月12日修正)
第1條 中國農民銀行，兼辦土地金融業務，發行土地債券時，依本法為之。
第2條 中國農民銀行土地債券，以中國農民銀行兼辦土地金融處之全部資產及其放款取得之土地抵押權為擔保。
第3條 土地債券之發行總額，不得超過前條土地抵押放款之總額，其每年償還額，不得少於收回土地抵押放款百分之八十。
第4條 土地債券之面額，分金圓券五十圓、一百圓、五百圓、一千圓、五千圓五種。
第5條 土地債券為記名式。但於必要時，得為無記名式。
第6條 土地債券利率得低於中國農民銀行土地抵押放款利率。但其差額不得超過二厘。
第7條 土地債券按債券面額十足發行。
第8條 土地債券之付息，每年至少一次，其還本在記名式債券，得定期一次或數次為之，在無記名式債券，得分期以抽簽行之。但必要時，得自發行之日起滿五年後，開始還本，並得於滿二年後，隨時提前還本。
第9條 土地債券每屆還本時，中國農民銀行應將債券到期或中簽號數、償還金額及支付日期登報公告，對記名式債券並應通知債券持有人。
第10條 土地債券持有人，對到期或中簽債券及到期息票，須憑券於十年內向中國農民銀行領取本金，五年內領取息金，逾期作廢。
第11條 土地債券之發行，由中國農民銀行直接對持券人為之，其償還收回時亦同。
第12條 中國農民銀行為持券人之便利，得委託其它金融機關或郵局代為兌付本息。
第13條 土地債券得自由買賣抵押，並充公務上一切保證金之用。
『肆』 城鎮基準地價平衡方法研究——以湖北省為例
劉耀林 劉洋 焦利民 鄧念超
（武漢大學資源環境科學學院，武漢，430072）
摘要：通過分析現階段研究方法的優缺點，結合湖北省城鎮基準地價平衡工作實例，對現有方法進行了改進。首先提出了根據區域經濟發展水平分區片統一還原利率和容積率的方法，然後對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。
關鍵詞：城鎮基準地價平衡；還原利率
1 引言
1.1 城鎮基準地價平衡的目的和意義
城鎮基準地價平衡，是為了協調區域地價，充分發揮地價在調控土地市場中的作用使其能客觀地反映出不同城鎮間真實的經濟差異和地價水平，促進土地市場的均衡發展。由於各城鎮所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同，經濟發展水平與產業結構不同等，必然造成部分城鎮地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離，不匹配，因此對城鎮間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利於區域間地價協調，培育、發展城鎮土地市場，使其地價水平能客觀地反映當地實際水平。
1.2 城鎮基準地價平衡的技術流程
城鎮土地分等是基準地價平衡的前導工作，因此首先應進行城鎮土地分等，然後界定基準地價平衡的統一內涵，對參與基準地價平衡的城鎮基準地價進行開發程度、期日、還原利率、最高使用年限和容積率修正，對前次評估基準日之後地價發生較大變化的城鎮還要進行基準地價更新，以保證不同城鎮之間基準地價的可比性，對各城鎮修正後基準地價進行標准化，接著開展基準地價平衡和成果驗證工作，最後廣泛徵求專家和土地行政主管部門意見，確定城鎮基準地價。
1.3 國內城鎮基準地價平衡方法的研究現狀
由於我國自從開展城鎮土地分等定級工作以來，多偏重於本城鎮內部土地的基準地價評估，而對於城鎮所在區域缺乏宏觀調控土地價格的基準地價平衡研究，因此城鎮基準地價平衡工作在全國范圍來說才剛剛起步。2002年山東省作為試點在全國率先進行了城鎮土地分等和基準地價平衡研究，隨後福建省和江蘇省也相繼進行了這方面的研究工作。
他們提出了以序位比較法或分段線性插值法為主導，回歸分析法、土地市場交易樣點資料和專家論證為驗證的技術路線。這些方法在實踐中進行了有益的嘗試，具有較好的效果和可操作性。但同時也存在以下缺點：①統一基準地價內涵時，全省採用統一的容積率和還原利率沒有考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，缺乏嚴密性；②現有的平衡方法和驗證方法均是從城鎮屬性（分等總分值）和基準地價的關系入手，平衡和驗證基準地價，沒有結合區域發展的特點驗證平衡後基準地價空間分布的合理性。
2 分區片統一界定還原利率和容積率——以湖北省基準地價平衡為例
容積率與城鎮經濟發展水平、規劃限制、房地產投資強度等因素有關，具有較強的地域性。土地還原利率本質上是城鎮土地的投資收益率，與城鎮經濟發展水平、房地產投資收益率緊密相關，也具有一定的區域性，在全省對這兩個參數設定統一的值不太合適。因此考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，在湖北省基準地價平衡工作中劃分了5個均值區片，對每個區片確定統一的還原利率和容積率。
區片劃分的原則是：根據各個城鎮的等別及基準地價信息，把等別相近且地價水平相當的城鎮劃分為相同的區片。由於湖北省其他城鎮與武漢市均沒有可比性，因此武漢市可單獨作為一個區片，仍然採用其原來的還原利率和容積率。對於湖北省的其他城鎮，可以按照較發達城鎮、中等發展水平城鎮、欠發達城鎮、不發達城鎮劃分4個區片。區片分布如圖1。
圖1 湖北省城鎮土地區片圖
劃分區片之後，區片容積率可通過計算區片內所有城鎮容積率的平均值來確定，而還原利率的確定則通過調查區片內各城鎮的租售比來實現。湖北省基準地價內涵基本參數信息如表1所示。
表1 湖北省基準地價內涵基本參數
3 分段線性插值方法為主導，分段回歸和空間插值方法為驗證的基準地價平衡方法——以湖北省基準地價平衡為例
3.1 對分段線性插值方法的改進
現階段常用的基準地價平衡方法主要有序位比較法［1］和分段線性插值法［2］，筆者認為前者在數學上缺乏一定的邏輯嚴密性，而後者是一種比較理想的方法，並在福建省基準地價平衡工作中得到了較好的效果［2］。
但該方法存在一個顯著缺點：由於城鎮土地分等時，把每個城鎮作為一個點來考慮，其分等總分值反映的是城鎮綜合的社會經濟發展水平，但不能很好地反映城鎮的特性。例如在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡中，黃石市城區的總分值為88，荊州市城區的總分值為82，它們均為2等。在商業地價和住宅地價方面，等別及總分值能夠較好地反映兩者地水平關系。然而在工業地價方面則不理想，黃石是重工業城市，工業比較發達，工業地價水平較高（最高地價574元），而荊州以商業、農業和輕工業為主，工業處於中等發達水平，工業地價中等偏低（最高地價262元），此時等別和總分值不能很好地反映兩者工業地價的水平關系，這主要是城市的特點和性質引起的，即城鎮的商業、工業、住宅的地價水平並非都是與分等總分值成正比。
因此，將全省各城鎮分別按照土地分等綜合分值和某用途的基準地價高值進行排序，選擇二者序位的吻合程度較高的約占總數15%的城鎮作為控制點，然後生成分段線性插值折線來進行基準地價平衡的方法會造成個別城鎮平衡後地價的失真。例如黃石市城區平衡後的工業地價高值為574 元，與實際水平符合較好，而荊州市城區平衡後的工業地價高值為462 元，則與實際水平相差甚遠。
筆者認為，解決這一問題有兩種方法：
（1）在城鎮土地分等時，就商、住、工三種地類分別採用不同的分等因素因子體系和權重，計算出三種地類的總分值，然後根據城鎮性質設定其商業、住宅和工業的權重，加權求和計算出城鎮綜合總分值，以此進行分等。基準地價平衡時則根據各地類城鎮總分值和標准化基準地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。此方法有兩個缺點：①分等因素因子的數目龐大，指標體系確定的任務繁重；②與城鎮土地分等是將城鎮作為點目標，從宏觀上對城鎮進行分類排隊的思想相違背。
（2）在基準地價平衡時根據城鎮分等總分值和標准化後綜合地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。首先對綜合地價平衡，然後根據城鎮性質，設定商業、住宅和工業地價對綜合地價的影響權重，最後對各地類地價進行平衡。此方法思路清晰，操作簡單。因此本文採用第二種思路對現有的分段線性插值方法進行改進。
如果黃石市城區平衡後綜合地價高值為X，假定平衡後商業地價高值為X1，住宅地價高值為X2，住宅地價高值為X3；根據商業、住宅、工業在城鎮GDP中所佔的比例，設定它們對綜合地價的影響權重為W1，W2 和W3；而且根據劉偉等人的研究［3］，各城鎮合理的商、住、工地價水平應具備一定的比例關系，這可以在各用途土地市場交易樣點資料和各用途各級別基準地價水平中得到反映，假定黃石市城區平衡後商、住、工地價高值的比例關系為P1∶P2∶P3，則有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面兩個式子可求得黃石市城區平衡後商、住、工地價的高值，然後由平衡前後地價的比例關系求得平衡後商、住、工地價的中高值、中值、中低值和低值。
3.2 分段回歸分析方法對平衡結果的驗證
以城鎮分等總分值為X軸，標准化後的綜合地價高值為Y軸，做出散點圖，然後根據散點的分布趨勢和聚集特徵進行回歸分析或分段回歸分析並獲得回歸方程，以此進行城鎮基準地價平衡。然後將上述兩種方法的平衡結果進行對比分析，找出結果符合程度較高的城鎮和差異較大的城鎮。
圖2 回歸分析界面
圖3 兩種結果的對比分析
3.3 空間插值方法對平衡結果的驗證
3.3.1 核心思想
上述兩種方法均是基於屬性（城鎮總分值和基準地價的關系）方面的考慮來平衡基準地價，並沒有結合區域發展的空間結構考察結果的合理性，因此有必要從空間分布的角度驗證平衡結果。由於影響基準地價的因素主要有繁華程度、交通條件、人口狀況、基礎公用設施狀況、城市規劃、環境狀況以及產業聚集規模，從性質上看這些因素屬於區位條件因素和城鎮內部條件因素，而區位條件因素對地價的影響較大，同時區位條件因素在空間上也具有很強的輻射性，因此筆者認為城鎮的基準地價水平與其周邊有影響力的高級中心城鎮的基準地價是密切相關的，故可採用空間插值的方法對平衡結果進行驗證。
主要思路如下：根據區域發展的空間結構特點，選擇規模較大、輻射能力較強的高級中心城鎮為控制點，參考土地市場交易資料，上述兩種平衡結果以及專家意見確定控制城鎮平衡後基準地價；然後確定各控制城鎮的影響范圍；最後根據城鎮引力模型和地價的衰減規律計算各城鎮的平衡後基準地價。
3.3.2 中心城鎮影響范圍的確定
本文採用類似於確定商服中心作用半徑的方法來計算各控制城鎮的影響范圍。假設控制城鎮中一等中心地的個數為N1，二等中心地的個數為N2，三等中心地的個數為N3…，則各等別控制城鎮的影響范圍為：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，R為某等別控制城鎮地影響范圍；S為區域總面積；N為高於或等於該等別地控制城鎮數目。
因此有：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城鎮的影響范圍。
3.3.3 各城鎮平衡後基準地價的計算
首先選擇影響地價的6個因素為指標，計算出各城鎮的規模指數［4］。假設城鎮D位於控制城鎮A、B和C的影響范圍內（如圖所示），城鎮D的規模指數為Md，控制城鎮平衡後的綜合地價高值為Pa、Pb、Pc，規模指數分別為Ma、Mb、Mc，城鎮D到控制城鎮的最短時間為Ta、Tb、Tc。則根據城鎮引力模型［4］可計算出各控制城鎮對城鎮D的吸引力Fa、Fb、Fc：
土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集
式中，k為引力常數；r為距離摩擦系數，按慣例一般取2。
根據吸引力的大小可確定各控制城鎮對城鎮D地價的影響權重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然後根據各控制城鎮地價的衰減特性（線性衰減或指數衰減），計算出各控制城鎮地價隨著時間距離［5］衰減到城鎮D時的地價水平P′a、P′b、P′c，最後加權求和得到城鎮D平衡後綜合地價的高值Pd。然後採用2.1中的方法計算出各地類平衡後基準地價。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
獲取上述三種平衡結果之後，還應參考土地市場交易調查資料和當地專家的意見，對3種結果進行調整，取其平均值或較優值作為最終的平衡結果。
通過提出根據區域經濟發展水平分區片統一界定還原利率和容積率的方法，對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。其中改進後的分段線性插值方法和分段回歸分析方法在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡工作中得到了應用，具有很好的效果和可操作性。空間插值方法中關於控制城鎮影響范圍的確定，城鎮吸引力的計算以及控制城鎮地價衰減模型的確定還需要在下一步的工作中進一步的研究並得到實踐的檢驗。
參考文獻
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［6］王遠飛等.GIS和引力多邊形方法在公共設施服務域研究中的應用［J］·經濟地理，2005，25 （6）
『伍』 土地儲備機制有哪些不足的地方
一、完善土地收購儲備制度
(一)完善土地收購儲備的法律程序,提高運行效率。
1、在土地收購環節上,必須遵循科學的程序:申請收購——權屬審查——測量評估——擬訂收購協議——移交,並靈活採用協議收購、土地置換、意向收購等多種收購方式。
2、在土地前期開發整理環節上,引入市場化的運行機制。成立土地開發公司,專門負責收購地塊的租賃、拆遷、安置、土地平整、「三通到位」和協調規劃工作,土地收購儲備機構只負責監督管理。
3、在土地儲備環節上,應實現效益儲備向發展儲備的轉變。由即收即儲即拍轉向根據城市發展規劃逐步向市場提供土地資源,如衡陽縣在土地儲備制度建立和實施後,積極探索,創造了協議儲備、實物儲備、規劃紅線儲備、政策儲備和信息儲備等五種土地儲備模式,這五種模式相互依存,並根據市場運作與資金調度適時轉換,激活了土地儲備這盤棋。
4、在土地出讓環節上,儲備土地出讓必須納入統一的土地供應總量計劃,並遵循公開出讓的原則,尤其是各類經營性用地必須以招標拍賣方式進行。根據供求的需要,可採取國有土地租賃等方式,以實現土地資源的充分利用和收益最大化。
(二)多渠道籌集土地收購儲備資金,建立土地收購儲備資金保障與風險防範機制。為增強土地儲備機構的吸納能力,必須完善資金籌措機制和風險防範機制,其戰略選擇是建立城市土地基金,以改變土地儲備運作資金主要依靠銀行貸款的狀況,通過多渠道籌集資金,降低融資成本,減小融資風險。目前,建立城市土地基金可能利用的資金來源主要有:一是建立土地投資基金;二是政府土地基金制度;三是發行土地債券;四是推行《換地權益書》制度。
二、科學規劃土地儲備和供應的適度規模,促進城市經濟發展。土地收購儲備是一個系統性、長周期的工作,它應與城市發展同步前進。要根據城市發展戰略、需要和步驟逐步推進,不能求之過急,變成一次性運動或突擊性行為。土地儲備規模對平衡土地供求起著巨大作用,而規模大小要受到多因素制約,包括土地儲備機構對儲備成本的承受能力、土地儲備機構運作效率、土地儲備機構自身儲備動機、土地儲備來源量、土地儲備方式等。土地儲備規模首先要達到調控市場的目的,同時,儲備土地也要獲取收益。另外,儲備土地還要考慮可支配資源的制約等,以力求城市整體和諧發展。土地收購儲備制度不是簡單的「以地生財」,目的在於優化配置城市土地資源,集約利用土地,為城市經濟長期健康發展提供資源保障。因此,對土地收購儲備制度的運作不能單純以經濟效益來衡量,還應考慮社會效益、生態效益等諸多方面,制定一套集生態、社會、經濟等為一體的評價標准,使土地收購儲備制度健康發展。
『陸』 土地儲備機構如何規范使用土地儲備專項債券資金
《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，只對轉讓土地使用權徵收營業稅，土地使用權的出讓是不征營業稅的。土地儲備中心是代表國家對土地進行管理的，其拍賣土地行為屬於國有土地使用權的出讓，因此是不徵收營業稅的。但按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》，土地儲備中心和土地受讓方應按產權轉移書據各繳納萬分之五的印花稅。契稅對買受方徵收的一種稅，因此，土地儲備中心拍賣土地，只對土地受讓方徵收契稅，土地儲備中心不征。
『柒』 土地儲備專項債券會計科目怎樣處理
《土地儲備資金會計核算辦法》沒有土地儲備債券核算的相關規定；
建議增設「應付債券」科目，參照企業會計准則，對土地儲備專項債券的本金、利息等進行詳細核算。
『捌』 土地儲備專項債券怎麼編制儲備計劃
所謂「定向承銷」，就是指哪個銀行借給地方的債務，就去找哪個銀行定向發行置換債券。允許地方債納入抵質押品范圍，意味著商業銀行等地方債券持有無需等待債券到期，就可以通過質押再貸款從央行獲得流動性。一方面，納入抵質押品范圍後，銀行可以通過再貸款獲取相對低成本的資金，進而可以解決銀行由於負債端成本上升而導致的購置需求不足問題；另一方面，有利於提高流動性和刺激信貸投放。