房企國內債券井噴

A. 綠色債券井噴兩年發行多少錢

伴隨國家綠色發展戰略的大背景，我國綠色債券呈現井噴發展態勢。WIND最新統計數據顯示，自2016年綠色債券市場正式開啟以來，經過近兩年的發展，截至目前，我國共發行各類綠色債券共計286隻，規模達5511.43億元。尤其是去年下半年以來，迅速升溫。2018年僅僅三周就發行18隻債券規模達643億元。

「盡管面臨一些挑戰，但得益於各國政府推進氣候和可持續發展政策規劃以及市場發展的多邊支持，我們認為2018年新興市場綠色債券發行前景強勁。」穆迪此前發布的相關報告表示。報告預測，未來幾個季度新興市場政府將加大對綠色債券的支持力度。比如某些新興市場監管部門、管理機構和市場參與機構發布了本地綠色債券市場指引。

B. 中國房地產企業密集「出海」為啥

隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債「解渴」。

中國國家發改委不足一月分兩次批復了融創、萬科、華遠等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記。

Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61隻，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

宋傑提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。

「無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。」宋傑表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對於房地產企業過去的高收益要趨於平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。

宋傑表示，中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。中國國家發展改革委和財政部近日也聯合下發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到「誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔」。

內容來源：鳳凰網

C. 中國房地產企業密集「出海」原因是什麼

隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債「解渴」。

原因有內地發債趨難、海外發債救急、海外發債有風險等。

宋傑提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。

「無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。」宋傑表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對於房地產企業過去的高收益要趨於平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。

內容來源：鳳凰網

D. 我國房地產企業融資方式分析

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

E. 國企發行的債卷，購買後，比如國企倒閉了會怎樣本金還能回來嗎

你這個問題問的挺好的，我們就舉個現成的例子
去年9月份，國內首例國企債務違約申請破產案例的主角：保定天威集團有限公司就演過這么一幕。根據《破產法》相關規定，天威集團及上述三家子公司已具備破產重整的條件，經上級批准，擬申請破產重整。之前發行的二十五億債券兌付就成了大問題
如果走了破產法，有兩種可能性
第一：公司的剩餘財產清算後，規定是要按順序進行補償《企業破產法》第一百一十三條規定來進行的，如果公司的清算財產足夠，能支付各種費用。那購買債券的本金和利息都有望收回，要是清算的財產不足全額償還債權的，就按各自比例來進行償還一定的本金和利息
第二：如果與其他企業進行重組之後，接手的企業有可能按洽談的內容來進行債權補償，至於比例如何規定就按之前的協商進行
不管是那一種方法，都需要一個蠻長時間的過程，一般情況來說最壞的情況也會得到一部分的本金補償...至於補償比例多少就不好說了

F. 房地產公司債時隔四個月重新放行是真的嗎

是真的，據澎湃新聞網消息，3月7日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（以下稱「陸家嘴」）申請的2016年公開發行公司債券獲交易所「通過」。

在此之前近4個月的時間里，房企公司債幾近全軍覆沒，鮮有通過。澎湃新聞整理上交所和深交所的信息顯示，去年11月1日至今年3月6日，房地產行業公司債的申請中，86份房企公司債申請收到交易所反饋，涉及金額22726億元。其中，僅有5家企業申請獲得通過，還從11月25日以後則再沒有房企公司債發行獲得通過。

數據同時顯示，包括首創置業（,02868.HK）龍湖地產（00960.HK）、金輝集團(00137.HK)、招商蛇口（001979.SZ）在內的房企提請的17份發債申請，顯示為終止或中止，涉及金額逾530億元。

「正常類」公司將恢復放行

澎湃新聞了解到，符合交易所《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管函》規定的「正常類」的房企公司債已進入正常發行流程。

據悉，時隔4個月後，首獲放行的陸家嘴為「正常類」企業。去年8月，該公司提交公司債的發行申請之後，於9月和12月分別收到交易所反饋意見。

9月的反饋意見主要針對公司的收益來源、是否為失信被執行人；是否為環境保護領域失信生產經營單位及承銷商等問題。

12月給出的反饋意見則更多涉及「分類監管」，主要包括是否屬於分類監管要求所認定的房地產企業；是否屬於房地產企業申報公司債券的基礎范圍；募集資金的用途和使用范圍等問題。

去年10月，交易所曾布《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管函》（以下簡稱「監管函」），房企發行債券主要採取基礎范圍和綜合遴選兩項指標。首先用基礎指標對所有房地產企業進行初選，再進一步用綜合指標進行甄別，並對納入范圍的房企進行分類，主要分為正常類、關注類和風險類，為證券機構提供參考。

G. 中國公司為什麼不在國內發行債券

中國公司在國內發債是很多的，比如在銀行間市場發行的企業債、中票、短融，還有交易所市場的公司債、中小企業私募債等等。但也有些公司會去境外發行債券，原因主要是公司有在境外的投資需求或者希望在海外市場募集較低成本的資金，比如離岸人民幣債券等。

H. 國內債券跌得這么狠，到底是什麼原因導致的

是美聯儲政策收緊導致的，具體原因可以參考第67期《鴻觀》

I. 為什麼近期國內債券型基金會虧而海外債基金卻是漲

國內債券基金會虧主要是因為前期債券漲得比較好，是債券的牛市。漲多了就會跌。而國外的債券基金跟國內相關性比較低，所以他們會繼續漲。