土地出讓金債券

1. 土地出讓金和土地出讓價款的區別

土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地 土地出讓金出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。 土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。 對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。 在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。 土地出讓價款與土地出讓金實際上是一個概念，就是政府出讓土地使用權時，土地受讓人需要繳納給政府的費用（不包括稅費）。但前者包含相關稅費比如契稅。

2. 土地出讓金能否優於抵押權優先受償

某制衣有限公司與工商銀行某支行簽訂最高額為300萬元的抵押借款合同。後該公司因資不抵債被迫停產，工行某支行申請執行該公司歸還借款本息共計382萬元。法院對該公司的房地產進行拍賣，得款392萬元。在對拍賣款進行分配過程中，工程款、工人工資、稅金以及土地出讓金債權人均主張對拍賣款應優先於抵押權受償。其中，某鎮政府主張，公司所欠土地出讓金應優先於抵押權受償。
對於欠繳的土地出讓金能否優先於抵押權受償，執行部門在對執行款分配方案的討論研究過程中形成兩種觀點。一種觀點認為，土地出讓金優先於抵押權受償。理由是《土地管理法》第55條規定，「以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。」另一種觀點認為，土地出讓金不應優先於抵押權優先受償。理由是《物權法》第170條規定，「擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但法律另有規定的除外。」對於以出讓方式取得國有土地使用權的，法律沒有明確規定欠繳的土地出讓金優先於抵押權實現的例外情形。筆者同意第二種觀點。
抵押債權的優先實現，有《民法通則》、《擔保法》、《物權法》等多部法律的明確規定，正是基於此，銀行敢於向企業發放貸款。如果依據《土地管理法》第55條允許土地出讓金優先於抵押權受償，則會導致銀行抵押貸款風險事前無法評估、預測，從而導致銀行不敢放貸，或者增加壞賬，這不僅會對金融市場的安全與健康發展造成不利影響，也會導致基層政府在招商引資過程中對國有土地更多地採用「先上車、後補票」等有損國有土地權益的做法，增加欠繳的土地出讓金回收風險，損害公共利益。其實《土地管理法》第55條的意思很明確，即繳納土地出讓金後，土地才能交付使用，不繳則不能使用。然而實踐中，一些基層政府為了完成招商引資指標，允許先使用後繳費，導致部分企業拖欠土地出讓金多年不繳，致使國家利益受損。這種做法違背了《土地管理法》第55條的立法初衷，法院在司法實踐中對該種違法做法不應特別予以保護，從而促進和推動基層政府今後的土地出讓行為合法、規范。

3. 土地出讓金和地價款有什麼區別

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地收益金是指土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建築物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建築物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。

在納稅時土地出讓金和收益金事實上是同一概念,只不過是在叫法上的差異。

4. 土地出讓金怎樣分配

一、國有企業的土地使用權問題

國有企業享有使用權的土地，依其來源可以區分為三種：以出讓方式取得使用權的土地、以劃撥方式取得使用權的土地、以承租方式取得使用權的土地 。以出讓方式取得的土地使用權和以劃撥方式取得的土地使用權，為設定於國家所有的土地上的用益物權；以承租方式取得的土地的使用權，為基於合同而使用他人土地的權利，非用益物權。國有企業得依照上述方式取得具有用益物權性質的土地使用權。

《城市房地產管理法》第7條規定："土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。"第19條規定："國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。"依照我國現行法律和行政法規的規定，因出讓而取得之土地使用權可依法轉讓、出租、抵押，因出讓而取得之土地使用權不受限制地成為交易標的，當屬獨立的財產權利。國有企業因出讓取得之土地使用權，非有社會公共利益的需要，國家不得收回。

《城市房地產管理法》第22條規定："土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。"《城市房地產管理法》對於因劃撥取得的土地使用權，除在用途和轉讓條件上有一定的限制外，並沒有附加特別的限制，反而規定該等土地使用權是一種無使用期限的權利。我國的現行法律和行政法規對於因劃撥而取得之土地使用權，也沒有規定國家可以將因劃撥而取得的土地使用權收回。現實的狀況應當是，國有土地一旦劃撥，土地使用權人原則上永久使用。 同樣需要說明的是，我國法律和行政法規並沒有規定，對國有企業因劃撥而取得之土地使用權，國家在國有企業破產時可以收回，因此國家不得以國有企業破產為由收回劃撥的土地使用權。

依照上述法律規定，劃撥僅僅是土地使用權取得的方式不同，並不表明因劃撥而取得之土地使用權不是一個獨立的財產權利。 所以，國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，盡管其取得方式有所不同，卻沒有性質上的差異。我國法律對國有企業因劃撥取得之土地使用權的用途和轉讓附加一些特別的限制，也並不否定國有企業對劃撥土地使用權所享有的處分權能。例如，《城市房地產管理法》第50條規定："設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。"依照上述規定，國有企業對於因劃撥而取得之土地使用權，可以設定抵押以實現對土地使用權的交換價值的處分，與因出讓取得之土地使用權的抵押並無根本的不同。故國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，屬於性質相同的用益物權，均為國有企業的責任財產。

為了推行國有企業的計劃兼並破產措施，國務院在《關於在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》（國發[1994]59號）第2條規定：企業破產時，企業依法取得的土地使用權，應當以拍賣或者招標方式為主依法轉讓，轉讓所得首先用於破產企業職工的安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案。依照國發[1994]59號通知的規定，屬於試點城市兼並破產計劃內的國有企業破產時，不論其土地使用權的取得方式，土地使用權均得以變價用於安置職工，變價的土地使用權安置職工後有剩餘的，按照破產財產分配方案清償破產的國有企業的債權。很顯然，國發[1994]59號通知的精神，承認了破產時的國有企業的土地使用權屬於國有企業的責任財產，只是對於土地使用權的變價分配，僅僅作出了不同於國有企業的其他財產的處理，優先考慮了土地使用權變價金優先用以滿足破產企業的職工安置費用。出於社會公共利益的考慮，國發[1994]59號通知所為規定並非不妥。

但十分遺憾的是，我國司法實務所持立場卻背離了國發[1994]59號通知的精神，直接否認國有企業因劃撥取得之土地使用權屬於國有企業的責任財產。最高人民法院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[2003]6號）第1條規定：破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。納入國家兼並破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。解讀最高法院法釋[2003]6號批復的立場，以下結論值得思慮：（1）納入國家兼並破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應當依法變價首先用於破產企業職工的安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一進行破產分配。在這一點上，最高法院繼承了國發[1994]59號通知所為規定的立場，若是基於社會公共利益的考慮，應當予以肯定。 沒有納入國家兼並破產計劃的國有企業因劃撥取得之土地使用權，不屬於破產的國有企業之責任財產。在這一點上，最高法院並沒有真正領會國發[1994]59號通知所為規定的核心精神，並進而作出了擴大化的不當解釋；劃撥的土地使用權均不屬於國有企業的責任財產。事實上，上述結論直接與《城市房地產管理法》允許劃撥的土地使用權以變價清償債務的規定相悖。同時從客觀上對國有企業進行了區別對待，損害了 哪些沒有納入國家兼並破產計劃的且只有劃撥土地的國有企業職工的權益。

（2）有關人民政府可以收回國有企業因劃撥的土地使用權，並予以處置。在這一點上，國家收回國有企業因劃撥取得至土地使用權，有十分寬泛的裁奪餘地，國家對於劃撥的土地使用權，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解釋授權有關的人民政府在國有企業破產時可以收回劃撥的土地使用權，是沒有任何法律依據的。 再者，有關的人民政府可以收回劃撥的土地使用權予以處置，應當如何處置或者以何種目的處置，均沒有任何限制，無異於在說劃撥的土地使用權已經因國家收回而消滅，政府想怎麼處置都可以。若有關的人民政府決定不收回破產的國有企業劃撥的土地使用權，又該如何處理呢？或者退一步講，有關的人民政府可以基於何種理由不收回破產的國有企業因劃撥取得之土地使用權呢？可見，最高法院上述司法解釋具有極大的任意性，並沒有給出一個讓實踐可以充分把握的標准。

筆者認為，國有企業的土地使用權，雖有劃撥和出讓兩種不同的取得方式，但其作為用益物權的性質相同，國有企業自其取得土地使用權時起，土地使用權即構成國有企業的責任財產。原則上，在國有企業破產時，土地使用權不論其因劃撥還是因出讓而取得，均應當列入破產財產，並通過變價進行破產分配。對於劃撥的土地使用權，國有企業破產時亦應當予以變價，並參照《城市房地產管理法》第50條的規定處理，土地使用權變價後所得的價款應當優先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，列入破產財產以備分配。

二、已經抵押的國有企業的土地使用權問題

屬於破產企業所有的財產，為破產財產。破產企業已經設定抵押的財產，理論上應當屬於有負擔的破產財產；在除去負擔之前，該破產財產應當優先用以滿足因負擔而取得之擔保物權人的利益。 國有企業的土地使用權已經設定抵押的，依照我國《企業破產法（試行）》第28條和《民事訴訟法》第203條的規定，不屬於破產財產的范圍；但土地使用權的價值超過被擔保債務數額的部分，應當作為破產財產。依照我國現行法律的有關規定，國有企業的土地使用權設定抵押的，除非抵押無效，抵押權人在國有企業破產時，得行使抵押權以變價抵押物（土地使用權），以變價金清償土地使用權所擔保的債權。但是，若土地使用權系劃撥取得之權利，則變價金應當首先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 抵押權人就土地使用權變價金優先受償後的余額，應當作為可供分配的破產財產，按照破產財產分配方案予以分配。上述法律規定本應無條件地適用於已經設定抵押的國有企業的土地使用權。

但是最高法院法釋[2003]6號批復第2條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，依法辦理抵押登記手續，並經具有審批許可權的人民政府或土地行政管理部門批准，抵押有效；抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分可享有優先受償權。這里的問題並不是抵押權人應否優先受償的問題，因為抵押權人對已經抵押的劃撥土地使用權的優先受償權已被《城市房地產管理法》和《擔保法》所明文規定，抵押權人對於劃撥的土地使用權變價金有優先受償權，不存在疑問。存在疑問的是，抵押權人對抵押的以劃撥方式取得之土地使用權行使優先受償權後，若土地使用權的變價金還有剩餘的，是否屬於破產財產？依照最高法院法釋[2003]6號批復第1條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。顯然，國有企業以劃撥方式取得之土地使用權，原本不屬於破產財產，即便設定抵押而抵押權人對之行使抵押權，在解釋上仍不能認為其變化為破產財產，故抵押權人對抵押的以劃撥方式取得之土地使用權行使優先受償權後的余額，仍不屬於破產財產。這里存在著明顯的矛盾。

最高法院法釋[2003]6號批復第2條規定，納入國家兼並破產計劃的國有企業，其用以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的，依據國務院有關文件規定辦理。但這樣的規定，似乎也與國務院的有關文件規定不吻合。最高法院僅僅規定以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押的，按照國務院有關文件規定辦理；言外之意是否表明，以出讓方式取得的土地使用權設定抵押的，就可以不按照國務院的有關文件規定辦理？國務院的有關文件對於納入國家兼並破產計劃的國有企業破產時的土地使用權的特別規定，實際上並不以劃撥的土地使用權為限。國發[1994]59號通知規定，國有企業破產時，其依法取得的土地使用權（不論以出讓還是劃撥方式取得），變價所得應當首先用於破產企業職工的安置。國家經濟貿易委員會、中國人民銀行徵得國務院同意，於1996年07月25日發布的《關於試行國有企業兼並破產中若干問題的通知》第5條規定："在實施企業破產中，首先要妥善安置破產企業職工，保持社會穩定。企業以土地使用權作為抵押物的，其轉讓所得首先用於破產企業職工的安置，對剩餘部分抵押權人享有優先受償的權利；處置土地使用權所得不足以安置職工的，不足部分依次從處置無抵押財產、其他抵押財產所得中撥付。抵押權人未優先受償部分，參加一般債權的清償分配。"並且，國務院1997年發布《關於在若干城市試行國有企業兼並破產和職工再就業有關問題的補充通知》規定，"安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用於安置職工，不足以支付的，不足部分從處置無抵押財產、抵押財產所得中依次支付。破產企業財產拍賣所得安置職工仍不足的，按照企業隸屬關系，由同級人民政府負擔。"很顯然，國務院的有關文件實際上使得破產企業的職工安置費用優先於對（不論因劃撥還是出讓而取得的）土地使用權享有求償權的所有權利。在立法和司法實務上，涉及納入國家兼並破產計劃的國有企業的土地使用權時，所要解決的問題並不是土地使用權上設定的抵押權可否行使的問題，而是抵押權人的利益是否優先於破產企業的職工安置費用 ，最高法院法釋[2003]6號批復並沒有解決這個具有實踐價值的問題。

義最高法院的司法解釋之所以存在上述的缺陷，原因可能有兩個：（1）對國有企業的土地使用權的性質認識不清。人為的將國有企業的土地使用權化分為二種性質不同的權利：因劃撥取得之土地使用權和因出讓取得之土地使用權不同，前者不構成國有企業的責任財產，後者構成國有企業的責任財產。國有企業因劃撥取得之土地使用權，不屬於破產的國有企業的責任財產，其有無抵押與破產財產的清算和分配不發生關系，國家有關部門可以收回或者變價用於支付破產企業的職工安置費用。前已言之，將國有企業的土地使用權人為劃分為兩種不同性質的權利，沒有法律上的任何依據。（2）對國務院的有關文件精神把握不準。前文已經說過，國務院有關文件精神，並不否認破產時的國有企業之土地使用權屬於國有企業的責任財產，只不過在變價分配時，優先考慮了土地使用權變價金用以滿足破產企業的職工安置費用。國務院的有關文件使得破產企業的職工安置費用成為優先於對（不論因劃撥還是出讓取得的）土地使用權享有的擔保權和普通債權。但最高法院法釋[2003]6號批復的精神卻縮減了國務院有關文件的適用范圍。

國發[1994]59號通知第5條對於納入國家兼並破產計劃的國有企業的土地使用權所為規定，使得土地使用權的抵押權人的優先受償利益，不得對抗破產企業的職工安置費用。抵押權的意義在於擔保抵押物所擔保的債權的受償；在國有企業破產時，抵押權人的債權直接面臨受償不能的危險，正是需要抵押權發揮作用的時候，抵押權人的擔保利益在國有企業破產時不應當消弱。在國有企業破產時，否認抵押權對破產企業的財產（土地使用權）的優先受償效力，是對社會信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以獲得補救的其他措施。相反，應當注意到，國有企業破產時的職工安置費用，政府財政或者社會保障制度對之應當發揮作用，不能將企業破產的社會負擔轉嫁由抵押權人來承擔。同時考慮到，破產企業的職工安置費用優先於破產企業的土地使用權抵押權，但僅限於納入國家兼並破產計劃的國有企業破產的場合，客觀上給了其他破產的國有企業及其職工不平等的待遇。

所以，竊以為妥當而且符合法律的做法應當是，國有企業破產時，其土地使用權設定抵押的，抵押權人得行使抵押權以變價抵押物（土地使用權），以變價金清償土地使用權所擔保的債權；若土地使用權系劃撥取得之權利，則變價金應當首先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。抵押權人就土地使用權變價金優先受償後的余額，應當作為可供分配的破產財產，按照破產財產分配方案進行分配，但對於納入國家兼並破產計劃的國有企業，則在優先支付破產企業的職工安置費用後尚有剩餘的，按照破產財產分配方案進行分配。若職工安置職工尚有不足的，則應當由政府財政及社保資金補足。
▓

5. 土地出讓總價款與土地出讓金怎麼區別

土地出讓金（land-transferring fees）是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。正因為土地出讓金的存在，地方財政對地產業有過分的依賴，土地財政成為房價調控的絆腳石。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。2014年8月，國家審計署掀起全國首次土地財政大審計。

基準地價即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，並由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

他倆的區別就是繳納出讓金以後，才可以評估土地基準地價。沒有繳納出讓金為劃撥地價，劃撥地價=基準地價-出讓金。

基準地價與出讓金都是由土地局統一計算，部分地區進行公布，屬於土地局內部資料，一般不外泄。

6. 土地出讓金在破產清算中是否具有優先受償權

您好，根據我國涉及企業破產的法律法規規定，破產清算程序中對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利；同時破產清算中所產生的破產費用及共益債務可由債務人的財產隨時清償，破產費用及共益債務包括破產案件的訴訟費用、管理人執行職務的費用、因債務人不當得利所產生的債務及債務人財產受無因管理所產生的債務等。以前述規定之文義解釋，破產清算程序中，權利人或債權人之權利優先與否應當有明確的法律規定，可見，破產優先債權具備法定性的特徵。
根據我國破產法第43條、第109條的規定, 破產費用和共益債務由債務人財產隨時清償。對破產人的特定財產享有擔保權的權利人，對該特定財產享有優先受償的權利。同時破產法第41條、第42條明確規定了破產費用和共益債務的范圍。根據上述法律規定，土地出讓金既不屬於破產費用，也不屬於共益債務，法律上亦不存在關於土地出讓金優先受償權的相關規定，因此不具有優先受償權。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

7. 土地出讓金和土地出讓價款的區別

土地出讓金和土地出讓價款的區別：

1、含義不同：

1）土地出讓價款的本質是一定年限的地租之和，具有地價的含義。是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。

2）土地出讓金不是簡單的地價，還有稅費的性質。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質。

2、收取方式不同：

1）土地出讓價款採取預收的方式。土地使用者只有支付了出讓價款，土地管理部門才交付土地給土地使用者，辦理登記手續，核發土地使用證。依據國有土地出讓的具體方式，土地出讓價款可分為協議出讓價款、拍賣出讓價款、招標出讓價款和掛牌出讓價款四種形式。

2）土地出讓金，採取一次性收取。將累計若干年地租總和一次性收取，又有稅收的強制性、無償性和固定性。

3、資金功能不同：

1）土地出讓價款。《土地管理法》對土地出讓價款的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2）土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；

二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

8. 《土地出讓金管理辦法》

各地土地出讓金管理辦法是不同的！你可以在當地的政府網站查找相關信息，．

國土部門收取土地出讓金的具體標准

目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准至關重要。區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40％」；1995年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定的協議出讓最低價標准。②最低價確認方法協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地類型及地價內涵制定標准。新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60％，從而確定平 均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60％毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地出讓金就有可能低於標定地價的40％，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低於標定地價的40％」作為衡量低價出讓國有土地的標准

什麼是土地使用權出讓金

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，後者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50％～70％左右。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

買什麼房要繳土地出讓金

對於商品房而言，開發商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本並分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。

但是，購房者買了商品房後，並非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制。國家城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期後，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋。在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發現土地性質為綜合用地，只能用50年。

如果購房者買有出讓土地證的二手房，由於賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳。然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那麼買方拿到房子後只能再使用40年而非70年，超過期限後就得補繳。

9. 土地購置費與土地出讓金有何區別

土地購置費指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。

土地購置費包括：

1. 通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地徵收管理費等；

2. 通過出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金；

3. 通過「招、拍、掛」方式取得土地使用權所支付的資金。以劃撥和「招拍掛」方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工後計入新增固定資產，以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。土地購置費按當期實際發生額計入投資。土地購置費為分期付款的，應分期計入房地產開發投資。

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

10. 土地出讓金是怎麼回事

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。