公寓租金證券化的規模

Ⅰ 有誰能談談平安不動產發行的首單合作型長租公寓儲架REITs

日前，國內首單合作型長租公寓儲架REITs——平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產專項計劃正式發行。

該專項計劃為REITs產品，儲架規模50億元，由平安不動產有限公司聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司共同實施，平安不動產擔任原始權益人及增信安排人，平安匯通擔任專項計劃管理人，朗詩集團擔任增信協調人。

專項計劃的首期產品以上海市浦東新區外高橋板塊的長租公寓項目「朗詩寓森蘭店」為底層資產，發行規模為10.68億元，期限18年，其中優先順序證券佔比89%，獲得AAA最高信用評級，票面利率為4.6%。產品通過結構化分層、差額補足承諾、流動性支持、抵押/質押等方式進行增信，以滿足投資者對於安全性的要求。

作為這一專項計劃的底層資產，也是平安不動產投資的首個長租公寓項目，朗詩寓森蘭店緊鄰上海6號線洲海路地鐵站，向北覆蓋產業發達的自貿區客群，向南可輻射至世紀大道及陸家嘴商圈。項目總建築面積達4.35萬平方米，房間共計752間，產品類型為白領公寓和精品公寓。

值得注意的是，平安不動產作為長租公寓領域的「全鏈條生態資源整合者」，此次發行的是國內首單「合作型長租公寓儲架REITs」。所謂「合作型」，主要包括三層涵義：在底層資產層面，REITs發行前，平安不動產作為財務投資人，與合作夥伴共同持有底層資產；在私募基金層面，平安不動產與合作夥伴分期擔任私募基金管理人；在專項計劃層面，平安不動產與合作夥伴按股比持有劣後級份額。

長租公寓行業行至深水區，在公募REITs於國內落地前，資產證券化融資能力的差異將重塑地產業的競爭格局。可以預見，長租公寓類REITs極有可能成為推進公募REITs落地的抓手。從這一角度來看，平安不動產這類地產金融機構做出的資產證券化嘗試，為存量公寓的盤活提供了參考樣本，也為行業帶來極大的推動作用。

Ⅱ 我有一套房,想代理給金宣公寓 但是不知道他們公司怎麼樣

公司的基本概況

公司處於建設初期，，在針對近些年的相關國家政策的基礎上再2017年10月後再全國各快速成立了26家企業，無資本注冊20家，資本注冊6家，分部省份地區：北京市(6)江蘇省(4)山東省(4)雲南省(3)浙江省(2)四川省(2)陝西省(2)河北省(1)上海市(1)其他(1)

Ⅲ 蛋殼公寓是怎麼賺錢的

蛋殼公寓沒有賺錢，只是估值相對虛高

蛋殼公寓成立於2015年，是紫梧桐旗下的高端白領公寓品牌。

成立以來其規模不斷擴張，到2020年一共獲得了8輪融資。

到2019年底，蛋殼公寓運營公寓數量達到了43.83萬間，僅北京、上海和深圳就有22.4萬間，2020赴美上市，市值一度達到27.4億美元。

然而，數據顯示，隨著蛋殼公寓的營收的增長，虧損也在不斷擴大。2020年第一季度，蛋殼營收達到19.396億元，同比增長62.5%，可凈虧損達到了12.344億元，同比擴大約51.2%。

"蛋殼"的運作模式

虧損數額不斷擴大的蛋殼公寓，其實有一套自己的商業邏輯——以投入換市場。

蛋殼公寓對租客採取的是押一付三或者押一付十二這樣的收費方式。並且蛋殼公寓還會鼓勵用戶和相關銀行簽訂"租金貸"，即直接向銀行貸款支付全年租金，然後用戶按月向銀行償還租金。

而面對房東，蛋殼公寓一般是每一季度付一次租金。

這之間的時間錯位，就為蛋殼打造了資金池。利用這些資金池，蛋殼可以通過資產證券化來籌集更多資金。

然後，蛋殼會利用這筆資金與更多的房主簽約，以達到"征服"租房市場的目的，希望在未來掌握市場的定價權。

斷裂的資金鏈，無助的房客

有房東稱，蛋殼付給房東的租金比從租客處收取的租金多了2000元。

因此，當遇到外來風險刺激的時候，蛋殼的資金鏈就會出現斷裂的風險。而今年上半年的疫情，就引起了連鎖反應——沒有足夠資金，蛋殼公寓無力支付房東房租，房東們開始向租客收房，強行驅逐租客。

僅11月23日，就發生了2件全網關注的事件。

一起事件中，剛剛交了8000元房租的馬小姐被房東驅趕，她表示自己想要跳樓自殺！

另一起事件中，面對房東的驅趕和"租金貸"的壓力，租房女孩不得已持刀與房東對峙，甚至威脅要捅人。

玩資本遲早被資本玩耍！

Ⅳ 住房租賃證券化的流程 起源 意義是什麼

一、住房租賃證券化的起源
證監會和住建部聯手發布了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，並稱推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。

二、住房租賃證券化的流程
交易所對住房租賃資產證券化項目設置綠色通道，專人專崗負責，提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。
另外，《通知》要求對加強住房租賃資產證券化監管管理，提出要營造良好政策環境，培育多元化投資主體，支持開展住房租賃資產證券化。
1、CMBS模式
商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）是指以商業房地產為抵押，以相關物業資產未來收入為償債本息來源的資產支持證券產品。
這是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(CMBS)，也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品。
此次CMBS項目的特點主要表現在：
（1）管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標准篩選底層物業資產，自行選擇合適的時點發行多期CMBS，相比於普通單期產品，大幅提高發行效率，能進一步降低企業的融資成本。
（2）基礎資產為單一資金信託項下的信託貸款，並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。
（3）與類REITs 對比，CMBS資產保留物業所有權，獲得融資同時實現資產增值。與信託受益權ABS對比，CMBS物業資產進行抵押，可獲得較大融資規模，並獲得投資人信心。
2、租金收益權ABS模式
2017年1月4日，魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」，底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品，主要體現在：
（1）轉租型物業，輕資產運營，無物業抵押。
（2）解決專業公寓運營商企業融資的問題。
（3）引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。
（4）以「特定門牌號的公寓」所產生當前與未來的租金作為入池資產，通過入池資產特定化，解決租約與產品期限錯配問題，並通過雙SPV結構，創建穩定現金流。
3、公寓型類REITs
REITs是房地產投資信託（RealEastInvestmentTrusts）的簡稱，是以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，以標的不動產的租金收入為主要收入來源的信託基金。底層資產作為類REITs產品中的核心要素，其現金流產生能力及自身的保值能力將對專項計劃的存續產生極大影響。
2017年10月11日，「新派公寓權益型房托資產支持專項計劃」獲深交所批准發行，這是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。期限為5年(前3年為運營期，後2年為處置期)，其中優先順序產品規模1.3億元，發行利率為5.3%。
4、租賃消費分期類ABS
2017年8月，自如宣布成功設立「中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（下稱「自如ABS」）。首期發行規模5億元，其中優先順序獲得AAA信用評級，佔比90%，發行利率5.39%。
租住市場的租客通常是按季、半年或年預付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融產品，結合自如的租客信用體系，達到一定數值的租客，允許選擇自如分期產品，對全年房租進行分期。
三、住房租賃市場證券化的意義
第一，財務融資，目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。
第二，資產證券化是房企規模劃擴張的「助力劑」，通過ABS與類REITS獲取的資金一方面可以用來維持項目運營，還可以為快速發展租賃行業增加擴張「彈葯」來源。
第三，資產證券化，為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但作為整個市場的發展勢不可獲缺的一種嘗試。
第四，可以使風險與收益重新劃分。

Ⅳ REITs產品加速獲批，對租房市場有何影響

發展租賃住房類REITs有利於形成租賃機構多元化的金融結構，降低融資成本，有效盤活租賃住房資產，擴大住房租賃供給。長租公寓市場的金融創新和閉環的形成將有力支持住房租賃運營機構向機構化、品牌化、市場化方向發展。

近日，中國首單民企長租公寓儲架式權益類REITs「高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支持專項計劃」獲上海證券交易所審議通過。專項計劃儲架式注冊規模30億元，未來將涉及10-15個長租公寓項目，獲准在2年內分期完成發行，首期發行底標項目為旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

住房租賃的機構化和專業化未來將推動以房地產為基礎資產的ABS及REITs市場的進一步擴大。

Ⅵ 金宣公寓聽說可以押一付一真的嗎

具體看那家分公司

公司處於建設初期，，在針對近些年的相關國家政策的基礎上再2017年10月後再全國各快速成立了26家企業，無資本注冊20家，資本注冊6家，分部省份地區：北京市(6)江蘇省(4)山東省(4)雲南省(3)浙江省(2)四川省(2)陝西省(2)河北省(1)上海市(1)其他(1)

Ⅶ 目前中國的房地產資產證券化正處於什麼趨勢

中國樓市存量時代正在來臨，一種將房地產投資直接轉變成有價證券形式的房地產資產證券化方興未艾，中國房地產資產證券化正爆發式增長。
近兩年占據中國房地產資產證券化市場半壁江山的戴德梁行最新發布「三季度上海樓市及中國房地產資產證券化數據報告」，揭示中國房地產資產證券化市場近年呈現出三方面特點：

因應存量時代輕資產化需要，中國房地產抵押債券(Asset-Backed Securities，簡稱ABS)產品發行規模漲幅迅猛。今年1月至9月，資產證券化產品共計發行18單，發行金額417億元，相較去年同期增長約300%。這主要得益於超過半數的房地產資產證券化項目單筆發行規模大於25億。商業地產抵押貸款(CMBS)和房地產信託投資基金(REITs)類產品為盤活存量商業地產起到了積極有效的作用。

Ⅷ 金宣公寓服務態度怎麼樣

有打官司的

公司處於建設初期，，在針對近些年的相關國家政策的基礎上再2017年10月後再全國各快速成立了26家企業，無資本注冊20家，資本注冊6家，分部省份地區：北京市(6)江蘇省(4)山東省(4)雲南省(3)浙江省(2)四川省(2)陝西省(2)河北省(1)上海市(1)其他(1)

Ⅸ 六部門監管新規直擊長租公寓暴雷根源：禁止套取消費貸

4月26日，住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。同時，明確住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，自從2016年鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重資產經營（比如招拍掛配建和自持，國企帶頭參與的集體土地建設租賃住房項目等），輕資產住房租賃企業在經營上最大的問題是輕資產經營、擴張速度快，容易出現違規行為，比如黑二房東（隨意漲租、苛扣押金、隨意收取水電費等），以及長租短付，搞資金池，蓄意捲款潛逃。

對此，新華社文章指出，此次監管部門重拳出擊，《意見》直擊住房租賃企業爆雷根源。

對此次《意見》的出台，中指調查事業部研究副總監戰雪認為，《意見》旨在防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展。

戰雪表示，此次《意見》呈現以下三個特點：第一是層級高、范圍大，之前部分城市單獨發布政策約束住房租賃企業的租金收取行為，此次的政策高度上升到了部委的層級，覆蓋面也更廣。第二是定位準。精準定位從事轉租經營的輕資產住房租賃企業。此類企業進行轉租經營時沒有資產抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監管容易聚集金融風險。第三是強穿透。除了禁止住房租賃企業變相開展金融業務，還強化金融機構的貸款審核，在首尾兩端發力，避免住房租賃企業單方面誘導承租人使用住房租賃消費貸款的情形。

首次對輕資產住房租賃企業進行定性，納入監管

按照《意見》要求，從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含「住房租賃」相關字樣。住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核演算法人實體。住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平台向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平台向社會公示。

李宇嘉指出，目前市場上住房租賃企業種類繁多，比如二房東，投資機構等。在珠三角核心城市，有代房東管理的二房東，有職業二房東（賺代理費或賺租金差價），有投資者一次性包租很多套或一棟，然後裝修出租。但現實中，這類主體很難監管，他們往往利用互聯網、微信和小廣告開展業務，利用信息差、違規操作（比如水電費亂收取、以損壞室內設施為由不退押金等）獲取租金受益。承租人利益受損失也難以有渠道伸張，損失不大、息事寧人。因此，迫切需要納入監管。

打擊長收短付的資金池行為，避免資金風險

具體而言，《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。

在業內人士看來，「單次收取租金的周期原則上不超過3個月等規定，直擊長租公寓企業此前存在的各類違規做法，具有積極的導向。這有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。」

「這一政策表態也是在疫情後針對長租公寓暴雷現象，國家一貫的態度，主要目的是維護出租雙方的權益，避免老百姓利益受損和群體性的上訪事件發生。對於輕資產的租賃企業，更容易出現『長收短付』的資金池行為。管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半。」李宇嘉說道。

嚴厲打擊資金貸，「租金異常上漲必被打壓」

《意見》還要求，各地應開展住房租賃資金監管。企業單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取「租金貸」，不得誘導承租人使用「租金貸」。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策對於租金貸款的管控更加規范和到位。對於各類違規的套現行為，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時，金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。從這兩點看，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在於，租金貸進入到了輕資產長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶。這是後續在明晰不同貸款方面所需要注意的。

此外，《意見》指出，各地應合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公布不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。

業內人士認為，後續租金監管也將更明確。同時在住房租賃市場租金監測方面也會加強。「過去租金的收取等沒有監管，導致資金方面出現了很多問題，也是金融風險的來源點。此外，過去租金的管控確實不到位，而現在租金異常上漲受到關注，後續也和房價管控一樣，異常上漲必被打壓。」

《意見》還提到妥善化解住房租賃矛盾糾紛。六部門要求，各有關方面應當加強協同聯動，積極化解住房租賃引發的矛盾糾紛，妥善處置相關風險。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，此次印發的《意見》將對行業特別是輕資產運營公司產生兩大影響。第一，迫使輕資產運營公司從「包租公」轉向專業化的住房租賃服務提供商。從國際經驗來看，控租金使得輕資產運營公司無法單純依靠租金收入實現利潤增長，探索如何提供各類與住房租賃相關的增值服務將成為未來輕資產運營公司生存和發展的關鍵。第二，「去杠桿」將使輕資產運營公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機構能夠依靠資產證券化等金融手段，擴規模求發展；另一方面，深耕區域的小型運營公司將依託本地化優勢，降低運營成本，獲得生存空間。大量靠金融杠桿擴規模的輕資產運營公司將被徹底淘汰。

Ⅹ 在國家倡導「租購並舉」策略下，作為央企的招商蛇口近期首發的儲架式長租公寓CMBS有什麼過人之處呢

作為全國首單儲架式長租公寓發行的CMBS項目，備受市場關注。產品總規模60億元，刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度，首期發行20億，期限為18年，其中優先順序產品規模19.90億，獲得AAA評級。此次首發獲得了 2.36倍的超額認購，在市場資金成本走高的嚴峻態勢下該產品的發行利率控制在5.7%，體現了投資者對該項目以及招商蛇口公寓品牌的認可。在中國人壽資產管理有限公司、中國郵政儲蓄銀行、上海浦東發展銀行、招商銀行和中國農業銀行的大力支持下，本項目獲得成功發行，這是資本助力長租公寓發展，積極響應國家政策的力證。此外，這也是招商局集團內招商蛇口與招商證券發揮產融結合優勢的重要體現。