房地產項目融資證券化

Ⅰ 為什麼說房地產證券化是當今世界經濟金融證券化的必然趨勢

房地產證券化是當今世界經濟金融證券化的必然趨勢房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表。70 年代以來，西方國家金融業發生了重大變化，一方面，占據金融業主導地位的銀行業面臨挑戰；另一方面證券化卻在競爭中得到了迅速發展，成了國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化的浪潮中，房地產抵押債權的證券化成了金融銀行業結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。這主要體現在:第一，各金融機構證券化資產數量增長迅速，傳統的銀行業務資產比例不斷下降。第二，銀行貸款的可轉讓性大大提高。即允許銀行將其參與提供貸款的額度以票據方式轉賣給其他銀行或金融機構，而不需要事先徵求借款人的同意，從而克服了銀團貸款基本上不可轉讓的缺點，這樣銀行就成了長期證券市場的主要借款人。第三，由抵押貸款支持的票據交易量迅速增長。在國際金融工具的創新中，抵押貸款支持的票據交易和金融期貨、互換交易一起，共同成為金融工具創新的主要標志，這三類新金融工具在整個金融市場的地位及其重要性得到迅速的提高和發展。房地產證券化之所以能成為經濟、金融證券化的重要內容和主要表現，其直接原因就在於: 首先，住房抵押貸款易於實現證券化。並非所有的資產都適宜證券化，一種資產是否適合證券化，主要取決於證券化的成本與收益的關系。而決定一種資產證券化成本高低的關鍵因素是這種資產的信用特徵、還款條件及期限等方面的情況。信用特徵簡單、還款條件明確、期限相對較長的資產，證券化時評估費用低，資產證券化的擔保費用也較低，因此成本比較低，從而也就較易於證券化。相反，信用特徵復雜，還款資金流量不確定，期限相對較短的資產就不易實現證券化。以此來衡量，住房抵押貸款是典型的易於證券化的資產。因為即使各筆抵押貸款的貸款條件存在很大差異，但是一組抵押貸款就會在違約率、平均還款期限等方面顯示出很強的規律性來。

Ⅱ 高分急求、、、、、房地產貸款證券化的流程 。。。

5分也確實不低。我就高開低走地說幾句：
銀行集合不同風險層次的貸款（或說打包），信用評級機構進行評級（當然收費的），擔保中介公司進行擔保（不會免費的），上市前的詢價（都是做給別人看的），委託營銷或是由專業機構買斷進行營銷，上市周轉流通。 一批並非高質量的貸款就這樣證券化了。我國目前由於是銀行、證券分業經營，所以貸款證券化並不發達，更多的是貸款產品信託手法的理財產品更多一些。

Ⅲ 有關房產證券化的一些疑問

所謂房地產證券化，就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講，房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展，是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信託、受益憑證等等。
房地產證券化從銀行金融機構的角度看，表現為金融機構出於單純的融資目的，將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為:
(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講，該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅佔到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由於沒有相當規模的抵押貸款積累，抵押債權的證券化便難以推行;
(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸一還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。
我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，並成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面:
(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件;
(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種:第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信託投資公司於1991年1月20日向社會公開發行的"信託投資收益證券"，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資於房地產和工商業等項目。
我國當前實施房地產證券化的制約因素
體制制約
房地產證券化是發達國家金融創新的產物,其基礎是私有制,房地產產權的細分出售正是私有化的集中體現。而我國所要建立的社會主義市場經濟體制顯然是有別於西方國家的市場經濟體制。從實際情況看,目前我國還不能將大量資金投資於房地產,而是優先用於農業、能源、交通、原材料等短線部門,這就決定了我國所要推行的房地產證券化有一定的范圍限制。況且,我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革,專業銀行商業化、利率市場化、項目業主負責制等舉措正是改革的重大步驟,但是這些目標的真正實現還要經歷一個相當長的過程。這也在一定程度上制約了我國的房地產證券化進程。
法規制約
住房貸款證券化是一項極其復雜的系統工程,將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中,涉及原始債權人、證券特設機構、信用評級機構、貸款服務、證券投資者等方面的利益。然而,我國現行《證券法》的相關條款中,缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用中的規定,這勢必增加住房貸款證券化的推進難度。同時,在建立風險隔離機制所要藉助的相關法律有《破產法》和《信託法》,由於這兩種法規在國內出現的時間還不長,實施過程中難免存在種種困難。
資本市場的制約
現階段,我國的證券市場雖然發展迅速,但仍屬初級階段,市場容量和市場規模十分有限。而房地產證券化品種很多,一經推出勢必會給已經"飽和"的證券市場帶來巨大壓力,這對證券市場的發展很不利。房地產證券化工具多半是依賴於證券交易所進行交易的,房地產證券流通市場要承受證券市場與房地產市場的雙重風險,這更會使其在流通中受阻。
房地產金融一級市場欠發達
西方房地產證券化的規律是:房地產金融一級市場發展到一定程度後,必然要尋求發展二級市場,因為二級市場能解決一級市場發展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾;二級市場的出現又促進了一級市場的發展。我國長期實行的福利住房制度使房地產金融市場一直沒有獲得真正的發展,尤其是國有四大商業銀行在金融市場上的壟斷地位,決定了我國房地產金融市場以非專業性房地產金融機構的商業銀行為主體。
信用制約
現階段,我國尚無完整意義上的個人信用制度,銀行很難對借款人的資信狀況作出准確判斷,對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。由於個人流動性大、財務收支狀況難以確定,銀行為了減少信貸風險,只好在貸款方式上嚴格控制,無形中制約了個人信貸業務規模的擴展,而規模過小的住房抵押貸款初級市場對證券化的推行是沒有實際意義的。
技術制約
首先,房地產證券化雖然原理簡單,但真正的實施難點很多。其次,我國現階段的會計與稅收處理遠遠不能滿足房地產證券化進展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個復雜的問題,不同的會計處理會導致不同的證券化成本與收益,如何設計合理的房地產證券化會計制度將是一個漫長的過程。第三,我國對房地產證券化技術的研究剛剛起步,國內缺乏相關技術人才,房地產證券化具體操作技術尚不成熟,這將成為制約我國房地產證券化進程的重要因素。

Ⅳ 地產公司為什麼要做資產證券化

首先從地產企業的資產結構來說，存貨普遍非常高。因為拿地皮，建好的房子，都是存貨。存貨幾十億很常見。研究過地產企業的財務報表就知道，房地產企業的存貨周轉率是非常慢的。也就是這些房子要賣好幾年，才能賣的差不多，才基本收回了建房時的投入的錢。

目前的宏觀經濟形式，尤其房地產企業，處於一個低谷期，而且銀行正在收緊貸款，以前房地產企業從銀行貸款買地建房，然後再賣了慢慢還貸。這樣的模式已經不可行的。
這樣的情況下，房地產企業空有幾十億的存貨，但實際上手上可用資金就幾個億，根本無法實現新 項目的開發。如果等房地產企業把手上的存貨變現，再去開發，那不知道要等多久了。
所以房地產企業現在要走資產證券化的路，實際上就是將手上已有的資產給變現，融資。目前有幾種模式，1是走信託的模式，這只有非常有實力的房地產企業可以做；2走債券的模式，這樣的要求也一點不低。這兩種模式實際上就是以房地產企業自己的現有資產為主題，做一個債權融資，融資來足夠的錢去開發新項目。3就是走掛牌上市的道理，變成股票，用股權融資。但是目前主板、創業板、新三板都基本禁止房地產企業掛牌了。四板市場融資功能不行掛牌沒有意義。
資產證券化就是盤活一個企業的資產，使企業能夠用資產來進行融資，補充資金，也就是企業的血液。對於房地產企業這樣的重資產的企業是非常非常重要的。

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Ⅳ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

Ⅵ 房地產證券化的房地產證券化的特徵

房地產證券化從銀行金融機構的角度看，表現為金融機構出於單純的融資目的，將其擁有的房地產抵押權即債權分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權證券化的發展尚為一片空白。主要表現為：
(1)抵押貸款的規模很小。拿中國建設銀行來講，該行房地產信貸部所經辦的抵押貸款業務僅佔到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由於沒有相當規模的抵押貸款積累，抵押債權的證券化便難以推行；
(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸一還款的簡單循環階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發展。 我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發育，房地產投資權益證券化也得到了一定程度的發展，並成為我國當前房地產證券化發展的主體格局。主要表現在以下兩個方面：
(1)房地產股票市場的發展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業，其從股票市場上發行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產業。有條件的房地產企業，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統上市。這都為房地產融資業務的進一步擴展創造了極為有利的條件；
(2)房地產債券市場的發展。我國目前的債券市場上，為房地產開發而發行的債券已有兩種：第一種是房地產投資券。第二種是受益債券。如農業銀行寧波市信託投資公司於1991年1月20日向社會公開發行的「信託投資收益證券」，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資於房地產和工商業等項目。

Ⅶ 房地產融資路徑「腦洞大開」，資產證券化究竟是個什麼鬼

首先從地產的資產結構來說，存貨普遍非常高。因為拿地皮，建好的房子，都是存貨。存貨幾十億很常見。研究過地產的財務報表就知道，房地產的存貨周轉率是非常慢的。也就是這些房子要賣好幾年，才能賣的差不多，才基本收回了建房時的投入的錢。

目前的宏觀經濟形式，尤其房地產，處於一個低谷期，而且銀行正在收緊貸款，以前房地產從銀行貸款買地建房，然後再賣了慢慢還貸。這樣的模式已經不可行的。
這樣的情況下，房地產空有幾十億的存貨，但實際上手上可用資金就幾個億，根本無法實現新 項目的開發。如果等房地產把手上的存貨變現，再去開發，那不知道要等多久了。
所以房地產現在要走資產證券化的路，實際上就是將手上已有的資產給變現，融資。目前有幾種模式，1是走信託的模式，這只有非常有實力的房地產可以做；2走債券的模式，這樣的要求也一點不低。這兩種模式實際上就是以房地產自己的現有資產為主題，做一個債權融資，融資來足夠的錢去開發新項目。3就是走掛牌上市的道理，變成股票，用股權融資。但是目前主板、創業板、新三板都基本禁止房地產掛牌了。四板市場融資功能不行掛牌沒有意義。
資產證券化就是盤活一個的資產，使能夠用資產來進行融資，補充資金，也就是的血液。對於房地產這樣的重資產的是非常非常重要的。

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Ⅷ 請問資產證券化ABS與REITs的不同點是什麼呢感謝！

ARS和REITs不同點：

1、兩者定義不同，ABS是資產抵押債券，REITs是房地產信託投資基金。

2、ABS 是你有房產，然後拿去做抵押，發型債券。REITs 是公募來錢之後去做房地產投資。

(8)房地產項目融資證券化擴展閱讀：

一、資產證券化的種類范圍

⒈根據基礎資產分類。

根據證券化的基礎資產不同，可以將資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化（如高速公路收費）、債券組合證券化等類別。

⒉根據資產證券化的地域分類。

根據資產證券化發起人、發行人和投資者所屬地域不同，可將資產證券化分為境內資產證券化和離岸資產證券化。

⒊根據證券化產品的屬性分類。

根據證券化產品的金融屬性不同，可以分為股權型證券化、債券型證券化和混合型證券化。

二、REITs 分類方法

1、根據組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs 以《公司法》為依據，通過發行 REITs 股份所籌集起來的資金用於投資房地產資產，REITs具有獨立的法人資格，自主進行基金的運作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs 則以信託契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資於房地產資產。契約型 REITs 本身並非獨立法人，僅僅屬於一種資產，由基金管理公司發起設立，其中基金管理人作為受託人接受委託對房地產進行投資。

二者的主要區別在於設立的法律依據與運營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國佔主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據投資形式的不同，REITs 通常可被分三類：權益型、抵押型與混合型。

權益型 REITs 投資於房地產並擁有所有權，權益型 REITs 越來越多的開始從事房地產經營活動，如租賃和客戶服務等，但是 REITs 與傳統房地產公司的主要區別在於，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發後進行轉售。

抵押型 REITs 是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。

混合型 REITs 顧名思義是介於權益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。市場上流通的 REITs 中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的 REITs 所佔比例不到 10%，並且權益型 REITs 能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性

3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。

封閉型 REITs 的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時為了增加資金投資於新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不願持有時也可隨時贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。

公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信託資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。

網路-資產證券化

網路-房地產信託投資基金