住房抵押證券化原理

1. 什麼是住房抵押貸款證券化

首先，住房抵押貸款證券化分散了金融機構發放住房抵押貸款的風險。住房抵押貸款證券化調整了金融機構的資產負債結構，分散了貸款風險，從而提高了其資產質量，並有利於其經營活動的進一步開展。
其次，住房抵押貸款證券化擴大了金融機構住房抵押貸款的資金來源，有利於為個人購房提供必要的金融支持。再次，住房抵押貸款證券化也可推動住宅產業的發展。住房抵押貸款證券化使大量資金通過資本市場流入住宅產業，有利於激活住宅產業，支持個人住房消費成為新的經濟增長點。最後，住房抵押貸款證券化增加了證券市場的投資工具。住房抵押貸款證券的發行使證券市場有了新的投資渠道。由於住房抵押貸款證券是以住宅為擔保和抵押，這種債券信用等級較高，因此投資者有了收益性較好、風險較低的投資方式。總之，這些都有利於我國個人住

2. 名詞解釋 住房抵押貸款證券化。

2005年3月，央行批准建行作為資產證券化的試點單位，這意味著作為國內新的金融實踐，住房抵押貸款證券化已獲得准生證。據悉，目前建行准備以建行上海分行為核心，打包100億元住房抵押貸款進行證券化

，該方案業已提交國際知名投行進行評估，一旦通過即開始運作，中國住房抵押貸款證券化的首個新生兒也將誕生。然而，在建行大力推行證券化的背後，仍有許多問題值得我們思考：此新生兒是足月而順產的寶寶呢，還是一個被催生的早生嬰兒？它出生後能否健康地成長下去，在此我們不妨作些探討。

發達國家住房抵押貸款市場的共同特點

住房抵押貸款證券化在世界范圍內並不是新事物，其歷史可上溯至19世紀的歐洲，當時的證券化形式主要是通過抵押銀行發行抵押貸款債券。真正現代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國。20世紀60年代末到70年代，為了解決高通脹波動期儲蓄機構的流動性風險與利率風險，美國設立了三大(准)政府機構來推動住房抵押貸款二級市場的發展，從而建立起世界上最發達的抵押貸款證券化市場。目前在美國公開流通的債券市場上，抵押貸款證券已超過國債成為第一大債券。

2002年美國抵押貸款余額達到4.7萬億美元，其中住房抵押貸款證券達到3.91萬億美元，同時美國歷年的住房抵押貸款的證券化比例，即被證券化的抵押貸款余額占總抵押貸款余額的比例，也保持了相當高的水平，2002年美國住房抵押證券化比例高達56.2%。

住房抵押貸款證券化在解決銀行信貸資產的流動性、提高銀行的資本利用率、降低銀行風險、維持銀行體系的穩定性、促進活躍房地產市場等方面發揮了重要的作用，因此這一金融創新在加拿大、德國、英國、法國、澳大利亞、中國香港等國家與地區得到大力推廣與發展。研究這些住房抵押證券化相對比較發達的國家和地區，可以發現，住房抵押貸款一級市場及經濟環境都存在以下幾個共同特點：

一是抵押貸款產品種類豐富。在這些國家和地區的抵押貸款一級市場上，抵押貸款產品品種都具有多層次性，存在著固定和浮動利率抵押貸款、貸款期限、貸款條件靈活，而且其償還方式多種多樣，可滿足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美國住房抵押貸款等除國內常見的本金償還、等額償還方式，還有其他各類方式多樣的抵押貸款，如根據預期通貨膨脹率和貸款利率，設計出年限不同、遞增比率不同的多級支付方案的抵押貸款，本金攤還開始較小，最後幾次較大的抵押貸款，兼具固定/可調整利率特點的組合型抵押貸款，兩步型抵押貸款，權益增長型抵押貸款，二次抵押貸款等等多種方式。

二是抵押貸款要達到相當的規模。這些國家和地區的抵押貸款規模大多達到GDP的40%~60%。只有住房抵押貸款積累到一定程度，貸款機構證券化的動力機制才能形成，而且足夠規模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產池的風險，提高抵押支撐證券的信用等級。

三是抵押貸款機構的多元化。這種多元化加強了貸款機構之間的競爭，而競爭則會使貸款機構提高LTV(貸款成數)，並適當延長貸款期限，提高服務質量。更為重要的是，貸款機構的多元化，也降低了單個貸款機構在證券化體系中的博弈力量，便於政府規范與引導。

四是完善與嚴格的信用體系。抵押支撐證券的質量決定於抵押貸款資產池的質量，而這完全取決於借款人能否按時還本付息及對提前償還風險的控制，所以對借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環。

五是分工明確、運作有序的強大的中介機構體系。住房抵押貸款證券化過程中，有大量的中介機構共同參與，並且專業分工，各自發揮作用，又相互協作，以保障證券化的順利進行，這些機構主要有對抵押貸款提供保險的保險公司，提供擔保的擔保機構，充當SPV的信託機構，對打包資產進行管理的受託機構，管理回收本息的服務商、信用評級機構、證券的承銷商以及購買證券的機構投資者等等。

利潤吸引和風險壓力是我國抵押貸款證券化主要動力

反觀我國住房抵押貸款證券化，對於大家已經討論很多的證券化模式及相關障礙等細節姑且不論，僅與上面所述住房抵押貸款證券化發達國家相比較，我國證券化的特殊動力機制及我國住房抵押貸款一級市場的特點，就已決定了我國住房抵押貸款證券化註定是一個被催生的早生兒。

從一般意義上講，住房抵押貸款證券化的動力主要是用來解決提高資產的流動性，實現資產負債期限相匹配，降低風險，從資本市場融資等，然而我國的住房抵押貸款證券化卻有其獨特的動力機制。我國的住房抵押貸款機構是商業銀行，作為商業機構，最大化地謀求商業利益是其目的。由於目前住房抵押貸款被銀行視為優質資產，各大商業銀行都在積極擴大抵押貸款的規模。要使住房抵押貸款證券化成為貸款銀行的主動性行為，要麼被利潤吸引，要麼自身存在著相當壓力。

利潤吸引是指貸款機構能否從證券化過程中獲得額外的利潤。抵押貸款證券化的過程實際是將抵押貸款的利息收入在服務商、SPV、信用增級手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務商享受服務費，但這比貸款機構自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多，因此銀行並不會出於追求更多額外利潤為動力進行證券化的。

壓力是指貸款銀行是否為了分散風險、提高資產的流動性等壓力而必須進行住房抵押貸款證券化。首先從總體上看我國住房抵押貸款規模相對較小，至2004年底我國住房抵押貸款余額僅佔GDP的11.6%，遠低於證券化發達國家的40%~60%，而從作為貸款機構的各商業銀行來看，住房抵押貸款所產生的壓力亦相對比較小，即使抵押貸款規模最大的中國工商銀行，2003年抵押貸款余額也僅占其機構存款總額的7.23%，建行也只有10%。而作為資金供應重要來源的居民儲蓄則持續增長，雖然住房抵押貸款占金融機構吸收儲蓄存款余額比例從1998年的1.3%已逐漸上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，這說明商業銀行的資金供給是充沛的。從儲蓄存款結構上看，由於我國居民喜歡儲蓄以備購房、養老、子女教育之用，因此居民儲蓄中長期的定期存款比重較大，由此看來，我國的商業銀行並不擔心流動性。目前，我國住房抵押貸款的違約率都很低，平均水平在1%左右，具有較高的收益率與安全性，各商業銀行因此將抵押貸款視做優質資產，積極擴大所發放與持有的抵押貸款規模。商業所擔心的並不是流動性等風險，而是如何更有效地使用資金。

由此看來，無論從利潤吸引還是所承壓力，貸款銀行都沒有證券化的動力，然而實際情況卻是，中國建設銀行與工商銀行都在積極地提出各種證券化方案，且先後多次向央行申報要求開展。是何原因呢？某銀行一內部員工給出了真實的答案：商業銀行真正證券化的動力是將證券化作為他們的市場營銷策略，即樹立自己不斷創新的社會形象，以增加銀行的競爭能力。國內貸款機構的這種扭曲的證券動力機制決定了其證券化的誕生並不是因勢而生，而是一個地地道道地被催生的早產兒。

貸款機構單一和信用體系的不完善

從我國住房抵押貸款的一級市場及證券化環境看，時機也並不那麼成熟。我國住房抵押貸款機構是商業銀行，尤其是四大國有商業銀行在住房抵押貸款市場上佔有絕對的主導地位，截至2002年，四大國有商業銀行占我國所有金融機構的住房抵押貸款余額的比例從未低於87%，我國的住房抵押貸款市場的貸款機構呈現單一化的特點，這意味著對四大國有商業銀行來說，它們在中國金融市場上具有絕對強勢的博弈力量，這顯然會對如何在住房抵押貸款證券化過程中保護好投資者的利益帶來一定的挑戰。

而且，住房抵押貸款證券化作為一項金融工程，其良好的運作體系是依賴於一個高度發達，運作有序的中介機構體系及信用體系，而這兩者目前在中國的狀況都不能令人非常滿意。尤其作為核心SPV的信託機構，由於其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整頓的焦點。所有這一切似乎都表明，目前我國經濟發展尚未為這個早生嬰兒營造出一個適宜其成長的環境。

當然，對我國住房抵押貸款證券化的開展，我們並不會抱著否定的態度，相反，對此我們將積極加以肯定，無論如何，住房抵押貸款證券化是大勢所趨，這次早產的抵押貸款證券化不妨當做我國證券化實踐的一次探索。但是，對於證券化的各相關參與者，我們還是要提個醒，既然我國住房抵押貸款證券化是一個早生兒，那父母(政府)是否應該給它一個更健康的成長環境，醫生(監管機構)是否加強對它的體檢觀測，而對於各投資者來講，則尤其要關注其投資風險。

3. 什麼是住房抵押貸款證券化，它是怎樣讓眾多投資者來分擔貸款風險

住房抵押貸款證券化是指金融機構 (主要是商業銀行) 把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。
二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多年的發展，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。

4. 住房抵押貸款證券化的意義

2005年3月，央行批准建行作為資產證券化的試點單位，這意味著作為國內新的金融實踐，住房抵押貸款證券化已獲得准生證。據悉，目前建行准備以建行上海分行為核心，打包100億元住房抵押貸款進行證券化

，該方案業已提交國際知名投行進行評估，一旦通過即開始運作，中國住房抵押貸款證券化的首個新生兒也將誕生。然而，在建行大力推行證券化的背後，仍有許多問題值得我們思考：此新生兒是足月而順產的寶寶呢，還是一個被催生的早生嬰兒？它出生後能否健康地成長下去，在此我們不妨作些探討。

發達國家住房抵押貸款市場的共同特點

住房抵押貸款證券化在世界范圍內並不是新事物，其歷史可上溯至19世紀的歐洲，當時的證券化形式主要是通過抵押銀行發行抵押貸款債券。真正現代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國。20世紀60年代末到70年代，為了解決高通脹波動期儲蓄機構的流動性風險與利率風險，美國設立了三大(准)政府機構來推動住房抵押貸款二級市場的發展，從而建立起世界上最發達的抵押貸款證券化市場。目前在美國公開流通的債券市場上，抵押貸款證券已超過國債成為第一大債券。

2002年美國抵押貸款余額達到4.7萬億美元，其中住房抵押貸款證券達到3.91萬億美元，同時美國歷年的住房抵押貸款的證券化比例，即被證券化的抵押貸款余額占總抵押貸款余額的比例，也保持了相當高的水平，2002年美國住房抵押證券化比例高達56.2%。

住房抵押貸款證券化在解決銀行信貸資產的流動性、提高銀行的資本利用率、降低銀行風險、維持銀行體系的穩定性、促進活躍房地產市場等方面發揮了重要的作用，因此這一金融創新在加拿大、德國、英國、法國、澳大利亞、中國香港等國家與地區得到大力推廣與發展。研究這些住房抵押證券化相對比較發達的國家和地區，可以發現，住房抵押貸款一級市場及經濟環境都存在以下幾個共同特點：

一是抵押貸款產品種類豐富。在這些國家和地區的抵押貸款一級市場上，抵押貸款產品品種都具有多層次性，存在著固定和浮動利率抵押貸款、貸款期限、貸款條件靈活，而且其償還方式多種多樣，可滿足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美國住房抵押貸款等除國內常見的本金償還、等額償還方式，還有其他各類方式多樣的抵押貸款，如根據預期通貨膨脹率和貸款利率，設計出年限不同、遞增比率不同的多級支付方案的抵押貸款，本金攤還開始較小，最後幾次較大的抵押貸款，兼具固定/可調整利率特點的組合型抵押貸款，兩步型抵押貸款，權益增長型抵押貸款，二次抵押貸款等等多種方式。

二是抵押貸款要達到相當的規模。這些國家和地區的抵押貸款規模大多達到GDP的40%~60%。只有住房抵押貸款積累到一定程度，貸款機構證券化的動力機制才能形成，而且足夠規模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產池的風險，提高抵押支撐證券的信用等級。

三是抵押貸款機構的多元化。這種多元化加強了貸款機構之間的競爭，而競爭則會使貸款機構提高LTV(貸款成數)，並適當延長貸款期限，提高服務質量。更為重要的是，貸款機構的多元化，也降低了單個貸款機構在證券化體系中的博弈力量，便於政府規范與引導。

四是完善與嚴格的信用體系。抵押支撐證券的質量決定於抵押貸款資產池的質量，而這完全取決於借款人能否按時還本付息及對提前償還風險的控制，所以對借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環。

五是分工明確、運作有序的強大的中介機構體系。住房抵押貸款證券化過程中，有大量的中介機構共同參與，並且專業分工，各自發揮作用，又相互協作，以保障證券化的順利進行，這些機構主要有對抵押貸款提供保險的保險公司，提供擔保的擔保機構，充當SPV的信託機構，對打包資產進行管理的受託機構，管理回收本息的服務商、信用評級機構、證券的承銷商以及購買證券的機構投資者等等。

利潤吸引和風險壓力是我國抵押貸款證券化主要動力

反觀我國住房抵押貸款證券化，對於大家已經討論很多的證券化模式及相關障礙等細節姑且不論，僅與上面所述住房抵押貸款證券化發達國家相比較，我國證券化的特殊動力機制及我國住房抵押貸款一級市場的特點，就已決定了我國住房抵押貸款證券化註定是一個被催生的早生兒。

從一般意義上講，住房抵押貸款證券化的動力主要是用來解決提高資產的流動性，實現資產負債期限相匹配，降低風險，從資本市場融資等，然而我國的住房抵押貸款證券化卻有其獨特的動力機制。我國的住房抵押貸款機構是商業銀行，作為商業機構，最大化地謀求商業利益是其目的。由於目前住房抵押貸款被銀行視為優質資產，各大商業銀行都在積極擴大抵押貸款的規模。要使住房抵押貸款證券化成為貸款銀行的主動性行為，要麼被利潤吸引，要麼自身存在著相當壓力。

利潤吸引是指貸款機構能否從證券化過程中獲得額外的利潤。抵押貸款證券化的過程實際是將抵押貸款的利息收入在服務商、SPV、信用增級手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務商享受服務費，但這比貸款機構自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多，因此銀行並不會出於追求更多額外利潤為動力進行證券化的。

壓力是指貸款銀行是否為了分散風險、提高資產的流動性等壓力而必須進行住房抵押貸款證券化。首先從總體上看我國住房抵押貸款規模相對較小，至2004年底我國住房抵押貸款余額僅佔GDP的11.6%，遠低於證券化發達國家的40%~60%，而從作為貸款機構的各商業銀行來看，住房抵押貸款所產生的壓力亦相對比較小，即使抵押貸款規模最大的中國工商銀行，2003年抵押貸款余額也僅占其機構存款總額的7.23%，建行也只有10%。而作為資金供應重要來源的居民儲蓄則持續增長，雖然住房抵押貸款占金融機構吸收儲蓄存款余額比例從1998年的1.3%已逐漸上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，這說明商業銀行的資金供給是充沛的。從儲蓄存款結構上看，由於我國居民喜歡儲蓄以備購房、養老、子女教育之用，因此居民儲蓄中長期的定期存款比重較大，由此看來，我國的商業銀行並不擔心流動性。目前，我國住房抵押貸款的違約率都很低，平均水平在1%左右，具有較高的收益率與安全性，各商業銀行因此將抵押貸款視做優質資產，積極擴大所發放與持有的抵押貸款規模。商業所擔心的並不是流動性等風險，而是如何更有效地使用資金。

由此看來，無論從利潤吸引還是所承壓力，貸款銀行都沒有證券化的動力，然而實際情況卻是，中國建設銀行與工商銀行都在積極地提出各種證券化方案，且先後多次向央行申報要求開展。是何原因呢？某銀行一內部員工給出了真實的答案：商業銀行真正證券化的動力是將證券化作為他們的市場營銷策略，即樹立自己不斷創新的社會形象，以增加銀行的競爭能力。國內貸款機構的這種扭曲的證券動力機制決定了其證券化的誕生並不是因勢而生，而是一個地地道道地被催生的早產兒。

貸款機構單一和信用體系的不完善

從我國住房抵押貸款的一級市場及證券化環境看，時機也並不那麼成熟。我國住房抵押貸款機構是商業銀行，尤其是四大國有商業銀行在住房抵押貸款市場上佔有絕對的主導地位，截至2002年，四大國有商業銀行占我國所有金融機構的住房抵押貸款余額的比例從未低於87%，我國的住房抵押貸款市場的貸款機構呈現單一化的特點，這意味著對四大國有商業銀行來說，它們在中國金融市場上具有絕對強勢的博弈力量，這顯然會對如何在住房抵押貸款證券化過程中保護好投資者的利益帶來一定的挑戰。

而且，住房抵押貸款證券化作為一項金融工程，其良好的運作體系是依賴於一個高度發達，運作有序的中介機構體系及信用體系，而這兩者目前在中國的狀況都不能令人非常滿意。尤其作為核心SPV的信託機構，由於其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整頓的焦點。所有這一切似乎都表明，目前我國經濟發展尚未為這個早生嬰兒營造出一個適宜其成長的環境。

當然，對我國住房抵押貸款證券化的開展，我們並不會抱著否定的態度，相反，對此我們將積極加以肯定，無論如何，住房抵押貸款證券化是大勢所趨，這次早產的抵押貸款證券化不妨當做我國證券化實踐的一次探索。但是，對於證券化的各相關參與者，我們還是要提個醒，既然我國住房抵押貸款證券化是一個早生兒，那父母(政府)是否應該給它一個更健康的成長環境，醫生(監管機構)是否加強對它的體檢觀測，而對於各投資者來講，則尤其要關注其投資風險。

5. 住房抵押貸款證券化表內模式和表外模式的區別

前者沒有發生抵押貸款資產所有權的轉移，抵押貸款組合和由此發行的住房抵押貸款債券都體現在商業銀行的資產負債表上；後者抵押貸款組合通過「真實出售」，發生了抵押貸款資產所有權的轉移，脫離了商業銀行的資產負債表，所發行的住房抵押貸款債券不再是商業銀行的負債而是「特定交易機構」的負債。

6. 什麼是房貸證券化

住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創新之一，目前已成為美國、澳大利亞等發達國家構築房地產金融二級市場的主要途徑。80年代以後，住房抵押貸款證券化在馬來西亞、香港等新興經濟地區也逐步興起。近幾年來，隨著我國經濟的持續快速發展和住房制度改革的深入，房地產業相關金融服務的需求增長迅速，我國已經具備了進行住房抵押貸款證券化的市場條件。國家相關部門最近公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，我國住房抵押貸款證券化步入了試點推廣階段。
所謂住房抵押貸款證券化( Mortgage Backed Securities , MBS)，指住房抵押貸款的發放機構將其所持有的抵押貸款資產，匯集重組成抵押貸款組群，經過擔保或信用增級，以證券的形式出售給投資者的融資過程。一般而言，抵押貸款的發放者將其貸款資產出售給政府抵押機構或私人投資銀行，再由其進行包裝重組，以證券發行的方式將債權進一步出售給其他投資者。這里所說的「證券」是指債權性而非權益性證券，它的基本特徵是由抵押貸款資產所產生的現金流來支持對其的支付，因此被稱為抵押擔保證券。證券銷售出去以後，證券的持有者便成為了住房抵押貸款的債權人，並經由抵押擔保證券的服務者取得對其的支付。
房貸證券化其實就是將銀行房貸的一次再抵押，使銀行得以大量回籠資金，從而解決當前銀行存在的短存長貸而可能導致的流動性風險。這種模式其實就是把個人住房貸款按年限、期限加以組合，以債券的形式在市場上出售給投資者，在將以往房貸由銀行獨占的利潤部分分配給投資者同時，也使銀行因大量發放長期貸款而可能導致的風險在市場上得以分散。

7. 住房抵押貸款證券化

人們借錢買房，房地產商確實沒有遭受損失，但是，當房價下跌，利率上升時，次級信用人就無力還貸了，於是，銀行的發出的貸款就變成壞賬了，即使收回抵押物，房子的價格下降了，就是資不抵債，所以其實是銀行沒錢了……
但是次貸危機還有一個很嚴重的問題就是資產證券化。在此次危機下，商業銀行因為對表內資產的資產證券化，轉為表外資產，在證券化過程中，產權轉移了出去（這個是特例）所以商業銀行本身損失不大，他們損失主要是買了相關債券。
住房抵押貸款證券化，是商業銀行把資產表中的「住房抵押貸款」項打包賣給相關機構，讓這些來整理成新的住房抵押貸款債券，在市場上投放。因為這種抵押貸款雖然對銀行是資產，但因為回收期限長，影響銀行的資金流動和經營，所以他們希望可以賣出了這種資產，而可以得到大筆現金在短時間內。這就是住房抵押貸款證券化和產生的原因！
希望我的回答您滿意！

8. 什麼是住房按揭證券化，如何執行抵押財產

抵押，在銀行或地產界稱為按揭，是指提供私人資產(不論是否為不動產)作為債務擔保的動作，多發生於購買房地產時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現非不動產的物品。一般，借款可以分為「有抵押借貸」和「無抵押借貸」兩種，而抵押就是屬前者。
第一、抵押物的存在阻卻了債權人執行財產的選擇權。擔保物的選擇權發生於借款合同簽定之時，在執行程序中，A銀行不享有執行財產的選擇權。不動產擔保有別於保證，其特點是以特定的財產保證債權人債權的優先實現，並具有追及效力。抵押合同經登記生效後，未經抵押權人的同意，抵押人的轉讓行為歸於無效。擔保法第33條規定：「本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。」可見，抵押是對債的保證，其所保證的債務是特定的。A銀行在與B公司簽定借款合同時，有選擇抵押財產的權利，並對抵押物進行核保。抵押合同生效後，A銀行就不再享有選擇權。反之，債權人在保證擔保合同中的選擇權貫穿於訴訟的全過程，債權人有選擇借款人承擔債務，亦可要求保證人承擔債務，還可要求債務人承擔連帶責任。

9. 住房抵押貸款證券化的基本介紹

二戰以後，世界金融領域里的創新，最引人注目的莫過於資產證券化。經過多年的發展，發達國家的資產證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資產證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始於美國60年代。當時，由於通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資產收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資產流動性不足的問題，政府決定啟動並搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和復興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。隨後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資產證券化最完美的典型。