地產私募基金項目盡調材料

『壹』 房地產私募基金委託銷售 需要提供抵押嗎

從基本的組織結構來看，房地產私募基金和傳統的Pre-IPO類的私募股權基金類似，均以架構上最為靈活、成本上最為經濟的有限合夥制為主。但是，除星浩資本等極少數具有相當品牌效應和規模的基金外，市場上現存的大部分房地產私募基金仍存留不少「信託」特色，從而構成目前境內房地產私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有：

1. 多固定收益，少浮動收益

與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。

事實上，出於現階段房地產行業波動明顯的特徵，一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈後持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。

2. 多優先、劣後結構，少同股同權結構

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑒信託的「優先、劣後」結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為「優先順序合夥人」，在優先順序合夥人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將「配比」20%-30%的資金作為「劣後級合夥人」;在優先順序合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣後級合夥人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現，相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。

3. 多夾層投資，少股權投資

房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用「股權 債務」的「夾層投資」的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。

『貳』 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

『叄』 關於私募基金的項目類型，請大蝦們幫忙解釋或介紹材料

你指的是私募股權（pe）吧？
如果這樣的話，投前項目這個名稱不準確，一般來說，現在的pe手頭都有很多個項目，在沒有正式簽訂協議前應該都算你所謂的投前項目，但既然你又提到了交易項目，那麼這里的投前項目應該是pe的投資經理們還沒有確立投資意向的項目吧，簡單說來就是如果你是投資經理，你有個朋友或者以前的客戶給你打個電話，告訴你認識一個公司很不錯，發展前景很好，最近需要融資，問你有什麼興趣，然後給你發了些企業的基本資料，告訴你企業的資產及利潤之類的。然後你做一些基本的行業調查。
交易項目應該是你和這個公司有了深入接觸，有了投資意向後企業需要完成你提供的盡職調查，需要和你商量股權分配和董事會利益分配。以及簽訂對賭協議之類的。
投後項目當然就是投資結束後了，一般來講pe不是很參與公司管理，只要公司運轉正常，是不會干預的，只有公司出現盈利不達預期或者出現重大問題比如並購啊，重大股權轉讓啊之類的pe才會干預。還有就是pe要協助公司上市。
最後退出的話一般指通過二級市場即股票市場退出，公司上市三年後，pe可以賣出其股份，這樣pe實現了套現。也有通過並購或者轉讓退出的。不過那樣收益不如從二級市場退出來的高

『肆』 房地產私募股權基金和REITS區別

1、性質不同

REITS一般指房地產信託投資基金，是房地產證券化的重要手段。

房地產投資基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。

2、要求不同

房地產私募股權基金是不公開的，對投資人有嚴格限制，比如資產要求很高，百萬級起投，投資期限幾年。

REITs門坎相應低得多，面向公眾開放，有些幾千元起。

3、關系不同

房地產私募股權基金是股權關系。

房地產信託投資基金是信託關系。

『伍』 房地產私募基金的房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規范的情況，導致諸多投資人對於此類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：
一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者咨詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規范。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規范的情況。
二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。
房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益沖突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

『陸』 房地產基金丨如何通過私募投資房地產

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策時，要充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式

『柒』 房地產私募基金的房地產私募基金的保障措施

房地產私募基金多是定向投資於某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確保基金投資人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：
1. 控股及過程管控
原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確保基金的投資安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確保基金在項目公司中控制權的穩固。
2. 股權質押
當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款並支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當於基金實現了對項目公司的控股。
3. 土地抵押
傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒於目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效並為投資人所接受的擔保模式。
4. 保證擔保
最後，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低於融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。

『捌』 什麼是房地產私募基金

房地產私募基金是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。
它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

『玖』 私募基金盡職調查報告最後結論怎麼寫

盡職調查對審慎的投資人來說是不可或缺的，也是做出更好投資決策的基礎。PE基金的評估面臨幾個特別的難題：行業信息的非公開特性，導致相關信息難以獲取；而且，投資決策不是直接決定購買特定的資產，而是給基金管理人做出投資承諾。
盡職調查涵蓋很廣，一般的定義是：由投資人實施的、針對潛在投資目標的調查和評估過程，內容包括運營和團隊的審查、材料真實性驗證等。盡職調查有很多不同類型，但可以歸為3大類：業務盡職調查、財務盡職調查和法律盡職調查。
本文探討的是，在投資PE基金時，業務盡職調查的部分。
盡職調查對審慎的投資人來說是不可或缺的，也是做出更好投資決策的基礎。PE基金的評估面臨幾個特別的難題：行業信息的非公開特性，導致相關信息難以獲取；而且，投資決策不是直接決定購買特定的資產，而是給基金管理人做出投資承諾。所以，用於評估公開權益投資的普通評估技術，不適用於PE資產類型。
在投資一支PE基金時，投資人應該對以下幾點完全認可：
策略角度：基金的策略
回報角度：基金管理人與同行團隊的對比優勢
風險角度：風險降低到投資人要求的水平
PE行業的歷史很短、數據缺乏、與同行或與其他投資方式對比困難，以及其他一些因素，導致投資人必須依賴對PE基金的定性分析和盡職調查中的判斷。
設立結構性的盡職調查流程
1、整體結構
一個可靠的盡職調查結構中，第一步是對基金策略的嚴密的審查，審查內容包括多種評估要素，比如投資機會、資金需求和供應、基金管理人質量、進入和退出價格、未來的發展潛力等。而且，很重要的是，基金策略不僅僅單獨來看要有吸引力，放到投資人的總體投資里來看也要有吸引力。
第二步要做的是對相關的基金管理人做全面的審查，國內有數千名可供選擇的PE基金管理人，全面審查是一項艱巨的任務。
第三步是確保通過深入的盡職調查可以降低潛在的風險。對於所有未核實的事項，必須採取盡職調查的步驟去確認。只有在所有事情上獲得了足夠的滿意度之後，才應該考慮投資。
2、盡職調查流程實例
一個根據基金管理人具體情況量身定做、包含具體的步驟和方法、且清晰完整的盡職調查流程，是對基金管理人進行全面、可靠評估的一個重要先決條件。下面，我們就分解一下已經在國外經過20多年不斷完善的盡職調查流程。
初步篩選：
對基金的初步篩選主要依據基金的歷史經歷、投資策略、團隊以及與投資組合公司的關系。這一步可以由初級的專業人員完成，但是需要有一個經驗豐富的高級專業人員審核篩選過程，並最後決定是否需要做更深入的盡職調查。
資格預審：
資格初審階段要從基金管理人過去所有投資組合的詳細分析開始，明確基金管理人在過去及未來的投資中，他對投資組合的價值貢獻。將其中的觀察與風險-回報整體情況對比，並結合與同行的對比參考，可以證明該基金的風險-回報潛力。這個階段，在投資團隊內部對擬投資的基金進行討論是有很多好處的，討論可以確定關鍵要點、被忽視的風險、可能的外部介紹等。
資格審查：
資格審查階段可以分成3個步驟：
1. 第一步是審核基金管理人的管理結構和程序，目標是確定基金運營和團隊組合的風險。
2. 第二步是通過跟第三方驗證，來確認評估結果。驗證電話要精心准備，打給基金過去和當前投資過的公司的關鍵人物，這是非常好的資源去檢驗你當前對基金管理人的印象。驗證電話是個很好的機會檢驗基金
管理人在創造價值和投資機會發掘等方面的能力。如果外部的驗證電話證實了當前的評估結果，並且沒有引出新的問題。
3. 最後一步是法律和稅務盡職調查。
投資決策和認購：
經過正規的投資審批機制，比如通過投資委員會，完成盡職調查流程。這最後一個步驟，包括對基金的認購過程。
監督：
做長期投資時，必須要准備好做全面的監督，以確保在需要時可以採取積極的措施，讓投資人自己的利益最大化。
監督也是對基金管理人下一支基金（通常是3、4年以後）投資時，其盡職調查中的一個組成部分。對上一支基金的深入監督成為盡職調查的重要構成部分。
3、風險—回報表
一個清晰的基金管理人評估結構針對不同基金管理人是一致的，並且可以對特定的基金管理人群體進行對比分析。一個恰當的定性和定量分析的評分系統是有用的。通過長期使用，評分系統非常完善了。而且，評分系統可以對不同地域、不同領域的基金管理人進行對比。
為了能夠對基金管理人進行排名，一個關注風險和回報的定量對比表將有助於將完整的盡職調查內容匯集成在一起。下面這個表在國外被長期使用。
PE基金的盡職調查是一項繁重的工作，而對於基金管理人的評估，必須建立一個正確的、有清晰里程碑的盡職調查流程，流程必須包含一些措施，可以結構化對擬投資基金進行評估、並與不同基金進行對比。當對多個基金管理人團隊進行盡職調查時，要特別注意確保所有專業人員運用相同的評估方法，不同人的評估結果又可對比性。
最後，必須強調，盡管市場上有很多看上去很誘人的投資機會，盡職調查的最重要的要素是識別每個機會背後的風險。
私募基金盡職調查報告篇二：私募基金盡調清單
私募基金-XXXX基本資料
一、公司治理情況（提供企業法人營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證）
1、公司全稱： 2、營業場所： 3、公司設立時間： 4、注冊資本：
5、法定代表人或實際控制人或普通合夥人： 6、業務范圍：
7、公司股東情況、持股明細及基本簡介（請按以下附表提供）
8、公司組織架構及各部門職責分工（提供組織架構圖）
9、公司團隊情況：公司員工人數、主要人員履歷（請按以下附表提供）：包括但不限於法定代表人、擬引入產品投資經理、風險專崗人員等。
二、公司經營情況
1、公司最近兩年管理資產規模年末時點數（可按產品系列或具體投資策略分類）
2、公司最近兩年管理費收入年末時點數
3、提供公司資產、負債、盈利、成本等情況（以附件形式提供最近二年資產負債表、利潤表和現金流量表）如不便提供相關財務報表，請按以下內容提供基本財務數據：
截至2013年12月31日，總資產人民幣XXXX萬元，負債人民幣XXXX萬元，公司主營業
務收入XXXX萬元，凈利潤XXXX萬元。
截至2014年12月31日，總資產人民幣XXXX萬元，負債人民幣XXXX萬元，公司主營業務收入XXXX萬元，凈利潤XXXX萬元。
4、產品歷史業績：公司最近兩年發行的產品情況，包括但不限於產品名稱、成立期限、投資策略等
5、公司合規情況：請說明公司合規管理情況：
公司自成立以來，公司或公司高級管理人員、投資經理是否受過國家監管機構及自律組織的警告、通報批評或處罰。
(是或否)。
公司是否涉及過任何法律訴訟等。 (是或否)。
三、投資管理
1、投資策略及投資范圍：說明公司自成立以來的投資理念、策略及風格；與同業相比的優勢及劣勢。
2、投資決策機制
（1）說明公司投資決策機制，並提供相應書面制度規定，也可提供實例說明。包括但不限於是否有投資決策委員會等組織，投決會的職責、成員、分工、投資決策流程；召開決策會議的情況及召開頻率。投委會與基金經理之間的許可權分配製約機制。如有投資決策流程圖也請提供。
（2）股票池管理：說明遴選股票的標准（包括定量和定性分析標准），構建及維護股票池的情況。
（3）投資過程（股票池管理、投資決策）是否有相關系統支持。
四、交易管理機制
公司交易管理機制、流程（主要是交易執行）；是否有自主開發的交易管理系統。
五、風險管理機制
1、公司風險管理組織架構
2、風險管理流程、主要方法
（1）風險管理流程：提供書面制度規定；
（2）主要風險管理措施：例如是否實施限額管理，按不同投資品種描述；
3、應急預案機制
（1）對相關交易、風險管理系統出現問題的應急預案；
（2）應對流動性風險、操作風險的應急預案；
（3）說明公司是否啟動過應急預案機制，如啟動過相應機制，提供詳細書面說明。
六、系統支持管理
1、關於投資決策、交易管理、風險管理等環節是否有專門系統支持；該系統是否為自主開發；
2、公司與經紀渠道是否有系統對接或交互（例如期貨等衍生品交易）；
七、擬引入產品情況
1、投資經理情況：詳細從業經歷介紹；包括但不限於從業年限、從業機構、相關專業學習經歷、管理產品收益情況等。
2、管理產品收益情況（按照如下表格填寫）
3、投資策略
提供具體投資策略描述，比如市場中性策略、股票多頭策略或是混合策略等。如是存續期間產品，請提交最近一年投資報告（季報或月報）。
4、風險管理措施：是否有嚴格執行相關風險管理措施，如果是存續期間產品，請盡量提供交易記錄作為證明。
5、產品渠道：確認產品渠道，並提供相關法律協議文件。
八、其它情況
1、與我公司或其它機構合作情況（如有）
2、市場上對公司、產品、投資經理的評價（包括正面、負面）
私募基金盡職調查報告篇三：盡職調查清單-私募基金投資
XX公司
法律盡職調查清單
盡職調查清單——XX公司
XX公司
法律盡職調查清單
北京市大成律師事務所聲明： 1、北京市大成律師事務所（以下簡稱「本所」）在承辦XX投資管理公司（或其關聯主體）投資XX公司項目的過程中，需由XX公司（以下簡稱「公司」）按真實、准確、完整的要求，提供本清單項下所列的資料，這些資料是本所律師提供相關法律服務的重要依據；
2、文件的真實性須由公司負責，復印件須與原件相符；公司應盡量提供與本資料清單要求相符的資料，如確實無相關的資料，公司應提供書面說明；對於公司不存在的某些情況，公司應當表明「無」或作出書面說明；
3、本盡職調查文件清單是本所擬作為公司改制及代辦轉讓項目之法律顧問工作內容的一部分，隨著項目工作的推進，本所將會不時提出補充調查文件清單；
4、本法律文件清單涉及公司及其下屬公司（如有）的商業機密以及本所的工作機密，僅供本項目使用，未經本所書面同意，不得擴散或用於其他目的。
中國 北京
年 月 日
盡職調查清單——XX公司 目 錄
一、公司基本情況和歷史沿革.........................................3
二、公司股權法律狀況...............................................4
三、公司附屬子公司情況………………………………………………………….5
四、公司土地和房產情況……………………………………………………….. 5
五、公司重要固定資產………………………………………………………….. 6
六、公司知識產權……………………………………………………………….. 6
七、公司融資/借貸情況 ………………………………………………………….7
八、關聯交易和同業競爭 …………………………………………………………7
九、員工與勞動人事.................................................8
十、財務和稅務…………………………………………………………………….9 十一、行政監管……………………………………………………………………9 十二、重大訴訟、仲裁和行政處罰文件及違約事件（如有） ……………….10 十三、公司需要說明的其他問題 ……………………………………………….10
盡職調查清單——XX公司 一、公司基本情況和歷史沿革
1.1 公司股權結構圖並附書面說明。該結構圖及說明應標明公司的股東
結構，及公司持有股權的附屬子公司的股東結構，標明公司及各子公司的注冊資本額、公司及各子公司各股東的出資額以及各股東所擁有的股權比例，各股東取得該等股權的方式，以及歷次股東或持股比例的變化，以及公司的控股股東的股權結構及其實際控制人（需披露至自然人）。
1.2 公司歷史沿革的簡介。並請提供公司設立至今的全部工商登記資料,
包括設立，股權、所有制形式或實際控制人的歷次變化，歷次改組、改制、兼並、合並或收購、資產出售，歷次名稱、注冊地的變更等。
1.3 公司營業執照。包括自成立日期起至今領取、換領的所有營業執照，
以及歷次工商變更登記證明文件。
1.4 公司章程及其歷次修改變更文件，公司合資合同（如有）及其歷次
修改變更文件。
1.5
1.6 公司設立或變更設立的項目建議書、可行性研究報告及批文。 政府及行業主管部門的批文，包括但不限於：
（1） 成立的政府機關批文（如有）；
（2） 變更注冊資本的政府機關批文（如有）；
（3） 變更或增加經營范圍的政府機關批文（如有）；
（4） 股份變動時涉及的批准文件 ；
（5） 其它與歷史沿革有關的批文。
1.7
1.8 公司股東名冊、出資證明書或股權證書。 公司股東資格證明文件（法人股東請提供經過最新年檢的營業執
照、組織機構代碼證復印件；自然人股東請提供身份證復印件）。
1.9 公司股東之間的協議及股東轉讓股權等方面的法律文件。包括股東
協議、出資人協議、增資擴股協議、投票委託協議、規定或限制股
盡職調查清單——XX公司 東權利的任何其他協議，以及與股權轉讓、委託經營、信託、授權代理等有關的一切協議、授權委託書或其他類似文件，及其任何修改、補充文件。相應股權轉讓的付款憑證也應當一並提供。
1.10 公司從事業務所必須的許可證和登記文件。包括但不限於：業務資
質證明（如有）、組織機構代碼證、稅務登記證（國/地稅）、外匯登記證、高新技術企業證書、出口企業認證、質量體系認證、環境管理體系認證等及其他類似證照的正副本（以上證照如需要年檢，請提供最新年度經年檢的相應證照）。
1.11 驗資報告。包括設立和歷次增資的驗資報告。
1.12 評估報告。包括公司設立、增資、重大重組、改制等行為涉及的評
估報告。
1.13 公司自設立以來歷年董事會成員名單、監事會成員名單。
1.14 公司內部組織結構圖。
1.15 公司主要業務和發展前景簡單介紹。
二、公司股權法律狀況
2.1 公司股權是否存在質押、設臵其他擔保事項或其他權利限制的情
形？如存在，請提供股權質押、擔保協議/合同、質押登記證明等相關法律文件。
2.2 公司股權是否存在被人民法院採取司法凍結、查封、扣押等財產保
全或執行措施的情形？如存在，請提供相關法律文件包括但不限於起訴狀/仲裁申請書、判決書/仲裁裁決書、民事裁定書、民事調解書等司法文件及其他相關法律文件。
2.3 公司股權是否存在股權權屬爭議的情形，如存在，請說明有關爭議
的詳情並提供爭議涉及的相關法律文件。
2.4 公司股權是否存在其他可能影響股東處分其股權的限制情形，如存
在，請說明詳情並提供有關法律文件。