土地儲備資金債券管理辦法

⑴ 財政部頻出重拳意在何處

繼六部門上月聯合發文規范地方政府舉債融資行為，財政部2日再度發文，直指地方假借政府購買服務變相舉債問題。

官方數據顯示，截至2016年末，我國中央和地方政府債務余額為27.33萬億元，負債率36.7%，債務風險總體可控。但是，部分地方存在不同程度的違法違規舉債擔保問題，個別地區償債能力有所減弱。財政部此次矛頭直指假借政府購買服務變相舉債問題，將對地方政府、金融機構、社會資本帶來哪些影響？

對政府購買服務列出負面清單

在《財政部關於堅決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》中，財政部明確指出政府購買服務內容應當重點是有預算安排的基本公共服務項目，並列出負面清單：

——不得將原材料、燃料、設備、產品等貨物，以及建築物和構築物的新建、改建、擴建及其相關的裝修、拆除、修繕等建設工程作為政府購買服務項目。

——嚴禁將鐵路、公路、機場、通訊、水電煤氣，以及教育、科技、醫療衛生、文化、體育等領域的基礎設施建設，儲備土地前期開發，農田水利等建設工程作為政府購買服務項目。

——嚴禁將建設工程與服務打包作為政府購買服務項目。

——嚴禁將金融機構、融資租賃公司等非金融機構提供的融資行為納入政府購買服務范圍。

中央財經大學中國公共財政與政策研究院院長喬寶雲對記者說，通知在標題中出現「堅決制止」的表述。事實上，有些地方政府融資花樣繁多，防不勝防，抑制和預防套用、濫用政府購買服務已經十分緊迫。「此時對政府購買服務列出負面清單，非常及時也非常必要。」

分析人士認為，財政部出台措辭嚴厲、針對政府購買服務亂象的意見，是對前期一系列疏堵政策的延續，突出了問題導向，顯現推動落實既定政策的決心和韌性。

中國財政科學研究院金融研究中心主任趙全厚說，通知的一大核心內容體現在預算管理方面，堅持先有預算、後購買服務。「這意味著政府購買服務僅局限於財政支出方面，不能突破既有的政府預算收入規模，不能因此而謀求增加融資收入。」

意見還嚴禁利用或虛構政府購買服務合同違法違規融資。金融機構涉及政府購買服務的融資審查，必須符合政府預算管理制度相關要求。地方政府及其部門不得利用或虛構政府購買服務合同為建設工程變相舉債，不得通過政府購買服務向金融機構等融資，不得以任何方式虛構或超越許可權簽訂應付（收）賬款合同幫助融資平台公司等企業融資。

初步實現對地方政府違法違規融資防範全覆蓋

新出台的意見還要求各地切實做好政府購買服務信息公開工作，讓政府購買服務項目及其預算安排真實合規、信息公開透明，確保可查詢、可追溯，保障承接主體、金融機構合法權益。

財政部有關負責人表示，隨著一系列文件的出台，我國初步實現了對當前地方政府及其部門主要違法違規融資方式的政策防範全覆蓋。

⑵ 改革土地管理制度服務濱海新區開發開放

天津市國土資源和房屋管理局局長吳延龍

推進濱海新區開發開放，建立以京津冀為核心經濟區、以遼東半島和山東半島為兩翼的環渤海區域經濟共同發展的大格局，形成我國繼深圳、浦東之後又一個新的經濟增長極，是在新世紀新階段，黨中央、國務院從我國經濟社會發展全局出發作出的重要戰略部署。《國務院關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》（國發〔2006〕20號）明確提出支持天津濱海新區進行土地管理改革，優化土地利用結構，創新土地管理方式，提高土地利用效率。

按照國務院對天津市城市總體規劃的批復，濱海新區將是城市重點發展和建設的地區，要建設成現代製造研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，要大力發展現代製造業、物流業、電子信息和生物技術等高新技術產業，以及為實現新區定位服務的第三產業，通過產業集聚、技術引領、功能輻射，成為環渤海地區乃至中國北方經濟發展的引擎。

在空間上全面落實濱海新區開發開放戰略，需要相應規模的開發建設，需要對土地利用方向、規模及布局進行調整。從濱海新區土地利用現狀看：濱海新區建設用地中鹽田和水利用地比例多，城鎮和交通用地比例少；耕地中鹽鹼化土地多，宜耕土地少；受可利用淡水資源缺乏及生態環境因素的制約，耕地後備資源不足。落實科學發展觀，保障濱海新區開發開放，需要創新土地管理方式，加大土地管理改革力度，從改革創新上尋求保護資源、保障發展的新機制，要實現四個適應（即土地利用結構和空間布局與濱海新區功能定位相適應；土地利用規劃體系與對土地利用的宏觀調控相適應；城鄉建設用地市場與促進土地節約集約利用和優化配置相適應；對被征地農民的補償安置和保障機制與實現城鄉統籌和諧發展相適應），從而為全面落實濱海新區開發開放創造出一條土地管理制度的新路子。

一、濱海新區土地管理改革的指導思想、目標和任務

按照《國務院關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》（國發〔2006〕20號）文件要求，將濱海新區作為全國綜合配套改革試驗區，先行試驗一些重大改革措施，為全國發展改革提供經驗和示範，既是實現濱海新區開發開放的需要，也是全面貫徹科學發展觀、適應我國進入改革開放新的歷史時期的需要。因此，要按照「統一規劃、市場配置、政府調控、節約集約」的原則，形成耕地資源得到切實保護，各類用地得到切實保障，土地資產效益得到切實發揮的節約集約用地新格局，形成保障和促進科學發展的土地管理新體制和新機制。

改革的指導思想是按照科學發展觀的要求，本著集約節約用地的原則，以優化土地利用結構、改革土地管理方式、創新土地管理機制為重點，統籌濱海新區城鄉發展。改革的基本目標是用新的體制和機制，建立以用途管制為核心、與社會主義市場經濟體制相適應、城鄉統一的土地市場體系和土地管理制度。改革的主要任務是創新土地利用規劃計劃管理和耕地保護模式，改革農用地轉用和土地徵收審批制度，建立征地補償和被征地農民安置新機制，改革集體建設用地土地使用制度和土地收益分配製度。

二、濱海新區土地管理改革的主要內容

（一）創新土地利用規劃計劃管理和耕地保護模式

1.創新土地利用規劃管理

建立濱海新區區域土地利用總體規劃編制和審批體系。按照天津市國土規劃、濱海新區發展規劃和土地利用總體規劃，編制天津市濱海新區區域性土地利用總體規劃，由天津市政府審批並組織實施，作為濱海新區土地利用的依據。

實行土地利用總體規劃的動態監控。根據濱海新區發展用地需求，試行定期評估調整和滾動修編，並與審批級次相配套的規劃修編制度，統籌安排與濱海新區發展相協調的各類用地規模和布局，新增建設用地規模在市總體規劃規模內進行控制。

2.創新土地利用計劃管理

根據濱海新區開發用地時序的特點，在天津市土地利用計劃額度范圍內，按照濱海新區建設時序統籌安排轉用計劃，調控總量，保證建設需要。

3.推進城鄉建設用地增減掛鉤

國土資源部核定項目規模，天津市每年依據土地利用總體規劃和城鎮體系規劃，確定拆舊建新項目區，編制城鄉建設用地增減掛鉤實施規劃並組織實施。

4.創新耕地保護模式

（1）完善耕地保護激勵機制。建立耕地保護基金，專項用於耕地開墾整理、基本農田建設和農村建設用地整理，按照耕地保護責任，嘗試通過直接補貼農民等方式，使耕地保護得到切實有效加強。

（2）探索有利於保護耕地的新途徑。在保護海洋生態和自然資源的前提下，依據海洋功能區劃開展圍海造地，開發利用灘塗資源，減少建設佔用耕地的數量。支持按規劃圍海造地，探索對圍海形成的建設用地規模控制的辦法。

（二）改革農用地轉用和土地徵收審批制度

1.改革土地徵收審批制度

根據濱海新區發展需要，對濱海新區土地利用總體規劃確定為建設用地的集體土地，依據有關法規，由市政府分區域、按地塊、有計劃地批准徵收，以統籌安置農民、統籌利用土地。

2.改革農用地轉用制度

在濱海新區年度土地利用計劃指標額度范圍內，按照濱海新區供地計劃、項目安排和建設需要，批准農用地轉用。

（三）建立征地補償和被征地農民安置新機制

1.完善征地區片綜合地價

按照同地同價的原則，將被征地農民社會保障費用納入征地區片綜合地價。按照土地補償費主要用於被征地農戶的原則，制訂和完善征地補償費在農村集體經濟組織內部的分配和使用管理辦法。

2.進一步完善征地補償安置爭議協調裁決機制

建立征地補償安置爭議協調裁決機制，堅持公眾參與、重在協調的原則，進一步完善爭議協調裁決制度，健全協調裁決機構，規范協調裁決程序，受理被征地農民申請，實施征地補償安置爭議法律裁決和援助。

3.試行多種征地安置模式

科學合理地制定濱海新區被征地農民的安置方案，進行留地安置、土地使用權入股、土地股份合作等多種模式試點；完善社會保障機制，將被征地農民納入城鎮就業體系。

（四）改革集體建設用地土地使用制度

實行集體建設用地使用權有償取得和流轉制度，完善配置方式，逐步形成城鄉統一的土地市場體系，充分發揮市場配置土地資源的基礎性作用。建立健全集體建設用地流轉中的土地收益分配機制，構建與國有土地權能一致、權益相同的集體土地產權制度，維護集體的土地收益權。

（五）改革土地收益分配使用管理制度

完善土地收益基金專項管理制度，優化土地收益的支出使用結構，實現土地增值收益的公平分配。探索委託整理、發行土地債券等方式引入社會資金，解決土地收購儲備資金來源。按照《土地儲備管理辦法》等有關規定，完善土地儲備制度和市場調控機制，增強政府對土地市場的調控能力。

目前，天津市按照《濱海新區土地改革專項方案》，正在研究制訂改革的實施細則及近期行動方案。下一步，要通過認真貫徹落實黨的十七屆三中全會精神，並以本次論壇為契機，借鑒各位專家的研究成果，既要先行先試，又要堅持邊試驗、邊總結、邊完善，使濱海新區土地管理制度改革積極穩妥地推進並取得實效。

⑶ 土地儲備專項債券會計科目怎樣處理

《土地儲備資金會計核算辦法》沒有土地儲備債券核算的相關規定；
建議增設「應付債券」科目，參照企業會計准則，對土地儲備專項債券的本金、利息等進行詳細核算。

⑷ 中國版「市政收益債」亮相釋放出什麼信號

這一與國際接軌、被視為中國版「市政專項債」的亮相，能否保障地方政府的合理融資需求？對於遏制政府債務過快增長勢頭作用幾何？釋放出怎樣的完善地方債管理方向？記者第一時間采訪財政部、國土資源部有關負責人和權威專家，解讀改革背後的重要信號。

債務監管再升級 精細化管理專項債

從以前籠統發行地方政府專項債券，到此次首嘗發行土地儲備專項債券，標志著我國按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券的步伐在加快。

2014年國務院發布加強地方政府性債務管理的意見，以及2015年新預演算法的實施，奠定了我國地方政府債務的基本框架。在此基礎上，近年來財政部門針對出現的新情況、新趨勢，不斷完善相關制度，管理日趨精細化。

「此次辦法的出台，是在已有制度框架上又一次精細化的管理優化。」鄭春榮說，按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券，既顯示了在地方政府債務管理政策上的連貫性、一致性，又體現了財政部門對管理地方債越來越成熟、越來越深入。

2017年，我國政府性基金收入預計47174.66億元，其中國有土地使用權出讓收入預計38568.62億元，佔比超過80%。

記者了解到，針對土地儲備發行專項債券，意味著按照地方政府性基金收入項目分類發行專項債券改革邁出一大步。按照計劃，下一步財政部將會同交通運輸部等部門研究推進發行政府收費公路專項債券。

專家表示，此次辦法顯示，我國關於地方政府債務的監管進一步升級。如關於儲備土地的擔保管理更加嚴格，明確地方政府不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

此外，辦法在土地儲備專項債券的監管中引入國土資源部門，通過兩部門協調配合使得政府對融資項目的監管更加專業，確保土地儲備項目的真實性、規范性。

利國利民的事情，就應該大力支持！

⑸ 債務證券承諾分配給發行實體的利潤嗎

資管新規頒布以來，非標遭到全方位政策圍剿，2020年7月3日央行發布的非標新規堪稱最嚴格口徑認定標，非標轉標大勢所趨。對於標准化投資，監管層一直是鼓勵的態度。隨著2020年3月1日新證券法的正式生效，公開發行公司債券或企業債實行注冊制正在逐步落實，取消40%約束條件和凈資產規模要求等條款修改，也將給未來債券市場帶來更為廣闊的空間。

債券作為標准化工具，是提升直接融資比例的重要載體。我國債券市場主要包括銀行間市場和交易所市場，包含許多不同的債券品種，而每一債券品種監管、審批機構和發行條件並不相同。通常人民銀行或銀監會主管的券種在銀行間市場發行流通，證監會的在交易所市場，其他機構則兩個市場都有。鑒於此，本文接下來逐一解析不同監管機構主管下的各類債券品種的發行條件。

本文綱要

前言：我國債券發行審核制度簡介

第一部分 財政部

1、地方政府一般債券

2、地方政府專項債券

第二部分 發改委

3、企業債券

第三部分 人民銀行/銀監會

4、金融債

4.1、次級債/二級資本債

4.2、永續債

第四部分 交易商協會

5、非金融企業債務融資工具（短融中票PPN等）

第五部分 證監會

6、公開發行公司債（大公募、小公募）

7、非公開發行公司債

8、可轉換公司債（含可分離可轉債）

9、可交換公司債

10、證券公司次級債

11、期貨次級債

12、其他創新債券品種（可續期公司債、雙創公司債、綠色債）

前言：我國債券發行審核制度簡介

我國債券市場的發行審核制度主要有常見的4種類型：審批制、核准制、注冊制和備案制，不同的債券品種使用不同的發行制度，具體如下表所示：

（1）審批制最主要的特點是存在較多行政干預，即發行人的選擇和推薦，由地方和主管政府機構根據額度決定。

（2）與審批制相比，核准制在干預方面有較大放鬆，主要表現在以下幾個方面：

在選擇和推薦企業方面，由主承銷商培育、選擇和推薦；
在發行規模上，由發行人根據自身需要自主決定申請；
在發行定價上，由發行人與主承銷商協商，並充分反映投資者的需求，使發行定價真正反映內在價值和投資風險；
在發行方式上，發行人和主承銷商進行自主選擇。
由於發行過程中行政干預有所放鬆，因此核准制對發行人信息披露提了較高要求：強制性信息披露和合規性審核。

（3）與核准制對內容的實質性審核不同，備案制僅進行形式審查，即只對申請文件的完整性和真實性進行核查，理論上並不對申請文件的內容做實質性審查。

（4）注冊制則與上述三種發行制度不太一樣。注冊制一般是指申請人要取得某種特定資質，或者加入某種特定行業組織需要進行注冊，一般是加入某個行業協會。注冊制下，發行人信息披露是核心，相關管理機構對發行人及債券的價值等實質問題不進行實質審核，以中介機構的盡職調查為基礎，主要對披露材料的真實性、准確性和完整性進行評議。

綜上，審批制和核准制體現實質管理原則，企業能否發行債券更多取決於審核者的實質判斷。備案制和注冊制並不等於不審核，但更多體現公開原則，企業能否發行債券主要取決於市場主體對企業風險和債券價值的判斷。

從審核的嚴格程度來區分，審批制>核准制>備案制>注冊制，從信息披露要求程度來看，審批制<核准制<備案制<注冊制。

第一部分 財政部

一、地方政府債券

（一）一般責任債券

1.法規依據

(1)中華人民共和國預演算法（中華人民共和國主席令第十二號）

(2)關於加強地方政府性債務管理的意見（國發[2014]43號）

(3)關於印發《地方政府一般債券發行管理暫行辦法》的通知（財庫[2015]64號）

(4)關於印發《地方政府一般債務預算管理辦法》的通知（財預[2016]154號）

(5)《關於做好2018年地方政府債券發行工作的意見》（財庫〔2018〕61號）

(6)《關於做好地方政府專項債券發行工作的意見》（財庫〔2018〕72號）

2.監管機構

財政部

3.審批機構

國務院、財政部、全國人大及其常委會、地方人大常委會

4.發行主體

省、自治區、直轄市政府（含經省級政府批准自辦債券發行的計劃單列市政府）

市縣級政府確需發行一般債券的，應納入本省、自治區、直轄市一般債券規模內管理，由省級財政部門代辦發行，並統一辦理還本付息。經省級政府批准，計劃單列市政府可以自辦發行一般債券。

5.發行條件

一般債券期限為1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年和20年。由各地根據項目資金狀況、市場需求等因素，合理安排債券期限結構。公開發行的7年期以下（不含7年期）一般債券，每個期限品種發行規模不設定發行比例上限；公開發行的7年期以上（含7年期）債券發行總規模不得超過全年公開發行一般債券總規模的60%；公開發行的10年期以上（不含10年期）一般債券發行總規模，不得超過全年公開發行2年期以下（含2年期）一般債券規模。

6.發行方式

實行審批制度：審批制最主要的特點是存在較多行政干預，即發行人的選擇和推薦，由地方和主管政府機構根據額度決定，並且債券發行規模，按計劃來確定；另外在發行價格和發行方式上，主管機構也存在較強的干預。

（二）專項債券

1.法規依據

（1）地方政府專項債券發行管理暫行辦法（財庫[2015]83號）

（2）關於印發《地方政府專項債務預算管理辦法》的通知（財預[2016]155號）

（3）關於印發《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》的通知（財預[2017]62號）

（4）關於試點發展項目收益與融資自求平衡的地方政府專項債券品種的通知（財預[2017]89號）

（5）關於印發《地方政府收費公路專項債券管理辦法（試行）》的通知（財預[2017]97號）

（6）關於印發《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》的通知（財預[2018]28號）

（7）《關於做好地方政府專項債券發行工作的意見》（財庫〔2018〕72號）

（8）《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》（廳字〔2019〕33號）

2.監管機構

財政部

3.審批機構

國務院、財政部、全國人大及其常委會、地方人大常委會

4.發行主體

地方政府（同一般債券）

5.發行條件

地方專項債券可分為普通專項債和項目收益專項債。

（1）普通專項債券期限為1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年和20年。由各地按照相關規定，合理設置地方政府債券期限結構，並按年度、項目實際統籌安排債券期限，適當減少每次發行的期限品種。公開發行的7年期以上（含7年期）普通專項債券發行總規模不得超過全年公開發行普通專項債券總規模的60%；公開發行的10年期以上（不含10年期）普通專項債券發行總規模，不得超過全年公開發行2年期以下（含2年期）普通專項債券規模。

（2）公開發行的項目收益專項債券，由各地按照相關規定，充分結合項目建設運營周期、資金需求、項目對應的政府性基金收入和專項收入情況、債券市場需求等因素，合理確定專項債券期限。已經推出的項目收益專項債品種包括：土地儲備專項債、收費公路專項債、棚改專項債、軌道交通專項債和高等學校專項債。

財政部自2018年起鼓勵地方政府在專項債品種中進行創新，只要能夠實現項目的資金自平衡、對地方基建有推動作用，都可以發行。2019年6月，《關於做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》（廳字〔2019〕33號），對項目收益專項債制度做出重大修訂：

（1）專項債重點用於鐵路、城市停車場等交通基礎設施，城鄉電網、天然氣管網和儲氣設施等能源項目，農林水利，城鎮污水垃圾處理等生態環保項目，職業教育和托幼、醫療、養老等民生服務，冷鏈物流設施，水電氣熱等市政和產業園區基礎設施；不得用於土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。

（2）專項債可用作項目資本金範圍明確為符合上述重點投向的重大基礎設施領域

2020年4月3日，國務院聯防聯控機制舉辦的新聞發布會上，財政部副部長許宏才發言對專項債新政第二次補充，將專項債使用范圍再增加城鎮老舊小區改造領域，應急醫療救治、職業教育、城市供熱供氣等市政設施項目，5G網路、數據中心、人工智慧等新型基礎設施三個領域。專項債可用作重大項目資本金的比例從此前的20%提至25%。

6.發行方式

地方債發行前一年，市縣級政府財政部門會同行業主管部門上報下一年的一般債和專項債額度需求，由省級財政部門匯總上報財政部，經國務院報全國人大批准全年債務新增限額。財政部根據《新增地方政府債務限額分配管理暫行辦法》(財預[2017]35號)，在全國人大批準的限額內根據債務風險、財力狀況等因素提出分地區債務總限額及當年新增債務限額方案，報國務院批准後下發至省級財政部門，省級財政部門在財政部下達的本地區債務限額內，提出省本級及所轄各市縣當年債務限額方案，報省級人大批准後下達市縣級財政部門。市縣級財政部門聘請專門機構進行方案制定、材料編寫，上報省級財政部門進行審核，省級財政部門報財政部審核通過後，向國庫司申請組織發行，通過債券市場完成發行後由省級財政部門轉貸給市縣。

⑹ 怎樣認識土地儲備新政

日前，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會四部委聯合發布了《關於規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。該《通知》核心內容包括：清理壓縮土地儲備機構、規范土地儲備行為、加強土地儲備規模控制、妥善處置土地儲備債務、調整土地儲備籌資方式、規范土地儲備資金使用管理、推動土地收儲政府采購工作、加強土地儲備項目收支預決算管理等多個方面。
該怎樣理解《通知》背景，以及核心內容、影響范圍？記者采訪了中國人民大學公共關系學院土地管理系教授葉劍平。
防範地方債務風險是目的
根據《通知》，各地區在規范土地儲備行為時，縣級（含）以上法定行政區劃原則上只設置一個土地儲備機構，統一隸屬於所在行政區劃國土資源主管部門管理，對於重復設置的，應當壓縮歸並和重新納入土地儲備名錄管理。各地區應將土地儲備機構和從事政府融資等其他非土儲職能的業務相分離。
事實上，《通知》主要目的之一在於理順土地儲備機構和城投公司關系，進一步規范兩者職能。對清理甄別後認定為地方債務的土地儲備貸款（截至2014年底），需納入政府性基金預算管理，償債資金通過預算統籌安排，並逐步發行地方政府債券進行置換；而自2016年起，各地不得再向銀行舉借土地儲備貸款。
葉劍平表示，《通知》的目的在於防範已經存在的地方債務風險，清楚界定土地儲備機構的職責。在城鎮化發展過程中，土地儲備還承擔了土地儲備以外的多項職能。例如：城市發展、投融資、舊城改造、拆遷、征地等等，都離不開土地儲備的參與。因此，土地儲備的職能實際上被擴大化了。城市土地歸國家所有，國家把土地使用權讓渡給市場，政府把土地出讓的職能讓渡給土地儲備機構。土地儲備機構代表土地所有者去徵收和轉讓土地。隨著城市發展需要，一些土地儲備機構又配套成立了各種各樣的公司，例如城投公司、基礎設施投資公司等，所有這些公司實際上都是圍繞著土地的徵收、出讓等活動來開展的。這些公司所做的一些工作，很多應該是由土地儲備機構完成的。因此，一些情況下，土地儲備機構和相關公司會存在職責不清的現象。而公司企業化的運作，也會帶來一些系統外的風險。在這樣的背景下，土地儲備機構就不應該再作為一個借貸的主體，銀行也不應該再給土地儲備機構繼續發放貸款，《通知》正是為了規范土地儲備金融秩序，防範地方債務風險。
當前供給側改革的迫切需要
《通知》依據《預演算法》等法律規定對土地儲備資金的使用管理進行了規范，即從2016年1月1日起，對土地儲備資金的籌集渠道進行了明確，並且強調專款專用，土地儲備機構日常費用和土地儲備資金嚴格分賬核算，不得混用。《通知》提出地方國土資源主管部門應當積極探索土地徵收、收購、收回等涉及的拆遷安置補償方面的政府購買服務，並約定采購僅限於儲備土地的前期開發。《通知》要求各地土儲機構應當根據當地經濟發展水平、財力狀況、年度土地供應量、年度地方債務限額、地方政府還款能力等因素確定其土地儲備總體規模，同時要加強預決算管理。
《通知》明確，自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。
在中央財政核算的債務限額的前提下，可以通過發行的債券來借錢補充地方的預算開支，而不能再用收儲的土地作為抵押。過去地方向商業銀行貸款，部分是用儲備土地作為抵押，這部分貸款客觀上有相當大的風險，而且有些是通過地方平台公司做的貸款，有些貸款資金是投入到有收益的基礎設施的項目，而有些資金可能使用渠道不是很恰當，未來有相當大的潛在風險。
關於貸款關閘，葉劍平表示，由於職能界定明確，土地儲備機構不需要再去貸款，而只需要接受政府委託由政府撥款。至於政府撥款的來源，不管是財政收入，還是城市發債，則是需要政府考慮和解決的事情，「從宏觀角度出發，這也是供給側改革的需要」，葉劍平說。
市場之手的新機遇
但有些工作是可以通過市場配置來完成，《通知》提到，要發揮市場的作用，可以委託第三方，甚至由市場來參與這樣的一些形式。土地儲備機構作為政府的委託人，可以組織社會相關機構來完成這件事。未來，市場將發揮更大的作用，民間資本融入城市建設的渠道會更多樣化。「關上了一扇門，打開了一扇窗」，葉劍平做了這樣一個比喻。
《通知》帶來的利好，最明顯的就是市場「這只手」能夠有機會介入城市的發展中來，打破了原來土地儲備由政府壟斷的這種格局。政府由參與者變成了組織者，完成了這樣的角色轉變。土地收儲的資金，以前完全靠財政和銀行借貸，現在變成用地方債和社會基金來投入。傳統意義上的土地儲備機構需要轉型，新的土地儲備機構將以組織者的角色出現，整合社會有效資源，來完成城市建設中的相關工作。
與此同時，多手段控制儲備土地總量，有利於控制政府性債務及房地產「去庫存化」。加強儲備土地總量控制主要從土地供給方面加強管理。土地儲備總量取決於當地經濟發展水平、當地財力狀況、年度土地供應量、年度地方政府債務限額、地方政府還款能力等諸多因素。適當壓縮儲備土地規模，將從資金需求源頭方面限制政府性債務的無序擴張。同時，考慮今年初全國各省份披露的財政收入數據，在一般財政收入吃緊，尤其土地財政收縮的大趨勢下，未來地方政府用於土地收儲的資金將更多依賴於政府債券，但政府債券額度由中央及省級政府統籌，所以土地收儲規模將進一步縮減。
葉劍平認為，長期來看，《通知》對土地出讓價格不會有大的影響。不過在土地儲備轉型的窗口期，由於土地供應可能會減少，會造成土地價格上漲。受去庫存的影響，機構調整的窗口期內甚至可能不會推出新的土地，以消化原有庫存。葉劍平表示，市場是配置資源的有效手段，在供過於求或者相對持平的時候，只有生產適銷對路的產品才能銷售掉，如果不能適銷對路，成本又高的話，形成滯壓，就會產生風險，土地也是如此。

⑺ 土地儲備專項債券怎麼編制儲備計劃

所謂「定向承銷」，就是指哪個銀行借給地方的債務，就去找哪個銀行定向發行置換債券。允許地方債納入抵質押品范圍，意味著商業銀行等地方債券持有無需等待債券到期，就可以通過質押再貸款從央行獲得流動性。一方面，納入抵質押品范圍後，銀行可以通過再貸款獲取相對低成本的資金，進而可以解決銀行由於負債端成本上升而導致的購置需求不足問題；另一方面，有利於提高流動性和刺激信貸投放。

⑻ 土地儲備機構如何規范使用土地儲備專項債券資金

《中華人民共和國營業稅暫行條例》和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，只對轉讓土地使用權徵收營業稅，土地使用權的出讓是不征營業稅的。土地儲備中心是代表國家對土地進行管理的，其拍賣土地行為屬於國有土地使用權的出讓，因此是不徵收營業稅的。但按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》，土地儲備中心和土地受讓方應按產權轉移書據各繳納萬分之五的印花稅。契稅對買受方徵收的一種稅，因此，土地儲備中心拍賣土地，只對土地受讓方徵收契稅，土地儲備中心不征。

⑼ 土地儲備與土地一級開發有什麼區別銀行能否針對土地一級開發發放貸款，是否納入地方政府債務管理

土地儲備與土地一級開發其實是一回事，都是政府主導下的土地徵收、收購、拆遷安置、整理和相關配套設施（如三通一平、五通一平等）的修建工作。政府也可以委託開發單位從事土地一級開發工作，土地儲備須政府批準的專門土地儲備機構進行。
銀行可以對土地一級開發發放的貸款，但主要是信用貸款，專款專用，目前未納入地方政府債務管理。

⑽ 中國土地儲備融資模式有哪些

比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。