1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。
㈡ 私募基金合規有哪些注意事項
一、了解產品募集流程
因各公司產品設計及運作有其特殊性，具體工作時應了解公司運作和決策流程。
二、注意合格投資者問題
《基金法》及《私募投資基金監督管理暫行辦法》均要求私募投資基金應當向合格投資者募集。並且單只私募基金的而投資者人數累計不得超過法律規定。
三、注意投向的合規問題
投向合規主要涉及兩個方面，一是符合法律的規定;二是符合合同的約定。首先需注意，未備案不得進行投資運作。
關於產品的投向，證監會《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》(「新八條底線」)第六條規定：
證券期貨經營機構發行的資產管理計劃不得投資於不符合國家產業政策、環境保護政策的項目(證券市場投資除外)，包括但不限於以下情形：
(一)投資項目被列入國家發改委最新發布的淘汰類產業目錄;
(二)投資項目違反國家環境保護政策要求;
(三)通過穿透核查資產管理計劃最終投向上述項目。
基金業協會根據該規定製作了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范4號》，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於房地產價格上漲過快熱點城市，包括(目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市)普通住宅地產項目(房地產劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業地產、工業地產和其他房地產)的，暫不予備案。
四、注意結構化產品的杠桿問題
《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》(「新八條底線」)第四條：
股票類、混合類結構化資產管理計劃杠桿倍數超過1倍;
固定收益類結構化資產管理計劃的杠桿倍數超過3倍;
其他類結構化資產管理計劃的杠桿倍數超過2倍。
五、注意產品推介中的保底收益問題
推介材料中不得存在任何向投資者承諾本金不受損失或者承諾最低收益的表述。比如：零風險、收益有保障、本金無憂，保本等。也不得私下簽訂回購協議或承諾函直接間接承諾保本保收益。
結構化產品不能直接或間接對優先順序份額提供保本保收益安排，包括約定計提優先順序份額收益、提前終止罰息、劣後級或第三方機構差額補足優先順序收益、計提風險保證金補足優先順序收益等。
六、注意運作中形成「資金池」問題
1、資產管理計劃未進行實際投資或投資於非標資產，僅以後期投資者的投資向前期投資者兌付投資本金和收益;
2、資產管理計劃在開放申購、贖回或滾動發行時未按規定進行合理估值，脫離對應標的資產的實際收益率進行分離定價;
3、不同資產管理計劃混同運作，資金與資產無法明確對應;
4、資產管理計劃所投資產生不能按時收回投資本金和收益情形的，通過開放參與、退出或滾動發行的方式由後期投資者承擔此類風險。(但充分信息披露且機構投資者書面同意的除外)
七、注意關聯交易問題
總的風控是不得從事非公平交易、利益輸送、利用未公開信息交易、內幕交易、操縱市場等損害投資者合法權益的行為。包括但不限於：
1、以利益輸送為目的，與特定對象進行不正當交易，或者在不同的資產管理計劃賬戶之間轉移收益或虧損;
2、交易價格嚴重偏離市場公允價格，損害投資者利益;
3、利用管理的資產管理計劃資產為資產管理人及其從業人員或第三方謀取不正當利益或向相關服務機構支付不合理費用;
4、利用結構化資產管理計劃向特定一個或多個劣後級投資者輸送利益;
5、侵佔、挪用資產管理計劃資產。
八、注意運作中策略變動問題
運作中策略變動也是一個重要的風控要點。證券投資基金策略變動和股權投資基金投向項目後，公司經營范圍變動一樣。需要注意。
產品的策略和設立時的風控要求是風控標准。產品的策略是否得到嚴格執行，關繫到產品策略的有效性。股權投資中公司主營業務變動業關繫到基金是否會取得預期的回報和收益。
所以，產品風控人員應該講產品運作中的策略執行情況作為一個關注的風控要點。
九、注意信息披露與風險提示問題
信息披露主要包括募集期間的信息披露、運作期間的信息披露。運作期間的信息披露就是我們說的月報、季報、年報。不按時披露，協會會處罰。披露的對象，投資人和協會。
十、注意退出問題(私募舉牌減持及股權基金退出)
私募證券投資基金參與定增或者對上市公司舉牌還需要主要信息披露和非法減持的風險。《證券法》第八十六條，持有上市公司股份達到5%以後，應當在該事實發生之日起三日內，進行簡式權益變動報告。上述期間不得買賣該股票。第四十七條，持有上市公司股份5%以上的股東，將其持有的股票在買入後六個月賣出，或者賣出後六個月內又買入，由此所得的收益歸該公司所有。風控應注意這個規定，在產品進行二級市場交易時做相關風險提示。
對私募股權基金來講，基金退出主要有股東回購、ipo、掛牌上市等途徑。退出的時候如涉及金額較大，注意稅收問題。如退出不能，注意作出風控應對，及時採取保全措施，完善相關協議，做好證據准備
㈢ 有限合夥形式的私募股權投資基金，是否可以直接作為投資人（股東）注冊成立項目公司進行投資
可以。但需要進行備案並做信息披露還不能有同業競爭。具體參照《私募投資基金監督管理暫行辦法》第二十條與第二十六條：
第五章 投資運作
第二十條 募集私募證券基金，應當制定並簽訂基金合同、公司章程或者合夥協議(以下統稱基金合同)。基金合同應當符合《證券投資基金法》第九十三條、第九十四條規定。
募集其他種類私募基金，基金合同應當參照《證券投資基金法》第九十三條、第九十四條規定，明確約定各方當事人的權利、義務和相關事宜。
第二十一條 除基金合同另有約定外，私募基金應當由基金託管人託管。
基金合同約定私募基金不進行託管的，應當在基金合同中明確保障私募基金財產安全的制度措施和糾紛解決機制。
第二十二條 同一私募基金管理人管理不同類別私募基金的，應當堅持專業化管理原則;管理可能導致利益輸送或者利益沖突的不同私募基金的，應當建立防範利益輸送和利益沖突的機制。
第二十三條 私募基金管理人、私募基金託管人、私募基金銷售機構及其他私募服務機構及其從業人員從事私募基金業務，不得有以下行為:
(一)將其固有財產或者他人財產混同於基金財產從事投資活動;
(二)不公平地對待其管理的不同基金財產;
(三)利用基金財產或者職務之便，為本人或者投資者以外的人牟取利益，進行利益輸送;
(四)侵佔、挪用基金財產;
(五)泄露因職務便利獲取的未公開信息，利用該信息從事或者明示、暗示他人從事相關的交易活動;
(六)從事損害基金財產和投資者利益的投資活動;
(七)玩忽職守，不按照規定履行職責;
(八)從事內幕交易、操縱交易價格及其他不正當交易活動;
(九)法律、行政法規和中國證監會規定禁止的其他行為。
第二十四條 私募基金管理人、私募基金託管人應當按照合同約定，如實向投資者披露基金投資、資產負債、投資收益分配、基金承擔的費用和業績報酬、可能存在的利益沖突情況以及可能影響投資者合法權益的其他重大信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。信息披露規則由基金業協會另行制定。
第二十五條 私募基金管理人應當根據基金業協會的規定，及時填報並定期更新管理人及其從業人員的有關信息、所管理私募基金的投資運作情況和杠桿運用情況，保證所填報內容真實、准確、完整。發生重大事項的，應當在10個工作日內向基金業協會報告。
私募基金管理人應當於每個會計年度結束後的4個月內，向基金業協會報送經會計師事務所審計的年度財務報告和所管理私募基金年度投資運作基本情況。
第二十六條 私募基金管理人、私募基金託管人及私募基金銷售機構應當妥善保存私募基金投資決策、交易和投資者適當性管理等方面的記錄及其他相關資料，保存期限自基金清算終止之日起不得少於10年。
可以。但需要進行備案並做信息披露。具體參照《私募投資基金監督管理暫行辦法》第二十條與第二十六條：
㈣ 私募基金單個投資項目風險如何控制
單個投資項目的風險控制是私募股權基金風險控制的重點，如果每個投資項目的風險都控制住了，私募股權基金的項目投資風險也就能全部控制住了。
實踐中，單個投資項目的風險控制可以從以下幾個方面展開。
1、分段投資
分段投資是指私募股權投資基金為有效控制風險，避免企業浪費資金，對投資進度進行分段控制，投資資金的劃撥要按照項目進程分階段進行，而不要一次到位。
只提供確保企業發展到下一階段所必需的資金，並保留放棄追加投資的權利和優先購買企業追加融資時發行股票的權利。只有當前一階段項目運作良好，達到預期目標以後，後續資金才可以適時跟進。如果企業未能達到預期的盈利水平，下一階段投資比例就會被調整，這是監督企業經營和降低經營風險的一種方式。
2、股份比例調整
在項目投資中，私募股權基金運用復合型的金融工具，如轉換優先股、可轉換債券、附認股權債券或其組合等，進行投資中的股份比例調整，從而降低自己的風險。
股份比例調整既能保護投資人的利益，又能分享企業的成長，還能調動發揮項目公司管理的積極性，推動項目公司的發展而獲得更多股權。
3、合同制約
事前約定各方的責任和義務是所有商業活動都會採取的具有法律效力的風險規避措施。
為防止企業不利於投資方的行為，保障投資方利益，投資方會在合同中詳細制定各種條款，投資合同還可以設置條款保障投資者變現投資的權利和方式，股份比例的調整條件條款，追加投資的優先權，防止股份稀釋等。
4、違約補救
一般來說，在項目投資初始時期，私募股權基金可以接受少數股權的地位，而項目公司管理層控制大多數股權，但投資方可以與項目公司簽訂一份投票權協議，以保持在一些重大問題上的特別投票權。
當項目公司管理層不能按照業務計劃的各種目標經營企業時，例如發現管理層違反協議，提供的信息明顯錯誤或發現大量負債等，項目公司要承擔責任。
5、對管理層的股權激勵和對賭協議
為了激勵目標公司的管理層，私募股權基金往往設立一些條款，當公司的經營業績達到一定的目標，可以依據這些條款對管理層進行股權的獎勵或者懲處。
對管理層實行股權激勵最常見的是對賭協議的約定與操作。
對賭協議也稱為估值調整協議，就是投資方與融資方在達成投資協議時，對於未來不確定的情況進行一種補充約定，如果約定的條件出現，投融資雙方可以行使某一種權利或義務，如果約定的條件不出現，投融資雙方則行使另一種權利或義務。
對賭協議也是投融資雙方進行股份比例調整的一種特殊方式，是一種沒有金融工具參與的直接的股份比例調整形式。
對賭協議似乎對於融資方有些不公平，但其實在法理上非常公平。對賭協議為投融資雙方都保留了一定的靈活性，是股權最終價格和公司內在真實價值進行互動估值，實際上有助於投融資雙方盡可能按照相對公平合理的價格進行股權交易。
私募基金認購門檻高達百萬，對許多投資者來講並不是一筆小數目，所以一切可能導致私募基金風險出現的因素投資者都必須知道，並了解如何控制風險。
如今，越來越多的投資者選擇將手裡的資金交給財富管理機構代為打理，以期達到風險和收益的平衡。其實，私募投資也可選擇專業的投資機構進行指導和配置。好的投資機構，都會有一套成熟的風控體系，為投資者提供安心服務.
㈤ 有限合夥私募基金合法成立的要件，如何認定其合法能不能一個合夥企業里有多個基金項目
1、全部合夥人數量小於等於50人；
2、至少有一個普通合夥人；
3、基金募集過程是通過1對1或1對多的私募渠道進行，不得通過公開渠道募集；
4、全部合夥人出資為來源合法的自有資金
5、所有有限合夥人都簽訂一份《確認函》或《承諾函》之類的文件，確認自己已明確了解合夥企業運作當中的風險，並自願承擔；
6、《有限合夥協議》中不得有違反《合夥企業法》的條款
基本應該就是這些。
一般一個有限合夥企業被認為是一個單獨的基金，但可以投資多個不同的項目
如果想掛多個基金，你需要成立的是一個投資管理類的有限責任公司或者有限合夥企業，以這個公司（或者有限合夥企業）做為普通合夥人，進行多隻基金的募集，並負責基金的運營管理工作
參考：合夥企業法http://www.chinanews.com/other/news/2006/08-28/780384.shtml
㈥ 私募基金建立，謝謝我們是想針對單一項目的建設和運營成立專一的基金架構，但是不知道該怎麼辦和如何申報
可以走有限合夥的形式，在合夥協議約定投資標的項目，出資人以合夥人的形式加入其中；還可以以私募股權基金的形式去投資，這需要你們具有基金業協會的私募管理人資格，然後才可以發行產品，多交流
㈦ 私募基金，注冊前是不是要備案或是審批呀請高手指點，具體操作流程。基金投向一些具體的項目的。
注冊完了到所在地的金融辦備案
基金型公司設立條件：
《1》、 名稱應符合《名稱登記管理規定》，允許達到規模的投資企業名稱使用「投資基金」字樣。
《2》、 名稱中的行業用語可以使用「風險投資基金、創業投資基金、股權投資基金、投資基金」等字樣。「北京」作為行政區劃分允許在商號與行業用語之間使用。
《3》、 基金型：投資基金公司「注冊資本（出資數額）不低於5億元，全部為貨幣形式出資，設立時實收資本（實際繳付的出資額）不低於1億元；5年內注冊資本按照公司章程（合夥協議書）承諾全部到位。」
《4》、 單個投資者的投資額不低於1000萬元（有限合夥企業中的普通合夥人不在本限制條款內）。
《5》、 至少3名高管具備股權投基金管理運作經驗或相關業務經驗。
《6》、 基金型企業的經營范圍核定為：非證券業務的投資、投資管理、咨詢。（基金型企業可申請從事上述經營范圍以外的其他經營項目，但不得從事下列業務：
（1）、發放貸款；
（2）、公開交易證券類投資或金融衍生品交易；
（3）、以公開方式募集資金；
（4）、對除被投資企業以外的企業提供擔保。）
《7》管理型基金公司：投資基金管理：「注冊資本（出資數額）不低於3000萬元，全部為貨幣形式出資，設立時實收資本（實際繳付的出資額）」
《8》、 單個投資者的投資額不低於100萬元（有限合夥企業中的普通合夥人不在本限制條款內）。
《9》、 至少3名高管具備股權投基金管理運作經驗或相關業務經驗。
《10》、 管理型基金企業的經營范圍核定為：非證券業務的投資、投資管理、咨詢。
基金投資的具體項目要根據對項目的評估做最好決策。