中國銀行保險監督管理委員會周亮

『壹』 101℃聚焦：4.9你不知道的大事

【國內篇】

江西仙女湖水位降至近年最低 分宜古城遺址顯現

這個新疆女孩古力娜扎相信大家也都已經不陌生了！前段時間在感情上的事情我們就過多的研究了，畢竟也都是明星們的私事，雖然是一個公眾人物，但也是有自己私生活的！

娜扎最近的再次亮相著實是又被頂上了熱搜！原因正是娜扎身上的衣服！

『貳』 中國房地產企業將何去何從

9月17日，中歐國際工商學院在深圳成功舉辦了第二屆「中國房地產業高峰論壇」。

張維炯教授在開幕辭中指出：「房地產業關乎國計民生，它和國際金融市場有著非常緊密的關系，同時受到與國民經濟相關的各種因素的制約，可以說是一個非常重要的行業。此次房地產業高峰論壇的主題為中國房地產市場發展破局對話。破局意味著轉折，意味著拐點，意味著突破。在我國房地產業數十年的發展過程中，目前政府與市場的對話已經打開新的局面，進入新的五年規劃，新一輪的布局如矢在弦。在此背景下，本屆論壇選擇在深圳這樣一個以「創新、創業」為基石的新興城市召開，中歐國際工商學院邀請了眾多國際國內房地產業的行業翹楚和資深學者，以東西方高端對話的形式，為房地產業在中國的健康發展建言獻策。」

本屆論壇的另一主辦方，世聯地產顧問股份有限公司總經理周曉華先生也為論壇致辭。他認為：「房地產行業正處在即將發生行業大變化的階段。當下的房地產行業，跟前幾年的形勢完全不同，因此是時候停下來進行一番深入的思考和討論了，這會讓企業變得更理性、更成熟。我們今天所要討論的話題，比如天量保障房、商業地產熱和地產融資創新都是當前最令人矚目的焦點，相信每家房地產企業都在思考這些外部環境的變化帶給自身的機遇和風險。

接著，原中國住房和城鄉建設部副部長宋春華先生做了主題演講。他的演講題目是「建設好保障性住房，讓低收入者住有所居」。他向大家介紹了目前在國際上流行的一種觀點，認為「人人享有適當的住房」和「城市化進程中人類住區的可持續發展」是兩個具有同等全球性重要意義的目標。保障「人人享有適當的住房」是政府的義務。而十七大政府工作報告中提出的「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」正是我國政府對盡快實現「人人享有適當的住房」這個目標所做出的努力。他建議，政府下一步應該建立一套完善的保障房准入機制，並在保障房的設計和質量上把好關。

如何解決「夾心層」人群的住房問題

重慶市副市長淩月明先生以「重慶公租房建設管理的實踐與思考」為主題，向大家介紹了重慶在這方面的經驗和困惑。他特別提到，在保障房政策實施過程中發現，實際保障房能夠覆蓋的人口不足城鎮總人口的10%，大批的外來工作人員、新生代的城鎮居民和大學畢業生，既不符合保障房的優惠條件，又買不起商品房，成了「夾心層」。因此重慶目前在進一步深化住房制度改革，探索採取「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的住房調控思路，實施「市場＋保障」的「雙軌制」住房供應體系。重慶計劃從2010年起，用三年的時間建成約4000萬平方米的公租房，總投資將近1200億，其中社會融資佔70%。希望通過這樣的投入和規模，基本解決「夾心層」人群的住房問題。

保障房如何讓低收入家庭「確有保障」上午，清華大學房地產法研究中心副教授王洪亮先生主持的第一場討論會，重點關注了如何讓保障房真正能夠惠及需要保障的人群這一話題。重慶市副市長淩月明先生、前香港屋宇署署長，香港房屋協會副主席鄔滿海先生、國家發展和改革委員會投資研究所、房地產研究中心主任劉琳女士以及遠洋地產控股有限公司副總裁陳潤福先生參與了本場討論會。

專家學者們在討論中提到，在法律正式頒布之前，天量的保障房已在源源不斷地投入市場，而未解的難題依然擺在面前。廉租房、經適房、限價房，這些不同類型的保障房該以何種標准來接納其對應的保障群體？在保障房具體配置過程中，又該由何種機構施以獨立的監督與審查？此外，伴隨天量的保障房進入市場，其物業管理機構如何維持收支平衡？保障房融資能否取得突破性進展？實現社會道德范疇的公平正義，與實現經濟領域的自我循環，看似不相關，但卻都事關保障房體系的長遠與可持續發展。

鄔滿海先生向大家介紹了香港在保障房管理方面的成功經驗。香港的房屋署在建設保障房之初，就主動邀請特區政府其他部門一起參與規劃。其中包括司法、環境等部門，基本考慮到了房屋建成後會遇到的各方面的問題。比如物業維修費用，通常經過協商後就會由房屋底樓的商場承擔一大部分，以此來惠及中低收入的住戶。

國家房地產研究中心主任劉琳女士認為香港這種政府多部門合作的保障房管理經驗非常值得大陸學習。比如國內保障房的退出機制往往很難實施，就是因為沒有強制的法律武器作為保障，這需要更多來自司法部門的支持。

而來自企業界的陳潤福先生則和大家分享了遠洋地產控股有限公司在保障房建設中的三點心得。解決企業利潤問題，規劃好房源建成之後的物業問題以及提高保障房建設質量是企業成功完成保障房項目的三把金鑰匙。

開發商在保障房建設中將扮演何種角色

除了保障房能否真正保障低收入群體的生活之外，另一個話題也是大家普遍關心的。2011年保障房建設開工1000萬套，「十二五」期間建設開工3600萬套。「天量」的保障房建設任務已層層壓到各地政府頭上。然而僅憑地方政府之力，絕無可能完成這一任務，市場的參與將勢在必行。開發商將在保障房的建設中扮演一個怎樣的角色？如何去規范保障房的建設？

由廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生主持的第二場討論會就主要圍繞上述問題來展開。中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹女士、香港科技大學經濟系教授、經濟發展研究中心主任雷鼎鳴教授、萬科集團執行副總裁肖莉女士以及旭輝集團股份有限公司董事長林中先生分別從政界、學界和商界三個角度對這個問題展開現場討論，談了自己的觀點。

秦虹女士說，國家的保障性住房目前分兩種，一種是產權式的，佔到總數的百分之五十八；一種是租賃式的。而未來的保障房應該以租賃式保障為主，這更加符合保障房建設的初衷。另外，在建設過程中，如果地方政府在資金上有欠缺的話，應該由政府發行債券邀請企業一起來建設保障房。

肖莉副總裁同意秦虹主任的觀點，因為目前保障房中產權式的那一部分，在一定程度上造成了和商品房買賣之間的矛盾。同時因為目前在保障房制度上不完善，會造成很多「騙保」（偽造資料獲得申請保障房的資格）現象的出現。另一方面，這種模式讓開發商也提不起興趣。因此租賃式的保障房應該是未來保障房發展的方向。

雷鼎鳴教授為大家比較了香港的「居屋」和大陸的「保障房」機制的異同。香港的「居屋」和保障房一樣，申請後在買賣方面存在嚴格限制。雷教授擔憂今後會不會存在年輕人不願意申請這種限制多多的保障房的情況。

中國處在向商業地產投資的轉型期

下午的第一場講座，北京萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖先生和中歐國際工商學院訪問教授、哈佛商學院管理實踐學教授奈柏·艾爾海吉教授（Prof.Nabil N. El-Hage）還分別就中國房地產業的現狀發表了精彩的主題演講。

馮侖先生認為商業地產在中國目前處於轉型初期，正逐漸由單純的住宅「快建快銷」模式轉向以投資商務不動產（商業地產）為重點的市場。不過目前階段，絕大部分開發商仍舊是過去經營住宅地產時的那套銷售型的思路。開放商希望盡快把住宅銷售掉，實現利潤。其實，美國人的商務不動產模式頗為值得我們借鑒。這套模式可以用四個短語概括：中期持有、以營運為導向、資本權益為核心以及收入多樣化。隨著國內商務不動產的需求不斷增加，能否在中國形成上述轉型將成為對中國房地產業界的一個挑戰。

中國房地產市場真的存在泡沫嗎？

奈柏·艾爾海吉教授在演講中認為，很多人說中國房地產也存在巨大的泡沫，這個結論並不準確。他認為所謂泡沫是指「（價格）估值處在一個不可持續的高位」，他通過研究發現，所謂的「泡沫論」只是一些研究者對數據的誤讀。但在中國，無論是房價和租金之間的比率，還是房價和收入之間的比率，看來都並不支持泡沫理論。奈柏·艾爾海吉教授表示，很多跡象都表明中國房產市場是有序的，特別是2010年1月後政府出台了多項打擊投機的政策之後，中國房地產市場並不存在真正的泡沫。

他說，在中國一些市場可能處於過熱狀態，但更多地是由基本需求變化所驅動的，當此類需求的增長速度逐漸減緩時，價格的上漲趨勢也將隨之減緩。因此市場不應預期價格會永遠上漲。

如何打破房地產「融資難」的問題

在下午的討論會上，《21世紀經濟報道》金融版總監、《環球企業家》副主編李振華先生和中歐國際工商學院副教務長、金融學與會計學教授趙欣舸，基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理陳基強先生，世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思（Chris Brook）先生以及中城聯盟投資基金董事總經理路林先生一起討論了房地產融資困局的問題。

融資難幾乎是中國房地產業與生俱來的痼疾，當產業高速發展時，它可以為蓬勃而起的泡沫所遮蔽，而當調控政策撲面而來時，它又立刻成為整個產業鏈中的「阿喀琉斯之踵」。事實上，在本輪調控中，作為建設主體的開發商及地方政府都面臨著前所未有的融資困境。從銀行到資本市場，幾乎所有的融資管道都在一夜之間變得高不可攀。困局當如何突破？如何建立一個融資的長效機制呢？

趙欣舸教授認為，房地產融資是一種組合形式的融資，擁有較大的風險。房地產融資給了更多的投資者進入市場的機會。陳基強先生為大家詳盡地介紹了商業地產的美國模式和香港模式的成功經驗。

那麽銀行和保險業融資呢？能否解決融資困局？世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思先生在談到房地產業向保險公司融資的問題時認為，房地產業需要保證長期穩定的資金收入，保證透明的准入和退出機制，並提供更為成熟的體系，才能夠吸引保險公司的興趣。另一方面，保險公司也需要有一段時間來接觸和熟悉保障房項目的融資流程，這也是導致目前保險公司並沒有積極進入這個領域的原因。

而中城聯盟的路林先生認為，房地產私募股權基金（房地產基金），應該是開發商越來越重要的融資工具（金融工具），也將逐步成為普遍的融資工具之一 。如果能夠依靠有力的法律監管，將實現投資商和開發商的雙贏局面。

商業地產將成為房地產業的「新寵」

下午最後一個論題是商業地產的機遇與挑戰。世聯地產顧問股份有限公司首席技術官黎振偉先生和奈柏·艾爾海吉教授，盈石資產管理有限公司執行董事周亮先生，合和百富基金創始人、合和商業地產集團董事長席文官先生以及羅蘭貝格管理咨詢有限公司合夥人中華區副總裁王榮先生一起討論了商業地產未來的發展前景。嘉賓們認為隨著國家對住宅市場調控力度的不斷升級加碼，商業地產日益成為開發商及個人投資者的「新寵」。未來幾年，承載各種商業地產形態的城市綜合體將成為諸多地產大鱷角逐的焦點。

王榮先生認為，在商業地產領域，決定一個企業是否成功的並不是銷售能力，而是運營能力，因此並不是每一個房地產企業，都適合將來轉型去做商業地產投資的。未來五年，就是一個對開發商的淘汰階段。

席文官先生認為，對於中小型的商業地產開發商而言，商業地產的規模是有限的，但服務卻需要是全業態的。關鍵是要因地制宜，最好要能夠包括餐飲、休閑等多方面的綜合服務。單一業態的商業地產在未來不容易成功。

周良先生和大家分享了一個頗為新穎的觀點。他認為商業地產這個概念其實可以細分為兩個小的概念。商業地產開發和商業地產運營。前者還屬於房地產開發的范疇，後者根本就和房地產開發無關了，而是屬於零售服務業。所以那些想轉型去投資商業地產的開發商需要首先改變心態，大家做的不僅僅是房地產，還要做零售服務業的運營工作。因此開發商的轉型需要謹慎。

佩德羅•雷諾教授為論壇致閉幕辭。他在閉幕辭中感謝諸位專家學者在論壇中發表了精彩的觀點，並表示中歐每年所舉辦的房地產業高峰論壇會給房地產業的發展帶來很多寶貴的「金點子」。