貴陽市物業大修基金管理辦法

㈠ 物業維修基金使用規定

設立住宅維修基金的目的是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造,延長房屋的使用壽命,為維護住宅小區的良好環境,保證住宅小區設施設備的正常使用創造必要的條件。 新建商品住宅隨著使用年限的增長而逐漸損壞和老化,直接影響到業主的正常生活,從我國目前經濟發展水平和居民的經濟承受實際能力出發,不能等到住宅需要大中修和更新改造時再臨時籌集。為此,必須在購買公房和商品房的同時,為居住質量預訂「養老保險金」。建立起住宅這項專項維修基金,這對解除購房人後顧之憂起到了未雨綢繆的作用。其二,維修基金是為房屋的共用部位、共用設施設備大中修和更新改造而建立的儲備資金,對延長房屋的使用壽命、實現物業的保值增值起到了積極作用。其三,目前出售的商品房與公房,多為同幢異產,結構相連,一般情況下,房屋及其共用部位、共用設施設備的局部損壞會直接影響到部分業主的切身利益。隨著房屋產權日趨多元化,如果相關業主誰都不願意承擔一定的義務,往往容易造成損壞面的擴大,引發使用糾紛。維修基金的建立,可以有效地解決房屋共用部位、共用設施設備的修繕、更新、改造,化解業主之間的矛盾,有利於物業管理公司與業主建立新型的合作關系,有利於明確物業管理收費與維修基金的關系。購買多層商品住房的,購房人按購房款的2%繳交;購買高層商品住房或設有電梯的多層商品住房的,購房人按購房款的3%繳交;已購公有住房的,售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%繳交。購房人按購房款2%繳交; 拆遷安置實行產權調換的,安置多層房屋的按安置房評估價的2%,安置高層房屋的按安置房評估價的3%由被拆遷人繳交; 其他住宅和整棟住宅中的非住宅房屋按照同類型住宅維修基金繳交標准繳交; 開發建設單位的自用房屋,多層或高層房屋按同類購房款的2%或3%繳交。商品房銷售時是歸集維修基金的第一時間;商品房銷售時是宣傳歸集維修基金的黃金時間;商品房銷售時歸集維修基金是房屋保障機制建立的有利時間。開發企業的商品房維修基金的歸集這個時間段是最為關建的時間段,對於歸集維修基金起著中流砥柱的責任,負有義無旁貸的第一責任。 售房單位在售房時應代為歸集首期維修基金。售房單位在申辦《商品房預售許可證》時應提供物業管理與維修基金歸集方案,在辦理房屋產權初始登記手續時,須將歸集的首期維修基金...

㈡ 貴陽市物業維修資金申請使用程序及審核辦法

【解讀】 申請使用應具5條件 《規定》指出，申請使用專項維修資金應當具備5條件，即：物業共用部位、共用設施設備保修期已滿；維修項目符合專項維修資金使用范圍；專項維修資金列支范圍業主或開發建設單位已將專項維修資金繳存至專項維修資金專戶管理銀行；專項維修資金的使用方案，經專項維修列支范圍全體業主所持投票權三分之二以上通過；法律、法規或者業主大會決議規定的其他條件。 專項維修資金使用申請可由物業管理企業提出，也可由業主委員會或相關業主提出。 申請要過8程序 《規定》指出，專項維修資金的使用，由業主決策，遵循業主誰受益誰負擔的原則，按受益業主所擁有建築面積的比例分攤，並受福州市房地產行政主管部門的監督，申請使用專項維修資金應按程序辦理，保證公平、公開、公正和充分的透明度。以一已交了物業維修資金的小區（暫名福州花園）作說明。 程序1———提出方案：福州花園的物業管理公司或者業主委員會，根據小區維修和更新、改造項目提出專項維修資金使用方案，內容包括：維修和更新改造項目、維修組織方式、工程預算、專項維修資金繳存余額、受益業主戶數及按戶分攤費用等。 程序2———業主投票：在申請人提出專項維修資金使用方案後，小區應召開全體業主大會或以其他方式徵得大多數業主的同意，專項維修資金列支范圍應經全體業主所持投票權三分之二以上通過。 程序3———報備：申請人持專項維修資金使用方案並填寫《物業專項維修資金列支范圍的業主清冊》、《物業專項維修資金使用備案表》向市房管局專項維修資金管理辦公室備案。 程序4———公示：市物業專項維修資金管理辦公室對符合專項維修資金使用條件的申請，根據專項維修資金列支范圍業主繳存專項維修資金情況核定應撥付的金額，並將專項維修資金使用情況在該物業管理區域內公示15日。如因受自然災害影響，急需使用專項維修資金維修以保障正常生產生活的，公示期可以縮短為3～5日。 程序5———撥付：公示期滿無異議後，市物業專項維修資金管理辦公室書面通知專戶管理銀行按核定應撥資金的70%撥付給福州花園的申請人。 程序6———驗收：小區維修資金申請人組織進行項目維修或者更新、改造，工程完工後，工程驗收審核意見需由專項維修資金列支范圍全體業主所持投票權三分之二以上業主簽署意見同意。 程序7———再備案：工程完工後，申請人憑工程結算單、費用結算票據、工程驗收審核意見等，向市物業專項維修資金管理辦公室備案。 程序8———核算：市物業專項維修資金管理辦公室核算後，對已撥付資金不足使用的，書面通知專戶管理銀行撥付剩餘資金；已撥付資金有結余的，書面通知申請人在規定時間內將結余資金存入專戶管理銀行。 申請數額 不得超過首次繳存的70% 《規定》還規定，專項維修資金繳存余額可由申請人到福州市物業專項維修資金管理辦公室查詢，市專項維修管理辦公室應當出具專項維修資金繳存余額明細證明。 那麼，一次可以申請多少維修資金呢？《規定》指出，每次使用專項維修資金數額的最高比例不得超過首次專項維修資金繳存額的70%，專項維修資金不夠使用的，相關業主應當按所擁有的房屋建築面積比例分攤維修和更新、改造費用；專項維修資金使用後余額不足首次維修資金繳存額30%的，業主應當續籌專項維修資金。 維修資金用在共用設施 《規定》明確，維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。其中，物業管理區域內依法應由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養護；物業共用部位、共用設施設備屬於人為損壞的；物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護，包括日常綠化養護、水箱清洗、共用照明和共用設施設備養護等，不得使用專項維修資金進行維修或者更新、改造。 《規定》同時明確了共用部位和共用設施設備的具體內容，其中共用部位是指一幢房屋內部，由整幢房屋的業主、使用人共用的房屋主體承重結構、外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、傳達室、內天井、與房屋主體相連的地下結構、樓底架空層和其他在使用上、功能上為整幢建築服務的部位等；而共用設施設備，是指物業管理區域或者單幢房屋內，由業主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、供配設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱、窨井、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。 【專訪】 記者昨日還從省建設廳了解到，作為《物業管理條例》的配套法規，由建設部、財政部聯合制定的《住房專項維修資金管理辦法》目前正處於徵求意見階段，有望年底出台，那麼，這部法規的出台有哪些新內容，可解決什麼問題？昨日記者專訪了福州市物業專項維修資金管理辦公室有關負責人（下稱「專管辦」）。 焦點一：按造價5%還是房價的2%收取合理？ 記者：本次《住房專項維修資金管理辦法》徵求意見稿提出，業主首次繳存住房專項維修資金的標准，應當不低於當地住宅建築安裝工程造價的5%。這與以往按房價2%收取的規定不一樣，這兩個標准有什麼不同？ 專管辦：以往按房價的2%收取，這只是當初的一個暫定標准，依據的是建設部、財政部原先的規定。客觀地講，按房價收有不合理的地方，因為房價包括建安成本、利潤等，受市場的左右大，而且同一小區內樓房的坐落、層數不同，房價也不一樣，維修資金繳存也就不一樣。可維修資金針對的是房屋的建安造價，修理和維護都與造價有關，維修的分攤是按建築比例進行的，因此，從這意義上講按造價比例進行收取是最公平的。 不過，採用造價的參照標准同樣也面臨著一個問題，就是造價不好定，特別是對老百姓而言，很難很透明地知道房產的建安造價是多少，這就需要政府相關部門客觀及時地向社會定期公布該區域的房屋建安造價，這個在《辦法》中的第二條已有明確的規定，即：住宅建築安裝工程造價由市、縣人民政府建設主管部門定期發布。 焦點二：專項維修資金該由誰管？ 記者：維修資金是房屋的養老金，如何管好這筆錢，這回《辦法》的徵求意見稿在這方面有哪些進步？ 專管辦：此次《辦法》對維修資金的管理是有突破的。如《辦法》十一條規定：住房購買人業主應當在住房產權登記前，將住房專項維修資金交至代收單位。公有住房售房單位應當在住房購買人業主繳納購房款30日內，將提取的住房專項維修資金交至代管單位。這首次明確了業主應在住房產權登記前，交維修資金；《辦法》第三十條則非常明確地規定，住房購買人未按本規定繳存住房專項維修資金的，房地產主管部門不予發放房屋所有權證書。這也是首次規定，與福州目前的做法一樣，這說明我們的做法得到建設部的認可。 具體到這筆錢由什麼單位來管，《辦法》規定：業主首次繳存的住房專項維修資金，由直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門或其委託的單位代收代管；成立業主大會的，住房專項維修資金的代收代管由業主大會決定。應該說，這一規定的後半部分內容有不夠明確的地方，如果業主大會決定把這筆錢取出來分掉，或者挪為他用，那怎麼辦？因此，我個人認為，這一點《辦法》還是要有更明確的規定的。 焦點三：專項維修資金會否被變相挪用？ 記者：用好維修資金，群眾知情權非常重要，對此，《辦法》有什麼規定？ 專管辦：對維修資金的使用問題，《辦法》徵求意見稿用了2/5的篇幅作了詳細規定，一方面對專項維修資金的使用做了原則規定，即應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則；另一方面，從切實維護業主的合法權益出發，明確了不同情況下專項維修資金使用的特別程序和禁止使用維修資金的各種情形。 同時，《辦法》徵求意見稿明確規定，在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規定將專項維修資金用於購買一級市場國債。業主大會成立後，代管單位用專項維修資金購買一級市場國債的，應當經業主大會同意；住房專項維修資金存儲或者購買國債的增值收益應當轉入住房專項維修資金滾存使用。 應該說，《辦法》非常明確地規定了專項維修資金的保值、增值的問題，即除了一級市場的國債，其他都不能用，這基本杜絕了變相挪用的可能性，當然這其中的監管工作就要求做得很到位。 焦點四：專項維修資金的錢增值了，屬於誰？ 記者：現在福州住房專項維修資金是放在市房管局的專管賬戶，可這錢增值了，屬於誰？老百姓怎麼知道自己的住房維修資金有多少錢，用了沒有？ 專管辦：前面已說了，《辦法》明確規定了增值收益應當轉入住房專項維修資金滾存使用，利息也是一樣，這是很明確的。我們這回出台了《福州市物業專項維修資金使用暫行規定》是一個過渡性的規定，目的就是盡快啟動福州的維修資金使用，今後等國家的《辦法》正式施行以及省里相關實施方案出來後，福州市也將進行相應的調整。 下一步我們將參照住房公積金管理的一些做法，讓專項維修資金全面透明化，做到一戶一賬號，並把存摺發放到業主手中，你的維修資金有多少，用了多少，用在什麼地方，不僅可以上網查詢，而且也可通過專戶存摺進行查詢，預計這一方案在年底前就可以實現了，到時老百姓就可以非常方便地參與維修資金的監管，做到每一分錢都花得心中有數，明明白白。

㈢ 貴州省業主繳納物業維修基金多少

1、商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。
2、售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。
3、首期專項維修資金交存的現行標准為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米。也有部分城市多層為20元/平方米收取，具體以可以電話咨詢當地房管局的工作人員。
4、維修基金的交納時間一般是在交房入住的時候開始交納的，後期辦理房產證的時候需要出具維修基金的繳款憑證。

㈣ 物業維修基金如何管理使用

維修基金（maintenance fund）又稱「公共維修基金」「專項維修基金」，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，並授權業主委員會統一管理和使用的基金。維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。

使用條件
1、維修基金只有在保修期滿後，對物業公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業主按照投票權的確定標准分攤費用比例。

2、維修基金閑置時，除用於購買國債或法律、法規規定的其他基金範圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物業管理公司可從維修基金中暫借相當於一個月的物業日常維修、更新費用的備用金；物業管理服務合同另有約定的除外。

（2）住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。

（3）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當於一個月活動經費的備用金，業主大會另有決定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，公共維修金是由全體業主繳納的，屬全體業主共同所有。一般情況下維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。業主委員會成立之後，公共維修金就會劃轉到業委會，由業委會行使管理權利。

業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本物業維修基金專用帳戶，並將賬戶情況報房地產行政管理部門備案，該帳戶是該物業范圍內業主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用於維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業主設立分戶帳戶，用來顯示該業主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經業主大會作出決議。

維修基金管理需遵循如下規定：

1、房地產行政管理部門應定期與專戶銀行核對維修基金的交存情況，並在該物業范圍內公布。

2、房地產行政管理部門應定期將維修基金交存情況報上級房地產行政管理部門。

3、業主委員會應定期向全體業主公布維修基金的使用情況和剩餘情況。

4、單個業主可憑維修基金發票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業因拆遷發生滅失的，業主可持相關證明至銀行提取分戶帳戶內的余額。

㈤ 急！！貴陽市公共維修基金繳交。

規定：第七十九條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收專項維修資金。
西安市維修資金的繳納標准如下：
1、商品房（經濟適用房、集資建房）維修資金交存標准為：
多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元/平方米；
多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米；
小高層、高層住宅（7層以上，含7層）：145元/平方米。
2、房改房維修資金交存標准為：
（1）業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%；
（2）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從收房款中一次性提取維修資金。
3、拆遷安置房屋維修資金交存標准為：
多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元/平方米；
多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米；
小高層、高層住宅（7層以上，含7層）：90元/平方米。

㈥ 目前關於物業專項維修資金的法律法規有哪些

現行的關於物業專項維修資金法律法規，國家：《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》以及有關省市《物權法》、《物業專項維修資金管理規定》。供參考。

㈦ 物業管理條例大修基金使用完怎麼辦

根據住宅維修基金管理辦法的規定，維修基金使用完畢，房屋、設備設施、場地場所仍然處於正在使用的范疇，需要對其進行更新、改造、大修、更換的，由全體產權所有者，也就是全體業主續籌。如果抗性比較大，由政府住建部門、辦事處、居委會組織自召開業主大會，臨時續籌也可以。最好的辦法就是根據當地的產權面積的分攤，續籌維修基金，確保後期房屋和設備設施的正常使用。
如果不續籌，而且業主也不願意自動分攤，那就只有等著小區不保值、增值、設施老化落後、場地破損不堪、小區負重超額、小區品質下降。

㈧ 維修基金使用規定

如果可以證明是原來購房前的質量問題，維修基金是可以使用的。因為外牆是屬於公共設施部分是可以使用維修基金的。但是要業委會的批准，如果還未成立業委會就麻煩些，一般這時候維修基金就是物業管理手上，他說用就用。小數目不用全體業主審批，大數目（好象是超過一千吧）就算是有業委會也要全體業主超過三分之二通過才能使用。

補充：內牆不在維修基金範圍。但是可以索取賠償。

㈨ 物業維修基金的新法規

由建設部、財政部所發布的《住宅專項維修資金管理辦法》於2008年2月1日開始實施。
與原來辦法的區別： 原規定：現在住房維修資金繳存時間很多都是在購房人辦理房產證時與契稅一並繳存。
新規定：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，否則不得將房屋交付購買人。
影響：有些投資房產的人，買來房子後一般不入住，也不辦房產證，而物業維修金就拖著不繳，這就影響其他住戶維修房子。新規實施後，未繳費的業主將拿不到新房鑰匙，使住房維修和維護得到規范。 原規定：原來，我市是按《浙江省物業專項維修資金管理辦法》的相關規定來收取維修資金的，該辦法規定以建築安裝工程成本的4%-6%來計算。一般來說，普通住宅是20元/平方米，小高層、別墅、營業用房等是30元/平方米。
新規定：提高了住宅專項維修資金，比例提高到5%-8%，也就是說，首期支付專項維修資金的時候，最多要多支付4%左右。另外，當專項維修資金的余額不足30%時，業主還需要再交納。不過由於目前具體細則並沒有出台，所以有關部門還沒有制定出准確的數字來。
影響：如果按房子的建安成本造價為600元/平方米來計算，假設交存的比例定為5%，那麼首期所需要交存的物業維修資金為600×5%=30元/平方米，而原來的首期繳存費只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。 原規定：物業維修基金繳至主管部門指定的維修資金專戶。
新規定：業主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地政府建設(房地產)主管部門代管；業主大會成立後，業主可以向相關部門提出申請，通過召開業主大會的方式，經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。業主大會可以委託所在地一家商業銀行作為專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶。在保證維修資金正常使用的前提下，可按照國家有關規定將專項維修資金用於購買國債。
影響：這是建設部和財政部首次明確業主大會可以在商業銀行開設專項維修資金的專戶。這樣一來，無論業主大會成立前、後，維修資金都由銀行掌管，專款專用。不管業主委員會、物業公司如何更換，維修資金不會跟著走，提高了維修資金的安全性。 原規定：維修資金須經業主大會或業主大會授權的業主委員會同意後，就可以使用維修資金進行維修房子。
新規定：物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。
影響：新規對維修資金的使用程序進行了簡化，可以很好地解決目前困擾很多小區的住房維修資金提取難、使用難問題。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。
四項費用不算入專項維修資金中
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的明確規定，今後以下四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：
一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
二、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
三、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
四、根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。