普洛斯基金管理杠桿

1. 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

2. 普洛斯(寧波北侖)倉儲有限公司怎麼樣

普洛斯(寧波北侖)倉儲有限公司是2007-09-06注冊成立的有限責任公司(自然人投資或控股的法人獨資)，注冊地址位於浙江省寧波市北侖區雲台山路28號。

普洛斯(寧波北侖)倉儲有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91330206665575263N，企業法人莫志明，目前企業處於開業狀態。

普洛斯(寧波北侖)倉儲有限公司的經營范圍是：普通貨物倉儲服務，倉儲設施的經營管理（除國際海運集裝箱、國際海運貨物倉儲外）及提供相關的咨詢服務。

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3. 普洛斯投資（上海）有限公司怎麼樣

簡介：普洛斯是一家現代物流設施和工業基礎設施提供商，致力於進行通用型物流倉儲設施的設計、施工和管理，選擇戰略性的物流配送地點，建造在規格、標准等各方面滿足客戶要求的通用型物流配送中心，為不同客戶提供便捷物流配送設施。
法定代表人：莫志明
成立時間：2004-08-09
注冊資本：60000萬美元
工商注冊號：310115400156508
企業類型：有限責任公司(外國法人獨資)
公司地址：中國（上海）自由貿易試驗區陸家嘴環路1233號2708室

4. 普洛斯（重慶）物流園開發有限公司怎麼樣

簡介：普洛斯（重慶）物流園開發有限公司成立於2006年08月04日，主要經營范圍為工業廠房的建設、經營管理等。
法定代表人：趙侖
成立時間：2006-08-04
注冊資本：1500萬美元
工商注冊號：500000400029021
企業類型：有限責任公司(外國法人獨資)
公司地址：重慶經開區北區出口加工區四路6號

5. 普洛斯在世界500強中排名多少，最後一次上榜是哪年

普洛斯沒有進過世界500強。

普洛斯是全球領先的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商；秉承創業和創新精神，發展科創產業園，布局新能源、數字「新基建」等領域，提升科技及服務能力，打造產業發展生態體系。 普洛斯中國在中國境、內外募集並運行6支專門投資於中國的私募基金，基金資產管理規模達190億美元。

(5)普洛斯基金管理杠桿擴展閱讀：

普洛斯在中國43個戰略性區域市場，投資、開發和管理著近388處物流、製造、數據中心、科創辦公類設施。普洛斯還投資於技術和創新，引領智慧物流；通過股權投資、金融科技及數據科技平台，提高資產運營效率與資產價值。

普洛斯中國在投資管理方面經驗豐富，在中國境、內外募集並運行6支專門投資於中國的私募基金，這些基金資產管理規模超過1,300多億元人民幣（US$19 billion）。

6. 普洛斯是干什麼的

普洛斯是中國最大的現代產業園提供商和服務商，也是中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統的打造者和促進者。普洛斯及旗下品牌環普在全國42個戰略性區域市場投資、開發並管理著336個物流園、工業園及科創園，物業總面積達3,740萬平方米。

同時，普洛斯還基於支持物流、新能源及科技產業的發展，通過股權投資、金融服務及數據科技平台領域，積極打造領先的產業發展生態體系。普洛斯在中國、美國、日本、巴西、歐洲、印度市場處於領先地位，目前管理資產規模達640億美元，擁有和管理的物業組合超過7300萬平方米。

普洛斯不僅提供物流基礎設施，更提供整合解決方案，利用網路和資源，普洛斯幫助客戶改善供應鏈，提高效率，提升市場競爭力， 普洛斯正在建立戰略合作夥伴網路，提供服務和解決方案，幫助客戶在物流生態不斷提升提高效率和競爭力。

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普洛斯的優勢

1、本土化。與許多跨國企業一樣，通過並購與合資等方式與手中已經握有倉儲土地的本土企業合作，打入中國市場。隨著競爭的日趨激烈，普洛斯更是與本土企業合縱連橫，達成戰略同盟，從土地和股權兩條線去加強自己的產業鏈條和業務資源的掌控力。

2、構建高效網路。物流的核心本質在於效率提升，作為一個基礎設施行業，最重要的就是能否鋪設一個四通八達的網路，除了自己投資開發，普洛斯還通過投資、收購、戰略合作等方式和其他企業形成聯盟，迅速擴張，打造出一個分布廣泛的物流設施網路，為有效服務客戶奠定了基礎。