越秀信託基金計劃收購新商業項目

① 關於REITs，有哪些書可以讀

從國際范圍看，目前並不是REITs的合適發行時機，但國內市場發展REITs卻具有得天獨厚的條件

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)，幾乎是2005年下半年以來各類金融與房地產論壇上討論最多的話題。彷彿就在一夜之間，越來越多的房地產公司都在研究如何利用REITs將商業地產打包上市融資，而大大小小的國際投資銀行與投資基金都為此而在中國市場忙乎，企圖分得高速成長的中國房地產市場的一杯羹。

2005年11月25日，香港房屋委員會下屬的領匯房地產信託基金(0832.HK)在歷經波折後終於在香港交易所掛牌，其上市融資額度接近200億港幣。由是，領匯這一香港本地首支REITs成為全球規模最大的REITs。業內普遍認為，領匯之後，必然會帶動內地房地產企業以REITs方式赴香港融資的潮流。

近期，建行及國開行信貸資產證券化試點獲得重大進展，先後以特殊目的信託(SPT)方式成功發行31億、41億的信貸資產支持證券並以信託收益憑證方式在銀行間市場交易流通，為我國盡快推出REITs創造了現實條件。

REITs是什麼

從國際范圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。

從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。

另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

為什麼是REITs

從全球范圍看，全球REITs主要集中於美國、澳大利亞、日本、新加坡等地，美國占據了其中60%以上的比例。新加坡市場目前共有5隻REITs，市值超過50億美元。香港市場上除了已經上市的領匯，內地的越秀投資旗下REITs亦已經過了上市聆訊，另兩家內地企業大連萬達和北辰實業亦有組REITs上市之意，在新加坡已擁有一隻上市REITs的長江實業也欲殺回香港。

香港與新加坡一直在為國際金融中心的地位而爭奪，兩個市場在諸多領域各有勝負，但在REITs領域香港是絕對輸家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。為了推動REITs的發展，香港證監會在2005年6月頒布修訂後的《房地產投資信託基金守則》，規定在香港上市的REITs可以投資香港地區以外的房地產，這實際上相當於允許內地發展商按照《香港房地產信託投資基金守則》成立REITs並注入內地商業地產項目後在香港上市。因此，才會有這么多內地企業躍躍欲試，爭相成為內地企業在香港的第一隻REITs。

為什麼近期REITs會成為受市場如此追捧？細析之下，其原因不外有三。

首先，作為受政府宏觀調控影響最大的行業，中國房地產業亟需銀行貸款之外的其他融資渠道。2003年，為了實施中央政府的宏觀調控意圖，央行下發121號文要求「四證齊全且自有資金必須達到30%」的項目銀行才可以發放貸款，銀行直接發放的房地產項目貸款數量大大減少，房地產信託一度成為開發商們最重要的融資方式：2004年全年房地產信託計劃發行額將近120億元，比2003年增長一倍。而2005年國慶前夕銀監會下發《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文)，要求房地產信託項目不僅要四證齊全，而且自有資金比例要提高至35%。考慮到信託計劃比銀行貸款的成本更高，212號文事實上已經讓房地產信託名存實亡。在銀行貸款及房地產信託都受到嚴重管制的條件下，開發商們需要尋找新的融資渠道，REITs至少是一種新的選擇、新的趨勢。

其二，REITs是基於有穩定現金流收入的商業地產項目而不是基於房地產企業，有利於提高房地產企業的融資效率。房地產企業受土地儲備、開發進度、經營策略等多方面因素影響，其現金流並不穩定，投資風險較大，房地產企業整體上市的模式很難被市場接受。REITs則不同，開發商可以將旗下部分或全部商業地產打包上市，從而將部分資產變現上市，從而為開發商提供更靈活、更方便的融資方式選擇。

第三，為投資者提供了更安全、收益更高的投資渠道，間接實現投資房地產業的願望。REITs一直是分散投資組合風險的有效途徑，據統計，美國REITs的平均股息收益率為7.3%，高出10年期美國國債350基點；澳大利亞REITs的平均股息收益率更高達7.6%；新加坡REITs平均收益率則在5%—6%之間。通過投資REITs，投資者可以實現其分享房地產業高速成長的巨大收益。

最好的時機，最差的時機

想把中國內地商業地產打包到海外上市的，主要還是那些正在蜂擁進入中國的諸如麥格里銀行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等國際投資基金。例如麥格里銀行計劃收購中國、韓國、印度等亞洲市場的多處物業，並以此為基礎設立6隻REITs，在未來幾個月內在香港掛牌上市。REITs有可能成為未來中國商業地產最重要的融資方式。

盡管新加坡、香港等地已經有REITs上市，盡管新加坡和香港是國際金融中心，但單就REITs發展前景來看，內地與這兩個地區的差距並不大。監管部門應該未雨綢繆，及早採取有效措施，鼓勵金融創新，推動REITs及早在中國發展與上市，如此中國金融市場的整體競爭力才能得到鞏固與加強。

作為證券化的一種方式，REITs主要通過一系列明確的法律制度來制約各方權利義務。相形之下，我國目前尚未對REITs有成形規定。作為證券化的一種方式，REITs與建行及國開行所進行的信貸資產證券化在交易結構設計上並無本質區別，但是，除了信貸資產證券化業務試點進程中面臨的問題外，REITs還有自身的獨特難題有待求解。REITs能否在中國成功推出，更大程度上取決於能否推廣信貸資產證券化業務業已取得的成功經驗。

首先，在現行《信託法》、《投資基金法》之外，需要制定專門的REITs業務管理辦法，形成完善的業務監管體系，明確投資資格審定、投資方向限制、投資比例確認等諸多實際問題，以促進REITs規范發展。在REITs的上市交易與流通問題上，可以借鑒建行建行房地產抵押證券及國家開發銀行開元資產支持證券的發行與流通模式，通過發行信託收益憑證方式在銀行間市場實現上市與流通。

其次，盡快確定REITs有稅收政策標准。一般而言，如果REITs的分紅比例超過90%，就應該免除公司稅項，只向投資者的投資收益徵收稅收，從而避免雙重征稅。我國目前的稅法體系尚未對銀行信貸資產證券化證券確定明確的稅收標准，更談不上REITs征稅標准。但要想REITs真正發展，稅收問題不可迴避。

近期，美聯儲連續13次加息，美國聯邦基金利率已經上升至5.75%的歷史高點，相應的帶動包括香港及新加坡在內的國際金融市場利息不斷攀升，因此，從國際范圍看REITs並不是合適的發行時機。相形之下，受銀行巨量資金頭寸影響，國內市場利率一直保持在較低水平，與國際金融市場利率差價達1%—2%。單純從目前市場環境看，國內市場發展REITs具有得天獨厚的條件。

現在的問題就是看包括監管當局在內的市場各方能否順應市場需求，鼓勵金融創新，鼓勵企業及種類金融機構及時推出REITs。

② 廣州越秀集團有限公司的業務領域

越秀集團成立27年來，充分利用國際國內「兩個市場」、「兩種資源」，形成了國際化的視野和定位，並逐步形成了以地產、交通基建、金融證券為核心產業的「3+X」現代產業體系。 越秀地產——1992年在香港聯交所上市，是摩根士丹利資本國際（MSCI）中國指數股，2009-2011年連續三年被評為香港「傑出內房股」，2011年榮獲「中國傑出房地產商」 、香港「傑出上市企業大獎」 、「社會責任和投資者關系金獎」以及「最具潛力中國企業獎」等殊榮。
越秀交通基建——1997年在香港聯交所上市，是恆生香港中資企業指數成分股，2010年榮獲「香港傑出企業」獎項，2010-2011年連續兩年獲得香港「傑出上市企業大獎」殊榮。
越秀房地產投資信託基金——2005年在香港聯交所上市，是全球首隻投資中國內地物業的房地產投資信託基金，2008-2011年連續四年被評為「香港傑出企業」，2011年獲得香港「傑出上市企業大獎」殊榮。
創興銀行——2014年初被越秀集團所收購。在加入越秀集團後，2014年上半年股東應占權益同比增長四成。 房地產業越秀地產是集規劃設計、開發建設、監理咨詢、中介服務、物業管理等產業鏈環節齊全的綜合性房地產發展商，歷年來開發了50餘個住宅項目和以全球十大超高層建築之一——廣州國際金融中心為代表的20多個商業地產項目。
越秀地產總資產逾500億元人民幣，其中優質商業地產資產規模達130億元，排名行業第二。累計銷售面積超過800萬平方米，並擁有超過1,100萬平方米的土地儲備面積，年合同銷售金額超過100億港元，戰略布局已由廣州大本營拓展到9個城市，形成了以珠三角為核心，以長三角、環渤海、中部地區為重點的全國性布局。
交通建基越秀交通基建主要投資和經營管理收費高速公路、港口和橋梁，經過14年的發展，已逐步發展成為立足珠三角地區，投資經營項目遍及華南、華北、西北、西南的國內知名公路投資與經營公司。
越秀交通基建擁有8個控股高速公路和港口項目，分別為廣州北二環高速、陝西西臨高速、廣西蒼郁高速、天津津保高速、湖北漢孝高速、湖南長株高速、河南尉許高速、廣西梧州港碼頭，分布於全國7個省份，控股高速公路里程約為250公里，權益里程達352公里，應占公路里程為560公里。
金融證券越秀金融板塊布局已涵蓋證券、基金、期貨、融資租賃、信託、股權投資、融資擔保和小額貸款等，初步形成了穗港兩地金融業務平台，具備了良好的發展基礎。
其中，廣州證券有限責任公司作為金融板塊的重要一部分，自2009年成功引進職業經理人以來，加快了業務轉型和發展的步伐，各項業務呈現出良好的發展態勢：經紀業務轄區內排名第二；投行業務增發再融資項目主承銷家數排名第20位，主承銷金額排名第26位；金鷹基金規模增長率排名行業第四位，基金業績排名行業前30%；現已獲得發展直投、融資融券、股指期貨、新三板、資產管理業務資格。在「2011中國區優秀投行評選」和21世紀「中國券商獎」兩項大獎評選中，廣州證券各摘得「最佳IPO項目」大獎和「2010年度中國最具成長性證券公司」兩項殊榮。
造紙產業廣州造紙集團主要生產新聞紙，是華南地區最大的新聞紙生產商，有著70多年的歷史，曾連續3年進入世界造紙150強。
建材產業 廣州建材企業集團於2010年整體劃入越秀集團，是廣州地區建材工業生產經營的綜合性經濟實體，擁有水泥、牆體材料、建築五金、復合材料、特種工程材料五大類共20多類系列建材產品以及豐富的土地和物業資源。
其它產業

③ 越秀地產是大開發商嗎

越秀算是比較大的開發商了。

越秀地產股份有限公司(前稱 越秀投資有限公司，「本公司」)於1992年12月在香港聯合交易所有限公司(「聯交所」)上市。本公司的控股股東廣州越秀集團有限公司(「廣州越秀集團」)是隸屬廣州市人民政府國有資產監督管理委員會管理的國有企業。

本公司及其附屬公司(「本集團」)主要業務為房地產發展及投資，業務主要集中在廣州地區，並已逐步擴展至珠三角、長三角、環渤海和中部地區。

本集團亦持有越秀房地產投資信託基金(「越秀房托基金」)一個根據香港法例第571章證券及期貨條例第104條認可的香港集體投資計劃和全球首隻投資於中國房地產的上市房地產投資信託基金的35.58%權益。

2013年榮獲中國房地產業聯合會、中國行業信息統計協會、焦點中國網聯合發布的2013年度中國房地產業綜合實力100強。

④ 越秀房產信託基金旗下最優質的物業是什麼物業

越秀房地產投資信託基金是由越秀投資(0123)分拆出來的，主要投 資於廣州的商業/辦公室物業。該基金讓投資者能間接投資於蓬勃 的廣州房地產市場。鑒於該基金吸引的回報及優厚的增值潛力，現 時給予其吸納的評級，目標價3.9 元。首隻中國房地產投資信託基金資產質素優良。

⑤ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

⑥ 越秀集團怎樣，地產這方面哪些標志性建築是他們控股的呢

我在越秀集團的官網上有了解到，這家集團旗下的越秀房地產投資信託基金就控有白馬大廈、城建大廈、維多利廣場、財富廣場、新都會大廈等，這些都屬於廣州核心商業區域，說明越秀集團的整體實力還是很強的。

⑦ 什麼是越秀房產信託基金 到哪裡可以買越秀房產信託基金 h股

房地產信託投資基金(REITs)是當地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。可以到香港金道投資公司買越秀房產信託基金 h股。