武漢市物業管理條例維修基金

❶ 武漢市物業管理條例的第三章

本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
尚未登記取得所有權，但基於買賣、贈與、拆遷補償等法律行為已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，並承擔相應的義務。
業主可以依法委託物業使用人行使業主權利，履行業主義務。 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。 一個物業管理區域成立一個業主大會。符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會：
（一）專有部分交付使用的建築面積達到建築物總面積百分之五十以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建築面積達到建築物總面積百分之二十以上。
業主總人數在二十人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建築物總面積，按照上述面積的統計總和計算；
（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照上述人數的統計總和計算。
業主身份的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。 物業管理區域符合本條例第十九條第一款規定條件，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業主可以聯名向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出設立業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。 籌備組由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、開發建設單位派員組成，其中業主所佔比例不得低於籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，並有權要求開發建設單位提供下列文件資料：
（一）物業管理區域劃分證明；
（二）業主名冊；
（三）建築規劃總平面圖；
（四）附屬設施設備交付使用備案證明；
（五）綠化竣工總平面圖；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）專項維修資金交存證明；
（八）成立業主大會必需的其他文件資料。 籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；
（四）確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，並公開征詢意見；
（五）完成召開首次業主大會會議的其他准備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議十五日前以書面形式在物業管理區域內予以公示。 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。
召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則並選舉產生業主委員會之日起成立。
業主大會依法成立後三十日內，業主委員會應當就業主大會成立事項向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，並依法刻制和使用業主大會（業主委員會）印章。 業主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；
（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；
（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
（四）決定選聘、解聘物業服務企業;
（五）依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項；
（六）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；
（七）決定業主委員會工作經費的籌措方式；
（八）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門在三十日內組織業主召開業主大會會議。
除前兩款規定外，任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。 業主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。
業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。 業主大會對業主投票權的計算，按照下列規定確定：
（一）按照業主人數計算的，一人計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；
（二）按照建築面積計算的，每一平方米建築面積計算為一票；建築面積不足一平方米的按一票計算。 管理規約應當對下列事項作出約定：
（一）建築物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；
（二）專項維修資金的籌集、使用方案；
（三）共有部分的經營與收益分配、使用；
（四）物業管理區域內有關環境衛生、雜訊、寵物飼養、安全管理等業主的權利與義務；
（五）違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人均具有約束力。 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主、業主大會監督。
業主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業主大會議事規則另有規定的從其規定。業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，並於會議召開三日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起三日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。 業主委員會委員應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及房屋主管部門的指導與監督，房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業管理區域內的業主；
（二）喪失民事行為能力，不能履行委員職責；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）以書面方式向業主大會提出辭職請求；
（五）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
（一）拒不履行委員職責；
（二）業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格；
（三）在本物業管理區域內違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；
（四）因其他原因不適合繼續擔任委員的。 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。
業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在三十日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，並完成交接工作。
業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會的工作經費和利用業主共有部分經營的收益屬於全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，並接受業主大會、業主的監督。 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。

❷ 物業維修基金，一般物業公司是如何操作的

（一）關於維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。 
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以採用一次性交納，也可採用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜採用主要在購房時一次性交納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3%，或物業單體建安造價的一定比例。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手裡，安全性讓人擔心是可以想像的。開發商可以利用職權容易侵佔房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鑽法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完後，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，
（三）亂用維修基金問題。

❸ 目前關於物業專項維修資金的法律法規有哪些

現行的關於物業專項維修資金法律法規，國家：《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》以及有關省市《物權法》、《物業專項維修資金管理規定》。供參考。

❹ 物業專項維修基金的性質是什麼物業條例的性質是什麼

什麼是專項維修基金呢？為什麼要設立專項維修基金呢？專項維修基金有些什麼特點呢？根據《物業管理條例》第五十四條的規定，專項維修資金是指專用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的由業主所有的資金。物業維修基金的作用：一 、建立物業維修基金制度後，形成穩定的基金來源，把分散的個人資金集中到一起，由政府統一管理，可以更好的做好住房維修工作；二、物業維修基金可以提高購房者或產權人，維護保養自住住房的能力；三、物業維修基金是「取之於民、用之於民」的一項住房保障基金，從住房產權人和使用人的角度出發，這項資金能夠保障房屋常新的面貌，能夠使房屋保值增值。物業維修基金的特點是：一、從物業維修基金收繳的渠道上看，繳交對象是購房者或產權人，基金的所有者也是購房人或產權人，「取之於民，用之於民」，具有超前自我保障性；二、從物業維修基金收繳的方法上看，是國家、省、市為購房者或產權人建立的義務性互助互益儲備金，有一定的強制性；三、 從物業維修基金的使用上看，是專項用於住房保修期後的大修、更新、改造，專項用於住房維修，不準挪作他用，具有明顯的專一性；四、從物業維修基金使用對象的范圍上看，購房者或產權人只能用於房屋的大修，房屋大修後產權人或使用人的人身財產安全得以保障，減少了許多社會問題，具有解決社會問題的社會性。 http://www.lawtime.cn/article/lll323982329076oo3368

❺ 本樓維修基金戶數較少,不能啟用維修基金,物業管理條例是什麼

如果你們維修基金的戶數比較少，不能啟用公共維修基金，那麼物業管理條例是指需要2/3的業主同意的情況下，才可以動用公共預期來進行維修。

❻ 小區物業想盡辦法要用掉物業維修基金怎麼辦

物業公司如果想要動用維修基金，必須按照物業管理條例規定，取得業主委員會同意才可以！第二章業主及業主大會
第六條
房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
就你說的這種情況，物業是在亂作為，如果公開招聘施工隊，也不會得逞陰謀

❼ 物業管理條例大修基金使用完怎麼辦

根據住宅維修基金管理辦法的規定，維修基金使用完畢，房屋、設備設施、場地場所仍然處於正在使用的范疇，需要對其進行更新、改造、大修、更換的，由全體產權所有者，也就是全體業主續籌。如果抗性比較大，由政府住建部門、辦事處、居委會組織自召開業主大會，臨時續籌也可以。最好的辦法就是根據當地的產權面積的分攤，續籌維修基金，確保後期房屋和設備設施的正常使用。
如果不續籌，而且業主也不願意自動分攤，那就只有等著小區不保值、增值、設施老化落後、場地破損不堪、小區負重超額、小區品質下降。