房地產風險管理與保險

1. 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納

2. 淺談房地產企業風險管理對策

從銀行的角度來說，最重要的就是第一還款來源，項目要能產生足夠的現金流來覆蓋貸款，且現金流必須用於償還貸款。
具體一點說。
1、借款人(開發商)或借款人股東必須要有房地產開發資質，123級可以接受，4級和暫定資質就算了。
2、房地產項目要合法合規，符合國家政策及銀行制訂的房地產相關政策。各種手續齊全完備。
3、四證齊全，自有資金比例符合監管機構，貸款銀行的要求。(這點很關鍵)以售為主的房地產項目自由資金一般要求達到35%，以租為主的項目，包括寫字樓、賣場一類的項目要提高自有資金比例(40%～50%)防止完工風險和信用風險。
4、房地產項目要能產生經濟效益，成本預算，預計銷售收入要能匹配。就是說要有利可圖。但也要考慮周邊房地產項目的價格、銷售情況等因素綜合考慮。
5、要求擔保，一般是以申請貸款的房地產項目做抵押擔保，並且由借款人辦理以貸款銀行為第一受益人的保險。還可以要求借款人，借款人股東，借款人關聯方等利益相關方提供保證擔保，必要時可以要求借款人法人、自然人股東提供個人聯帶責任擔保。房地產開發項目一般不提供信用放款。
6、貸款形式上，一般以中長期固定資產貸款的形式發放，根據項目進展情況合理安排還款期，貸款期限一般不超過3年。人民銀行文件規定不能對房地產開發企業提供周轉性質的流動資金貸款。對到期貸款不能辦理借新還舊和還舊借新。如果出現到期不能歸還的情況可以辦理展期和債務重組。
7、貸款發放一般不能一次性全部放款，而是根據工程進度分批發放。
8、貸款封閉管理，一般配合按揭業務，辦理還款專戶，所有回款進入還款專戶優先用於償還貸款。還款階段很關鍵，需要經辦人員密切關注項目銷售情況和回款情況，防止借款人將銷售收入挪用，挪用的情況在分期建設滾動開發的房地產項目中經常發生。而一旦發生將嚴重影響貸款的歸還。
9、抵押物釋放一般採用還一套解一套的方式。不能一次性全部釋放抵押物。
10、對建築施工企業的授信也要注意，只能提供用於購買設備的貸款。而對於以購買原材料為目的的貸款一般不能辦理。因為建築施工企業購買原料實質為墊款。

3. 房貸保險的風險防控

(一)規范房貸險業務競爭方式，降低代理手續費
針對借款人提前還貸後退保，使保險公司面臨手續費損失的風險，短期來看，保險公司只能規范自己的業務競爭方式，保持與商業銀行的充分合作，協商降低代理手續費率，並就當出現借款人提前還款隋形時手續費的退還問題與銀行達成協議，以免風險爆發時雙方出現矛盾，影響長期合作。
但是從長期來看，則需要有關管理部門介入來維持房貸險業務的公平競爭。我國個人房貸險業務手續費之所以居高不下，根本原因在於銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭，代理手續費節節攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險公司投保的自由，銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權；其次，銀行要求借款人投保房貸險，本是為維護其自身利益的，而同時又指定保險公司，收取代理費，從法律角度看，是一種變相的「自己代理」。因此，要降低房貸險業務手續費，關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款，引人公平競爭機制。這樣，由借款人自己選擇某個保險公司來承保，保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業務來源，這是因為：為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據，借款人為降低銀行拒貸的風險，會主動投保房貸險。於是，保險公司就能很好地控制由於投保人退保而導致的損失。
(二) 完善房貸保險的有關條款
1.保險金額的確定應當改變目前以房屋購置價格來確定保險金額的做法，而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利，真正做到有險才保，維護借款人權益。筆者認為人保財險在關於保險金額的確定上所採取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)
2.保險費率的釐定我國目前房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。
相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國，我國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑，借款人對此抵觸頗大。因此，保險公司有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區別現房抵押貸款的保險期限另作規定，這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建築期，這段時間內，房屋尚未驗收交付，如果要求借款人承擔保險義務，顯然缺乏公平。
4.受益人規定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的賠償金優先受償。依據這一法律規定，如果發生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優先受償的。況且根所我國《保險法》，只有人身保險合同才涉及到受益人問題，財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任范圍，但又接受銀行將其設為第一受益人的要求，也是不符合保險習慣的。
所以，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。
(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理
在個人住房抵押貸款保險的展業過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環境等做出實地調查，確定其風險等級，並以此作出是否承保以及承保費率的決定，充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險；其次，保險公司應關注房地產市場和利率變動情況，正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險，而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險公司在風險到來時往往陷於被動。
(四)約定免賠比例，並根據業務質量調整免賠
比例為提高銀行在代理房貸險業務中的責任心，規避銀行道德風險，保險公司在與銀行的長期合作協議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔一部分風險，提高貸款銀行的風險意識。同時，保險公司可以根據房貸險業務質量的好壞來適時調整免賠比例：業務質量好，則調低免賠比例，業務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實，在房貸險業務發達的國家，許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人濫放貸款，促使其謹慎從事。所以，在兼業代理制度並不成熟的我國，保險公司更應注重對代理人道德風險的防控。

4. 房地產企業全面風險管理

房地產企業全面風險管理
定義：全面風險管理，指企業圍繞總體經營目標，通過在企業管理的各個環節和經營過程中執行風險管理的基本流程，培育良好的風險管理文化，建立健全全面風險管理體系，包括風險管理策略、風險理財措施、風險管理的組織職能體系、風險管理信息系統和內部控制系統，從而為實現風險管理的總體目標提供合理保證的過程和方法。
特點：有別於企業危機管理，預警管理等狹義的風險管理手段和方法，全面風險管理的「全面」體現在以下幾個方面：戰略性、系統性、專業性、全員性。
房地產企業面對的主要風險分析：
針對房地產行業的特點，結合國內房地產企業經營管理現狀，利用國內外關於風險管理的理論與實踐，網略房地產咨詢公司從內外部環境兩方面進行了分析識別，總結出目前房地產企業面對的風險主要來自以下幾大方面：環境風險、流程風險和決策風險，並對這幾個風險進行了深入分析和細分。
環境風險包括自然災害、政策的不確定性、國際經濟環境等。我們這兩年對環境風險的感受是非常深刻的，比如說2007年開發商集中拿地，結果遭遇銀根一再收緊以及美國次貸危機，從而造成資金鏈緊張。這就是缺少對環境風險的防範。
流程風險包括營運風險、管理風險、財務風險三個方面。營運風險，表現在市場波動、客戶滿意度等方面。現在南方的開發商都非常關注客戶滿意度調查，利用客戶滿意度來評估各部門的工作業績、績效，從而做出獎金的安排。事實也正是如此，誰最終贏得了客戶，誰就佔領了市場。當然，整個項目過程的規劃也屬於營運風險范疇，比如各種組織、體系的安排，管理規范、監控體系的建立（包括針對采購中的回扣、貪污等問題）以及財務體系、財務指標的規劃安排，這些都是流程風險管理范疇。
第三個層次是決策風險，決策風險包括營運風險、財務風險和人員處置風險。對於一個項目，做不做、買不買、怎麼去做，都存在著高管層的決策風險，即為營運風險。這其中也包括資本運作層面的財務風險，也就是現金流的管控。此外，還有人員處置風險，像萬科最早進入上海的時候，他們的管理團隊幾乎全軍覆沒，其實這就是企業在高管層安排方面的決策風險。
環境風險、流程風險、決策風險每時每刻都在影響著一個房地產企業能否健康發展。
網略房地產咨詢公司的房地產企業全面風險管理體系：
以此為基礎，網略房地產咨詢提出了適用於我國房地產企業的全面風險管理咨詢體系。在網略房地產咨詢的「房地產企業全面風險管理咨詢體系」中，首先是全面風險管理系統與實踐，即作為企業要怎麼去思考風險管理這個活動，在風險管理實踐活動中到底要怎樣做。其次是確保企業風險管理體系的有效性，提升企業預測、識別、評估及科學分析風險的能力，運用相關工具、技術對企業環境風險、流程風險、決策風險進行合理規避和防範，為房地產企業構築全面風險管理體系。

北京網略管理咨詢有限公司——專注於房地產領域的管理咨詢機構
行業研究 | 管理咨詢 | 企業顧問 | 管理培訓
鏈接：http://www.v-lever.com/
聯系方式：6569 9486

5. 風險管理

風險管理是指如何在一個肯定有風險的環境里把風險減至最低的管理過程。當中包括了對風險的量度、評估和應變策略。理想的風險管理，是一連串排好優先次序的過程，使當中的可以引致最大損失及最可能發生的事情優先處理、而相對風險較低的事情則押後處理。

這里有風險管理的具體介紹，您可以參考一下：
http://ke..com/view/189055.htm?fr=ala0_1

6. 開發商對房地產項目進行風險管理的意義是什麼

你看一下房地產經濟學方面的書吧

7. 房地產投資風險分析及防範

房地產投資風險分析與防範研究
風險在房地產開發過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式。因此精確而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。
1 加強風險管理的重要意義
房地產開發風險管理是房地產開發企業採用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房
地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、准確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利於房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。
房地產開發過程的風險類別
2．1 決策風險
在可行性研究階段，由於信息的不完備，引起建設項目定位不準確，往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤。
2．2 財務風險
建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現「爛尾樓」。
2．3 技術風險
由於建設項目所選用的工藝、設備在項目建成時已過時，或由於設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等。
2．4 經濟風險
項目建成後遇到強有力的競爭或由於居民購買力有限而導致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價上漲或政策法規的變化導致擔保、保險、稅等額外費用的增加。
2．5 不可抗力風險
如台風、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。
2．6 管理失誤風險
缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險。
2．7 組織風險
項目業主若是聯合體，則可能由於各合夥人對應盡的業務和應享有的權利等的理解或態度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執行組織內部、項目管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。
3 加強風險管理的對策
房地產開發企業要加強風險的防範，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：
3．1 正確對待開發風險
風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過於保守，要合理承擔，不能為了迴避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的後果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能「拖垮」一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其後果，使「風險與收益對等」。
3．2 主動進行風險識別
風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
3．3 科學進行風險評估
對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。
3．4 強化風險防範與控制
在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防範風險措施有利於開發商管理業務、優化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防範開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。
合理安排項目資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案
的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早採取措施加以防範和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示範文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標、職責和許可權，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從並適應全局需要。在外部關系協調中，開發商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭並整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現場人員分工。
3．5 靈活進行風險分散與轉移
房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發類型多元化、開發區域多元化、開發時問差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。
房地產開發企業可以採用以下形式進行風險轉移：
①通過契約或
合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的；② 用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；③通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。
4 結束語
房地產開發活動存在著各種各樣的風險，房地產開發企業要通過提高全體員工的風險防範意識，將風險防範和控制的各項措施落到實處，把風險損失盡量降低，只有這樣，房地產開發企業才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展。

8. 房地產項目管理的管理風險

在實際實施以及運作過程中，房地產項目具有投資額大，建設周期長和不可移動等顯著特點，導致在項目立項、可行性研究、設計、施工，交付使用、物業管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標不能實現。這些事先不能確定的內部和外部干擾因素，人們稱之為房地產項目風險。
房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在如今的經濟大環境中，主要有以下幾個方面：
1）、房地產項目管理的定位風險。
房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建築產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以後，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是後期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬於總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
2）、房地產項目管理的投資支持能力風險。
《項目可行性研究報告》出台前後，由於對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到「量體裁衣」、「量力而行」；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程式控制制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
3）、房地產項目管理的質量風險。
包括：在房地產項目決策階段由於經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標准，特別是強制性標準的要求，又通過「關系」關照通過造成的「投機性」質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到「事前」控制的「永久性缺陷」或者給售出交房後造成的質量「隱患」（實際上就是「質量通病」造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的「實物質量」問題等，因「質量」問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
4）、房地產項目管理的合約履行能力風險。
在房地產項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委託、購房等合同或協議簽約、履約過程，由於房地產項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給房地產項目造成相當大的麻煩。比如，在土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出「瓶頸」制約的普遍方法，有時候在「飢不擇食」的景況下，可能會因「省略過程」不慎跌入「陷阱」。
5）、房地產項目建設的「創新」風險。
當前的經濟大環境，使房地產項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的「差異性」，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的「創新」，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。
6）、房地產項目管理的「政府」風險。
「政府」風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對於企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對於相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標准。

9. 房地產項目風險管理

房地產項目因投資大、周期長、涉及環節多、地域性強、不確定因素多而導致存在大量風險。國內大部分房地產開發企業缺少對項目的系統管理,尤其不重視風險的管理,風險管理意識薄弱、風險管理機制缺失、風險管理手段單一、風險管理人員素質不高,使房地產項目中的許多風險因素得不到有效的控制,導致房地產項目的盈利能力下降。