房建保險風險分析

A. 房屋建築保險是什麼意思，什麼情況下需要投保房屋建築保險呢

保險小編幫您解答，更多疑問可在線答疑。

您好！房屋建築保險是家財險的一種。房屋建造過程中出現的各種風險，為了轉嫁這種風險帶來的經濟損失，及時投保一份合適的房屋建築保險是必要的。

B. 房屋建築保險有哪些作用，這種保險的理賠標準是什麼呢

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您好！房屋建築保險是家財險的一種。房屋建造過程中出現的各種風險，為了轉嫁這種風險帶來的經濟損失，及時投保一份合適的房屋建築保險是必要的。

房屋建築保險有哪些作用
在正常使用條件下，因房屋建築工程內在缺陷引起建築結構發生下列質量事故造成該房屋建築物的損壞，經被保險人或投保人向保險人提出索賠，保險公司按照保險合同的約定負責賠償修理、加固或重置的費用。房屋建築工程質量責任保險是能夠保障房屋因倒塌造成的損失的，保險公司是應該根據保險合同規定，進行賠償的。投保一份合適的房屋建築保險可以幫助投保人更好的應對這些風險。

房屋建築保險的理賠標準是什麼
不同的房屋建築保險產品其理賠標準是不一樣的，因此您提的房屋建築保險的理賠標準是什麼需要結合您具體投保了何種產品而定。

目前，多家保險公司都有各種不同類型的房屋建築保險套餐可供選擇。上也有相應的房屋建築保險的產品。給愛房上一份房屋建築保險，建議您可以根據自己房子的實際情況選擇合適的保障內容。上也是提供有房屋建築保險的，希望能給您提供更多的選擇空間。

C. 房貸保險的風險

(一) 借款人退保的風險
借款人提前還款進而退保是目前我國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。房貸險業務是保險公司委託商業銀行代辦的，保險費由商業銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業銀行手續費。在實踐當中，通常由銀行指定一家保險公司來承保個人住房貸款保險，各保險公司為了在競爭中獲勝，往往支付給銀行高額的手續費，這從我國房貸險務手續費曾一度高達40%就可見一斑。一旦借款人提前還貸進而退保，保險公司需按未到期責任年限的保費全額退還給客戶，同時交付給銀行的高額手續費也無法取回，從而遭受巨大損失。
引起借款人提前還款的因素主要有兩個：
1.借款人對利率的預期因素。這是最重要的一個因素。目前國內銀行的個人房貸業務都是非固定利率貸款，在個人住房借款合同中明確規息貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，於下年1月1日的開始，按相應利率執行新的利率。據此，一旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率會上調時，提前還貸自然是明智之舉。據調查，我國在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間，加息之後，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。
2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來無法還貸時房屋被銀行強行收回的風險。現實生活中借款人大都是風險規避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會提前還貸。
(二) 借款人對房貸險的抵觸風險
在我國，承保個人住房抵押貸款的保險公司主要承擔兩方面的責任：一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時的賠付責任。實踐當中，由於房貸險與住房貸款的捆綁銷售，保單上面規定的借款人的一些選擇權其實是無法實現的。比如，盡管有保險公司規定保費可以年交或躉交(見表1)，但現實中保險公司普遍要求借款人一次性交清保費；在保險金額的確定上，借款人多被要求按照房屋的購置價投保；再如強制規定銀行為受益人，借款人交了保費卻得不到賠付，造成了房貸險銷售中的不公平；辦理住房抵押貸款必須購買保險違背了投保自願的原則等等，使得房貸險業務在開展過程中面臨遭受借款人抵觸的風險。
(三)信息不對稱風險
信息不對稱現象在個人住房貸款保險中表現較為突出。由於房貸險是由銀行代理保險公司同借款人簽訂的，而銀行在決定是否發放貸款時所考慮的借款人風險與保險公司所關心的借款人風險並不完全一致，況且銀行對抵押房屋風險狀況的關心程度也遠不如保險公司。因此，保險公司僅憑銀行提供的有關借款人和抵押房屋的信息資料很難全面了解保險標的的風險狀況，而借款人對自己和房屋的風險狀況是最了解的，這就出現了保險公司和投保人之間的信息不對稱。信息不對稱將直接影響保險公司費率的制定，導致保險公司的定價風險。
(四) 銀行道德風險
如果銀行在代理承保房貸險的過程中缺乏責任心，則會形成銀行的道德風險。由於代理人責任心的好壞直接關繫到房貸險業務質量的好壞，銀行道德風險的發生將降低房貸險的業務質量，導致保險公司賠付風險的加大。而我國目前的個人住房抵押貸款保險中缺乏可以約束銀行行為的機制來避免道德風險。因此，我國住房抵押貸款保險市場要保持健康發展，風險防控尤為重要。

D. 求建築工程保險的案例分析

案例1某工程合同規定2007.10.30竣工，在實際施工過程中，先後因下列原因導致關鍵線路中的工程延誤93天．
（1)2007.5.10-5.19日，因設計變更等候圖紙停工10天
（2）2007.5.15-5.25日，因正常陰雨氣候影響施工質量，監理工程師下令停工11天
（3）2007.5.20-7.20日，因承包商設備故障而停工61天
（4）2007.7.15-7.25日．發生了合同規定的不可抗力事件而停工11天．
問題：1）承包商應要求工期延長索賠多少天？為什麼？
2）監理工程師應批准承包商展延工期多少天？為什麼？
3）如果業主仍要求承包商在原定的工期內竣工，監理工程師應如何處理？

答案
因設計變更等候圖紙停工10天
監理工程師下令停工11天
不可抗力事件停工11天 總計32天
以上32天可在工期中順延，在合同約定中，這屬於甲方（業主）的責任范圍；而承包商（乙方）由於自己設備故障而停工的61天，屬於乙方責任范圍，無工期順延理由。
合同規定2007.10.30竣工，承包商只能在此日期順延32天交工，否則，即為違約，應按合同約定中的處罰條款執行。
案例 2
徐某於２００２年１月８日與Ａ房地產公司簽訂了一份購房認購書。雙方約定，徐某購買Ａ房地產公司房屋一套，房價款為２３．７萬元，同時，雙方在認購條件一款中作出約定：「認購方在簽訂認購書時交納認購定金３萬元，於２００２年１月２１日至１月３０日期間，攜認購書及其他相關文件到銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內，與賣方就認購物業一事簽訂商品房預售合同及其他相關文件，則賣方有權解除本認購書的履行，並將認購方已購物業另行處理，且認購方已交定金將不予退還。」後

徐某得知開發商沒有預售許可證後，又提出待開發商取得預售許可證後再簽訂預售合同並付首付款，被開發商拒絕。這種情況下，徐某將Ａ房產公司訴至法院，要求雙倍返還定金６萬元。

一審法院審理時認為，本案爭議焦點有三個：認購書是否有效；３萬元的性質；原告事先是否知道被告沒有預售許可證。一審法院經審理認為，商品房預售必須具有預售許可證，而Ａ房地產公司未取得預售許可證，違反了法律的強制性規定，認定認購書無效。認購書被確定無效後，定金即失去擔保效力，判決被告返還徐某定金３萬元，駁回徐某要求雙倍返還定金的訴訟請求。

徐某不服一審判決，向中級人民法院提起上訴，。二審法院經審理認為，雙方當事人簽訂的認購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔保的法律特徵，應視為有效。該認購書中約定的立約定金的生效是獨立的，在主合同之前就已成立。徐某已按認購書的規定交納了定金，故該認購書的效力自其交付定金後即已存在，且對雙方均有約束力。在執行認購書的過程中徐某並無違約行為，導致雙方不能簽訂主合同系因Ａ公司未取得商品房預售許可證，無權預售商品房。該責任應全部由Ａ公司承擔。據此，判決Ａ公司雙倍返還徐某的定金６萬元。

案例點評

簽訂預售商品房之前簽訂的認購書或訂購單，其性質有兩種：一是預約合同，即約定將來簽訂正式的商品房買賣或預售合同；二是如果認購書或訂購單具備商品房買賣合同的主要內容，並且出賣方已經按約定收取購房款的，則認購書、訂購書屬商品房買賣合同。認購書或訂購單中約定認購金或定金，雙方並無約定如未能簽訂合同，要求雙倍返還或不退定金等約定的，則認購金或定金只具有預付款的性質。如雙方未達成商品房買賣協議，定金或認購金應退還。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人」。本案中，徐某和Ａ房產公司未簽訂商品房買賣合同的原因是Ａ公司未取得預售許可證。因此，基於一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應按定金罰則處理，二審法院的判決是正確的。

E. 房貸保險的風險防控

(一)規范房貸險業務競爭方式，降低代理手續費
針對借款人提前還貸後退保，使保險公司面臨手續費損失的風險，短期來看，保險公司只能規范自己的業務競爭方式，保持與商業銀行的充分合作，協商降低代理手續費率，並就當出現借款人提前還款隋形時手續費的退還問題與銀行達成協議，以免風險爆發時雙方出現矛盾，影響長期合作。
但是從長期來看，則需要有關管理部門介入來維持房貸險業務的公平競爭。我國個人房貸險業務手續費之所以居高不下，根本原因在於銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭，代理手續費節節攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險公司投保的自由，銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權；其次，銀行要求借款人投保房貸險，本是為維護其自身利益的，而同時又指定保險公司，收取代理費，從法律角度看，是一種變相的「自己代理」。因此，要降低房貸險業務手續費，關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款，引人公平競爭機制。這樣，由借款人自己選擇某個保險公司來承保，保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業務來源，這是因為：為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據，借款人為降低銀行拒貸的風險，會主動投保房貸險。於是，保險公司就能很好地控制由於投保人退保而導致的損失。
(二) 完善房貸保險的有關條款
1.保險金額的確定應當改變目前以房屋購置價格來確定保險金額的做法，而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利，真正做到有險才保，維護借款人權益。筆者認為人保財險在關於保險金額的確定上所採取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)
2.保險費率的釐定我國目前房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。
相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國，我國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑，借款人對此抵觸頗大。因此，保險公司有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區別現房抵押貸款的保險期限另作規定，這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建築期，這段時間內，房屋尚未驗收交付，如果要求借款人承擔保險義務，顯然缺乏公平。
4.受益人規定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的賠償金優先受償。依據這一法律規定，如果發生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優先受償的。況且根所我國《保險法》，只有人身保險合同才涉及到受益人問題，財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任范圍，但又接受銀行將其設為第一受益人的要求，也是不符合保險習慣的。
所以，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。
(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理
在個人住房抵押貸款保險的展業過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環境等做出實地調查，確定其風險等級，並以此作出是否承保以及承保費率的決定，充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險；其次，保險公司應關注房地產市場和利率變動情況，正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險，而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險公司在風險到來時往往陷於被動。
(四)約定免賠比例，並根據業務質量調整免賠
比例為提高銀行在代理房貸險業務中的責任心，規避銀行道德風險，保險公司在與銀行的長期合作協議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔一部分風險，提高貸款銀行的風險意識。同時，保險公司可以根據房貸險業務質量的好壞來適時調整免賠比例：業務質量好，則調低免賠比例，業務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實，在房貸險業務發達的國家，許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人濫放貸款，促使其謹慎從事。所以，在兼業代理制度並不成熟的我國，保險公司更應注重對代理人道德風險的防控。

F. 房屋建築施工風險有哪些

一、轉嫁風險

從理論上說，轉嫁風險的一個基本原則是：由最有能力承擔風險的一方來承擔更多的風險。但是在實踐中，往往是由合同雙方的實力和談判地位決定了最終的風險分配。

在建築工程中，轉嫁風險最常用的手段就是通過合同條款來明確約定。例如，對於惡劣天氣等不可抗力的引發的風險，在由原國家建設部和工商總局推薦使用的建築工程合同示範文本通用條件第39條中，就對因不可抗力事件導致的費用及延誤的工期的分擔方式做出了明確的約定。另外，如國際工程承包中普遍使用的FIDIC通用合同條款第17條中，也對業主和承包商的風險分擔做出了約定。

同時，對於雙方都不願承擔的風險，如果可以購買保險，也是轉嫁風險的一種。只不過，雙方要對風險向對三方轉嫁的行為支付對價，即支付保險費。如果在上海本次住宅樓倒塌事故中，有工程參與方已經購買了相關保險，並按照保險合同的約定得到理賠的話，那他就是非常幸運的了，因為他的風險在很大程度上被成功轉嫁掉了。反之，如此嚴重的一次工程事故，對任何一家參與工程的單位而言，都無疑是難以承受的。

二、控制風險

控制風險也是對風險進行主動管理的一種方式。如果潛在的工程風險可以被清楚地認識到，那麼就有可能提前進行預防。例如，火災。在大家都基本了解火災發生的原因與危害後果的情況下，一般都會規定工程施工現場不準抽煙，同時要配備足夠的滅火器材。又比如，施工現場規定人人都必須佩帶安全帽，就是對工人人身安全的一種直接保障，是對安全事故風險的一種主動控制。

不過，值得一提的是，任何一種對風險的控制和管理措施，都是要花費一定的管理成本的，要麼是成本投入，要麼是時間投入，更或者時間和金錢都要大量投入。這往往是工程參與者有意或者無意放棄風險控制的一個主要原因。

三、接受風險

並非所有建設工程中的風險都要花費時間和精力去管理和控制，對於一部分小的風險，在充分認識的前提下，也可以採取主動接受的方式。比方說停水或停電，建築工程施工過程中發生停水或停電肯定也是一種風險，但是否因此要在施工現場准備幾台發電機，或者事先准備一個蓄水池，這恐怕不是所有的建築工程都會採取的措施。除非是停水停電累計超過一定的限度，否則，在建築工程實踐中，一般都不會採取專門的預防措施。因為短暫停水停電造成的工期損失，很容易通過簡單的趕工措施得到事後的彌補。

G. 房屋建築保險的功用是什麼，房屋建築保險的條款有哪些

保險小編幫您解答，更多疑問可在線答疑。

您好！房屋建築保險是家財險的一種。房屋建造過程中出現的各種風險，為了轉嫁這種風險帶來的經濟損失，及時投保一份合適的房屋建築保險是必要的。

房屋建築保險的功用是什麼
在正常使用條件下，因房屋建築工程內在缺陷引起建築結構發生下列質量事故造成該房屋建築物的損壞，經被保險人或投保人向保險人提出索賠，保險公司按照保險合同的約定負責賠償修理、加固或重置的費用。

房屋建築保險的條款有哪些

房屋建築工程質量責任保險是能夠保障房屋因倒塌造成的損失的，保險公司是應該根據保險合同規定，進行賠償的。

什麼情況下需要投保房屋建築保險
在建造房屋同時想要提高建築房屋保障的情況下，可以投保房屋建築保險。

目前，多家保險公司都有各種不同類型的房屋建築保險套餐可供選擇。上也有相應的房屋建築保險的產品。給愛房上一份房屋建築保險，建議您可以根據自己房子的實際情況選擇合適的保障內容。上也是提供有房屋建築保險的，希望能給您提供更多的選擇空間。