涉房產交易稅費對房地產股票影響

① 營改增對房地產有什麼影響

2016營改增最新政策:營改增對房地產有什麼影響

國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次「營改增」相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免徵營業稅。
出 於穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免徵條件有所放鬆，從原來的「滿5年以上（含5年）」，調整為「滿2年以上（含2年）」。為適應國內房地產市場 分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免徵營業稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年（含2年）普通住房，才免徵營業稅。
這個環節的營業稅改成增值稅後，由於具體政策尚未出台，稅負是否變化還未知。不動產業納入「營改增」，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的徵收率。
營改增是什麼意思？
2011年，經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改徵增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改徵增值稅試點。
2012年7月25日，國務院常務會議決定擴大營業稅改徵增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改徵增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市）。而後分行業進行全國范圍內的試點，涉及的行業包括交通運輸、郵政、電信、部分現代服務業。
當前，我國正大力發展第三產業，尤其是現代服務業。將營業稅改徵增值稅，有利於完善稅制，消除重復征稅;有利於社會專業化分工，促進三次產業融合;有利於降低企業稅收成本，增強企業發展能力;有利於優化投資、消費和出口結構，促進國民經濟健康協調發展。中金網
對於二手房買賣來說，繳稅基數由售價變差價，會帶來哪些影響？
該文章中提到，營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對於未滿兩年的房產，原來按照營業稅的政策需要繳納5%的營業稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那麼增值稅極有可能為零;但對於房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那麼稅負非常大，勢必會導致房價的大跌。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明「營改增」中間的稅費變化。如果按照目前的營業稅徵收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免徵等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那麼營業稅共需交納5萬元。
營改增對房地產有什麼影響
如果營改增成功後，那麼計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。
第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。
第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
「如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調節二手房持有的相關經濟利益。當然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關政策的表述。」 嚴躍進表示。
但他同時表示，房企到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產開發環節比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最後的扣稅難度比較大。
二手房開征增值稅，是否會增加稅負？對此，上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，將營業稅改為增值稅徵收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，並不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關鍵在於稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免徵營業稅的政策，改成增值稅後，應該會延續免徵的優惠政策。
有專家認為，未來不動產的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
「為什麼兩年還不是平均分配，也就是每年50%？其實應該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉而第二年少一點。」該專家說。
該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業的支持力度，因而縮短成了兩年。

② 房地產稅或將於2023年前啟動立法，這會對房地產行業造成很大的影響嗎

個人認為房地產稅啟動立法，會對房地產行業造成很大的影響。房地產稅不同於房產稅，是一個綜合稅收體系概念，涉及研發、保有和交易各個階段。當然也包括房產稅。房地產稅是國家調控房價的主要手段，所以肯定是會出來的。

所以我覺得，想要房價大幅度下降是不可能的，房地產稅能夠控制房價不再進行大幅度的增長就已經算是在控制房價，畢竟如果五年房價不變，房子是要貶值15%-20%左右的。

③ 房地產稅徵收對股市有什麼影響

稅收收入
持續快速增長，並且快於GDP的增速,數字顯示，上半年證券
交易印花稅
共完成837億元，同比增長34．2％；而上半年股市跌5成
，2008年4月24日：證券（股票）交易印花稅稅率，由3‰下調為1‰2007年5月30日，
證券交易印花稅
稅率由1‰上調為3‰

④ 房產稅開征加速，對房地產股票有什麼影響

影響主要體現在兩方面，一是加劇市場情緒波動，二是加劇房地產產業鏈相關板塊的股價波動。
此外，房產稅落地初期，地產、建材、鋼鐵等產業鏈上的股票很可能因為行業前景不明朗而上漲乏力，甚至出現下跌。此類股票多屬市場中的權重股。在A股市場中，受房產稅「落地」影響最大的無疑是地產股。不過地產股當前估值較低，已經部分包含了對一系列調控政策的預期。市場人士雖然對房產稅實際影響的看法存在一定分歧，但整體並不悲觀。

⑤ 契稅法通過但房產買賣交易的稅不一定漲！

8月12日國家稅務總局官方微信發布《中華人民共和國契稅法》全文，並於2021年9月1日起施行。

來源：國家稅務總局官方微信

全文如下：

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此消息一傳出，許多置業顧問、經紀人、甚至自媒體大V等對外宣稱，契稅法施行後契稅稅率會成倍增長，房產交易成本將提高，引導置業者買房要趕緊。

其實仔細一看，這個契稅法的內容，跟之前的契稅暫行條例內容基本一樣，有少數修改的地方，措辭更嚴謹。

國家的契稅契稅一直規定的就是3-5%。

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那麼，究竟契稅法的實施會否真的會帶來房產交易成本的上漲，又會給房產交易帶來哪些變化？對此，貝殼研究院首席分析師許小樂在第一時間給出回應，提醒消費者不要被誤導。

實際上，在1997年出台的《中華人民共和國契稅暫行條例》中就有規定，契稅稅率為3%～5%，具體稅率由各地自行決定。

「《中華人民共和國契稅法》的實施標志著契稅徵收從暫行條例升級到法律層面，並沒有涉及稅率調整，不意味著9月1日之後契稅會上升。」許小樂稱， 在房地產市場調控中，契稅減免成為調控的一項工具。

國家和多地方職能部門曾對契稅進行多次調整。

如：2003年長沙就將商品房契稅統一調整為2%；2009年南京終止了90平方米以下「零契稅」的規定。

還有契稅暫行條例第六條里，減征或者免徵契稅的情形：

這次增加了幾項：

但實際上， 夫妻過戶之前也是可以免徵契稅的 ，只不過不是寫在契稅條例里。

從國家層面來說，最近一次房地產契稅稅率調整要追溯到2016年。當時，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部等聯合發布了《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）。

其中就規定：

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

（國家稅務總局關於契稅法的截圖）

就目前對外公開的契稅法看，對契稅的規定並沒有變化，契稅的具體適用稅率，仍由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

所以，契稅法的實施並不會帶來稅率的改變，如有變化也是由各省、自治區、直轄市人民政府提出。

⑥ 房地產新政對股市會有什麼影響

房產新政對股市影響不會太大
國家調控房地產，主要是為了抑制房價過快上漲，嚴格地講，此舉並沒有一棒子把房地產業打死。賣房盈利要交20%所得稅是本來就存在的規定，只不過以前可以聲稱無法查詢購買價格而選擇用房屋總價的1%替代，現在只是不許替代而已。但在我國房地產交易過程中普遍存在著由中介機構主導的陰陽合同，例如賣家想按照200萬元賣出自己100萬元買入的房子，完全可以和買家簽署一個110萬元成交的購房合同，並約定由其他方式支付90萬元差價，如此一來，只需要支付2萬元的所得稅，如此躲避所得稅的支付。
這就是說，本次新調控相對溫柔，主要是心理層面的威懾，如果房價還不聽話，後面還有房產稅等著。而且很多專家都表示，這個新政策對於二手房是利空，但是對於新房卻有利好作用，大家不願購買二手房，必然會選擇購買新房，這對於房地產上市公司可能還是一件好事。
有人擔心，房地產調控如果升級，可能會對股市資金面產生影響。如果詢問真實的投資者，可以發現炒股的投資者並不會因為房價下跌而減少股市上的投資，相反，如果房地產市場不景氣，那麼房市的炒家還有可能把資金投入處於價值窪地的股市。對於股市比較不利的影響，只有因為房屋需求減少而引起的鋼鐵、水泥等上市公司的業績下降，但這對於整個股市的影響只是局部的，並不會扭轉股市現有的漲跌格局。
現在的A股市場，正處於一個歷史性的大變革時期，市場將會用實際行動淘汰盲目的投機者，只有穩扎穩打進行價值投資，才能在未來的股市投資中獲得穩定的投資回報，股市的賭場因素雖然並未消除，但在股市中賭博的投資者一定會慢慢發現輸易贏難，想按照以往那樣通過內幕交易獲利的投資者，也會發現莊家生存不易，跟庄更加沒有前途。
所以說，房地產調控不會對股市產生過大的影響，股市還是會按照上市公司的投資價值進行股價重構，這一重構的過程，或許是近期投資者獲利的渠道