❶ 監管層「三道紅線」後再亮劍，設置銀行涉房貸款佔比「安全線」
繼「三道紅線」後，監管層對於房地產資金層面的監管再「亮劍」。12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱「《通知》」），自2021年1月1日起實施。根據《通知》，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分五檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。
在業內看來，此次央行出台的新規，從資金端對房地產信貸進行額度限制，是房地產市場長效機制的手段之一，預計從明年開始，銀行業中涉房貸款的擴張速度或將放緩。
防範金融風險，建立房地產貸款集中度管理制度
根據《通知》，為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，人民銀行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
《通知》指出，房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱「房地產貸款佔比」）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱「個人住房貸款佔比」）應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。
那麼，為何要建立房地產貸款集中度管理制度？
中國人民銀行、銀保監會在答記者問中表示，根據黨中央、國務院關於進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，人民銀行、銀保監會借鑒國際經驗並結合我國國情，研究制定了房地產貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，此次央行出台的新規是從資金端對房地產信貸進行額度限制，是房地產市場長效機制的手段之一，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融與實體經濟平衡發展。而就其原因來看，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，「三道紅線」是對房地產資金需求端的管理，此次「涉房貸」集中管理制度則是對資金供給端的收緊。
分五檔設置涉房貸款佔比上限，個貸佔比最高不超32.5%
值得關注的是，此次央行新規，分檔設置銀行業金融機構中涉房貸款余額佔比上限，對於超標者設置調整時間並要求制定調整方案。
《通知》稱，人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，並綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。
央行新政分五檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。
其中，分五檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，第一檔為中資大型銀行，包括包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限40%，個人住房貸款佔比上限32.5%；第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行等，房地產貸款佔比上限27.5%，個人住房貸款佔比上限20%；第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限22.5%，個人住房貸款佔比上限17.5%；第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限17.5%，個人住房貸款佔比上限12.5%；第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限12.5%，個人住房貸款佔比上限7.5%。
對於佔比超出管理要求的，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為《通知》實施之日起4年。
對於當前超出管理要求的銀行業金融機構，《通知》要求制定過渡期業務調整方案。其中，適用於第一檔和第二檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，《通知》實施之日起1個月內將調整方案報送人民銀行、銀保監會，並按季度報告執行情況。適用於第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，《通知》實施之日起1個月內將調整方案報送當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構，並按季度報告執行情況。
許小樂表示，從銀行分類比例來看，規模越小，房地產貸款的比例限制越低，對大型銀行相對比較寬松。潘浩指出，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
業內：未來銀行中涉房貸款的擴張速度或將放緩
央行建立房地產貸款集中度管理制度，設置涉房貸款余額上限，對於銀行業金融機構以及房地產市場將產生怎樣的影響？
對此，中國人民銀行、銀保監會在答記者問中稱，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
許小樂表示，央行新政對於短期市場不會造成大的影響。其一，設置的額度比例與今年的情況基本符合。數據顯示，截至今年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。其二，根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。
具體到單個銀行機構，植信投資研究院高級研究員馬泓表示，絕大部分大型和中型銀行指標較為健康，但也存在部分大型或者中型銀行在個別指標上「踩線」的情況，而中小城商行則在涉房貸款業務方面可能需要作出更多調整。具體來看，根據2020年上半年財報，大型銀行中建行和郵儲銀行個人信貸余額佔比超過32.5%的「紅線」，分別為34.4%和33.6%，但兩家大行總體涉房貸款比例都低於40%。中型銀行中，招商銀行個人貸款余額佔比24.7%、房地產貸款余額佔比33.2%，均超過「紅線」。中小城商行中，有相當比例的銀行指標超過「紅線」，例如廈門銀行、齊魯銀行等。
「可以預見的是，從2021年開始，銀行業中涉房貸款的擴張速度將有可能放緩，結合貸款質量（不良率）綜合考慮，相較個人住房貸款而言，針對房地產開發商的貸款下降的比重可能更多，對住房金融長期風險的平抑將起到重要的作用。」 馬泓表示。
馬泓還表示，從趨勢來看，未來對租賃住房的貸款業務有可能將會增加。《通知》指出，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
❷ 「三道紅線」的意義！
水利部部長陳雷14日在此間舉行的全國水資源工作會議上表示，我國將實行最嚴格的水資源管理制度，建立健全流域與區域相結合、城市與農村相統籌、開發利用與節約保護相協調的水資源管理體制，劃定水資源管理的「三道紅線」，以應對嚴峻的水資源形勢，保障經濟社會全面協調可持續發展。
「水資源開發利用紅線」、「水功能區域限制納污紅線」、「用水效率紅線」三道紅線,最嚴格的水資源管理制度
❸ 「三道紅線」利劍高懸 房企資金鏈迎大考
數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發債規模低於市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，「三道紅線」威力開始顯現，房地產債券今年到期規模增多，對資金鏈帶來考驗。
發力美元債市場
貝殼研究院數據顯示，1月房地產企業發行的債券中，境外債券佔54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規與銀行房地產貸款集中度管理制度均處於實施前過渡期。監管更趨嚴格，房企對金融環境預期偏緊。境內融資承壓，房企開年繼續發力美元債市場。
1月房地產企業境內發債平均票面利率為4.75%，環比下降0.28個百分點;境外發債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點。
分析人士稱，2020年末發布的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。
「2021年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。」中國指數研究院企業事業部研究副總監劉水說。
境內融資方面，劉水認為，2021年房地產融資仍然處於收緊狀態，在「三道紅線」試點范圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規模將呈現小幅增長，融資成本將大致保持穩定。
境外融資方面，目前房企海外發債只能用來借新還舊，預計2021年該政策仍將延續，因此全年海外債券發行規模將受限於到期規模。受疫情影響，歐美等國家繼續實施寬松貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進一步降低。
監管部門此前明確的房企融資「三道紅線」為：剔除預收款後的資產負債率上限為70%、凈負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務比上限為1。
償債壓力上升
貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產企業債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。
中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務規模將創出近年來新高，而全年到期規模將同比增加16.94%至8888.83億元。由於借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峰的到來。
中信證券分析師認為，目前已有9家境內發債房企發生債券實質違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發生。
「未來房地產金融政策將維持偏緊態勢，同時『三道紅線』有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。」劉水建議。
❹ 12家房企試點融資三道紅線，將如何影響房地產融資劃出
❺ 「紅檔」房企不得拿地！樓市調控首次和「三道紅線」掛鉤
本報記者李凱旋 李未來 北京報道
成都樓市的調控升級了。3月22日，成都市官方部門發布了相關文件，從土地、住房交易、金融等多個方面進行了新的調控。其中，「紅檔房企」無法在成都拿地，且中心城區商品住宅用地全面實施「限房價、競地價」的出讓方式。市場方面，成都將「網紅盤」的限售期限從3年延長至了5年，且法拍房也需要遵循相關的限購限售規定。此外，成都會針對熱點片區、熱點樓盤的二手住房發布二手住房成交價格參考機制。
不過，《華夏時報》記者了解到，雖然一直未有官方消息，但業內已經多次傳出「三道紅線」自2020年8月份開始在重點房企試點，於2021年開始全行業推行。盡管房地產調控頻發，但成都是首次將樓市調控與房企的「三道紅線」進行聯系。
「紅檔房企」無法參與土拍
3月22日，成都市住房和城鄉建設局發布了關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知，新政共有16條內容。文件顯示，相關調控是為了堅決貫徹「房住不炒」，促進成都市房地產市場平穩健康發展，持續保持生活成本競爭力，建設高品質生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感。
首先，成都從對住宅用地的供應做出了調整。文件顯示，增加住宅用地供應，2021年度全市住宅用地供應總量增長20%以上。同時，中心城區商品住宅用地嚴格執行集中公告、集中出讓，切實穩定地價和市場預期。
值得關注的是，成都將加強對於土地競買主體的資格審查，超出房地產開發企業「三道紅線」、存在重大失信行為的競買人，不得參與成都的土地競拍。這則規定意味著「剔除預收賬款後資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1」的紅檔房企無法在成都拿地。
「三道紅線」的設置是為了防止房企出現財務風險。若以2020年的財務數據為指標來看，在銷售額較高的50家房企內，約有14家為紅檔房企。不過，自2020年8月份「三道紅線」的消息傳出後，房企已在積極降負債。
同時，成都還深化了房價地價聯動機制，中心城區商品住宅用地全面實施「限房價、定品質、競地價」的出讓方式。
「相關調控有利於將高杠桿、高風險的開發商擠出市場，加強開發商降杠桿的意願。預計未來限房價、競地價也將成為常態，房企的利潤空間也會面臨售價和成本的雙重壓力。這項調控有利於經營穩健、融資成本低的房企拿地，也可以在一定程度上降低土拍競爭熱度和土地的溢價率。」貝殼研究院成都分院院長付躍華如此認為。
「網紅盤」限售期限延長
除了針對土地市場進行了調控加碼之外，成都還對住房交易市場進行了相關的調整。文件顯示，登記購房人數在當期准售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房銷售期限由3年延長至5年。
此外，依據合同規定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應當符合本市住房限購、限售政策的規定。這兩項調控意味著成都的搶手樓盤限售期限延長，且法拍房的限購限售同樣從嚴。
另外一點值得關注的是，成都緊跟深圳的步伐，建立二手住房成交參考價格發布機制。在2021年2月份，深圳發布了同樣的調控機制並已開始實施。目前，深圳的具體操作方法是相關部門在研究調查的基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並定期在官方網站等平台上發布。值得關注的是，調控對市場的作用「立竿見影」，新政後的深圳二手住房2月份的網簽量環比1月份下降超過40%。
目前，成都在先期對熱點片區、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理，逐步形成區域網格化的二手住房參考價格，並定期在官方網站等平台發布。
加強金融監管
進入2021年以來，多地發文對房地產貸款進行嚴格的管控。同時，嚴禁經營貸、消費貸等貸款流入樓市。文件顯示，成都則同樣要求銀行業金融機構要嚴格落實房地產貸款各項管理要求。加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
此外，成都還加強了對市場秩序的監管。文件顯示，加強對房地產開發企業、中介機構、網路平台、自媒體及個人等各類市場主體的監管。嚴厲打擊惡意炒作、發布虛假廣告、借名買房、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規行為，涉嫌犯罪的，移交司法機關依法處理。
付躍華認為，信貸方面，熱點區域和高價房源降溫是重點。二手房成交參考價將作為銀行房貸的重要參考，購房者的首付總金額將會受到一定影響。
除此之外，成都還加大了住房保障力度，採取公租房實物保障和貨幣補貼並舉，實現城鎮戶籍的住房和收入「雙困」家庭「應保盡保」。成都還在穩步推行裝配式建築和綠色建築，全市新取得建設用地居住建築工程項目原則上全面推行裝配式建設方式和綠色建築要求。