私募股權投資基金購買物業

① 私募股權投資基金購買渠道有哪些

1.在私募股權基金公司購買

2.通過銀行等代銷機構進行購買

3.通過第三方投資機構進行購買

② 有私募基金 物業並購基金的渠道嗎

如果以2010年為元年開始算起的話，人民幣房地產基金已經進入了第五年，盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制，但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長。有了領先國內近20年的美國等發達國家作為參照，我國私募房地產基金的未來其實並不模糊，但是由於金融改革前景的不確定性，我國私募房地產基金的成長腳步還不太讓人看得清，至少在中短期內，國內地產基金產品仍將落後國際不小的差距。但是積極的因素在於，在近短短四年中，我國地產基金已經開始自我反省、學習和變革，發展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎上，我們認為，在中期內，我國私募房地產基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。投退渠道多元化
從投資業態角度來看，住宅機會型基金依然當道，但地產基金對於不同地產業態的興趣正在萌芽，主要可分為三類：1、商業地產：一線城市核心地段的寫字樓仍處於租金和出租率上升周期，尤其受到保險資金等機構投資者的偏愛，專業化的基金團隊得以迅速成長並品牌化；2、養老地產：在我國逐步邁入老齡化社會的背景下，不少房地產公司開始戰略轉型涉足養老地產，作為融資工具，不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影；3、產業地產：在海外市場，近半地產投資規模都投向產業地產，美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重，國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域，目前除了國際機構普洛斯、嘉民集團等，部分本土基金也開始涉足產業園區和物流園區投資。我們認為其中寫字樓、產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機，藉由REITs實現資本市場對接。

從退出渠道來看，美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家，私募房地產基金最好的退出渠道即在於REITs、CMBS等產品，通過將物業打包上市，在進入證券市場流通，凱德置地的地產開發模式即是最好的示範。當前中國的私募房地產基金退出方式較為單一，大多是通過大股東回購、項目清算等退出，在面臨市場調整去化率下降時，基金管理人及投資者都只能素手無策。而近期以來，國內資產證券化開始起步，海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資，雖然目前國內正在嘗試的資產證券化離國際上真正的資產證券化產品仍有較大差距，但相信未來藉助國內資產證券化等渠道的興起，國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
股權，夾層投資成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求，融資成本高，償還期限短，需要企業抵押物擔保；同時兼有股權的性質，但不以獲取分紅和股東權益為目的，又被業界稱之為債權形式的「高利貸」。在股權與債權結合的投資方式中，股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分，其餘部分通過債權方式投入，以確保項目的風險和收益率相對穩定，投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，藉助退出機制出售持股獲利，由於期間委託成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，在國內資本市場並不受歡迎。

結合前文判斷，當LP構成趨於成熟、基金管理公司更加註重團隊以及品牌的內生性建設，勢必將帶來整個基金行業投資策略的變革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。事實上統計數據已經開始顯示，私募房地產基金股權投資比例正逐步上升，「明股暗債」的陰影將逐步淡化，而部分國內基金如河山資本和盛世神州已開始嘗試「去債權化」，朝完全股權投資模式演變。
大資管時代合作契機
自2012年5月以來，中國的資產管理行業迎來了一輪監管放鬆、業務創新的浪潮。新一輪的監管放鬆，在擴大投資范圍、降低投資門檻，以及減少相關限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險公司、信託公司之間的競爭壁壘，使資產管理行業進入進一步的競爭、創新、混業經營的大資管時代。在這樣的金融格局下，行業之間壁壘的減少為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性，在未來法律限制進一步放寬的假設前提下，險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金，未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平台間接投資的個人投資者。

通過合作，整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生變化，在募集階段，房地產基金可以藉由各種資管平台的產品設計不同的基金結構和募資方案，也可以為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段，各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性，還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段，傳統的回購和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替，比如資產證券化和REITs。想的更遠一點，隨著支付寶、微信支付等網路支付的興起，未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作，產品的購買和兌付將更加便捷，而基金的門檻也可能因此下降，總而言之，技術驅動以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
險資入注主導LP機構化
國際房地產私募基金的資金來源絕大多數來源於公共養老基金、企業養老基金、大學投資基金等機構投資者，其餘來自於個人和基金合夥人，相形之下，我國私募房地產基金市場由於存在較多的限制，機構LP的參與度較低，而散戶LP的佔比很高。根據國際私募房地產基金的經驗以及結合投資人資產配置的實際因素，機構投資人成為人民幣房地產基金未來主要資金來源是不可逆轉的趨勢，尤其是以養老金、險資為主體的機構投資者，長期以來只能投資銀行的存款，更需要多元化的投資窗口，近期保險公司投資不動產的細則出台，為未來人民幣房地產基金 LP市場帶來了曙光，國壽、平安、生命、陽光等保險公司皆紛紛加強了房地產方面的投資，凸顯險資和養老金為主體的機構投資者入市預期臨近，投資人結構的改變將主導整個行業的迅速發展和成熟。

管理重心向團隊品牌變遷
前文已經提到，國內的房地產基金大多附屬於房地產開發商，對外部項目採取審慎和逐步開放的態度，這與打造國外獨立品牌的房地產基金完全不同，因此，房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道並不為過，但這樣的模式對於打造一個持久基金品牌並無益處，項目式的開發周期對基金的管理團隊也會造成波動。過去兩年房地產基金的爆發，可能更多地需要歸因於國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起，在混亂的大環境下，房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。

從國際經驗來看，基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力，並為投資人創造與風險相適應的回報，開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌，是一個資產管理行業成熟的先決條件，這點是和其他資本市場品種無異的。在美國，一個標準的房地產基金，可以同時持有多個項目，通過各個項目時間上的搭配，以及項目需求資金大小的配置，讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來，實現風險收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合，而這需要長期積累的專業判斷。因此，一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。根據Preqin統計，全球私募房地產基金的管理人中，有三成以上的管理人有4個以上的基金管理經驗，其中2%的管理人曾經管理過15個甚至更多的私募房地產基金。
監管制度趨於完善
相對於我國房地產投資基金的百花爭鳴，相關法律法規卻相當滯後，在我國現有相關法律下，適用於房地產私募基金的法律僅僅有《合夥企業法》、《產業投資基金試點暫行辦法》等較為寬泛的條款，而沒有針對性的文件，導致對於私募房地產基金運營過程解釋力度和約束性較差，經過近3年的快速發展，不少問題和風險已經開始暴露。今年1月國務院辦公廳發布的107號文即《關於加強影子銀行業務若干問題的通知》中明確指出，規范發展私募投資基金業務。要按照不同類型投資基金的本質屬性，規范業務定位，嚴禁私募股權投資基金開展債權類融資業務，文件的公布意味著管理層對於當前私募房地產基金的監管開始起步，有助於遏制當前地產基金市場較為扭曲的「明股實債」模式。我們認為當前我國私募房地產基金無序發展的狀態不可持續，未來必將面臨越來越嚴苛的監管制度。

從國外私募地產基金的發展經驗來看，法律法規都是隨著行業的擴張而逐步健全，尤其是在08年金融危機之後，各國金融監管改革方案普遍加強了對私募基金的監管，核心在於增加私募基金透明度以及控制發行風險，普遍做法為要求私募基金管理人在相關監管機構注冊，並且定期向受益人披露詳盡投資信息。其中美國的證券法律制度最值得國內借鑒，2010年7月美國通過的Dodd-Frank金融監管改革法案，明確規定將私募基金納入到法律監管范疇，同時法案第四部分專門針對私募基金規定了若干具體監管規則，私募基金管理人必須在SEC通過考試而通過注冊。
行業整合並購大潮
從成熟市場經驗來看，歷次行業周期波動時期，都是行業並購的窗口期，美國、日本以及香港市場，都在波動中成就了諸多偉大企業。當前我國房地產行業正進入更加深化的調整周期，中小房企生存空間被逐漸壓縮，轉型和退出房地產行業的決心和真實性更強，同時，由於土地成本的居高不下也使得房企股權的相對價值更加凸顯，在此背景下，2014年以來已宣布的地產並購交易總金額接近過去三年的總和，行業並購大潮已然來臨。另一方面，當前行業融資渠道雖然有所拓寬，但整體資金狀況仍不容樂觀，再融資雖然開啟但龍頭企業仍然受限，銀行貸款、信託等渠道也均受限於政策因素，短期內難以在並購市場上施展拳腳。而且傳統融資渠道往往只有單一的融資功能，而並購基金則兼具融資和管理雙重功能，擁有一定的優勢。因此在並購周期中，基金的引入是一種必然。

2012年是中國房地產並購基金發展的元年。2012年4月信達系試水組建百億規模的房地產並購基金，收購標的集中於不良房地產信託產品。10月香港永信資本擬在西部地區設立200億元規模的房地產並購基金，主要用於收購西部地區的房地產企業，同時投資四川的農業、旅遊業和高科技產業。近期，德信資本與天朝集團合作成立並購基金，基金規模5000萬元，專門用於深圳市橫崗荷坳地鐵口「水晶之城臨街商鋪」並購項目的實施。目前國內的並購基金多限於項目層面，主要為項目收購提供資金支持，未來類似於黑石的股權並購型基金或是大勢所趨。
行業洗牌加速利率和理化
我國房地產基金過去賴以生存的寬鬆土壤也正發生變化，除了監管制度方面的趨嚴，另一挑戰主要在於房地產行業融資環境的回歸，上市公司再融資重新開放，優先股開始試點都意味著房地產融資渠道的正常化，導致房地產基金面臨更多的競爭壓力，行業內部的洗牌重構的信號已經開始顯現，基金管理流程更完善、擁有更好的品牌背書，能通過產品結構設計拿到更便宜的錢的地產基金將具備更好的發展前景和投資人認可，而項目型、關注於投機的地產基金將逐漸被邊緣化。總體來看，在經歷了3年的高增速以後，隨著監管門檻的提升以及資金分流壓力，地產基金擴張規模增速逐步下行是大趨勢，而在房地產基金的品牌以及行業的集中度有望快速提升

另一方面，地產基金生存環境的改變也將助推行業收益率合理化。從我國目前普遍發行的房地產私募基金來看，總體成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源於房地產融資渠道的狹窄，另一方面也由於當前開發商的高利潤率足以支撐該成本。從美國地產基金歷史來看，美國地產機會型基金在20世紀90年代也一度高達20%左右，但隨著行業規模擴張以及本土地產逐步復甦，收益率開始逐年下降。從宏觀層面看，央行定向寬松等一系列貨幣政策初見成效，社會融資成本的下行趨勢已逐步確立，房地產行業也有望從中受益。從行業環境看，房企利潤率下行趨勢已現，可選擇融資渠道也逐步回歸。這些因素將共同助推國內地產基金收益率逐步下降，向合理水平回歸。

③ 購買私募股權投資基金錢不知去向了,可以報警抓銷售員嗎

報警可以，然後提供線索誰銷售，然後警察找他調查看他是否涉嫌詐騙，然後追查資金下落，如果確有違法才是逮捕，所以你先報警如實描述情況就行

④ 私募股權基金投資應作為交易性金融資產嗎

交易性金融資產的界定：

根據金融工具確認與計量會計准則的規定，金融資產或金融負債滿足下列條件之一的，應當劃分為交易性金融資產或金融負債：

(1)取得該金融資產的目的，主要是為了近期內出售或回購。如購入的擬短期持有的股票，可作為交易性金融資產。

(2)屬於進行集中管理的可辨認金融工具組合的一部分，且有客觀證據表明企業近期採用短期獲利方式對該組合進行管理。如基金公司購入的一批股票，目的是短期獲利，該組合股票應作為交易性金融資產。

(3)屬於衍生工具。即一般情況下，購入的期貨等衍生工具，應作為交易性金融資產，因為衍生工具的目的就是為了交易。但是，被指定且為有效套期工具的衍生工具、屬於財務擔保合同的衍生工具、與在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資掛鉤並須通過交付該權益工具結算的衍生工具除外，因為它們不能隨時交易。

⑤ 私募股權投資基金是什麼

股權投資（Equity Investment），是為參與或控制某一公司的經營活動而投資購買其股權的行為。可以發生在公開的交易市場上，也可以發生在公司的發起設立或募集設立場合，還可以發生在股份的非公開轉讓場合。

⑥ 私募基金投資怎麼買

私募基金管理人向符合以下條件的投資者募集資金：
(1)個人投資者的金融資產不低於500萬元人民幣，機構投資者的凈資產不低於1000萬元人民幣;
(2)具備相應的風險識別能力和風險承擔能力;
(3)投資於單只私募基金的金額不低於100萬元人民幣。
符合條件的投資者可通過私募股權基金公司購買。

⑦ 如何購買私募基金

⑧ 請問一下私募基金如何購買

目前銀行櫃台買不到私募基金產品：

1、銀行櫃台目前禁止代銷非本銀行的產品，只能私下問理財經理；因為私募屬於非公開發行的產品。

2、私募分為：一般私募基金、契約型私募、陽光私募，建議購買陽光私募。

3、陽光私募基金是由信託公司發行，去信託公司的財富中心認購較為直接。

4、購買時關注管理人過往業績及投資方向，一般為股票、債券、PE、實體項目等

補充：私募基金中陽光私募比較透明，非陽光私募，關注證券基金業協會的備案信息。

資料擴展：

私募基金，是指以非公開方式向特定投資者募集資金並以證券為投資對象的證券投資基金。私募基金是以大眾傳播以外的手段招募,發起人集合非公眾性多元主體的資金設立投資基金，進行證券投資。

2014年12月31日，在保險業界，伴隨2015年腳步聲到來的是保險資金運用一個緊接著一個的細化方案的「落地」。元旦前夕，保監會批準保險資金設立私募基金，專項支持中小微企業發展。

2015年12月23日消息，17家商業銀行的私募基金管理人資格將被撤回。財新網報道稱，多家商業銀行收到銀監會窗口通知，監管部門將依法撤回在中國證券投資基金業協會的備案資格。

私募基金（Private Fund）是私下或直接向特定群體募集的資金。與之對應的公募基金（Public Fund）是向社會大眾公開募集的資金。人們平常所說的基金主要是共同基金，即證券投資基金。

廣義的私募基金除指證券投資基金外，還包括私募股權基金。在中國金融市場中常說的「私募基金」或「地下基金」，往往是指相對於受中國政府主管部門監管的，向不特定投資人公開發行受益憑證的證券投資基金而言，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金進行的一種集合投資。其方式基本有兩種，一是基於簽訂委託投資合同的契約型集合投資基金，二是基於共同出資入股成立股份公司的公司型集合投資基金。

私募股權基金的運作方式是股權投資，即通過增資擴股或股份轉讓的方式，獲得非上市公司股份，並通過股份增值轉讓獲利。股權投資的特點包括：

1．股權投資的收益十分豐厚。與債權投資獲得投入資本若干百分點的利息收益不同，股權投資以出資比例獲取公司收益的分紅，一旦被投資公司成功上市，私募股權投資基金的獲利可能是幾倍或幾十倍。

2．股權投資伴隨著高風險。股權投資通常需要經歷若干年的投資周期，而因為投資於發展期或成長期的企業，被投資企業的發展本身有很大風險，如果被投資企業最後以破產慘淡收場，私募股權基金也可能血本無歸。

3．股權投資可以提供全方位的增值服務。私募股權投資在向目標企業注入資本的時候，也注入了先進的管理經驗和各種增值服務，這也是其吸引企業的關鍵因素。在滿足企業融資需求的同時，私募股權投資基金能夠幫助企業提升經營管理能力，拓展采購或銷售渠道，融通企業與地方政府的關系，協調企業與行業內其他企業的關系。全方位的增值服務是私募股權投資基金的亮點和競爭力所在。

資料來源：網路-私募基金