① 什么是私募基金私募基金的运作模式是怎样的
第一，私募基金是一种特殊的投资基金，主要是相对于公募基金而言的；第二，私募基金一般只在“小圈子里”（仅面向特定的少数投资者）筹集资金；第三，私募基金的销售、赎回等运作过程具有私下协商和依靠私人间信任等特征；第四，私募基金的投资起点通常较高，无论是自然人还是法人等组织机构，一般都要求具备特定规模的财产； 第五，私募基金一般不得利用公开传媒等进行广告宣传，即不得公开地吸引和招徕投资者；第六，私募基金的基金发起人、基金管理人通常也会以自有的资金进行投资，从而形成利益捆绑、风险共担、收益共享的机制；第七，私募基金的监管环境相对宽松，即政府通常不对其进行严格规制；第八，私募基金的信息披露要求不严格；第九，私募基金的保密度较高；第十，私募基金的反应较为迅速，具有非常灵活自由的运作空间；第十一，私募基金的投资回报相对较高（即高收益的机率相对较大）。
② 私募基金的运作方式
私募基金的主要运作方式有两种:
第一种是承诺保底，基金将保底资金交给出资人，相应的设定底线，如果跌破底线，自动终止操作，保底资金不退回。
第二种是接收帐号（即客户只要把帐号给私募基金即可），如果跌破10％，客户可自动终止约定，对于赢利达10％以上部分按照约定的比例进行分成，此种都是针对熟悉的客户，还有就是大型企业单位。
利益分配：
在基金管理人的收益方面，往往只给管理者很低的固定管理费以维持其开支或者根本就没有管理费，其主要收入从基金收益中按比例提取。
在风险方面：
国际上基金管理者一般要持有基金3%——5%的股份，发生亏损时这部分将首先被用来支付，但国内大部分私募基金这一比例一般高达10%——20%。基金经理人自身承担较大风险保证了投资者与管理者利益高度一致，实现了二者之间的激励相容，这较好地解决了公募基金经理人激励约束机制严重弱化的弊端。
1、房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰，没有重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
4、项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。
④ 私募基金运作模式有哪些
基金的运作流程可以细分为四个环节：募资、投资、管理、退出。
⑤ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式
｜他山之石——国际主流基金模式
在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。
（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金
黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。
黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。
黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。
从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。
作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。
作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。
（二）新加坡模式：凯德置地地产基金
凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。
凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。
凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。
在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。
⑥ 私募基金的运作方式有哪些
私募基金的主要运作方式有两种：
第一种：是承诺保底，基金将保底资金交给出资人，相应的设定底线，如果跌破底线，自动终止操作，保底资金不退回。
第二种：是接收帐号（即客户只要把帐号给私募基金即可），如果跌破约定亏损比例（一般为10%-30%），客户可自动终止约定，对于约定赢利部分或约定盈利达到百分比（一般为10%）以上部分按照约定的比例进行分成。
⑦ 私募基金的运作模式是什么
通常市场按投资方式和操作风格将私募股权投资分为三类：
其一、风险投资基金：投资人将风险资本投资于新近成立或快速成长的新兴公司，在承担很大风险的基础上，为融资人提供长期股权投资和增值服务，培育企业快速成长，数年后再通过上市、兼并或其它股权转让方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。风险投资基金通常投资处于种子期、起步期或早期阶段，有业务发展或产品开发计划的公司，这类公司由于业务尚未成型，与一般意义上私募股权投资中财务合伙人角色有所区别，所以很多时候将风险投资和股权投资区别分类。在业界比较有名的风投基金包括IDG技术创业投资基金和红杉资本等。典型案例如网络，IDG以120万美元投入网络，随后网络成功登陆纳斯达克，IDG获取了近1亿美金的回报。
其二、产业投资基金：即狭义的私募股权投资基金，通常投资处于扩张阶段企业的未上市股权，一般不以控股为目标。其寻找的公司需相对成熟，具备一定规模，经营利润高，业绩增长迅速，占有相当的市场份额，并在本行业内建立起相当的进入屏障。典型投资代表有高盛、摩根、华平等。典型案例如蒙牛、分众传媒等。据统计，2007年第一季度中国内地市场VC的投资案例中，早期和发展期企业投资总额分别比扩张期企业低156%和14.92%，加之传统行业的持续受宠，产业投资基金的资产规模和投资规模都在迅速扩大。而企业在获得资本的同时也可以利用投资方丰富的行业经验和广泛的人脉关系，为企业的发展提供产业只持。
其三、并购投资基金，是投资于扩展期的企业和参与管理层收购，收购基金在国际私人股权投资基金行业中占据着统治地位，占据每年流入私人股权投资基金的资金超过一半，相当于风险投资基金所获资金的一倍以上。
但其在中国却长期扮演着配角角色。最主要的原因是，无论国企或民企，中国企业普遍不愿意让出控制权。企业控制权的出让还有赖于突破制度、舆论瓶颈，以及国人的民族情节，这都需要时间。典型案例如凯雷收购徐工案等。
如根据私募股权投资投入企业的阶段不同，私募股权投资可分为创业投资、发展资本、并购基金以及PIPE(上市后私募投资)等等，或者分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。
而根据私募股权投资的对象不同，私募股权投资又被分为创业投资基金、基础设施投资基金、只柱产业投资基金和企业重组投资基金等类型。
当然市场中还存在一些独特的投资基金，比如说天使投资，其最初是指具有一定公益捐款性质的投资行为，后来被运用到风险投资领域。其投资者被称为天使投资人，主要投资于一般私募基金不愿投资的小额项目上，瞄准的一般都是一些小型的种子期或者早期初创项目，一笔投资往往只是几十万美元，他们更倾向于参与到企业的成长中去。由于是自己亲力亲为，其投资速度相对较快，投资成本也较风险投资低得多。
目前一般的私募基金，资金规模多在1-3亿美金左右，投资方向也比较专注于投资人熟悉的领域，比如目前热门的TMT、医疗器械等行业，投资项目一般控制在15个以内，投资的初始金额一般在1000万美金以上，有时项目极具吸引力时，也会出现500万美金的小额投资。当然还有一些大规模的私募基金，资金规模数十亿美金，他们的部分资金更多的关注于传统行业和服务行业。
⑧ 私募基金有哪些运作模式
1、信托制
（1）信托型基金是由基金管理机构与信托公司合作设立，通过发起设立信托受益份额募集资金，然后进行投资运作的集合投资工具；
（2）信托公司和基金管理机构组成决策委员会实施，共同进行决策；
（3）在内部分工上，信托公司主要负责信托财产保管清算与风险隔离，基金管理机构主要负责信托财产的管理运用和变现退出。
2、公司制
（1）公司制基金是一种法人型的基金；
（2）其设立方式是注册成立股份制或有限责任制投资公司；
（3）优点：在中国目前的商业环境下，公司型基金更容易被投资人接受 ；
（4）缺点：无法规避双重征税的问题，并且基金运营的重大事项决策效率不高 。
3、有限合伙制
（1）合伙制基金是国外主流模式，它以特殊的规则使得投资人和管理人价值共同化；
（2）基金投资者作为有限合伙人(LP)只承担有限责任；
（3）基金管理公司一般作为普通合伙人(GP)掌握管理和投资等各项决策权，承担无限责任；
（4）GP通常只出总认缴资本的1%-2%；
（5）盈利来源主要是基金管理费(2%左右)和高达20%的利润分红；
（6）有限合伙制私募基金可以避免双重征税：合伙制股权基金采取“先分后税”方式。为了避免双重征税，合伙制股权基金从被投资企业获得的股息、红利等投资性收益，属于已缴纳企业所得税的税后收益，该收益可按照合伙协议约定直接分配给合伙人，无需再次纳税。
(7)目前国内采取合伙制的人民币私募股权基金方兴未艾，在私募股权投资产品中的比例逐年加大。
⑨ 私募基金运作模式是怎样的
市场上按投资方式和操作风格将私募股权投资分为三类。
一、私募基金通过非公开方式募集资金。在美国，共同基金和退休金基金等公募基金，一般通过公开媒体做广告来招来客户，而按有关规定，私募基金则不得利用任何传播媒体做广告宣传，其参加者主要通过获得的所谓“投资可靠消息”，或者直接认识基金管理者的形式加入。
二、私募基金在运作模式上有较强的投资目标。在募集对象上，私募基金的对象只是少数特定的投资者，圈子虽小门槛却不低。如在美国，对冲基金对参与者有非常严格的规定：若以个人名义参加，最近两年个人年收入至少在20万美元以上;若以家庭名义参加，家庭近两年的收入至少在30万美元以上;若以机构名义参加，其净资产至少在100万美元以上，而且对参与人数也有相应的限制。因此，私募基金具有针对性较强的投资目标，它更像为中产阶级投资者量身定做的投资服务产品。
三、私募基金在收益方面较高。和公募基金严格的信息披露要求不同，私募基金这方面的要求低得多，加之政府监管也相应比较宽松，因此私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大。
四、私募基金的运作模式有其承诺保底，基金将保底资金交给出资人，相应的设定底线，如果跌破底线，自动终止操作，保底资金不退回。
五、接收帐号(即客户只要把帐号给私募基金即可)，如果跌破约定亏损比例(一般为10%-30%)，客户可自动终止约定，对于约定赢利部分或约定盈利达到百分比(一般为10%)以上部分按照约定的比例进行分成，此种都是针对熟悉的客户，还有就是大型企业单位。
⑩ 私募基金是什么 运作模式又是怎样的
私募基金的定义
私募基金是指以非公开方式募集并运作的投资基金。19世纪末20世纪初，美国一些富有的银行家通过会计、律师的介绍，将资金投入石油、铁路等当时风险较大的行业，这便是私募基金的雏形。
20世纪80年代，私募基金来到我国，但并没有改变它的“贵族作派”。在我国，投资私募基金的门槛较高。证监会严格要求，必须满足“合格投资者”的各项条件：如果是单位，净资产不得低于1000万元；如果是个人，金融资产不得低于300万元，或者最近三年年均收入不低于50万元，并且投资于单只私募基金的金额也不能低于100万元。
根据相关法律规定，私募基金的管理人只能向合格投资者募集资金，不能通过报纸、电视和互联网等公开媒体向大众宣传。私募基金吸纳的投资者不得超过200人，双方必须签订规范的基金合同，在募集完成后，应当向基金行业协会备案。
2.私募基金的运营模式
如此一来，私募基金就和面向广大公众、公开募集的公募基金有了极大的区别。与公募基金相比，私募基金不需要向大众披露投资信息，在投资方式上也不受政策限制，可以灵活地将资产投放于股票、债券，以及外汇、贵金属、房地产、企业股权等各个品种，追求绝对的高收益，同时基金管理人也从中提取利润，参与收益的分享。
由此可见，私募基金的运营模式，决定了它可以创造相对较高的收益，但也要承受相对更高的风险。在现实生活中，关于私募基金投资失利的消息屡见不鲜，目前我国的相关法律法规及监管仍有待加强。符合条件的投资者，还应充分估量风险，谨慎投资。