地方政府在推动房地产开发中获得的收入来自两个环节一个是开发用地招拍挂带来的土地转让收益，另外一个是来自于开发转让过程中的税收(目前国内税收主要包括了14个税费种类，例如营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅，直接影响了地方财政收入的增长水平，一个明显的例子是很多城市的旧城区因土地供应有限，其财政收入增长水平远远低于新城区域。
为了保证财政收入稳定增长，地方政府采取的对策是第一，城市化进程成为扩大开发用地供应的旗帜，而缺乏土地的旧城区偏好拆迁改造，不惜以每年保持一定的拆迁面积来竞相制造并获取土地收益和税收，当然拆迁带来的新增商品房消费增长也是一个正面价格推动因素。第二，在土地供应数量相对确定的情况下，使土地价格保持一个相对稳定的增长，这种增长也是各个地方政府乐于见到并积极推动的。
在分析商品房消费的支付环节时，我们发现以信贷消费为主的房地产消费还有一个特点，就是对未来收入的税收预支。由于现在购房者普遍采用按揭购房，以7成按揭计算，地方政府所得到的营业税中实际上个人只承担了30%左右，70%是从
商业
银行中对未实现的商品房收入的税收透支而来的。即每100元钱的商品房销售收入，政府征收5元营业税，其中1.5元是购房者现在缴纳的，3.5元是从商业银行未来收入中预收的。因此，实际政府从商业银行预收税收的涨幅和商品房销售额涨幅是一致的(参见图1)。
由于商品房价格面临波动的风险，从长期看，如果价格出现较大幅度的下跌，商业银行存在较大坏账风险，由于国内商业银行拥有国家信用，所以实际上出现风险损失是由国家来承担，一旦发生银行坏账，地方政府已提前支取的房地产税收收入不用承担任何风险。因此房地产行业获得了地方政府、开发商和商业银行的集体大力推动和支持，使这个行业从众多的行业中脱颖而出。
在目前城市土地的性质没有明确的情况下，招拍挂收入完全进入地方政府预算外收入，近年在地方财政中所占的比例平均达到15%，并且还在不断上升。在旺盛需求的推动下，地方政府能通过有效地控制开发用地的数量和价格，从而确保每年预算外收入的稳定增长。这种显而易见的无风险收益，导致了各地经济增长的房地产化倾向，只顾及房地产一个行业，不再兼顾其他行业的发展。
『贰』 公司债券的优势有哪些
短期融资券
中期票据
公司债券
发行对象
向银行间市场公开发行
向银行间市场公开发行
向交易所市场公开发行
盈利要求
最近一个会计年度盈利
流动性好、具有较强的到期偿债能力
最近一个会计年度盈利
流动性好、具有较强的到期偿债能力
最近3个会计年度平均实现净利润不少于一年的利息
募集资金用途
用于本企业生产经营、偿还银行贷款等
用于本企业生产经营、偿还银行贷款等
募集资金用途比较灵活，可以用于固定资产投资、资产收购、股权投资、替换银行贷款及补充流动资金等
融资规模
申请发行短融时，发行人累计发行的短融、中票、公司债券额度不超过发行人净资产的40%
申请发行中票时，发行人累计发行的短融、中票、公司债券额度不超过发行人净资产的40%
申请发行公司债券时，发行人累计发行的公司债券不超过净资产的40%,短融、中票不包括在内
发行成本
发行利率由市场环境决定
债券期限
不超过365天
多为3年或5年一年以上，最长可达10年
审批期限
2至3个月
2至3个月
2周至2个月，目前平均审核周期已缩短至一个月左右
创新方案的实施
投资者多为银行，对发行方案中创新设计不敏感投资者多为基金公司、证券公司、保险公司、对创新设计感兴趣，可促进成交，降低发行成本
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中期票据
公司债券
发行对象
向银行间市场公开发行
向银行间市场公开发行
向交易所市场公开发行
盈利要求
最近一个会计年度盈利
流动性好、具有较强的到期偿债能力
最近一个会计年度盈利
流动性好、具有较强的到期偿债能力
最近3个会计年度平均实现净利润不少于一年的利息
募集资金用途
用于本企业生产经营、偿还银行贷款等
用于本企业生产经营、偿还银行贷款等
募集资金用途比较灵活，可以用于固定资产投资、资产收购、股权投资、替换银行贷款及补充流动资金等
融资规模
申请发行短融时，发行人累计发行的短融、中票、公司债券额度不超过发行人净资产的40%
申请发行中票时，发行人累计发行的短融、中票、公司债券额度不超过发行人净资产的40%
申请发行公司债券时，发行人累计发行的公司债券不超过净资产的40%,短融、中票不包括在内
发行成本
发行利率由市场环境决定
债券期限
不超过365天
多为3年或5年一年以上，最长可达10年
审批期限
2至3个月
2至3个月
2周至2个月，目前平均审核周期已缩短至一个月左右
创新方案的实施
投资者多为银行，对发行方案中创新设计不敏感投资者多为基金公司、证券公司、保险公司、对创新设计感兴趣，可促进成交，降低发行成本
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『叁』 公司发放债券是为了什么有什么好处
公司债券是指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限还本付息的有价证券。公司债券是公司债的表现形式，基于公司债券的发行，在债券的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关系。因此，公司债券是公司向债券持有人出具的债务凭证。
[编辑本段]公司债券主要分类
（1）按是否记名可分为：
①记名公司债券，即在券面上登记持有人姓名，支取本息要凭印鉴领取，转让时必须背书并到债券发行公司登记的公司债券。
②不记名公司债券，即券面上不需载明持有人姓名，还本付息及流通转让仅以债券为凭，不需登记。
（2）按持有人是否参加公司利润分配可分为
①参加公司债券，指除了可按预先约定获得利息收入外，还可在一定程度上参加公司利润分配的公司债券。
②非参加公司债券，指持有人只能按照事先约定的利率获得利息的公司债券。
（3）按是否可提前赎回分为：
①可提前赎回公司债券，即发行者司在债券到期前购回其发行的全部或部分债券。
②不可提前赎问公司债券，即只能一次到期还本忖息的公司债券。
（4） 按发行债券的目的可分为：
①普通公司债券，即以固定利率、固定期限为特征的公司债券。这是公司债券的主要形式，目的在于为公司扩大生产规模提供资金米源。
②改组公司债券、是为清理公司债务而发行的债券，也称为以新换旧债券。
③利息公司债券，也称为调整公司债券，是指面临债务信用危机的公司经债权人同意而发行的较低利率的新债券，用以换回原来发行的较高利率债券。
④延期公司债券，指公司在已发行债券到期元力支付，又不能发新债还旧债的情况下，在征得债权人同意后可延长偿还期限的公司债券。
（5）按发行人是否给予持有人选择权分为：
①附有选择权的公司债券，指在一些公司债券的发行中，发行人给予持有人一定的选择权，如可转换公司债券（附有可转换为普通股的选择权）、有认股权证的公司债券和可退还公司债券（附有持有人在债券到期前可将其回售给发行人的选择权）。
②未附选择权的公司债券，即债券发行人未给予持有人上述选择权的公司债券。
『肆』 上市公司为什么要发行企业债券
企业在生产经营过程中，可能会由于种种原因需要使用大量资金，如扩大业务砚模，筹建新项目，兼并收购其他企业，以及弥补亏损等。在企业自有资金不能完全满足其资金需求时，便需要向外部筹资。通常，企业对外筹资的渠道有三个：发行股票，发行债券和向银行等金融机构借款。 由于股票经常是溢价发行，故股票筹资的实际成本较低，而且筹集的资金不用偿还，没有债务负担。但股票发行手续复杂，前期准备时间长，还要公布公司财务状况，受到的制约较多。此外，增发股票还导致股权稀释，影响到现有股东的利益和对公司的控制权。 向银行等金融机构借款通常较为方便，能较快满足企业的资金需求，但信贷的期限一般较短，资金的使用范围往往受到严格的限制，有时信贷还附有一定的附加条件。而且，在企业经营情况不佳时，银行往往不愿意提供贷款。 相对而言，发行债券所筹集的资金期限较长，资金使用自由，而且购买债券的投资者无权干涉企业的经营决策，现有股东对公司的所有权不变，从这一角度看，发行债券在一定程度上弥补了股票筹资和向银行借款的不足。因此，发行债券是许多企业非常愿意选择的筹资方式。但是，债券筹资也有其不足之处，主要是由于公司债券投资的风险性较大，发行成本一般高于银行贷款，还本付息对公司构成较重的财务负担。企业通常权衡这三种方式的利弊得失后、再选择最恰当的形式筹集所需资金。
『伍』 我国企业债券的发行目的是什么
（一）、公司债券的发行目的
发行债券，是为了筹措资金以达到某种目的。对于政府来说，发行债券是为了筹措资金以弥补财政赤字和扩大公共投资；对于金融机构来说，发行债券的目的主要是为了增加资金以扩大贷款规模；而对企业来说，发行债券的目的则是多方面的。
1．扩大资金来源。企业的资金来源，除了自身资本增值积累之外，还有取得银行贷款、发行股票和债券等途径。企业通过发行债券，又增加了一条集资渠道，增添了一种筹资方式，从而扩大企业的资金来源。
2．降低资金成本。公司债券比起银行贷款来，贷款的条件往往比较苛刻，债券的条件则比较宽松；比起股票来，公司债券的付息低一些。因为债券具有安全性特点，其价格波动比较平缓，到期不仅可以收回本金，且收益也比较稳定，风险较小，因而债券利息率就可以定低一点。因此，公司债券能以相对低的价格售出，使公司筹集资金的成本相对较低。
3．减少税收支出。在欧美等国，公司债券利息属于公司的一种经营费用，列支在公司经营成本项目中。因此，可以从公司应纳税项目中扣除掉，这样，企业发行公司债券就可以减少税收支出。
4．公司发行债券既可以获得经济方面的好处，又不会影响股东对公司的控制权。债券购买者同公司的关系是债权债务关系，他们无权过问公司管理，不会改变公司股东的结构，因而不能分散原有股东对公司的控制权。
（二）、公司债券的发行条件
我国《公司法》第161条规定："股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依照本法发行公司债券。"据此，在我国，依法设立的股份有限公司，可以发行公司债；有限责任公司仅限于由国家出资设立的有限责任公司，包括国有独资公司和由国有企业或国有投资主体出资设立的有限责任公司，才具备公司债发行主体的资格。
具有公司债发行主体资格的公司，在发行公司债券时，还必须具备公司债的发行条件。公司债的发行条件主要包括以下各项：①股份有限公司的净资产额不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6000万元；②累积债券总额不超过公司净资产额的40％；③最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息；④资金筹集投向符合国家产业政策；⑤债券利率不得超过国务院限定的利率水平；⑥国务院规定的其他条件。
『陆』 企业为什么要发行企业债券如何选择债券发行种类和发行条件
企业在生产经营过程中，可能会由于种种原因需要使用大量资金，如扩大业务砚模，筹建新项目，兼并收购其他企业，以及弥补亏损等。在企业自有资金不能完全满足其资金需求时，便需要向外部筹资。通常，企业对外筹资的渠道有三个：发行股票，发行债券和向银行等金融机构借款。 由于股票经常是溢价发行，故股票筹资的实际成本较低，而且筹集的资金不用偿还，没有债务负担。但股票发行手续复杂，前期准备时间长，还要公布公司财务状况，受到的制约较多。此外，增发股票还导致股权稀释，影响到现有股东的利益和对公司的控制权。 向银行等金融机构借款通常较为方便，能铰快满足企业的资金需求，但信贷的期限一般较短，资金的使用范围往往受到严格的限制，有时信贷还附有一定的附加条件。而已，在企业经营情况不佳时，银行往往不愿意提供贷款。 相对而言，发行债券所筹集的资金期限较长，资金使用自由，而已购买债券的投资者无权干涉企业的经营决策，现有股东对公司的所有权不变，从这一角度看，发行债券在骨程度上弥补了股票筹资和向银行借款的不足。因此，发行债券是许多企业非常愿意选择的确筹资方式。但是，债券筹资也有其不足之处，上要是由于公司债券投资的风险性较大，发行成本一般高于银行贷款，还本付息对公司构成较重的财务负担。企业通常权衡这三种方式的利弊得失后、再选择最恰当的形式筹集所需资金。 企业在决定通过债券筹集资金后，接着就要考虑发行何种类型的债券以及发行债券的条件。债券发行的条件指债券发行者发行债券筹集资金时所必须考虑的有关因素，具体包括发行预、面值、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、有无担保等，由于公司债券通常是以发行条件进行分类的，所以，确定发行条件的同时也就确定了所发行债券的种类。适宜的发行条件可使筹资者顺利地筹集资金，使承销机构顺利地销售出债券，也使投资者易于做出投资决策。在选择债券发行条件时，企业应根据债券发行条件的具体内容综合考虑下列因素： 1. 发行额。债券发行额指债券发行人一次发行债券时预计筹集的资金总量。企业应根据自身的资信状况、资金需求程度、市场资金供给情况，债券自身的吸引力等因素进行综合判断后再确定一个合适的发行额。发行额定得过高，会造成发售困难：发行额太小，又不易满足筹资的需求。 2. 债券面值。债券面值即债券系面上标出的金额，企业可根据不同认购者的需要，使债券面值多样化，既有大额面值，也有小额面值。 3. 债券的期限。从债券发行日起到偿还本息日止的这段时间称为债券的期限。
『柒』 发行债卷的积极意义
发行债券的积极意义主要体现在以下几个方面：
融资规模大,期限长而且成本锁定.企业债券期限较长，一般在5至10年；融资规模在10亿元以上；成本低于银行贷款并在存续期内锁定，可为企业带来长期稳定的资金规模.
募集资金用途广泛且可作为项目资本金。企业债券募集资金可用于固定资产投资、收购产权（股权）、调整债务结构和补充营运资金等，资金的使用灵活，基本不受限制。同时，债券募集资金可以用作项目资本金，具有财务杆杠效应，有利于企业进一步融资.
拓展融资渠道和优化资本结构。企业债券作为我国最大的直接融资渠道，有利于降低企业对银行贷款的依赖，拓宽企业的融资渠道，创新融资方式。同时，能够降低公司融资成本，优化资本结构。此外，发行企业债券也可以使发行人熟悉发行程序、积累利用企业债券融资的经验并与投资者建立良性互动关系，为以后的再次融资打下良好的基础
『捌』 请问企业发行债券有什么好处吗还有既然是借款都有利息要还 为什么不直接向银行借款而选择发行债券
（一）解决企业融资瓶颈
目前，企业融资渠道狭窄，通用的有银行贷款、短中期票据、银行承兑、发行信托等，国家货币政策调控影响，传统融资渠道已经不能满足企业融资需求。发行企业债券是当前国家支持的融资形式，为企业拓宽了融资渠道。
（二）提升企业形象
由于企业债券在交易所上市交易，能够成功发行企业债券是企业实力和信誉的很好展示，极大地提升了企业形象。
（三）降低融资成本
在当前银行货币收紧，贷款利率上浮的市场环境下，企业发行债券的融资成本较银行贷款融资成本降低20%左右，高信用评级的企业甚至能够降低30%的融资成本，同时发行有保障房概念的企业债券审批速度较银行贷款更快。
（四）融资资金运用灵活
现行的企业债券融资资金监管模式，对资金的实际使用投向监管较松，企业能够根据自身发展要求灵活的使用资金，为企业发展起到了良好的推动作用。
『玖』 什么是公司债上市公司发行债券有什么好处
公司债是由企业发行的债券。企业为筹措长期资金而向一般大众举借款项，承诺于指定到期日向债权人无条件支付票面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。
普通公司债券，即以固定利率、固定期限为特征的公司债券。这是公司债券的主要形式，目的在于为公司扩大生产规模提供资金来源。
发行债券让企业有更多的资金用于生产。