地产债券房价

⑴ 金融危机的影响会使中国楼市未来走向怎样呢，房价会继续下降吗

第一次回答可获2分，答案被采纳可获得悬赏分和额外20分奖励。不会。理由如下
无疑，美国次贷危机及其引发的金融危机，将重创全球诸多经济体的经济增长预期，其中将重点地重创房地产市场预期。

尽管中国在美国次级债上的损失不大，但中国作为一个位居全球第四大经济体，包括金融体系在内的中国经济正日益融入世界经济体系，自然也将无可避免地受到美国次贷危机及其引发的金融危机的冲击和影响。美国经济进而包括欧洲市场在内的经济衰退，无疑更将间接地影响到包括出口贸易在内的中国经济增长。

尤为要注意到的是，美国发生次贷危机及其引发的金融危机之时，正好处于中国房地产从投资过热、房地产预期高涨、房价非正常上涨向正常市场调整之关键时期，正好处于中国房价回调之关键时期。

当前，中国房地产市场正在发生历史以来的最大异变，房地产预期正发生大逆转，因此前大涨而导致目前民生地产现实房价过高等原因的作用下，消费者日趋观望，甚至群体性地弃购。尽管中国决策层自美国雷曼兄弟公司倒闭以来接连两次出手下调利率和存款准备金率，以防止经济过于衰退。但或由于此前房地产市场的透支过甚，由于此前房价上涨速度过快、幅度过大、持续时间过久，或由于中国央行连续两次调整金融政策并非冲着房地产而来对房地产的影响并不大，或还由于更多原因，中国内地的房地产市场依然沿袭已定趋势轨迹运行，消费者继续观望乃至弃购，市场成交依然清淡。

在这种情况下，而如今美国因次贷危机及其引发的金融危机对全球经济影响、并深度向实体经济蔓延等方面预期打击的影响还在继续。其释放的信号，无疑将对中国房地产的未来阶段性时期内的预期产生影响。于是，就有舆论认为中国房地产将崩盘。

中国房地产到底会崩盘吗？10月9日上午，汇集全国各地50多位房地产、财经媒体记者、编辑和房地产专家在一起的“房地产专家媒体群”就中国房地产到底会不会崩盘及“二次土改”、流动性等问题展开了一场谈论。本文作者陈真诚(陈真诚博客,陈真诚新闻,陈真诚说吧)与中国房地产报记者葛云、南方都市报记者邹阳军(邹阳军博客,邹阳军新闻,邹阳军说吧)、中国经营报记者李碧、大众证券报记者成曦、云南信息报记者王效、重庆时报记者宋湘波、新华网重庆房产汪宇、太原晚报记者李涛、三湘都市报记者邵中兵、成都商报记者牟穆、华夏时报记者晏耀斌等积极参与了讨论。

本场讨论，由中国房地产报记者葛云向我也就是本文作者陈真诚提出“房地产崩盘可能有无，陈总？你给分析一下”问题开始。本文就是我在当时回答提问的基础上经整理而成。

在接到中国房地产报记者葛云的提问之后，我也就是本文作者陈真诚立即做出回答称：实际上，中国房地产，诚然正值深度异变调整之中，但崩盘的可能性几乎没有。10月7日，在一电视台录制房地产电视专题节目时，我也说了这个观点。

之所以说中国房地产崩盘的可能性几乎没有，其理由如下：

首先，目前房地产市场的问题主要体现在交易量不断减少方面，而交易低迷的原因是目前的现实性民生地产房价依然太高，没多少是真实有效降价的，即使降价也是以各种折扣的名义。这不但不能收到效果，而且容易激发消费者的逆反心理。

其次，中国房地产本轮调整，在房价方面，属于此前房地产过热、房价过于疯狂上涨后的房价正常回调，正在将非正常上涨部分回调至正常房价区间，并不是在房价没大涨或只是微涨的前提下的往下实际性绝对下跌。

第三，中国房地产本轮调整，与发生在上世纪九十年代的上一轮调整周期相比，除了此前房价、地价上涨的速度更快、幅度更大外，房地产市场已比上一轮调整时期要成熟、健康了许多，中国房地产已不可能存在上一轮调整中的那么多问题，不可能有那么多的烂尾楼出现……在上一轮调整中，中国房地产都没有崩盘，那么，在这一轮调整中，中国房地产是不可能不崩盘的。

第四，现在的中国房地产市场，并不是没有了消费者需求，而是由于民生地产房价过高，使得一些需求无法在购买消费上获得实现，变成了无效需求。

第五、中国房地产情况与美国不同。在美国，低收入、有还贷风险的购房者，通过次级贷向银行贷款。这次美国金融危机链条就是从次级贷开始的。而中国不是通过次级贷向银行贷款，是直接从银行贷款。即使在美国发生了金融危机，但没到房地产崩盘的地步，因此，中国房地产发生崩盘的可能性则更小了。

第六，房价下降，不等于说整个房地产崩盘。至于有统计快报的数据显示1-8月的房地产成交很低的问题，则需要客观地分析其问题。事实上，目前房地产成交下降的主要原因是，一些民生地产的房价依然很高，而消费者已经几乎一致性观望，其中并有相当部分消费者已经达成了认定并期待房价会比目前有较大幅度下降的共识。

第七、由于前几年的房地产高热，地王层出不穷，地价日变日涨，在地价不断上涨的背景下大量土地被卖出。而这些土地，在政府至少5年内不可能改变的土地政策等宏观调控政策作用下，必然会不断地开工、开发出新的房地产项目上市销售，会以各种方式与内容制造而在一定程度上活跃市场。

第八，事实证明，在上一轮房地产调整中，在一些城市，确实留下了一些烂尾楼，而当时所留下的烂尾楼现在基本上已经被消化掉了。而现在，正在开发或正在上市销售的大量项目用地，是开发商在去年地价疯涨之前已拿到的土地，因此，在本轮调整中，即使在某些城市可能有少量烂尾楼出现，其他开发商如果将之接手，基于接受议价等各种因素的作用，整个烂尾楼的接受价格，参照同区域土地而言，可能还比去年一些开发商所拿土地的地价还要低。这就是说，某些城市在本轮调整中即使可能有少量烂尾楼出现，只要相关部门协调、服务得当，只要估价适当，不难找到其他开发商来接手，对商业银行的威胁也不太大。

第九，目前，在中国房地产金融领域，如果要出问题，则可能主要出在由于一些购房者还贷能力不够等原因导致无法继续还贷或有意断供即个人房贷等方面，而主要不在房地产开发贷款等方面。更何况，有关部分经过深入调查、研究、分析得出的结论认为，在中国，目前，个人房贷依然是银行最安全的优质资产，出现断供或购房者无力继续还贷的情况并不多，中国房地产金融依然是安全的。这就是说，在房地产金融所涉及到的金融领域，也几乎没有出现让房地产崩盘的可能。

第十，事实上，中国内地房地产的国际化程度非常低。美国次贷危机及其引发的金融危机，可能对中国造成的影响，主要是在对中国整体经济威胁方面，在造成中国出口下降方面，及部分商业银行持有美国相关债券而遭受威胁等方面，并不主要在非常低国际化的房地产方面。

正基于以上分析，可以肯定地说，在本轮房地产调整中，中国房地产几乎没有崩盘的可能。因此，本文作者陈真诚建议，对房地产开发商来说，如果资金确实有比较大的压力，那么不妨利用目前的机会采取包括营销创新等各种创新在内积极的策略实现快卖快走，从而获得行业内市场竞争的比较优势。事实上，市场是实在的，并不象一些舆论所宣称的那样可随时改变或在较短时间内改变。尽管央行已连续两次下调利率和商业银行存款准备金率，尽管其对房地产会在短期内的某种程度上产生利好刺激作用，但由于房地产事实上已经深度异变，而且两次下调双率实在是与房地产的直接关系不大，对房地产的影响也不会太大，房地产走势之大势依然难有大的改变。更由于美国金融危机给中国商业银行界带来了风险威胁，因此，即使两次调整金融政策后，可能商业银行也不会放松对房地产企业的开发贷款，房地产开发企业中不少开发商遭遇到的资金压力问题在短时期内难以有大的改观。因此，在中国房地产市场上，真正的市场营销策略高手或企业、项目经营管理高手，就应该理性地研究、分析、看待市场，敏感地捕获到市场走势的真实信息，然后及时抓住机会获得在与同业竞争中的相对比较竞争优势。

⑵ 高房价与地方政府债务

你说的太好了，这都是片面追求GDP的结果。地球人都知道GDP是官员升官的主要依据，而GDP主要是靠交易获得，那么你地卖的越高他的官升的越快，倒霉的事平民百姓他们将用几代人的积蓄来买房子，公务员福利分房、货币分房都得到了，而我们呢必须承担这种改革的恶果。天理难容！
马路一年修几次难道也是改善环境，你走到上海的马路大量地废气，那些打着为百姓改善环境的幌子，其实质还不是为自己的位子，要把钱用在刀刃上，高楼大厦到处是多少是和百姓有关的，马路上到处是汽车我们只享受废弃的污染，谁来管，改革不是所有的人都得利，中国百姓不傻。

⑶ 股票 债券 房地产 哪种资产的回报率最高

债券永远最低，因为债券风险低。
房地产而言之前收益回报率非常高。现在而言比较难把握，当然有小部分地区房价可能会呈现一定比例上涨。
股票而言，就目前现在的位置来说风险较低，股市上涨概率较大。机会较为大
所以总上而言，目前投资股票相对说能获得比较高的回报

⑷ 房地产货币化是如何推高房价的

房地产货币化在当今世界为普遍现象。房地产货币化，并没有明确定义，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价格上涨。即房价上涨为货币现象，是一种资产泡沫现象。

2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），超过广义货币增幅；上海为5万元/平方，涨幅接近3倍；北京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。北上广核心地段的房价涨幅都超过广义货币。

中国房地产是货币蓄水池。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义货币增幅相当。

棚改货币化是房地产货币化的非典型案例。

我这里引用天风宏观的调研数据。2015年到2017年是棚改货币化的高峰期。这三年，全国超过1400万套棚户区住房改造，货币化安置比例从30%提高到60%，一线城市达80%，每年总投资1.5万亿左右。

棚改货币化的安置资金来自哪里？

2014年央行创设了抵押补充贷款（PSL），棚改资金主要来自PSL。央行通过PSL向政策性银行如国开行、农发行贷款，国开行、农发行再通过专项贷款向地方政府贷款。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，其中国开行棚改专项贷款9725亿，农发行棚改专项贷款3000亿元左右。

最后看大型房地产商。

商业银行是信贷供给方，大型地产商是主要需求方。在大量的信贷支持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模土地，同时营收与资产暴增。

以恒大为例。2006年到2018年，恒大销售额由17亿增长到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，超过150倍。营收、现金及总资产增速，均远超过广义货币增速。

货币市场，并不是一个自由市场。当今世界，各国的货币供给都是由央行垄断的。金融资产货币化现象极为普遍，货币垄断长期扭曲金融资产价格。当房地产货币化后，货币垄断权对房地产价格的控制极强。

过去20年，不管是美国房地产价格暴涨暴跌，还是中国房地产价格居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大程度上是房地产货币化的结果，即货币垄断权对市场的控制。

文 | 智本社

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⑸ 房企开年疯狂发债，今年待偿债券余额将破万，这个泡沫会破碎吗

房产安全问题一直是社会中极重视的一个问题，从8090年代至今，随着社会经济的发展，中国国内经历了一段房产经济迅速膨胀的历程。而随着相关产业经济体量的膨胀，在今年国家发布了相关的调控政策，保持房产企业的高位横盘。而面对国家调控，无法再获取大量资本的房企，在开年便疯狂发债，而今年的待偿债券余额也将破万，那在今年这个泡沫会破碎吗？

虽然说泡沫不会破碎，但为维护社会经济的正常运转，促进国内经济迅速转型，房地产市场也会在以后的日子中进行更多的变革。为维护房地产市场高位横盘，稳固房价在一定程度上稳定增长，保障人民财富能够有效积累，国家的相关规定和市场调控只会更多。

⑹ 为什么房地产部门实际利率大幅上升主要因为房价涨幅预期大幅下降这句话怎么理解

当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况

长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：

国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资

⑺ 通货膨胀与房价是什么关系

有关系，但是不是直接关系，而是间接关系。通货膨胀是物价全面持续的上涨，实际利率=名义利率-通货膨胀率。因此通货膨胀时，银行存款实际利率会减小，甚至是负的。我国目前资金持有者缺乏很好的投资渠道（股市疲软，债券市场没发展起来），钱存在银行就是在贬值，需要寻找投资的方向。而前几年房地产有很大的升值空间，引发投资者投资房地产，这种行为又进一步推高房价。近几年房价已经很高，部分地区成交量不再增长，投资房地产的倾向有减弱的趋势。

⑻ 通货膨胀与房价有什么关系

通货膨胀与房价有关系，但是不是直接关系，而是间接关系。
通货膨胀是物价全面持续的上涨，实际利率=名义利率-通货膨胀率。因此通货膨胀时，银行存款实际利率会减小，甚至是负的。我国目前资金持有者缺乏很好的投资渠道（股市疲软，债券市场没发展起来），钱存在银行就是在贬值，需要寻找投资的方向。而前几年房地产有很大的升值空间，引发投资者投资房地产，这种行为又进一步推高房价。近几年房价已经很高，部分地区成交量不再增长，投资房地产的倾向有减弱的趋势。
因此，通货膨胀可以说是由房价持续上涨引起的。治理通货膨胀应从抑制高房价入手。

⑼ 2011年美国债务危机对中国房地产有影响吗房价会跌还是涨

绝对不会，请放心！
美国现在竭力维护股市，救市，救济一应俱全。危机暂时已经减缓。
况且，金融危机对房地产的价格影响不大，只要持有不怕出事。

此次股市发生动乱，但近日已趋稳，放心！