国际房地产私募基金的产品线风险

⑴ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

⑵ 私募房地产基金安全么

这个应该说法律既没有禁止也不鼓励，处于模糊地带，那种通过信托公司发行的私募基金相对可靠，因为资金监管是有效的，不会出现卷款跑路的情况，其他的就不好说了。私募基金是从灰色区域里出来的，由于法律没有给私募基金见天日的机会，所以，私募基金在合法合规性上是有疑问的，这就导致了私募基金的不透明。这种不透明在客观上又加剧了私募基金中的腐败、欺诈甚至犯罪等问题。从这一点来讲，法律本身是为了预防和惩治犯罪，但客观上却让私募基金在灰色区域里滋生了腐败、欺诈等犯罪现象。

⑶ 国际房地产私募基金产品线中风险最大的是哪种

国际房地产私募基金产品中风险最大的就是公司倒闭

⑷ 国外私募基金有没有相应的财产风险保险产品

海外私募分两类，一是对冲基金，二是PE,VC类，投资额度非常高，最低的100万$，没有保险类私募产品。

⑸ 房地产基金的风险

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。
相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。
某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。
另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。
一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。

⑹ 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。

REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系。

房地产信托投资基金是信托关系。

⑺ 投资私募基金风险大吗

在对私募产品认真考察后，投资者走到购买环节，此时仍然不能掉以轻心。合同签订前后脚，要谨防两种“雷”：合同不合规、产品募集完后不备案。 雷区一：合同不合规 基金产品合同有法定的格式和内容框架。在签订时，投资者应做有心人，仔细审查合同，留意签订流程是否规范。 首先，合同内容要合规。 如，契约型基金合同名称中，须标识“私募基金”、“私募投资基金”字样。合同正文中，需写明私募基金的基本情况，私募基金产品的申购、赎回、转让等等。 其次，合同形式要合规。 根据基金产品不同类型，购买时应当签订基金合同、公司章程或合伙协议，其他任何形式的合同，都可能存在巨大风险隐患。 如：在基金合同之外，募集机构暗地再与投资者签订保本保收益协议、基金回购协议等“抽屉协议”，或不签署基金合同，只出具所谓的《合同确认函》、《资金托管确认书》等。 再次，签署程序要合规。 投资者签署基金合同之前，应仔细检查募集机构是否做到这几点： （1）向投资者说明有关法律法规； （2）说明投资冷静期、回访确认等程序性安排； （3）说明投资者的相关权利； （4）重点揭示私募基金风险，与投资者签署风险揭示书。 案例： （1）A集团实际控制J私募基金管理人，为推动J公司旗下j私募基金产品尽快募集资金，A集团与投资者一对一签署了基金份额回购协议。有关部门已对A集团以及J公司展开调查。 （2）C私募基金管理人以向客户出具《合同确认函》而非签署基金合同的方式，确认投资人的投资资金，已被公安机关立案查处。 雷区二：产品成 “黑户” 募集完毕后，基金产品应当在基金业协会备案，但许多投资者买到了未备案的“黑户”产品。 产品成“黑户”，有以下两种表现： （1）私募基金募集完毕后，私募基金管理人未在基金业协会备案，甚至有的私募基金管理人自身都没在协会登记； （2）私募基金管理人“募多备少”，发行多个产品却只备案少量产品。 因此投资者应持续关注已购买的私募产品，通过基金业协会网站，查看其备案情况。 案例： 监管部门陆续接收到对A公司的举报，监管核查发现A公司在基金业协会备案4只产品，但其实际运作了27个产品，且举报人购买的私募基金产品均为未备案产品。 友情提示： 一旦发现以上违规行为，及时收集保存证据，立即向公安机关、监管部门举报，向中国基金业协会投诉。 资料来源：《中国证券报》，原标题“签署私募合同需关注两点，避免买到‘伪劣产品’”，由中国证券投资基金业协会和北京市星石投资管理有限公司共同制作。

⑻ 私募基金风险揭示书里面的风险等级怎么写

近年来，在监管宽松的环境下，私募迎来爆发式增长。在行业扩容的同时，也引发从业不规范等问题，监管层从加大现有私募管理、暂停个别地区工商注册等途径为行业“降温”。
去年12月开始，私募基金迎来监管升级。近日，证监会通报显示，2015年，监管机构共对140余家私募基金管理人和私募基金销售机构开展了现场检查，配合地方政府对40余家涉嫌非法集资的私募基金管理人进行了风险排查。最终有近60家私募基金管理人受到不同程度的处罚。
据了解，目前已登记私募基金管理人2.5万家，基金规模5.1万亿。规模扩容的同时也带来登记备案信息失真、资金募集行为违规、投资运作行为违规、公司管理失范以及涉嫌违法犯罪等诸多问题。
对私募市场颇有研究的宋清辉向《投资者报》记者表示，私募集中出现较多问题，一方面因其公司管理薄弱和风险控制制度不完善，更重要的是，与我国的金融活动信用缺失和监管失位不无关系。
近60家私募受罚
根据证监会披露的数据显示，2015年有近60家私募被罚。具体来看，证监会对北京宝银创赢、华夏恒业、恒天财富、广州银润投资 、上海宝银创赢、中科招商集团、金赛银等27家私募基金管理人采取行政监管措施；并对两家私募销售机构采取行政监管措施；对中科招商单祥双等8个私募责任人采取行政监管措施。
此外，证监会还对9家私募基金管理人立案稽查；对21家私募基金管理人涉嫌违法犯罪线索移送公安机关或地方政府。
上述被处罚企业中，有中科招商及其董事长单祥双因多次向媒体披露巨额融资计划的具体投向，未在公告中涉及，也有宝银创赢此类项目缺少财务、律师第三方机构材料等现象。《投资者报》记者梳理发现，登记备案信息失真，信息披露违规，没有按规定报送定期报告和重大事项变更情况等行为在处罚中是最多的。
但此次通报的企业中，不乏诚信缺失，保本高收益为诱饵，向不特定对象公开募集资金，涉嫌非法吸收公众存款或集资诈骗的企业。
以深圳金赛银基金管理有限公司为例，其号称注册资本50亿，管理的基金规模高达100多亿，该公司对外公开表示，公司优质的地产并投项目、矿业并购项目，年化回报率均可保持在50%以上。
因对项目风控不严导致无力回款，投资者上门挤兑，员工纷纷离职，金赛银法定代表人王维奇也在9月份失踪，目前深圳警方已因其涉嫌非法集资立案侦查。
前海钜阵资本管理(深圳)有限公司首席投资官、创始合伙人龙舫向《投资者报》记者表示，近来私募出现较多问题首先是法律法规不够完善，同时缺少第三方机构的监督。
“其次，近几年的私募大发展也导致行业的确存在良莠不齐、鱼龙混杂，自身专业性不足，对项目调查不彻底，风险管控不足等经营不善原因导致。”龙舫表示，像深圳金赛银这类负责人跑路的行为，性质则很恶劣。投资者应该及时维权，通过司法程序，依法起诉追究责任人。
监管持续收紧
2015年12月中旬，中国证券投资基金业协会网站发布的关于就《私募投资基金募集行为管理办法(试行)(征求意见稿)》征求意见的通知。私募基金监管的法律链条初现。该征求意见稿从私募基金销售主体、100万门槛到从业人员资格管理等方面进行了明确。
今年1月份，北京市自1月9日起在全市范围内已暂停投资类企业的登记注册，暂停核准包含“投资”“资产”“资本”“控股”“基金”“财富管理”“融资租赁”“非融资性担保”等字样的企业和个体户名称；另外，暂停登记“项目投资”“股权投资”“投资管理”“投资咨询”“投资顾问”“资本管理”“资产管理”“融资租赁”“非融资性担保”等投资类经营项目。
随后，有媒体报道称，上海多区也陆续叫停了投资类公司的工商注册，包括上海自贸区内。深圳、重庆等地则稍加区别，暂时叫停了互联网金融类公司注册。此外，多家刚刚获得私募基金牌照的银行，突遭叫停。
一时间，监管收紧的消息甚嚣尘上。对此，宋清辉表示，京沪已叫停投资类公司注册具有试验效应，在详细的监管意见出台之前，其他城市可能也会跟进。监管层已经动真格了，私募监管风暴风雨欲来，未来私募公司注册与备案等将会持续收紧。
“此前私募行业监管环境宽松，随着私募行业爆发式增长，私募违规违法现象较为普遍，因此，必须收紧对私募行业的监管。”宋清辉表示，综合来看，应该从两方面着手，一是落实私募行业具体的、明确的监管政策，不能模棱两可或者频频临时进行“窗口指导”，二是做好私募公司的登记备案工作，加快配套措施的建立和完善。
阳光私募受影响不大
虽然市场表现风声鹤唳，但多位受访私募人士《投资者报》记者表示，目前二级市场阳光私募和一级市场股权私募等权益类并未受到较大影响。智诚海威投资有限公司合伙人卢伟强表示，阳光私募业务结构已经日趋完善，资金由银行存管，证券、净值均有券商管理，基金管理人接触不到这些产品核心就避免了“卷款跑路”等道德风险。
“相对而言，债权类私募的风险要大一点，尤其是与P2P、众筹相关的产品，投资者需要加强风险意识。”卢伟强认为，对于债权类私募的注册备案或将日趋严格，但对于当前现存阳光私募等则冲击并不太大。
同时，他指出，当前个别权益类私募也存在向不特定对象宣传、用历史收益潜在误导投资者的情况，这也是需要加强监管的内容。“监管趋严利于行业的合规，整体来看有利于行业自净。”
事实上，从去年年底开始的监管收紧政策并未影响行业“热度”。中国基金业协会数据显示，去年四季度在基金业协会登记的私募基金管理人增加了4633家，其中，阳光私募增加了1976家，私募证券投资管理人的数量也突破了1万家。
一位不愿具名的私募基金经理也认为，进一步提高私募基金的准入门槛，利于规范资本市场，保护投资者，促使私募产品阳光化。对于真正想在私募市场扎根、发展的私募机构而言，长期来看，属于利好。