土地储备债券发行

Ⅰ 土地储备专项债券会计科目怎样处理

《土地储备资金会计核算办法》没有土地储备债券核算的相关规定；
建议增设“应付债券”科目，参照企业会计准则，对土地储备专项债券的本金、利息等进行详细核算。

Ⅱ 中国版“市政收益债”亮相释放出什么信号

这一与国际接轨、被视为中国版“市政专项债”的亮相，能否保障地方政府的合理融资需求？对于遏制政府债务过快增长势头作用几何？释放出怎样的完善地方债管理方向？记者第一时间采访财政部、国土资源部有关负责人和权威专家，解读改革背后的重要信号。

债务监管再升级 精细化管理专项债

从以前笼统发行地方政府专项债券，到此次首尝发行土地储备专项债券，标志着我国按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券的步伐在加快。

2014年国务院发布加强地方政府性债务管理的意见，以及2015年新预算法的实施，奠定了我国地方政府债务的基本框架。在此基础上，近年来财政部门针对出现的新情况、新趋势，不断完善相关制度，管理日趋精细化。

“此次办法的出台，是在已有制度框架上又一次精细化的管理优化。”郑春荣说，按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券，既显示了在地方政府债务管理政策上的连贯性、一致性，又体现了财政部门对管理地方债越来越成熟、越来越深入。

2017年，我国政府性基金收入预计47174.66亿元，其中国有土地使用权出让收入预计38568.62亿元，占比超过80%。

记者了解到，针对土地储备发行专项债券，意味着按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券改革迈出一大步。按照计划，下一步财政部将会同交通运输部等部门研究推进发行政府收费公路专项债券。

专家表示，此次办法显示，我国关于地方政府债务的监管进一步升级。如关于储备土地的担保管理更加严格，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

此外，办法在土地储备专项债券的监管中引入国土资源部门，通过两部门协调配合使得政府对融资项目的监管更加专业，确保土地储备项目的真实性、规范性。

利国利民的事情，就应该大力支持！

Ⅲ 土地储备专项债券怎么编制储备计划

所谓“定向承销”，就是指哪个银行借给地方的债务，就去找哪个银行定向发行置换债券。允许地方债纳入抵质押品范围，意味着商业银行等地方债券持有无需等待债券到期，就可以通过质押再贷款从央行获得流动性。一方面，纳入抵质押品范围后，银行可以通过再贷款获取相对低成本的资金，进而可以解决银行由于负债端成本上升而导致的购置需求不足问题；另一方面，有利于提高流动性和刺激信贷投放。

Ⅳ 土地储备机构如何规范使用土地储备专项债券资金

《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，只对转让土地使用权征收营业税，土地使用权的出让是不征营业税的。土地储备中心是代表国家对土地进行管理的，其拍卖土地行为属于国有土地使用权的出让，因此是不征收营业税的。但按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地储备中心和土地受让方应按产权转移书据各缴纳万分之五的印花税。契税对买受方征收的一种税，因此，土地储备中心拍卖土地，只对土地受让方征收契税，土地储备中心不征。

Ⅳ 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储备融资模式有：
（1）土地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

Ⅵ 怎样认识土地储备新政

日前，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。该《通知》核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。
该怎样理解《通知》背景，以及核心内容、影响范围？记者采访了中国人民大学公共关系学院土地管理系教授叶剑平。
防范地方债务风险是目的
根据《通知》，各地区在规范土地储备行为时，县级（含）以上法定行政区划原则上只设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，对于重复设置的，应当压缩归并和重新纳入土地储备名录管理。各地区应将土地储备机构和从事政府融资等其他非土储职能的业务相分离。
事实上，《通知》主要目的之一在于理顺土地储备机构和城投公司关系，进一步规范两者职能。对清理甄别后认定为地方债务的土地储备贷款（截至2014年底），需纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券进行置换；而自2016年起，各地不得再向银行举借土地储备贷款。
叶剑平表示，《通知》的目的在于防范已经存在的地方债务风险，清楚界定土地储备机构的职责。在城镇化发展过程中，土地储备还承担了土地储备以外的多项职能。例如：城市发展、投融资、旧城改造、拆迁、征地等等，都离不开土地储备的参与。因此，土地储备的职能实际上被扩大化了。城市土地归国家所有，国家把土地使用权让渡给市场，政府把土地出让的职能让渡给土地储备机构。土地储备机构代表土地所有者去征收和转让土地。随着城市发展需要，一些土地储备机构又配套成立了各种各样的公司，例如城投公司、基础设施投资公司等，所有这些公司实际上都是围绕着土地的征收、出让等活动来开展的。这些公司所做的一些工作，很多应该是由土地储备机构完成的。因此，一些情况下，土地储备机构和相关公司会存在职责不清的现象。而公司企业化的运作，也会带来一些系统外的风险。在这样的背景下，土地储备机构就不应该再作为一个借贷的主体，银行也不应该再给土地储备机构继续发放贷款，《通知》正是为了规范土地储备金融秩序，防范地方债务风险。
当前供给侧改革的迫切需要
《通知》依据《预算法》等法律规定对土地储备资金的使用管理进行了规范，即从2016年1月1日起，对土地储备资金的筹集渠道进行了明确，并且强调专款专用，土地储备机构日常费用和土地储备资金严格分账核算，不得混用。《通知》提出地方国土资源主管部门应当积极探索土地征收、收购、收回等涉及的拆迁安置补偿方面的政府购买服务，并约定采购仅限于储备土地的前期开发。《通知》要求各地土储机构应当根据当地经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度地方债务限额、地方政府还款能力等因素确定其土地储备总体规模，同时要加强预决算管理。
《通知》明确，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
在中央财政核算的债务限额的前提下，可以通过发行的债券来借钱补充地方的预算开支，而不能再用收储的土地作为抵押。过去地方向商业银行贷款，部分是用储备土地作为抵押，这部分贷款客观上有相当大的风险，而且有些是通过地方平台公司做的贷款，有些贷款资金是投入到有收益的基础设施的项目，而有些资金可能使用渠道不是很恰当，未来有相当大的潜在风险。
关于贷款关闸，叶剑平表示，由于职能界定明确，土地储备机构不需要再去贷款，而只需要接受政府委托由政府拨款。至于政府拨款的来源，不管是财政收入，还是城市发债，则是需要政府考虑和解决的事情，“从宏观角度出发，这也是供给侧改革的需要”，叶剑平说。
市场之手的新机遇
但有些工作是可以通过市场配置来完成，《通知》提到，要发挥市场的作用，可以委托第三方，甚至由市场来参与这样的一些形式。土地储备机构作为政府的委托人，可以组织社会相关机构来完成这件事。未来，市场将发挥更大的作用，民间资本融入城市建设的渠道会更多样化。“关上了一扇门，打开了一扇窗”，叶剑平做了这样一个比喻。
《通知》带来的利好，最明显的就是市场“这只手”能够有机会介入城市的发展中来，打破了原来土地储备由政府垄断的这种格局。政府由参与者变成了组织者，完成了这样的角色转变。土地收储的资金，以前完全靠财政和银行借贷，现在变成用地方债和社会基金来投入。传统意义上的土地储备机构需要转型，新的土地储备机构将以组织者的角色出现，整合社会有效资源，来完成城市建设中的相关工作。
与此同时，多手段控制储备土地总量，有利于控制政府性债务及房地产“去库存化”。加强储备土地总量控制主要从土地供给方面加强管理。土地储备总量取决于当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等诸多因素。适当压缩储备土地规模，将从资金需求源头方面限制政府性债务的无序扩张。同时，考虑今年初全国各省份披露的财政收入数据，在一般财政收入吃紧，尤其土地财政收缩的大趋势下，未来地方政府用于土地收储的资金将更多依赖于政府债券，但政府债券额度由中央及省级政府统筹，所以土地收储规模将进一步缩减。
叶剑平认为，长期来看，《通知》对土地出让价格不会有大的影响。不过在土地储备转型的窗口期，由于土地供应可能会减少，会造成土地价格上涨。受去库存的影响，机构调整的窗口期内甚至可能不会推出新的土地，以消化原有库存。叶剑平表示，市场是配置资源的有效手段，在供过于求或者相对持平的时候，只有生产适销对路的产品才能销售掉，如果不能适销对路，成本又高的话，形成滞压，就会产生风险，土地也是如此。

Ⅶ 外国土地储备融资模式有哪些

一）财政拨款
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。（三）土地储备收益
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式
（一）土地信托
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。

Ⅷ 土地储备机制有哪些不足的地方

一、完善土地收购储备制度
(一)完善土地收购储备的法律程序,提高运行效率。
1、在土地收购环节上,必须遵循科学的程序:申请收购——权属审查——测量评估——拟订收购协议——移交,并灵活采用协议收购、土地置换、意向收购等多种收购方式。
2、在土地前期开发整理环节上,引入市场化的运行机制。成立土地开发公司,专门负责收购地块的租赁、拆迁、安置、土地平整、“三通到位”和协调规划工作,土地收购储备机构只负责监督管理。
3、在土地储备环节上,应实现效益储备向发展储备的转变。由即收即储即拍转向根据城市发展规划逐步向市场提供土地资源,如衡阳县在土地储备制度建立和实施后,积极探索,创造了协议储备、实物储备、规划红线储备、政策储备和信息储备等五种土地储备模式,这五种模式相互依存,并根据市场运作与资金调度适时转换,激活了土地储备这盘棋。
4、在土地出让环节上,储备土地出让必须纳入统一的土地供应总量计划,并遵循公开出让的原则,尤其是各类经营性用地必须以招标拍卖方式进行。根据供求的需要,可采取国有土地租赁等方式,以实现土地资源的充分利用和收益最大化。
(二)多渠道筹集土地收购储备资金,建立土地收购储备资金保障与风险防范机制。为增强土地储备机构的吸纳能力,必须完善资金筹措机制和风险防范机制,其战略选择是建立城市土地基金,以改变土地储备运作资金主要依靠银行贷款的状况,通过多渠道筹集资金,降低融资成本,减小融资风险。目前,建立城市土地基金可能利用的资金来源主要有:一是建立土地投资基金;二是政府土地基金制度;三是发行土地债券;四是推行《换地权益书》制度。

二、科学规划土地储备和供应的适度规模,促进城市经济发展。土地收购储备是一个系统性、长周期的工作,它应与城市发展同步前进。要根据城市发展战略、需要和步骤逐步推进,不能求之过急,变成一次性运动或突击性行为。土地储备规模对平衡土地供求起着巨大作用,而规模大小要受到多因素制约,包括土地储备机构对储备成本的承受能力、土地储备机构运作效率、土地储备机构自身储备动机、土地储备来源量、土地储备方式等。土地储备规模首先要达到调控市场的目的,同时,储备土地也要获取收益。另外,储备土地还要考虑可支配资源的制约等,以力求城市整体和谐发展。土地收购储备制度不是简单的“以地生财”,目的在于优化配置城市土地资源,集约利用土地,为城市经济长期健康发展提供资源保障。因此,对土地收购储备制度的运作不能单纯以经济效益来衡量,还应考虑社会效益、生态效益等诸多方面,制定一套集生态、社会、经济等为一体的评价标准,使土地收购储备制度健康发展。

Ⅸ 中国版“市政收益债”将全面发行

继全国试点土地储备、政府收费公路地方政府专项债券之后，财政部2日发文，鼓励有条件地方在更多有一定收益的公益性事业领域探索分类发行专项债券，这意味着中国版“市政收益债”全面亮相。

财政部有关负责人指出，试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种，是专项债务限额内依法开好“前门”、保障重点领域合理融资需求、支持地方经济社会可持续发展的重要管理创新，有利于遏制违法违规融资担保行为、防范地方政府债务风险。

了解一下，看看怎么操作吧。