地产私募基金主要风险

A. 私募基金管理人存在有哪些风险

1.法律和政策风险
对于国内私募基金而言，目前存在的最主要问题是缺乏法律依据和政策支持，使其处于法律和政策的边缘地带。迄今，我国的《证券法》、《信托法》等法律的条文都没有对私募基金的含义、资金来源、组织方式、运行模式等问题做出明确规定。2003年10月《证券投资基金法》出台，由于存在诸多争议，仍未能够为私募基金“正名”。
从外表看，许多基金似乎都有合法身份，但如果对其经营的业务进行深究，其中一些机构很容易让人与“地下集资”、“非法集资”联系在一起。正是由于私募基金的法律地位得不到承认，其经营活动一直游离于法律和政策监管之外，一旦发生违约行为，不论基金管理者还是投资者都得不到法律的保护，因而面临很大的法律和政策风险，并且基金规模越大，这种法律和政策风险就越高。
2.道德风险
私募基金的组织结构是一种典型的委托?代理机制，有限合伙人将资金交给一般合伙人负责经营，只对资金的使用作出一般性的规定，通常并不干预基金经理的具体运营。
在运营过程中，私募基金经理和基金持有人都追求期望投资收益最大，私募基金经理越努力，收益越大，可是私募基金经理除了拿固定的管理费之外，还可以拿业绩提成费用，当业绩提成费用大于管理费用时，私募基金经理并不会采取使双方利益最大化的投资策略，因为这样选择并不能使其本身利益最大化，而是可能会滥用自己的职权去追求更多的个人利益，从而使基金持有人的资产将承受更大的风险，所以即使私募基金有较为优越的激励安排，但代理人的道德风险仍然存在。
3.操作风险
私募基金的投资策略具有隐蔽性，国际上一般对私募基金的信息披露没有严格的限制，这就会造成严重的信息不对称，不利于对基金持有人利益的保护。在没有外在约束机制的情况下，私募基金追逐利益的投机本性，可能会让它们为了获取巨额的利润，与上市公司串谋，进行内幕交易、操纵股价等违法行为。这些操作风险都会给投资人和市场带来很大的危害。基金管理人的个人操守不好衡量，如果管理人不遵守合同，就会给投资人造成损失。
私募基金的流动性风险私募基金一般都具有很长的锁定期，在这期间资金不准撤出，以此来保证基金运作的持续性和稳定性，对基金经理的投资策略不造成影响。私募基金不能上市交易，因此风险不能随时转移，持有人只有等待持有期满才能变现，基金持有人可能在基金封闭期内会因为资金难以变现而发生债务危机甚至破产。

B. 房地产私募基金的房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资人对于此类基金仍处于观望状态，主要的问题有：
一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。
二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。
房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。

C. 房地产私募基金 收益 风险

实际情况是，上海五色土已经做到，1000万年收益10%，在10年过往历史中，投资人无坏账。难能可贵。

D. 私募基金都存在哪些风险

私募股权投资基金的法律风险，指私募股权投融资操作过程中相关主体不懂法律规则、疏于法律审查、逃避法律监管所造成的经济纠纷和涉诉给企业带来的潜在或己发生的重大经济损失。
法律风险的原因通常包括违反有关法律法规、合同违约、侵权、怠于行使公司的法律权利等。具体风险内容如债务拖欠，合同诈骗，盲目担保，公司治理结构软化，监督乏力，投资不做法律可行性论证等。潜在的法律风险和经济损失不计其数。

一、法律地位风险
私募包括两类，一是私募股权投资，一是私募证券投资。前者是指以非公开募集的方式投资于企业股权，它与股票的“公开发行”相对；后者是指将非公开募集的资金投资于证券二级市场，私募证券投资基金与向广大投资者公开发行的“公募基金”(如开放式基金)相对。
客观上讲，“私募股权投资基金”的“私”字，的确给人一种非法或游走在法律边缘的感觉，但事实上，私募股权投融资只是表明其是在公开市场之外进行的募集资金的行为，并不是非法或法律地位不明确，它是完全合法并受到监管部门认可和支持的。
“私募基金”是指“私募证券投资基金”而非“私募股权投资基金”，对于国内私募股权投资基金而言，《证券法》、《公司法》、《合伙企业法》为其设立提供了法律依据，但目前的法规规范仍然不足，为了吸引客户，大多地下私募基金对客户有私下承诺，如保证金安全、保证年收益率等，这种既非合伙又非投资的合同在本质上类似非法集资，在这种情况下，即使有书面合同，也很难得到法律的保障。

二、合同法律风险
私募股权投资基金与投资者之间签定的管理合同或其他类似投资协议，往往存在保证金安全、保证收益率等不受法律保护的条款。
此外，私募股权基金投资协议缔约不能、缔约不当与商业秘密保护也可能带来合同法律风险。私募股权投资基金与目标企业谈判的核心成果是投资协议的订立，这是确定私募股权投资基金资金方向与双方权利义务的基本法律文件。
在此过程中可能涉及三个方面的风险：一是缔约不能的法律风险；二是谈判过程中所涉及技术成果等商业秘密保密的法律风险；三是缔约不当的法律风险。这些风险严格而言不属于合同法律风险，而是附随义务引起的法律风险。

三、操作风险
我国现有法律框架下的私募股权投资基金主要有三种形式：一是通过信托计划形成的契约型私人股权投资基金；二是国家发改委特批的公司型产业基金；三是各类以投资公司名义出现的、与私募股权基金运作方式相同的投资机构，而这种私募股权投资基金处于监管法律缺失的状态。
虽然我国私募基金的运作与现有法律并不冲突，但在实施过程中又缺乏具体的法规和规章，导致监管层与投资者缺乏统一的观点和做法，部分不良私募股权投资基金或基金经理暗箱操作、过度交易、对倒操作等侵权违约或者违背善良管理人义务的行为，这都将严重侵害投资者利益。

四、知识产权法律风险
私募股权投资基金选择的项目如果看中的是目标企业的核心技术，则应该注意该核心技术的知识产权是否存在法律风险。有关知识产权的法律风险可能存在如下方面：
1、所有由目标公司和其附属机构拥有或使用的商标、服务标识、商号、著作权、专利和其它知识产权；
2、涉及特殊技术开发的作者、提供者、独立承包商、雇员的名单清单和有关雇佣开发协议文件；
3、为了保证专有性秘密而不申请专利的非专利保护的专有产品；
4、公司知识产权的注册证明文件，包括知识产权的国内注册证明、省的注册证明和国外注册证明；
5、正在向有关知识产权注册机关申请注册的商标、服务标识、著作权、专利的文件；
6、正处于知识产权注册管理机关反对或撤消程序中的知识产权的文件；
7、需要向知识产权注册管理机关申请延期的知识产权的文件；
8、申请撤消、反对、重新审查己注册的商标、服务标识、著作权、专利等知识产权的文件；
9、国内或国外拒绝注册的商标、服务标识权利主张，包括法律诉讼的情况；
10、其他影响目标企业或其附属机构的商标、服务标识、著作权、专有技术或其他知识产权的协议；
所有的商业秘密、专有技术秘密、雇佣发明转让或者其他目标企业及其附属机构作为当事人并对其有约束力的协议，以及与目标企业或其附属机构或第三者的知识产权有关的协议。
此外，创业者与原单位的劳动关系问题、原单位的专有技术和商业秘密的保密问题以及遵守同业竞争禁止的约定等，都有可能引发知识产权纠纷。

五、律师调查不实或法律意见书失误法律风险
私募股权投资基金一旦确定目标企业之后，就应该聘请专业人士对目标企业进行法律调查。
因为在投资过程中，双方处于信息不对称的地位，所以法律调查的作用在于，使投资方在投资开始前尽可能多地了解目标企业各方面的真实情况，发现目标企业的股份或资产的全部情况，确认他们己经掌握的重要资料是否准确的反映了目标企业的资产负债情况，以避免对投资造成损害。
在私募股权投资中，目标企业为非上市企业，信息批露程度就非常低，投资者想要掌握目标企业的详细资料就必须进行法律调查，来平衡双方在信息掌握程度上的不平等，明确该并购行为存在那些风险和法律问题。
这样，双方就可以对相关风险和法律问题进行谈判。私募股权基金投资中律师调查不实或法律意见书失误引起的法律风险是作为中介的律师事务所等机构与投资机构及创业企业共同面对的法律风险。
尽职调查不实，中介机构将承担相应的法律责任；投资机构可能蒙受相应损失；而创业企业则可能因其提供资料的不实承担相应的法律责任。

六、私募股权投资基金进入企业后的企业法律风险
日常经营过程中存在的风险：合同风险、不规范经营风险、债权过于集中带来的风险。
管理引起的法律风险:治理结构缺陷带来的决策风险、员工意外伤害风险、规章制度不健全导致的员工道德风险、公司印章管理不严带来的债务风险。
资金运用引起法律风险:投资合作风险、分支机构风险、借贷风险、担保风险。

七、退出机制中的法律风险
目标企业股票发行上市通常是私募股权基金所追求的最高目标。股票上市后，投资者作为发起人在经过一段禁止期之后即可售出其持有的企业股票或者是按比例逐步售出持有的股票，从而获取巨额增值，实现成功退出。上市主要通过两种方式:一种是直接上市，另一种是买壳上市。直接上市的标准对企业而言还相对过高，因此我国企业上市热衷于买壳上市。表面上看，买壳上市可以不必经过改制上市程序，而在较短的时间内实现上市目标，甚至在一定程度上可以避免财务公开和补交欠税等监管，但从实际情况看，目前我国上市公司壳资源大多数“不干净”，债务或担保陷阱多，职工安置包袱重，如果买壳方没有对“壳”公司历史做出充分了解，没有对债权人的索债请求、偿还日期和上市公司对外担保而产生的一些负债等债务问题做出充分调查，就会存在债权人通过法律的手段取得上市公司资产或分割买壳方己经取得的股权，企业从而失去控制权的风险。回购退出方式(主要是指原股东回购管理层回购)实际上是股权转让的一种特殊形式，即受让方是目标企业的原股东。有的时候是企业管理层受让投资方的股权，这时则称为“管理层回购”。以原股东和管理层的回购方式的退出，对投资方来说是一种投资保障，也是使得风险投资在股权投资的同时也融合了债权投资的特点，即投资方投资后对企业享有股权，同时又在管理层或原股东方面获得债权的保障。回购不能也是私募股权投资基金退出的主要法律风险。表现为:私募股权投资基金进入时的投资协议中回购条款设计不合法或者回购操作违反《公司法》等法律法规。
对于失败的投资项目来说，清算是私募股权投资基金退出的唯一途径，及早进行清算有助于投资方收回全部或部分投资本金。但是在破产清算程序中还存在许多法律风险，包括资产申报、审查不实、优先权、别除权、连带债权债务等。

E. 房地产基金的风险

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。
相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。
某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。
另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。
一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。

F. 国际房地产私募基金产品线中风险最大的是哪种

国际房地产私募基金产品中风险最大的就是公司倒闭

G. 私募股权基金投资房地产的风险管理，你知道多少

除了常见的项目风险外
还有国家房地产调控的风险，
房地产政策变更或审批未通过的风险，
银行贷款政策的流动性风险等

H. 房地产企业选择私募融资的风险有哪些

弊端的话就是融资成本高 风险控制能力偏低 PE从立场角度来说就是高风险偏好的的一种融资形式

I. 房地产私募基金的房地产私募基金面临的困难

目前来看，借力政策调控下房地产市场的持续低迷，房地产私募基金在中国的爆发已可预期。但是作为一个专业性很强的新生事物，房地产私募基金的快速扩张也面临着一些秉待解决的困难。
首先，在当前房企大规模生存危机的报道之下，加之房地产市场资金缺口的持续扩大，投资人对房地产私募基金投资的担保和收益要求也水涨船高，并直接造成房企融资成本的显著增加。事实上，一些中小型房企在进行基金募集时已经遇到了“投资人收益高则难以负担，投资人收益低则募资困难”的两难困境。
其次，房地产私募基金的募资渠道不畅通导致其很难在市场上募集到所需要的资金。传统的募资渠道也即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道也即第三方理财机构刚刚起步，募资能力有限，除了诺亚财富之外，鲜有其他第三方品牌足以支撑一只大型基金的募资需求。