土地储备债券发行主体

⑴ 中国版“市政收益债”亮相释放出什么信号

这一与国际接轨、被视为中国版“市政专项债”的亮相，能否保障地方政府的合理融资需求？对于遏制政府债务过快增长势头作用几何？释放出怎样的完善地方债管理方向？记者第一时间采访财政部、国土资源部有关负责人和权威专家，解读改革背后的重要信号。

债务监管再升级 精细化管理专项债

从以前笼统发行地方政府专项债券，到此次首尝发行土地储备专项债券，标志着我国按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券的步伐在加快。

2014年国务院发布加强地方政府性债务管理的意见，以及2015年新预算法的实施，奠定了我国地方政府债务的基本框架。在此基础上，近年来财政部门针对出现的新情况、新趋势，不断完善相关制度，管理日趋精细化。

“此次办法的出台，是在已有制度框架上又一次精细化的管理优化。”郑春荣说，按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券，既显示了在地方政府债务管理政策上的连贯性、一致性，又体现了财政部门对管理地方债越来越成熟、越来越深入。

2017年，我国政府性基金收入预计47174.66亿元，其中国有土地使用权出让收入预计38568.62亿元，占比超过80%。

记者了解到，针对土地储备发行专项债券，意味着按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券改革迈出一大步。按照计划，下一步财政部将会同交通运输部等部门研究推进发行政府收费公路专项债券。

专家表示，此次办法显示，我国关于地方政府债务的监管进一步升级。如关于储备土地的担保管理更加严格，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

此外，办法在土地储备专项债券的监管中引入国土资源部门，通过两部门协调配合使得政府对融资项目的监管更加专业，确保土地储备项目的真实性、规范性。

利国利民的事情，就应该大力支持！

⑵ 土地储备机构的介绍

土地储备机构，《土地储备管理办法》（国土资发2007277号），第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”2016年2月份，财政部、国土资源部、中国人民银行和银监会联合下发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理。

⑶ 按发行主体区分，债券可分为什么种类

债券的种类繁多，且随着人们对融资和证券投资的需要又不断创造出新的债券形式，在现今的金融市场上，债券的种类可按发行主体、发行区域、发行方式、期限长短、利息支付形式、有无担保和是否记名等分为九大类。

1.按发行主体分类根据发行主体的不同，债券可分为政府债券、金融债券和公司债券三大类。第一类是由政府发行的债券称为政府债券，它的利息享受免税待遇，其中由中央政府发行的债券也称公债或国库券，其发行债券的目的都是为了弥补财政赤字或投资于大型建设项目；而由各级地方政府机构如市、县、镇等发行的债券就称为地方政府债券，其发行目的主要是为地方建设筹集资金，因此都是一些期限较长的债券；在政府债券中还有一类称为政府保证债券的，它主要是为一些市政项目及公共设施的建设筹集资金而由一些与政府有直接关系的企业；公司或金融机构发行的债券，这些债券的发行均由政府担保，但不享受中央和地方政府债券的利息免税待遇。第二类是由银行或其它金融机构发行的债券，称之为金融债券。 金融债券发行的目的一般是为了筹集长期资金，其利率也一般要高于同期银行存款利率，而且持券者需要资金时可以随时转让。第三类是公司债券，它是由非金融性质的企业发行的债券，其发行目的是为了筹集长期建设资金。一般都有特定用途。按有关规定，企业要发行债券必须先参加信用评级，级别达到一定标准才可发行。因为企业的资信水平比不上金融机构和政府，所以公司债券的风险相对较大，因而其利率一般也较高。

2.按发行的区域分类按发行的区域划分，债券可分为国内能券和国际债券。国内债券，就是由本国的发行主体以本国货币为单位在国内金融市场上发行的债券；国际债券则是本国的发行主体到别国或国际金融组织等以外国货币为单位在国际金融市场上发行的债券。如最近几年我国的一些公司在日本或新加坡发行的债券都可称为国际债券。由于国际债券属于国家的对外负债，所以本国的企业如到国外发债事先需征得政府主管部门的同意。

3.按期限长短分类根据偿还期限的长短，债券可分为短期，中期和长期债券。一般的划分标准是期在1年以下的为短期债券，期限在10年以上的为长期债券，而期限在1年到10年之间的为中期债券。

4.按利息的支付方式分类根据利息的不同支付方式，债券一般分为附息债券、贴现债券和普通债券。附息债券是在它的券面上附有各期息票的中长期债券，息票的持有者可按其标明的时间期限到指定的地点按标明的利息额领取利息。息票通常以6个月为一期，由于它在到期时可获取利息收入，息票也是一种有价证券，因此它也可以流通、转让。贴现债券是在发行时按规定的折扣率将债券以低于面值的价格出售，在到期时持有者仍按面额领回本息，其票面价格与发行价之差即为利息；除此之外的就是普通债券，它按不低于面值的价格发行，持券者可按规定分期分批领取利息或到期后一次领回本息。

5.按发行方式分类按照是否公开发行，债券可分为公募债券和私募债券。公募债券是指按法定手续，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债券，其发行对象是不限定的。这种债券由于发行对象是广大的投资者，因而要求发行主体必须遵守信息公开制度，向投资者提供多种财务报表和资料，以保护投资者利益，防止欺诈行为的发生。私募债券是发行者向与其有特定关系的少数投资者为募集对象而发行的债券。该债券的发行范围很小，其投资者大多数为银行或保险公司等金融机构，它不采用公开呈报制度，债券的转让也受到一定程度的限制，流动性较差，但其利率水平一般较公募债券要高。

6.按有无抵押担保分类债券根据其有无抵押担保，可以分为信用债券和担保债券。信用债券亦称无担保债券，是仅凭债券发行者的信用而发行的、没有抵押品作担保的债券。一般政府债券及金融债券都为信用债券。少数信用良好的公司也可发行信用债券，但在发行时须签订信托契约，对发行者的有关行为进行约束限制，由受托的信托投资公司监督执行，以保障投资者的利益。 担保债券指以抵押财产为担保而发行的债券。具体包括：以土地、房屋、机器、设备等不动产为抵押担保品而发行的抵押公司债券、以公司的有价证券(股票和其他证券)为担保品而发行的抵押信托债券和由第三者担保偿付本息的承保债券。当债券的发行人在债券到期而不能履行还本付息义务时，债券持有者有权变卖抵押品来清偿抵付或要求担保人承担还本付息的义务。

7.按是否记名分类根据在券面上是否记名的不同情况，可以将债券分为记名债券和无记名债券。记名债券是指在券面上注明债权人姓名，同时在发行公司的帐簿上作同样登记的债券。转让记名债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书和在公司帐簿上更换债权人姓名。而无记名债券是指券面未注明债权人姓名，也不在公司帐簿上登记其姓名的债券。现在市面上流通的一般都是无记名债券。

8.按发行时间分类根据债券发行时间的先后，可以分为新发债券和既发债券。新发债券指的是新发行的债券，这种债券都规定有招募日期。既发债券指的是已经发行并交付给投资者的债券。新发债券一经交付便成为既发债券。在证券交易部门既发债券随时都可以购买，其购买价格就是当时的行市价格，且购买者还需支付手续费。

9.按是否可转换来区分，债券又可分为可转换债券与不可转换债券。

可转换债券是能按一定条件转换为其他金融工具的债券，而不可转换债券就是不能转化为其他金融工具的债券。可转换债券一般都是指的可转换公司债券，这种债券的持有者可按一定的条件根据自己的意愿将持有的债券转换成股票。

⑷ 中国土地储备融资模式有哪些

比较常用的土地储备融资模式：1、财政拨款；2、银行贷款；3、土地储备收益；创新型的土地储备融资模式：1、土地信托；2、土地基金；3、土地置换；4、土地债券。

⑸ 什么是土地储备投资，是什么意思这种项目是否有发展稳定性如何

要明白什么是土地储备，就得了解土地怎么进入市场。我国法律规定任何个人和单位不得买卖土地，土地进入市场得先由政府收储，然后以招拍挂等形式出让给房地产商或单位个人。这牵涉到权属转变的问题，个人不具有土地所有权，具有使用权，政府收储后，权属为国有所有，出让给开发商，权属为国有使用权，所以有年限。原为建设用地的土地为熟地（包括批而未建），非建设的为生地。土地储备投资说白了就是投入大量资金，先获得使用权（一般为生地），等政府来收储，政府补偿你，赚取其中差额。这种项目可以获得较大利润，原因为差额较多，但影响收益的因素太多：1、需要有预判性的眼光，地段是否好，政府是否会收购；2、你只是N多储备人中1个，你的钱有打水漂的危险，比如人家收完钱后走人了；3、投入多、周期不确定。
再次提醒：有很多人都是这样骗钱的，谁谁谁要用地了，我们先买下来再卖给政府，结果卷着钱就跑了，即是真的要开发，企业拖7、8年再开发，你的钱也拿不出来。
所以这类项目如果是土地收储投资中心，长期的稳定的，可以投资，回报不错，如果是小型的，风险太大。

⑹ 怎样认识土地储备新政

日前，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。该《通知》核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储政府采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。
该怎样理解《通知》背景，以及核心内容、影响范围？记者采访了中国人民大学公共关系学院土地管理系教授叶剑平。
防范地方债务风险是目的
根据《通知》，各地区在规范土地储备行为时，县级（含）以上法定行政区划原则上只设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，对于重复设置的，应当压缩归并和重新纳入土地储备名录管理。各地区应将土地储备机构和从事政府融资等其他非土储职能的业务相分离。
事实上，《通知》主要目的之一在于理顺土地储备机构和城投公司关系，进一步规范两者职能。对清理甄别后认定为地方债务的土地储备贷款（截至2014年底），需纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券进行置换；而自2016年起，各地不得再向银行举借土地储备贷款。
叶剑平表示，《通知》的目的在于防范已经存在的地方债务风险，清楚界定土地储备机构的职责。在城镇化发展过程中，土地储备还承担了土地储备以外的多项职能。例如：城市发展、投融资、旧城改造、拆迁、征地等等，都离不开土地储备的参与。因此，土地储备的职能实际上被扩大化了。城市土地归国家所有，国家把土地使用权让渡给市场，政府把土地出让的职能让渡给土地储备机构。土地储备机构代表土地所有者去征收和转让土地。随着城市发展需要，一些土地储备机构又配套成立了各种各样的公司，例如城投公司、基础设施投资公司等，所有这些公司实际上都是围绕着土地的征收、出让等活动来开展的。这些公司所做的一些工作，很多应该是由土地储备机构完成的。因此，一些情况下，土地储备机构和相关公司会存在职责不清的现象。而公司企业化的运作，也会带来一些系统外的风险。在这样的背景下，土地储备机构就不应该再作为一个借贷的主体，银行也不应该再给土地储备机构继续发放贷款，《通知》正是为了规范土地储备金融秩序，防范地方债务风险。
当前供给侧改革的迫切需要
《通知》依据《预算法》等法律规定对土地储备资金的使用管理进行了规范，即从2016年1月1日起，对土地储备资金的筹集渠道进行了明确，并且强调专款专用，土地储备机构日常费用和土地储备资金严格分账核算，不得混用。《通知》提出地方国土资源主管部门应当积极探索土地征收、收购、收回等涉及的拆迁安置补偿方面的政府购买服务，并约定采购仅限于储备土地的前期开发。《通知》要求各地土储机构应当根据当地经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度地方债务限额、地方政府还款能力等因素确定其土地储备总体规模，同时要加强预决算管理。
《通知》明确，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
在中央财政核算的债务限额的前提下，可以通过发行的债券来借钱补充地方的预算开支，而不能再用收储的土地作为抵押。过去地方向商业银行贷款，部分是用储备土地作为抵押，这部分贷款客观上有相当大的风险，而且有些是通过地方平台公司做的贷款，有些贷款资金是投入到有收益的基础设施的项目，而有些资金可能使用渠道不是很恰当，未来有相当大的潜在风险。
关于贷款关闸，叶剑平表示，由于职能界定明确，土地储备机构不需要再去贷款，而只需要接受政府委托由政府拨款。至于政府拨款的来源，不管是财政收入，还是城市发债，则是需要政府考虑和解决的事情，“从宏观角度出发，这也是供给侧改革的需要”，叶剑平说。
市场之手的新机遇
但有些工作是可以通过市场配置来完成，《通知》提到，要发挥市场的作用，可以委托第三方，甚至由市场来参与这样的一些形式。土地储备机构作为政府的委托人，可以组织社会相关机构来完成这件事。未来，市场将发挥更大的作用，民间资本融入城市建设的渠道会更多样化。“关上了一扇门，打开了一扇窗”，叶剑平做了这样一个比喻。
《通知》带来的利好，最明显的就是市场“这只手”能够有机会介入城市的发展中来，打破了原来土地储备由政府垄断的这种格局。政府由参与者变成了组织者，完成了这样的角色转变。土地收储的资金，以前完全靠财政和银行借贷，现在变成用地方债和社会基金来投入。传统意义上的土地储备机构需要转型，新的土地储备机构将以组织者的角色出现，整合社会有效资源，来完成城市建设中的相关工作。
与此同时，多手段控制储备土地总量，有利于控制政府性债务及房地产“去库存化”。加强储备土地总量控制主要从土地供给方面加强管理。土地储备总量取决于当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等诸多因素。适当压缩储备土地规模，将从资金需求源头方面限制政府性债务的无序扩张。同时，考虑今年初全国各省份披露的财政收入数据，在一般财政收入吃紧，尤其土地财政收缩的大趋势下，未来地方政府用于土地收储的资金将更多依赖于政府债券，但政府债券额度由中央及省级政府统筹，所以土地收储规模将进一步缩减。
叶剑平认为，长期来看，《通知》对土地出让价格不会有大的影响。不过在土地储备转型的窗口期，由于土地供应可能会减少，会造成土地价格上涨。受去库存的影响，机构调整的窗口期内甚至可能不会推出新的土地，以消化原有库存。叶剑平表示，市场是配置资源的有效手段，在供过于求或者相对持平的时候，只有生产适销对路的产品才能销售掉，如果不能适销对路，成本又高的话，形成滞压，就会产生风险，土地也是如此。

⑺ 土地储备机构如何规范使用土地储备专项债券资金

《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，只对转让土地使用权征收营业税，土地使用权的出让是不征营业税的。土地储备中心是代表国家对土地进行管理的，其拍卖土地行为属于国有土地使用权的出让，因此是不征收营业税的。但按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地储备中心和土地受让方应按产权转移书据各缴纳万分之五的印花税。契税对买受方征收的一种税，因此，土地储备中心拍卖土地，只对土地受让方征收契税，土地储备中心不征。

⑻ 土地储备工作是由什么机构具体实施

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

⑼ 土地储备专项债券怎么编制储备计划

所谓“定向承销”，就是指哪个银行借给地方的债务，就去找哪个银行定向发行置换债券。允许地方债纳入抵质押品范围，意味着商业银行等地方债券持有无需等待债券到期，就可以通过质押再贷款从央行获得流动性。一方面，纳入抵质押品范围后，银行可以通过再贷款获取相对低成本的资金，进而可以解决银行由于负债端成本上升而导致的购置需求不足问题；另一方面，有利于提高流动性和刺激信贷投放。

⑽ 土地储备机构能否作为拆迁主体

土地储备机构能否作为拆迁主体成为目前热点话题。有人认为土地储备中心不是建设单位，只能从事土地的收购储备，而不能从事项目的建设，故土地储备中心不具备拆迁人资格，甚至认为土地储备机构作为拆迁人是不合法的。但笔者认为土地储备机构可以作为拆迁主体，理由如下： 首先，从城市房屋拆迁制度来看，土地储备机构作为拆迁人是一种趋势。2001年国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》将拆迁人定义为已经取得房屋拆迁许可证的单位。《城市房屋拆迁管理条例释义》（以下简称《条例释义》）对拆迁人资格作了具体解释：“虽然大多数拆迁人均为建设单位，但也有一些非建设单位需要实施房屋拆迁行为。例如，目前，对国家依法收回的国有土地使用权，政府在委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让，正在成为城市土地供应的主要方式。而政府委托从事拆迁的单位，并不一定是建设单位。”实践中，土地储备机构和土地一级开发企业都可以完成拆迁、土地平整等前期开发工作，而土地储备机构却不是建设单位。因此，《条例释义》初步表明了土地储备机构也可以作为拆迁人。 其次，从现行的土地储备制度来看，土地储备机构实施拆迁等前期开发工作是履行工作职责。2007年国土资源部等发布的《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）明确了土地储备的定义，即市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。无论是依法收回、收购、行使优先购买权取得的国有土地，还是已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，都可以纳入土地储备范围。《办法》还明确规定：土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。因此，《办法》进一步明确了实施拆迁等前期开发工作是土地储备机构的工作职责，进而说明了土地储备机构可以作为拆迁人。 再其次，从工作实践来看，土地储备机构更能公平、公正地落实好拆迁工作。由于拆迁工作只是供应土地前的一项前期开发工作，此时还未供地，也就不存在开发商，土地储备机构在实施拆迁工作中也不会受到开发商的干扰。实践中，土地储备机构作为承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，能协调规划、拆迁、评估等部门，把握各项规章制度，落实政府提出的各项要求，把国家、集体和个人的利益放在首位，以维护人民的利益为重点，充分体现公平、公正原则，确保稳定，做到依法拆迁、文明拆迁、和谐拆迁。