地产基金产品发行如何缴税

1. 基金公司退出投资产生收益分配给其投资人的时候，如何缴税

基金托管费用，或者其他费用每日计提，如果存在税收等在计算利润之前也要提前扣除。一般如果不是以公司制形成的私募基金都是免税的。公司制的私募基金存在个人所得税。

私人股权投资（又称私募股权投资或私募基金，Private Fund），是一个很宽泛的概念，用来指称对任何一种不能在股票市场自由交易的股权资产的投资。被动的机构投资者可能会投资私人股权投资基金，然后交由私人股权投资公司管理并投向目标公司。私人股权投资可以分为以下种类：杠杆收购、风险投资、成长资本、天使投资和夹层融资以及其他形式。私人股权投资基金一般会控制所投资公司的管理，而且经常会引进新的管理团队以使公司价值提升。

2. 一文看懂：私募基金增值税怎么交

根据不同分类交税。

增值税是针对应税行为征收的间接税，纳税人如何缴纳增值税，取决于其具体的增值税应税行为。财政部税政司《关于财税[2016]140号文件部分条款的政策解读》也明确规定“应根据取得收益的性质，判断其是否发生增值税应税行为，并应按现行规定缴纳增值税”。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》对于“金融服务”的分类，私募基金增值税应税行为主要表现为：

（1）贷款服务

私募基金将资金贷与他人使用而取得利息收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、买入返售金融商品利息收入等，均需按照“贷款服务”缴纳增值税。

其中，上述的“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等”系指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。

换而言之，如果私募基金投资于银行委贷、企业债券等取得的利息或具有利息性质的收入，应当缴纳增值税。考虑到私募基金管理人就“贷款服务”可取得的进项税抵扣有限，财税[2017]56号文之“按照3%的征收率缴纳增值税”的规定，实质上降低了“贷款服务”增值税税负。

需要提醒的是，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，私募基金因投资国债、地方政府债取得的利息收入免征增值税。

（2）金融商品转让

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券取得的金融商品转让收入，免征收增值税。

鉴于《证券投资基金法》已经明确将私募基金纳入证券投资基金范畴，私募基金买卖股票、债券取得的金融商品转让收入，同样适用上述免征增值税优惠政策。

至于私募基金因买卖外汇、非货物期货等其他金融商品取得金融商品转让收入，则应当按照财税[2017]56号文计征增值税。

当然，私募基金在持有股票期间，可能会取得股票分红。由于股票分红不属于保本性收益，根据财税〔2016〕140号文，该等股票分红不属于增值税征税范畴。

(2)地产基金产品发行如何缴税扩展阅读

注：这里假设增值税附加=应纳税额×12%。实践中各地增值税附加率会有所不同。

（一）契约型私募基金A当期收到基金管理费50万元（无进项税额）。另外当期买卖公司债，买入价1000万元，卖出价1100万元。期间收到公司债利息50万元，另收到所持有国债利息30万元。

【1.管理费】

50万元为直接收费金融服务销售额，按照一般计税方法，6%税率计算应纳税额。

应纳税额=[含税销售额÷（1+税率）×税率-当期进项税额] ×（1+增值税附加税率）

=[50÷（1+6%）×6%－0] ×（1+12%）

约3.17万

纳税主体：该契约型基金的管理人。

【2.债券买卖价差】

1100-1000=100万元为该金融商品转让行为的销售额，按照简易计税方法，3%征收率计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率×（1+增值税附加税率）

=100W÷（1+3%）×3% ×（1+12%）

约3.26万

纳税主体：该契约型私募基金的管理人。

【3.债券利息】

企业债利息50万元为贷款服务的销售额，国债利息收入免税。按照简易计税方法，3%征收率计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率×（1+增值税附加税率）

=50W÷（1+3%）×3% ×（1+12%）

约1.63万

纳税主体：该契约型私募基金的管理人。

（二）有限合伙型私募基金当期买卖地方政府债，买入价500万元，卖出价502万元。该有限合伙企业为一般纳税人。

【债券买卖价差】

502-500=2万元为该金融商品转让行为的销售额。本案例应按照一般计税方法6%税率计算应纳税额。

应纳税额=[含税销售额÷（1＋税率）×税率-当期进项税额]×（1+增值税附加税率）

=[20000÷（1+6%）×6%-0] ×（1+12%）

约1267.92元

纳税主体：该有限合伙企业。

3. 房地产企业如何交税

房地产企业纳税的方法：

1. 包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。土地增值税计算的依据是增值额,分为4个级次,即：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值税的税率是30%。

（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,土地增值税的税率是40%;

（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,土地增值税的税率是50%

（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税的税率是60%。如果能够提供原来的购房发票,营业税按照差额的5.6%缴纳,印花税按照成交价全额的0.05%缴纳。

（五）作为公司出售房产收入,还应缴纳企业所得税,即差额的25%。

（六）企业出售房产，按照销售不动产税目缴纳营业税，税率5%。根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》 财税〔2003〕16号： 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；

2.按照营业税额随征城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳；

3.出售房产收入并入应纳税所得额，缴纳企业所得税，年终汇算清缴，税率25%。

参考链接：国家税务局

4. 理财产品怎么交税

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第一条、第二条相关规定：

《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称保本收益、报酬、资金占用费、补偿金，是合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

理财产品即由商业银行和正规金融机构自行设计并发行的产品，将募集到的资金根据产品合同约定投入相关金融市场及购买相关金融产品，获取投资收益后，根据合同约定分配给投资人的一类理财产品。

(4)地产基金产品发行如何缴税扩展阅读：

根据银行和投资人二者之间的法律关系不同

一、固定收益类理财产品。商业银行按照约定条件向投资者承诺支付固定收益，银行承担由此产生的投资风险。

二、非保本浮动收益理财产品。商业银行根据约定条件和理财业务的实际投资收益情况向投资者支付利益，并不保证投资者本金安全的理财计划。

三、保本浮动收益理财产品。商业银行按照约定条件向投资者保证本金支付，本金以外的风险由投资者承担，并根据实际收益情况确定投资者实际收益的理财计划。

四、商业银行承销的理财产品。商业银行代其他机构销售的产品，商业银行只收取固定的承销费用，不对产品的风险负责。

5. 私募基金的税收问题有哪些，直接私募如何纳税

直接私募需要缴纳增值税。征税方式分为两种，一是简易计税方法，二是一般计税方法；前者税率为3%，后者为6%。由于管理费属于私募基金的自营业务，一直都存在增值税，按6%交，所以咱就以6%来举例。我为大家整理了一个表格，便于理解下面的例子。

看题：假设我成立了一家契约型私募基金，向客户收取了100万元管理费，另外买卖股票获利100万；买卖金融债获利100万。(假设进项税额为零，暂不考虑增值税附加税)

解：

1、管理费征税

100万元的管理费为直接收费金融服务，而这里的管理费就相当于增值税销售额。按照6%税率计算：

根据公式，销项税额=销售额×税率

销售额=含税销售额÷(1+税率)

那么应纳销项税额=[含税销售额÷(1+税率)×税率-当期进项税额]=[1000000÷(1+6%)×6%-0]

约5.66万

2、股票、债券买卖收益征税

炒股赚的100万元是金融商品转让行为的销售额，由于是契约型基金，则按照简易计税方法3%税率计算：

应纳税额=含税销售额÷(1+税率)×税率=1000000÷(1+3%)×3%

约2.91万

买卖债券赚的100万，同上也要征税：=1000000÷(1+3%)×3%

约2.91万

另外，咱们还要注意的是，债券还有利息，假设在持有期间收到金融债和国债利息均为10万元，那么这些利息也是要看“地位”征税的。

金融债利息的10万元相当于贷款服务的销售额，而“地位”高点的国债利息收入则是免税的。所以按照文件的简易计税方法3%税率计算纳税额：=100000÷(1+3%)×3%

约2910

当然，合伙型和公司型私募基金的征税方法与契约型本质上还是一样的，不同的则在于税率而已。

6. 房地产缴税的流程及避税方法

1.银行交首付的同时交契税3%或者1.5%
2.过户的时候交 个税1% 出让金1%（土地性质决定） 营业税5.55%和其他的工本费的等下费用就几百块钱
评估价格决定您的税费交得多少

7. 投资基金收益要缴税吗

投资基金的收益不用缴税! 根据财政部、国家税务总局的财税字128号《关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知》，基金向投资者分配的基金收益，暂免征收所得税。

8. 基金怎么都要缴纳增值税

根据《关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让

9. 房地产开发如何缴税

企业所得税：对房地产开发企业将自己开发的商品房作投资，在投资发生时应视同销售，确认收入，并入到应纳税所得额中计算缴纳企业所得税。
营业税：房地产开发企业将自已开发的商品房作投资，参与被投资企业利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

土地增值税：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述财税字〔1995〕048号文件第一条免征土地增值税的规定。附：财税字〔1995〕048号文件第一条规定，对于以房地产进行投资，联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资,联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，商品房投资过户，应由产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。
契税：按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖征税。企业将自己开发的商品房作为投资属于上述行为。被投资企业应按照商品房的价格，以4%的税率缴纳契税。
2、开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。大连市内四区的预计计税毛利率为20％。
3、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定， 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。