地产私募基金契约

1. 契约型基金和信托、私募基金有什么区别

契约型基金和信托的区别：
共同点：其都是资产管理行业下不可缺少的工具，其本质上都是“受人之托，代人理财”。
不同点：
信托具有的优势及劣势：
1、优势
（1）可直接放委贷
（2）可设立信贷资产证券化
2、劣势
（1）人数限制：信托的人数不得超过50人
（2）投资范围有限
契约基金的优势及劣势：
1、优势
（1）人数优势：投资者人数可以为1-200人。
（2）投资范围广
（3）无双重税负
（4）设立、变更程序简单
（5）可以作为股东进行登记
（6）退出方式多样化
2、劣势
（1）投资不可以直接放委贷
（2）不可以直接设立ABS
（3）不具备法人资格

2. 什么是契约式私募基金 契约式私募基金安全吗

是否安全要根据具体产品而定的，有的安全也有的不安全。

3. 有限合伙私募基金和契约型基金的区别

1.首先说一下他们的概念
⑴契约型基金是基于一定的信托契约而成立的基金，一般由基金管理公司（委托人）、基金保管机构（受托人，例如银行）和投资者（受益人）三方通过信托投资契约而建立。
⑵公司型基金是具有共同投资目标的投资者依据公司法组成以盈利为目的、投资于特定对象（如有价证券，货币）的股份制投资公司。

2.其次是他们几个主要的的不同点
⑴法律依据不同
契约型基金是依照基金契约组建的，信托法是契约型基金设立的依据；公司型基金是依照公司法组建的。
⑵法人资格不同
契约型基金不具有法人资格，而公司型基金本身就是具有法人资格的股份有限公司。
⑶投资者的地位不同
契约型基金的投资者作为信托契约中规定的受益人，对基金如何运用所做的重要投资决策通常不具有发言权；公司型基金的投资者作为公司的股东有权对公司的重大决策进行审批、发表自己的意见。
⑷融资渠道不同
公司型基金由于具有法人资格。在资金运用状况良好、业务开展顺利、又需要扩大公司规模、增加资产时，可以向银行借款：契约型基金因不具有法人资格，一般不向银行借款。
⑸经营财产的依据不同
契约型基金凭借基金契约经营基金财产；公司型基金则依据公司章程来经营。
⑹基金运营不同
公司型基金像一般的股份公司一样，除非依据公司法到了破产、清算阶段，否则公司一般都具有永久性；契约型基金则依据基金契约建立、运作，契约期满，基金运营也就终止。

3.最后用几张图详细的展示一下：

4. 契约型私募基金是什么 有哪几种类型

契约型私募基金是把投资者、基金管理人、基金托管人三者作为当事人，通过缔结基金契约(签署基金合同)的形式设立而成的一种基金。
契约型基金通过发行受益单位，使投资者购买后成为基金受益人，分享基金经营成果。契约型基金的设立法律性文件是信托契约，而没有基金章程。基金管理人、托管人、投资人三方当事人的行为通过信托契约来规范。
1、单位型
它的设定是以某一特定资本总额为限筹集资金组成单独的基金，筹资额满，不再筹集资金，它往往有一固定期限，到期停止，信托契约也就解除，退回本金与收益。
信托契约期限未满，不得解约或退回本金，也不得追加投资。如香港的单位信托基金就属于此类。
2、基金型
这类基金的规模和期限都不固定。在期限上，这类基金是无限期的;在资本规模上，可以有资本总额限制，也可以没有这种限制。
基金单位价格由单位基金资产净值、管理费及手续费等构成，原投资者可以以买价把受益凭证卖给代理投资机构，以解除信托契约抽回资金，也可以以卖价从代理投资机构那里买入基金单位进行投资，建立信托契约。

5. 私募直营店：什么是契约型私募基金

契约型私募基金是指，投资人与管理人、托管人签署基金合同，各方权利义务由基金合同进行约定，资产由管理人管理并交由托管人托管的一种私募基金组织形式。契约型基金不具备独立的法人资格，投资人通过基金合同授权管理人代为行使基金财产的使用、处分权，管理人受托管理基金财产所获得的收益由基金份额持有人按基金合同的约定享有。我国《证券投资基金法》所规定的证券投资基金属于典型的契约型基金。

6. 什么是契约式基金上海有哪些做房地产私募基金的公司呀

契约式基金是指投资者、管理人、托管人三方当事人，通过签订三方合同的方式发行的一种基金。
上海做房地产基金的公司有很多啊，我听的比较多的有比如昌懋投资，他们是国企控股的专门做房地产基
金的，还有比如五牛基金、金赛银、很多的，你是想要哪方面资料？需要的话可以私信我，本人从事金融行业多年。

7. 契约式私募基金是什么样的

契约型私募基金知识要点梳理
一、基本概念
也称为信托型基金，它是由基金经理人(即基金管理公司)与代表受益人权益的信托人(托管人)之间订立信托契约而发行受益单位，由经理人依照信托契约从事对信托资产的管理，由托管人作为基金资产的名义持有人负责保管基金资产。契约型基金通过发行受益单位，使投资者购买后成为基金受益人，分享基金经营成果。契约型基金的设立法律性文件是信托契约，而没有基金章程。基金管理人、托管人、投资人三方当事人的行为通过信托契约来规范。
基金管理人：(基金管理公司)，是指凭借专门的知识与经验，运用所管理基金的资产，根据法律、法规及基金章程或基金契约的规定，按照科学的投资组合原理进行投资决策，谋求所管理的基金资产不断增值，并使基金持有人获取尽可能多收益的机构。
基金托管人：又称基金保管人，是根据法律法规的要求，在证券投资基金运作中承担资产保管、交易监督、信息披露、资金清算与会计核算等相应职责的当事人。基金托管人是基金持有人权益的代表，通常由有实力的商业银行或信托投资公司担任。基金托管人与基金管理人签订托管协议。在托管协议规定的范围内履行自己的职责并收取一定的报酬。
契约型基金依据其具体经营方式又可划分为两种类型：
(1)单位型。它的设定是以某一特定资本总额为限筹集资金组成单独的基金，筹资额满，不再筹集资金，它往往有一固定期限，到期停止，信托契约也就解除，退回本金与收益。信托契约期限未满，不得解约或退回本金，也不得追加投资。如香港的单位信托基金就属于此类。
(2)基金型。这类基金的规模和期限都不固定。在期限上，这类基金是无限期的;在资本规模上，可以有资本总额限制，也可以没有这种限制。基金单位价格由单位基金资产净值、管理费及手续费等构成，原投资者可以以买价把受益凭证卖给代理投资机构，以解除信托契约抽回资金，也可以以卖价从代理投资机构那里买入基金单位进行投资，建立信托契约。
与公司型基金的区别：契约型基金的发展基础是要有完善的信用制度和成熟发达的信托市场，但国内在这方面的发展是不足的。而我国的股份公司制度已经有多年的发展历史，相对比较成熟，在这种条件下，有利于发展公司型基金。
两种基金形式的根本区别如下：
(1)法律依据：契约型基金是依照基金契约组建的，信托法是契约型基金设立的依据;公司型基金是依照公司法组建的。
(2)法人资格：契约型基金不具有法人资格，而公司型基金本身就是具有法人资格的股份有限公司。
(3)资金的性质：契约型基金的资金是通过发行基金份额筹集起来的信托财产;公司型基金的资金是通过发行普通股票筹集的公司法人的资本。
(4)投资者的地位：契约型基金的投资者购买基金份额后成为基金契约的当事人之一，投资者是基金的委托人，即基于对基金管理人的信任，将自己的资金委托给基金管理人管理和营运，又是基金的受益人，即享有基金的受益权。公司型基金的投资者购买基金公司的股票后成为该公司的股东，因此，公司型基金的投资者对基金对基金运作的影响比契约型基金的投资者大。
(5)融资渠道：公司型基金由于具有法人资格。在资金运用状况良好、业务开展顺利、又需要扩大公司规模、增加资产时，可以向银行借款：契约型基金因不具有法人资格，一般不向银行借款。
(6)基金的营运依据：契约型基金依据基金契约营运基金，公司型基金依据投资公司章程营运基金。公司型基金像一般的股份公司一样，除非依据公司法到了破产、清算阶段，否则公司一般都具有永久性;契约型基金则依据基金契约建立、运作，契约期满，基金运营也就终止。
二、目前的缺陷：
由于我国基金发展的相对落后，这种基金组织形式还存在管理人、投资人力量不平衡、托管人对管理人的监管不完善、对持有人利益的保护也没有健全的制度等等缺陷
1.基金管理人的行为缺乏约束。可能面临道德风险和法律风险：在契约型基金中，基金管理人的权限非常大，凡是基金买卖的重大投资决策均由基金管理人一手包揽。现行法规中对契约型基金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的规范和约束，投资者的收益高低只能听天由命，任凭基金管理人的良心办事。所谓道德风险是指投资者在购买私募基金之后，基金管理人可能做出不利于投资者的行为选择。这种行为选择可能是损害投资者的利益，如利用投资者的资源为自己的小集团谋取私利，或漠视投资者的利益等。
私募基金管理人的法律风险有如下几种：
(1)违法募集资金：私募基金既不允许进行公开宣传更不能承诺保底，但是有些私募基金管理人为了吸引资金，加大宣传力度游说投资者相信其管理的私募基金没有任何风险，诱使投资者购买基金份额。通过公开的方式进行广告宣传，私募基金与公募基金就没有明显区别了。有的私募基金管理人甚至向投资者承诺保底收益。不管任何形式的私募基金，保底条款都是为《民法通则》、《证券法》、《信托法》等法律所明令禁止的，一旦投资失败，法律并不保护这类保底条款的实现。作为私募基金管理人明知该条款的违法性，却仍以此来吸引投资者，显然是具有欺诈性质。
(2)内幕交易：私募基金的内幕交易行为包括：一是基金与上市公司之间的内幕交易。很多上市公司将闲置资金委托给私募基金管理人进行投资理财，反过来，私募基金又将委托资金投资于该上市公司的股票，这样在私募基金与上市公司之间就形成一种特殊的关系，上市公司为了自身的利益，很可能事先向管理人透露有关内幕信息，管理人就可以利用该信息买卖该证券获利或避损。这种内幕交易看似有利于投资者，其实面临很大的法律风险，最后承担风险的还是投资者。二是基金与特殊投资者之间的内幕交易。基金管理人将基金本身的一些内幕信息如业绩状况、投资组合等事先透露给某些大客户，即“选择性披露投资组合”，这些大客户便可利用这些信息判断继续投资还是退出，进而损害其他投资者的利益。
(3)关联交易
关联交易主要有两种形式：第一种是基金与基金管理公司控股股东之间的交易;第二种是同一基金管理公司所管理的各基金之间的交易。
关联交易对投资者产生极为不利的影响，不仅会将基金的利润转移给基金管理公司的股东或将一支基金的利润转移给另一支基金;而且还会扭曲基金净值信号和盈利信号，导致投资者难以判断基金的真实盈利状况，进而给投资者的投资决策造成困难。
除了上述法律风险之外，私募基金管理人还有可能出现以下的违法行为：挪用客户委托管理的资金;自营、经纪、资产管理业务的混合操作及将管理的资金用于抵押、担保和资金拆借等行为。
2.基金托管人的监督徒有虚名：基金管理人理论上受到基金持有人和基金托管人的双重监督，基金管理人作为机构投资者在证券市场理应与其他机构投资者和个人投资者处于平等地位。但在几年的实践中，不用说众多分散的基金持有人，即使作为机构的基金托管人也难以对基金管理公司实施有效的监督。中国的基金托管人极为有限，门槛过高，加之基金托管业务目前已成为商业银行一项重要的中间业务和利润增长点，市场竞争日趋激烈，谁都不想失去基金管理公司这个重要的客户。银行(托管人)为抢占市场份额，在利益驱动下，自然在严格监督基金管理人员投资运作方面缺乏主动性和积极性并显得有些底气不足。具体运作中，托管人虽然保管基金资产，但对资产的具体投资行为无权干涉，只能听从管理人的指示进行辅助性管理。托管人侧重于托管基金资产带来的收益，对保护投资者的合法权益容易忽视。基金托管人又往往是基金的主承销人，暂行办法规定基金管理公司有权决定基金托管人的选任，并且经中国证监会和中国人民银行批准后，有权撤换基金托管人。换言之，基金管理人往往决定基金托管人的去留，托管人的地位缺乏独立性必然导致其监督的软弱性。
3.保护持有人利益的机构与方式不健全：在我国目前的契约型基金运作之中，如何选择切实维护持有人利益的管理人和托管人是一个悬而未决的问题。在强大的管理人面前，分散持有人的发言权得不到充分保护。基金契约以不平等的格式合同，赋予管理人太大的操作空间，无法形成对管理人的制约。
总之，契约型基金的“三权制衡”作用相对较弱，问题的关键是能够真正代表基金投资者利益的完善的基金治理结构在契约型基金中难以得到真正的体现。尽管为了促使基金管理人重视维护基金持有人权益，克服内部人士控制、道德风险、逆向选择等弊端，证券监管部门也出台了一些政策措施，如要求基金管理公司董事会中增加独立董事，强制信息披露等，但由于未能从根本上改造基金组织体系，收效甚微。
三、募集规则
公开募集的监管：公开募集基金，应当经国务院证券监督管理机构注册。未经注册，不得公开或者变相公开募集基金。公开募集基金，包括向不特定对象募集资金、向特定对象募集资金累计超过二百人，以及法律、行政法规规定的其他情形。公开募集基金应当由基金管理人管理，基金托管人托管。
(一)基金募集申请：申请募集基金应提交的主要文件包括：基金申请报告、基金合同草案、基金托管协议草案、招募说明书草案等。
(二)基金募集申请的核准：国家证券监管机构应当自受理基金募集申请之日起6个月内作出核准或者不予核准的决定。
(三)基金份额的发售：基金管理人应当自收到核准文件之日起6个月内进行基金份额的发售。基金的募集期限自基金份额发售日开始计算，募集期限不得超过3个月。
(四)基金的合同生效：基金募集期限届满，封闭式基金份额总额达到核准规模的80%以上;基金份额持有人人数达到200人以上;开放式基金满足募集份额总额不少于2亿份，基金募集金额不少于2亿元人民币，基金份额持有人的人数不少于200人。
基金管理人应当自募集期限届满之日起10日内聘请法定验资机构验资。自收到验资报告之日起10日内，向国务院证券监督管理机构提交备案申请和验资报告，办理基金备案手续。
证监会收到验资报告和备案申请之日起3个工作日内以书面确认;确认之日起，备案手续办理完毕，基金合同生效。基金收到确认文件次日，发布基金合同生效公告
非公开募集的监管：担任非公开募集基金的基金管理人，应当按照规定向基金行业协会履行登记手续，报送基本情况。除基金合同另有约定外，非公开募集基金应当由基金托管人托管。非公开募集基金应当向合格投资者(达到规定资产规模或者收入水平，并且具备相应的风险识别能力和风险承担能力、其基金份额认购金额不低于规定限额的单位和个人。)募集，合格投资者累计不得超过二百人。
四、私募新规后契约型基金的机遇与挑战
2014年8月21日证监会出台《私募投资基金监督管理暂行办法》(“《新规》”)后，契约型基金成为诸多业内人士关注的焦点。其实，契约型基金并不是一个新生事物，《证券投资基金法》调整下的公募基金便是依据契约方式组建;私募基金中的信托计划、基金公司资管计划、券商资管计划，这些契约型基金占据着私募投资基金的大半壁江山;有限合伙仅在PE投资基金和嵌套型投资基金中比较常见;公司型基金近期更为少见。长期以来，仅有金融机构能发起契约型基金，是实力和安全的象征，故其成为投资者的青睐。《新规》出台后，契约型基金似乎走下了神坛，私募机构纷纷试水，契约型基金面临着新一轮的扩张趋势，机遇与挑战并存。
1、发起契约型基金是否属于行政许可范围
一直以来，我们都习惯于仅有像信托、券商、基金公司等金融机构方可发起设立契约型私募投资基金，从公募基金开始，到私募的信托计划、基金资管计划和券商资管计划，无一不是如此演绎。契约型基金的优势毋庸置疑，一是仅需一纸合同就可以组建一个SPV，而无需面临繁琐的工商注册、登记、注销等流程与手续;二是没有代扣代缴义务，一定程度上绕开了个税的成本，甚至有时连营业税、增值税都免了。
笔者以为，根据《行政许可法》、《证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券投资基金法》等法律、行政法规的规定，证券公司、基金公司等金融机构设立及开展契约型私募基金业务，均属于行政许可事项，因此，该类主体开展契约型基金业务，必须事先取得业务批准。而对于证券公司、基金公司等金融机构以外的主体，如一般的私募基金管理机构，开展契约型私募基金业务，并未有法律、行政法规明确必须取得行政许可。
结合本次《新规》发布时证监会的公开发言，《新规》在市场准入环节不对私募基金管理人和私募基金进行前置审批，而是基于基金业协会的登记备案信息，进行事后行业信息统计、风险监测和必要的检查，体现了适度监管原则。
因此，除依据前述法律、行政法规的规定需特别取得行政许可的证券公司、基金公司等金融机构外，其他的私募基金管理机构，开展契约型私募基金业务，无需取得行政许可。
2、契约型基金的破局
私募契约型基金的破局事实上早于《新规》的颁布。2014年1月17日证券投资基金业协会(“基金业协会”)颁布《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)》，该办法第十四条规定“经备案的私募基金可以申请开立证券相关账户”，为阳光私募的管理者赢得基金单独开户的生存权。其后，中国证券登记结算有限责任公司在2014年3月25日随后发布《关于私募投资基金开户和结算有关问题的通知》，该通知允许私募基金由基金管理人申请开户，有资产托管人的私募基金也可以由资产托管人申请开户，私募基金证券账户名称为“基金管理人全称-私募基金名称”，只要提供在基金业协会备案等相关证明即可。随后，一批阳光私募走出信托和专户，自行发起设立契约型私募证券基金。
正当业界还在争论契约型私募基金是否仅适用于私募证券类投资基金的时候，具备托管资格的南方券商们已开始了大胆的尝试，并在基金业协会获得备案成功。非证券类私募契约型投资基金的发起设立客观上在《新规》颁布之前就已撕开了一个口子，而突破这一点最重要的是券商愿意参与此类业务的托管、且银行同意为基金设立单独账户，基金财产和管理公司财产得以区别，SPV得以构建。
3、契约型基金的规制
可以说最早将私募契约型基金纳入法律体系的是《证券投资基金法》，该法第二条规定：“在中华人民共和国境内，公开或者非公开募集资金设立证券投资基金(以下简称基金)，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，进行证券投资活动，适用本法”。实质上为契约型基金奠定了法律基础。而修订后的《证券投资基金法》于2013年6月1日实施后，该法第十章“非公开募集基金”首次将私募证券投资基金入法。既然公募基金全部是从事证券投资的契约型基金，故私募证券基金采用契约型的方式其实也就取得了法律地位。
根据《新规》，“非公开募集资金，以进行投资活动为目的设立的公司或者合伙企业，资产由基金管理人或者普通合伙人管理的，其登记备案、资金募集和投资运作适用本办法。”虽然该条未明确提及契约型基金，笔者理解，只要是符合“基金管理人管理，为基金份额持有人的利益，进行投资活动”的情形，均应属于私募投资基金，契约型基金是基金的一种常态形式，而公司和合伙企业反倒是基金的一种特别形式。
根据《新规》并结合《证券投资基金法》，笔者认为，如下几点是发起设立私募契约型基金应予以关注的：
一是强调管理人的登记和基金备案，要求各类私募基金管理人均应当向基金业协会申请登记，各类私募基金募集完毕，均应当向基金业协会办理备案手续，而且要定期更新管理人及其从业人员的有关信息，报送所管理私募基金的投资运作情况和年度财务报告等。
二是明确合格投资者的标准，具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于100 万元且符合下列相关标准的单位和个人：净资产不低于1000 万元的单位;金融资产不低于300 万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。
三是控制人数上限，规定单只基金投资者人数不得超过《证券投资基金法》、《证券法》所规定200人的限制。而且，除特殊情形外，以合伙企业、契约等非法人形式，通过汇集多数投资者的资金直接或者间接投资于私募基金的，应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者，并合并计算投资者人数。
四是契约型基金合同应当遵照或参照《证券投资基金法》第九十三条的规定，明确约定各方当事人的权利、义务和相关事宜。特别提出，私募基金管理人自行销售私募基金的，应当采取问卷调查等方式，对投资者的风险识别能力和风险承担能力进行评估。
五是托管的必要性。虽然《新规》规定，“除基金合同另有约定外，私募基金应当由基金托管人托管。”也即可以通过基金合同排除托管。笔者以为，托管是将基金财产与管理人财产相区别的有效方式，如果不进行托管，基金财产很容易被认为与管理人混同而缺乏独立性的基本支撑。

8. 为什么房地产私募基金大多是合伙制的，而契约型相对较少

有限合伙制和契约制都是一种制度安排，区别在于：
1、有限合伙基金的载体是个有限合伙企业，不具有法人资格，受合伙企业法约束，而契约型基金也不具有法人资格，受信托法和基金法的约束。房地产基金投资时经常需要入股项目公司，契约型基金没有法人资格，只能通过GP来代持。GP成了项目公司名义上的股东，这对GP和LP来说都有一定的风险。而有限合伙虽然没有法人资格，但可以以有限合伙企业的名义来持有项目股权，投资人和管理人的责任和收益更明确。
2、第二点也是很重要的一点，新基金法实施前，中国只有公募基金可以采用契约制，而在房地产基金大发展的12年-14年，那个时候私募只能通过有限合伙来搭建结构。而且契约制要求管理人必须是在基金业协会备案的基金管理公司，而14年之前连基金管理人牌照都没开始发呢。因此这也造成了从观感上似乎有限合伙制基金远远多于契约制。
从契约制基金的先天条件来看，适合投资于比较标准化的二级市场有价证券。现在像星浩等大机构也会发一些FOF形式的契约制基金，在产品结构上投资于一个有限合伙基金，再由这个基金投资项目公司。这样套一层有限合伙的目的，一来可以拓展有限合伙50人的投资上限，二来可以解决股东身份的问题。

9. 契约型私募基金和有限合伙的区别

1.首先说一下他们的概念

⑴契约型基金是基于一定的信托契约而成立的基金，一般由基金管理公司（委托人）、基金保管机构（受托人，例如银行）和投资者（受益人）三方通过信托投资契约而建立。

⑵公司型基金是具有共同投资目标的投资者依据公司法组成以盈利为目的、投资于特定对象（如有价证券，货币）的股份制投资公司。

2.其次是他们几个主要的的不同点

⑴法律依据不同

契约型基金是依照基金契约组建的，信托法是契约型基金设立的依据；公司型基金是依照公司法组建的。

⑵法人资格不同

契约型基金不具有法人资格，而公司型基金本身就是具有法人资格的股份有限公司。

⑶投资者的地位不同

契约型基金的投资者作为信托契约中规定的受益人，对基金如何运用所做的重要投资决策通常不具有发言权；公司型基金的投资者作为公司的股东有权对公司的重大决策进行审批、发表自己的意见。

⑷融资渠道不同

公司型基金由于具有法人资格。在资金运用状况良好、业务开展顺利、又需要扩大公司规模、增加资产时，可以向银行借款：契约型基金因不具有法人资格，一般不向银行借款。

⑸经营财产的依据不同

契约型基金凭借基金契约经营基金财产；公司型基金则依据公司章程来经营。

⑹基金运营不同

公司型基金像一般的股份公司一样，除非依据公司法到了破产、清算阶段，否则公司一般都具有永久性；契约型基金则依据基金契约建立、运作，契约期满，基金运营也就终止。

3.最后用几张图详细的展示一下：