南京发行土地储备专项债券

1. 财政部频出重拳意在何处

继六部门上月联合发文规范地方政府举债融资行为，财政部2日再度发文，直指地方假借政府购买服务变相举债问题。

官方数据显示，截至2016年末，我国中央和地方政府债务余额为27.33万亿元，负债率36.7%，债务风险总体可控。但是，部分地方存在不同程度的违法违规举债担保问题，个别地区偿债能力有所减弱。财政部此次矛头直指假借政府购买服务变相举债问题，将对地方政府、金融机构、社会资本带来哪些影响？

对政府购买服务列出负面清单

在《财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》中，财政部明确指出政府购买服务内容应当重点是有预算安排的基本公共服务项目，并列出负面清单：

——不得将原材料、燃料、设备、产品等货物，以及建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等建设工程作为政府购买服务项目。

——严禁将铁路、公路、机场、通讯、水电煤气，以及教育、科技、医疗卫生、文化、体育等领域的基础设施建设，储备土地前期开发，农田水利等建设工程作为政府购买服务项目。

——严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。

——严禁将金融机构、融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。

中央财经大学中国公共财政与政策研究院院长乔宝云对记者说，通知在标题中出现“坚决制止”的表述。事实上，有些地方政府融资花样繁多，防不胜防，抑制和预防套用、滥用政府购买服务已经十分紧迫。“此时对政府购买服务列出负面清单，非常及时也非常必要。”

分析人士认为，财政部出台措辞严厉、针对政府购买服务乱象的意见，是对前期一系列疏堵政策的延续，突出了问题导向，显现推动落实既定政策的决心和韧性。

中国财政科学研究院金融研究中心主任赵全厚说，通知的一大核心内容体现在预算管理方面，坚持先有预算、后购买服务。“这意味着政府购买服务仅局限于财政支出方面，不能突破既有的政府预算收入规模，不能因此而谋求增加融资收入。”

意见还严禁利用或虚构政府购买服务合同违法违规融资。金融机构涉及政府购买服务的融资审查，必须符合政府预算管理制度相关要求。地方政府及其部门不得利用或虚构政府购买服务合同为建设工程变相举债，不得通过政府购买服务向金融机构等融资，不得以任何方式虚构或超越权限签订应付（收）账款合同帮助融资平台公司等企业融资。

初步实现对地方政府违法违规融资防范全覆盖

新出台的意见还要求各地切实做好政府购买服务信息公开工作，让政府购买服务项目及其预算安排真实合规、信息公开透明，确保可查询、可追溯，保障承接主体、金融机构合法权益。

财政部有关负责人表示，随着一系列文件的出台，我国初步实现了对当前地方政府及其部门主要违法违规融资方式的政策防范全覆盖。

2. 债务证券承诺分配给发行实体的利润吗

资管新规颁布以来，非标遭到全方位政策围剿，2020年7月3日央行发布的非标新规堪称最严格口径认定标，非标转标大势所趋。对于标准化投资，监管层一直是鼓励的态度。随着2020年3月1日新证券法的正式生效，公开发行公司债券或企业债实行注册制正在逐步落实，取消40%约束条件和净资产规模要求等条款修改，也将给未来债券市场带来更为广阔的空间。

债券作为标准化工具，是提升直接融资比例的重要载体。我国债券市场主要包括银行间市场和交易所市场，包含许多不同的债券品种，而每一债券品种监管、审批机构和发行条件并不相同。通常人民银行或银监会主管的券种在银行间市场发行流通，证监会的在交易所市场，其他机构则两个市场都有。鉴于此，本文接下来逐一解析不同监管机构主管下的各类债券品种的发行条件。

本文纲要

前言：我国债券发行审核制度简介

第一部分 财政部

1、地方政府一般债券

2、地方政府专项债券

第二部分 发改委

3、企业债券

第三部分 人民银行/银监会

4、金融债

4.1、次级债/二级资本债

4.2、永续债

第四部分 交易商协会

5、非金融企业债务融资工具（短融中票PPN等）

第五部分 证监会

6、公开发行公司债（大公募、小公募）

7、非公开发行公司债

8、可转换公司债（含可分离可转债）

9、可交换公司债

10、证券公司次级债

11、期货次级债

12、其他创新债券品种（可续期公司债、双创公司债、绿色债）

前言：我国债券发行审核制度简介

我国债券市场的发行审核制度主要有常见的4种类型：审批制、核准制、注册制和备案制，不同的债券品种使用不同的发行制度，具体如下表所示：

（1）审批制最主要的特点是存在较多行政干预，即发行人的选择和推荐，由地方和主管政府机构根据额度决定。

（2）与审批制相比，核准制在干预方面有较大放松，主要表现在以下几个方面：

在选择和推荐企业方面，由主承销商培育、选择和推荐；
在发行规模上，由发行人根据自身需要自主决定申请；
在发行定价上，由发行人与主承销商协商，并充分反映投资者的需求，使发行定价真正反映内在价值和投资风险；
在发行方式上，发行人和主承销商进行自主选择。
由于发行过程中行政干预有所放松，因此核准制对发行人信息披露提了较高要求：强制性信息披露和合规性审核。

（3）与核准制对内容的实质性审核不同，备案制仅进行形式审查，即只对申请文件的完整性和真实性进行核查，理论上并不对申请文件的内容做实质性审查。

（4）注册制则与上述三种发行制度不太一样。注册制一般是指申请人要取得某种特定资质，或者加入某种特定行业组织需要进行注册，一般是加入某个行业协会。注册制下，发行人信息披露是核心，相关管理机构对发行人及债券的价值等实质问题不进行实质审核，以中介机构的尽职调查为基础，主要对披露材料的真实性、准确性和完整性进行评议。

综上，审批制和核准制体现实质管理原则，企业能否发行债券更多取决于审核者的实质判断。备案制和注册制并不等于不审核，但更多体现公开原则，企业能否发行债券主要取决于市场主体对企业风险和债券价值的判断。

从审核的严格程度来区分，审批制>核准制>备案制>注册制，从信息披露要求程度来看，审批制<核准制<备案制<注册制。

第一部分 财政部

一、地方政府债券

（一）一般责任债券

1.法规依据

(1)中华人民共和国预算法（中华人民共和国主席令第十二号）

(2)关于加强地方政府性债务管理的意见（国发[2014]43号）

(3)关于印发《地方政府一般债券发行管理暂行办法》的通知（财库[2015]64号）

(4)关于印发《地方政府一般债务预算管理办法》的通知（财预[2016]154号）

(5)《关于做好2018年地方政府债券发行工作的意见》（财库〔2018〕61号）

(6)《关于做好地方政府专项债券发行工作的意见》（财库〔2018〕72号）

2.监管机构

财政部

3.审批机构

国务院、财政部、全国人大及其常委会、地方人大常委会

4.发行主体

省、自治区、直辖市政府（含经省级政府批准自办债券发行的计划单列市政府）

市县级政府确需发行一般债券的，应纳入本省、自治区、直辖市一般债券规模内管理，由省级财政部门代办发行，并统一办理还本付息。经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行一般债券。

5.发行条件

一般债券期限为1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年和20年。由各地根据项目资金状况、市场需求等因素，合理安排债券期限结构。公开发行的7年期以下（不含7年期）一般债券，每个期限品种发行规模不设定发行比例上限；公开发行的7年期以上（含7年期）债券发行总规模不得超过全年公开发行一般债券总规模的60%；公开发行的10年期以上（不含10年期）一般债券发行总规模，不得超过全年公开发行2年期以下（含2年期）一般债券规模。

6.发行方式

实行审批制度：审批制最主要的特点是存在较多行政干预，即发行人的选择和推荐，由地方和主管政府机构根据额度决定，并且债券发行规模，按计划来确定；另外在发行价格和发行方式上，主管机构也存在较强的干预。

（二）专项债券

1.法规依据

（1）地方政府专项债券发行管理暂行办法（财库[2015]83号）

（2）关于印发《地方政府专项债务预算管理办法》的通知（财预[2016]155号）

（3）关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知（财预[2017]62号）

（4）关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知（财预[2017]89号）

（5）关于印发《地方政府收费公路专项债券管理办法（试行）》的通知（财预[2017]97号）

（6）关于印发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》的通知（财预[2018]28号）

（7）《关于做好地方政府专项债券发行工作的意见》（财库〔2018〕72号）

（8）《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》（厅字〔2019〕33号）

2.监管机构

财政部

3.审批机构

国务院、财政部、全国人大及其常委会、地方人大常委会

4.发行主体

地方政府（同一般债券）

5.发行条件

地方专项债券可分为普通专项债和项目收益专项债。

（1）普通专项债券期限为1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年和20年。由各地按照相关规定，合理设置地方政府债券期限结构，并按年度、项目实际统筹安排债券期限，适当减少每次发行的期限品种。公开发行的7年期以上（含7年期）普通专项债券发行总规模不得超过全年公开发行普通专项债券总规模的60%；公开发行的10年期以上（不含10年期）普通专项债券发行总规模，不得超过全年公开发行2年期以下（含2年期）普通专项债券规模。

（2）公开发行的项目收益专项债券，由各地按照相关规定，充分结合项目建设运营周期、资金需求、项目对应的政府性基金收入和专项收入情况、债券市场需求等因素，合理确定专项债券期限。已经推出的项目收益专项债品种包括：土地储备专项债、收费公路专项债、棚改专项债、轨道交通专项债和高等学校专项债。

财政部自2018年起鼓励地方政府在专项债品种中进行创新，只要能够实现项目的资金自平衡、对地方基建有推动作用，都可以发行。2019年6月，《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》（厅字〔2019〕33号），对项目收益专项债制度做出重大修订：

（1）专项债重点用于铁路、城市停车场等交通基础设施，城乡电网、天然气管网和储气设施等能源项目，农林水利，城镇污水垃圾处理等生态环保项目，职业教育和托幼、医疗、养老等民生服务，冷链物流设施，水电气热等市政和产业园区基础设施；不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

（2）专项债可用作项目资本金范围明确为符合上述重点投向的重大基础设施领域

2020年4月3日，国务院联防联控机制举办的新闻发布会上，财政部副部长许宏才发言对专项债新政第二次补充，将专项债使用范围再增加城镇老旧小区改造领域，应急医疗救治、职业教育、城市供热供气等市政设施项目，5G网络、数据中心、人工智能等新型基础设施三个领域。专项债可用作重大项目资本金的比例从此前的20%提至25%。

6.发行方式

地方债发行前一年，市县级政府财政部门会同行业主管部门上报下一年的一般债和专项债额度需求，由省级财政部门汇总上报财政部，经国务院报全国人大批准全年债务新增限额。财政部根据《新增地方政府债务限额分配管理暂行办法》(财预[2017]35号)，在全国人大批准的限额内根据债务风险、财力状况等因素提出分地区债务总限额及当年新增债务限额方案，报国务院批准后下发至省级财政部门，省级财政部门在财政部下达的本地区债务限额内，提出省本级及所辖各市县当年债务限额方案，报省级人大批准后下达市县级财政部门。市县级财政部门聘请专门机构进行方案制定、材料编写，上报省级财政部门进行审核，省级财政部门报财政部审核通过后，向国库司申请组织发行，通过债券市场完成发行后由省级财政部门转贷给市县。

3. 土地储备专项债券怎么编制储备计划

所谓“定向承销”，就是指哪个银行借给地方的债务，就去找哪个银行定向发行置换债券。允许地方债纳入抵质押品范围，意味着商业银行等地方债券持有无需等待债券到期，就可以通过质押再贷款从央行获得流动性。一方面，纳入抵质押品范围后，银行可以通过再贷款获取相对低成本的资金，进而可以解决银行由于负债端成本上升而导致的购置需求不足问题；另一方面，有利于提高流动性和刺激信贷投放。

4. 为什么限制政府的传统融资渠道

政府的融资渠道或平台会长期存在，政府有融资需求。

“政府融资平台”引用《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号文）中的定义，指“由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立、承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体”。
一、发行政府债券（政府）
《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号）提出：建立规范的地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方式。公益性事业，发行一般政府债券，用一般预算收入偿还，有一定收益的公益性事业，用专项收入或对应的政府性基金偿还。目前专项债券有土地储备专项债、棚改专项债、收费公路专项债，另外地方性的有发轨道交通专项债、高等学校专项债的，还有项目收益与融资自平衡专项债（财预[2017]89号）。比如登录中国债券信息网，在发行和付息兑付模块，左边一栏有地方政府债券的主题，选择打开一个，比如2019年山东省政府专项债券（十到十六期），通过招投标书可以看到，省政府19年3月27日准备发行棚改专项债、机场建设专项债、灾后重建专项债、市政发展专项债、乡村振兴专项债等。
发行政府债券，是在国务院批准的政府债务限额内的（国务院根据宏观形势定，报全国人大审议通过），有上限，再分给各省财政，省财政再分给市县，程序是从上到下，由省政府和计划单列市财政部门发行等，县里的由省财政代发代还。据财政部统计，2018年全国发行规模4.16万亿元，一般和专项约各占一半，平均利率3.89%，15年财政部提出了置换的计划，当年12月财政部下发《关于对地方政府债务事项限额管理的实施意见》（财预[2015]225号）：“今后，需要纳入政府债务的在建项目后续融资需求在确定每年新增地方政府债务限额时统筹考虑，依法通过发行地方政府债券举借。存量债务中通过银行贷款等非政府债券方式举借部分，通过三年左右过渡期，由省级财政部门在限额内安排发行地方政府债券置换”。财政部最新数据显示，截至18年8月末，累计置换了12.2万亿元，累计节约利息1.7万亿元。
关注事项：
1、棚改专项债券不是棚改融资唯一合法方式。根据财政部2017年87号文件，考虑《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》尚未下发正式稿，目前仍可采用政府购买服务方式。
2、地方政府收费公路，目前只能通过发行政府专项债券解决。依据文件是
《地方政府收费公路专项债券管理办法（实行）》（财预[2017]97号）及财政部和交通运输部2017年7月的答记者问：发行地方政府债券成为地方政府实施债务融资新建公路的唯一渠道，只针对政府收费公路（笔者注）。政府收费公路是指由县级以上人民政府作为投资主体，采用政府收取车辆通行费等方式偿还债务而建设的收费公路，主要包括高速公路和收费一级公路，有时也被称为政府还贷公路。拿到项目后，要第一时间看一下发改部门针对该项目的立项批复，涉及到还款来源，事半功倍。
3、专项债券对应的资产不得用于为融资平台公司等企业融资提供任何形式的担保。如果收入暂时难以实现，可在专项债务限额内发行相关专项债券周转偿还，项目收入实现后予以归还。以上两句都是《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预[2017]89号）的要求。同时，收费公路专项债券的答记者问中，也提到了“收费公路专项债券对应项目形成的基础设施资产和收费公路权益，应当严格按照债券发行时约定的用途使用，不得用于抵质押”。思路是一脉相承的，考虑实践中不一定是由单独的项目公司融资，要关注一下集团名下原存量业务的担保方式是否涉及到调整事宜。
（二）政府购买服务
14年12月，财政部、民政部和工商总局联合下发《政府购买服务管理办法（暂行）》（财综[2014]96号），18年6月财政部发布了《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》，目前未下发正式稿。征求意见稿中，政府购买服务的概念为“属于政府职责范围且适合通过市场化提供的服务事项，按照一定程序和方式，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据服务数量和质量、合同约定向其支付费用”。各级行政机关购买谁买；谁卖即谁承接，第7条列得很细，自然人也可以；谁不能承接，第10条也说了，要注意公益一类事业单位、经费完全或主要靠财政的，不能买也不能接。政府购买服务强调“指导目录”的思路，列入目录的才可以，省级以下单位是否分级分部门制定目录，由省级财政定。县市制定购买目录，报同级财政部门同意且向社会公开就能实施。
关注事项：
1、先有预算、后有购买服务。这是《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87号）第三条的明确要求。怎么样算是纳入预算，“信贷白话”的白老师专门讲过，财政部门编制年度预算时，在预算报表中制定专门的购买服务项目表，购买主体填好表格，并将购买服务项目同时反映在政府采购预算中，与部门预算一并送财政局审核；中间要通过政府和人大的审核批准，批准后，财政局将购买服务表格随部门预算批复一并下达给购买主体。
2、地方人大会议一般每年年初开，有的地方一年开一次，也有开临时会议的。实践中很少看到当地政府购买服务的表格，预算决议里一般不会看到具体项目名字，看到过武汉市某区政府针对某单独项目的决议，若到位，最好能找财政的人问一下购买服务的清单。有的项目申请融资时，已经过了人大会议的召开时间，经办说先出个会议纪要/请示或者已经由市政府办公会批示同意了，先上车后补票，客观讲，偏好不同的机构策略不一样。有些认为收益覆盖风险，哪怕监管后续有动作也做，还有一种情况是授信主体有存量的，为防止在建项目资金链断裂，可能也会支持续贷，尤其是大项目里套着没有现金流的小项目，比如污水处理厂或垃圾焚烧发电项目中的某项工程。
3、期限。征求意见稿说一般是1年，不超过3年。3年的界定是与中期财政规划匹配的，来源于《国务院关于实行中期财政规划管理的意见》（国发[2015]3号）中的滚动调整原则。各省（含直辖市、单列市等）要做中期财政规划，向财政部备案，省以下机构视情况而定，实践中省以下也是制定中期财政规划的，向省财政厅备案。
4、棚改、易地扶贫搬迁的例外。主要是不受期限等约束（财政部87号文），目前征求意见稿已经删除这条例外。
5、棚改中涉及安置拆迁补偿等，这一块能不能做，有争议，没有看到禁止性规定。
（三）政府采购工程
目前没有文件禁止政府采购工程。主要依据是《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《中华人民共和国招标投标法》。之前遇到一笔业务，刚开始是以政府购买服务名义通过审批，但2017年87号文将购买工程列入了负面清单，故申请方案调整，将政府购买服务调整为政府采购工程，对应着，当地财政局向市政府的请示里也调整为政府采购工程，报送资料里也有招投标的一些审批材料。只有使用招标方式进行采购的政府采购工程，适用《招标投标法》和实施条例。如果有些项目采用单一来源、询价、竞争性谈判/磋商，即非招标的，适用《政府采购法》及其实施条例。这一块业务比较复杂，最好是咨询当地专门机构，中国政府采购网有一篇文章-《政府采购工程操作实务梳理》，可参考学习。
关注事项：
1、采购工程程序的合法合规性，要件要全，程序要有。
2、还款来源实际与政府购买服务一致，均是来源于政府付费，政府预算程序要合规。
3、有些招标流程长，信息披露要求要充分，具体要咨询当地对口部门。
（四）PPP
概念是政府和社会资本合作，《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国发[2015]42号）被称为是PPP的基本法，但目前没有独立的法律。《基础设施和公共服务领域政府和社会资本合作条例》简称为“PPP条例”，17年7月开始征求意见，目前没有正式稿。目前关于该业务的文件约三百多部，核心文件近一百个。
关注事项：
1、项目最好应入库且持续在库。《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台运行的通知》（财金[2015]166号）：未纳入综合信息平台项目库的项目，不得列入各地PPP项目目录，原则上不得通过财政预算安排支出责任。《关于规范政府和社会资本合作综合信息平台项目库管理的通知》（财办金[2017]92号）要求集中清理7种情况的项目，18年一季度前完成。财政部高层领导也提了财政部不会给任何项目站台，入库不代表万事大吉。库信息比较全，想看哪个地方或具体项目，搜索后会看到详细信息，识别还是执行阶段，是政府付费、可行性缺口补助还是使用者付费，物有所值评价、财政可承受能力论证、实施方案、立项、用地审批、环评等相关合规性文件也已上传。为了鼓励地方项目，有些入省库的，省财政也会列入预算，具体项目要结合看当地政策。
2、紧跟当前政策要求。最近期要求是《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》（财金[2019]10号）。该文件说了几个核心问题：一是什么样的PPP是规范的，6个条件：公共服务领域公益性项目，期限10年以上，按照物有所值+财政可承受；社会资本负责投资、融资、运营并承担风险，政府负责政策、法律风险；完全与产出绩效挂钩付费机制，不得降低考核标准，提前锁定、固化政府支出责任；资本金必须是自有；政府方签约主体是县级及以上授权的机关或事业单位；按规定纳入全国PPP综合信息平台，充分披露信息，主动接受监督；二是什么样的PPP是不规范的，5个条件，具体看该文件要求；三是政府付费的，财政支出责任占5%的，不得新上政府付费，污水、垃圾处理例外，（《关于政府参与的污水、垃圾处理项目全面实施PPP模式的通知》（财建[2017]455号））；要求采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商、竞争性谈判竞争性方式选择社会资本；付费项目打捆、包装为少量使用者付费，项目内容无实质关联、使用者付费比例低于10%的，不予入库；四是明确了一般预算支出责任的分母。分母明确是一般预算支出，不再从政府性基金收入、补贴中挤占或腾挪，超过7%的预警，超过10%不入库。各地财政局有个全口径债务监测系统，能够判断和识别是否达到该比例，可沟通拍个截屏印证。
（五）发行债券
债券的分类很多，这里指的是按有没有国家背书，分为利率债和信用债，前者指国债、金融债等，有国家背书，后者指城投债、产业债等，没有国家背书，产业债又分为企业债和公司债。目前政府融资平台发的最多的是企业债（城投债、含境外债）、公司债、中期票据、短期/超短期融资券、非公开定向债务融资工具、资产支持票据（ABN）等。后面几个品种在市场已经非常成熟，不再赘述。
1、企业债券。《企业债券管理条例》下发后，由发改委核准。14年9月26日发改委和财政部联合下发《关于全面加强企业债券风险防范的若干意见》提出了若干要求。对于城投类企业债，如果已发行未偿付的企业债券、中期票据余额与地方政府当年GDP比值超过8%，严格控制。14年10月发改委下发《企业债券审核新增注意事项》，提出了9大大类审核内容、23项重点审核事项，区域全口径债务率超过100%的，暂不受理区域内城投企业有可能新增政府性债务负担的发债申请。“对政府及有关部门的应收账款、其他应收账款、长期应收款合计超过净资产40%的企业，要重点关注；对企业应收账款、其他应收账款、长期应收款及在建工程等科目涉及金额合计超过净资产60%、政府有关部门违规调用资金或未履约付款等情况严重的企业，不予受理发债申请”。15年2月17日发改委发布《关于进一步改进和规范企业债券发行工作的几点意见》提到，BT协议收入、土地出让收入均不得作为发债偿债保障措施，遵循了14年43号文关于债务管理的一贯思路。
退出类的政府融资平台也可发境外债，按照发改委的规定，要是前备案登记、事后及时报送信息，主要依据是《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资[2015]2044号），主要是针对一年期以上，有的地方已试点，省发改委可备案。16年央行的全口径跨境融资宏观审慎管理的通知，不包括政府融资平台和房地产开发企业。18年4月19日外管局：除有特殊规定外，地方政府融资平台和房地产企业不得借用外债。目前地方城投在境外发债的节奏没有停止，集中于一年期以下，比如成都交通投资集团（退出类平台）、江苏省响水县灌江控股（不在平台名单，但经营范围实际是基础设施建设）等。
2、项目收益债（企业债券）。2015年7月发改委下发《项目收益债券管理暂行办法》（发改办财金[2015]2010号）：发行人是具有法人资格的企业或特殊目的载体；用途是项目本身，不得置换资本金和项目债务，但偿还已使用的超过项目融资安排约定规模的银行贷款除外；存续期内政府补贴占项目收入的比例合计不得超过50%；对于政府购买服务项目，或存续期内财政补贴占全部收入超过30%的项目，或运营期超过20年的项目，内部收益率可适当放宽，原则上不低于6%。还款来源上，财政补贴应逐年列入预算并经同级人大批准，条件成熟纳入中期财政规划。
3、四个专项债券指引（企业债券）。依据文件分别是《养老产业专项债券发行指引》、《战略性新兴产业专项债券发行指引》、《城市停车场建设专项债券发行指引》、《城市地下综合管廊建设专项债券发行指引》，发改委15年陆续发布。其中养老产业专项债券不受发债指标限制，不受“已发行未偿付的企业债券、中期票据余额与地方政府当年GDP比值超过8%，严格控制”的限制，募集资金也可用于地产企业配套建设的养老服务设施项目，金额根据地产开发的可研出具专项意见；战略性新兴产业募集资金50%可用于偿还债务或补流等。
4、PPP项目专项债（企业债券）。17年4月发改委下发《政府和社会资本合作（PPP）项目专项债券发行指引》（发改财办金[2017]730号），发行人是PPP项目公司或社会资本方，募集资金用于以特许经营、购买服务等PPP形式开展项目建设、运营的企业债券。以项目收益债券形式发行的，应符合《项目收益债券管理暂行办法》，来源于政府付费和财政补贴的项目收益应按规定纳入中期财政规划和年度财政预算，传统基础设施的PPP项目应纳入PPP项目库。募集资金的不超过50%可用于补充营运资金，但以项目收益债券形式发行的除外。核定发债规模时不考虑非金融企业债券融资工具的规模。全国首单PPP项目专项债“18美尚专项债01”已于18年11月成功发行，发行规模3亿元，7年期利率7.2%，深圳市高新投集团有限公司连带责任保证担保。
5、公司债券。发行人未包括地方政府融资平台，依据是《公司债券发行与交易管理办法》（证监会第113号令）。证监会审核实践中，被列入平台名单的不允许；退出类平台或涉及土地开发、政府项目代建的，所属政府收入和现金流不超过50%，后来实行了单50，取消了现金流占比指标。19年3月又放松了审核要求，属窗口指导，无正式通知：“对于到期债务6个月以内的债务，以借新还旧为目的发行的公司债，放开了50%的上限，不允许配套补流”。非公开发行公司债券的，地方融资平台公司在负面清单，依据是《非公开发行公司债券项目承接负面指引》（交易商协会2018年5月11日修订发布），地方融资平台公司定义沿用国发2010年19号文。
6、资产证券化。14年12月中国证券投资业协会下发关于发布《资产支持专项计划备案管理办法》及配套规则的通知，其中的附件有《资产证券化基础资产负面清单》，其中：以地方政府为直接或间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在PPP下应当支付或承担的财政补贴除外；以地方融资平台公司为债务人的基础资产。其中的PPP项目证券化，2016年发改委和证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作项目资产证券化相关工作的通知》（发改投资[2016]2698号），全国首单落在乌鲁木齐一家污水处理厂，总规模8.4亿元，使用者付费+绩效付费，特许经营权转让。

5. 2016年10月1日以后有过房产交易能摇号吗

可以，中国法律目前没有限制个人的房产数量,只不过现在拥有多套住房涉及交税的问题。房产越多上交的购房税越高。

近期中国房地产政策盘点

1. 中央坚持住房居住属性，加强房地产金融监管

1.1两会明确房地产调控目标和方向，继续加强房地产市场分类调控

坚持住房居住属性，分类调控、因城施策仍是2017年房地产政策主基调。3月两会政府工作报告坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定。报告明确今年国内生产总值增长6.5%左右的宏观目标，强调今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要更加积极有效，货币政策要保持稳健中性。针对房地产方面，明确今年房地产市场的三项重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。

城市限售

全面限制厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、福州(五城区、闽侯县、长乐市、闽清县)、常州、海南全省、承德、济南、芜湖、长沙、无锡、嘉兴、北海、南宁、徐州新购买住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

珠海、惠州、成都、南京、郑州、开封、张家口新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易(转让)。

分类限制南通启东市非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内不得上市交易；购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得上市交易。

扬州在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。

保定白沟新城非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房，该房产自登记之日起5年内不得转让。

保定主城区(莲池区、竞秀区、高新区)住房自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满2年的，不得买卖。对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满10年的，不得买卖。

西安购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易；购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

6. 土地储备机构如何规范使用土地储备专项债券资金

《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，只对转让土地使用权征收营业税，土地使用权的出让是不征营业税的。土地储备中心是代表国家对土地进行管理的，其拍卖土地行为属于国有土地使用权的出让，因此是不征收营业税的。但按照《中华人民共和国印花税暂行条例》，土地储备中心和土地受让方应按产权转移书据各缴纳万分之五的印花税。契税对买受方征收的一种税，因此，土地储备中心拍卖土地，只对土地受让方征收契税，土地储备中心不征。

7. 中国版“市政收益债”亮相释放出什么信号

这一与国际接轨、被视为中国版“市政专项债”的亮相，能否保障地方政府的合理融资需求？对于遏制政府债务过快增长势头作用几何？释放出怎样的完善地方债管理方向？记者第一时间采访财政部、国土资源部有关负责人和权威专家，解读改革背后的重要信号。

债务监管再升级 精细化管理专项债

从以前笼统发行地方政府专项债券，到此次首尝发行土地储备专项债券，标志着我国按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券的步伐在加快。

2014年国务院发布加强地方政府性债务管理的意见，以及2015年新预算法的实施，奠定了我国地方政府债务的基本框架。在此基础上，近年来财政部门针对出现的新情况、新趋势，不断完善相关制度，管理日趋精细化。

“此次办法的出台，是在已有制度框架上又一次精细化的管理优化。”郑春荣说，按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券，既显示了在地方政府债务管理政策上的连贯性、一致性，又体现了财政部门对管理地方债越来越成熟、越来越深入。

2017年，我国政府性基金收入预计47174.66亿元，其中国有土地使用权出让收入预计38568.62亿元，占比超过80%。

记者了解到，针对土地储备发行专项债券，意味着按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券改革迈出一大步。按照计划，下一步财政部将会同交通运输部等部门研究推进发行政府收费公路专项债券。

专家表示，此次办法显示，我国关于地方政府债务的监管进一步升级。如关于储备土地的担保管理更加严格，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

此外，办法在土地储备专项债券的监管中引入国土资源部门，通过两部门协调配合使得政府对融资项目的监管更加专业，确保土地储备项目的真实性、规范性。

利国利民的事情，就应该大力支持！

8. 中国版“市政收益债”将全面发行

继全国试点土地储备、政府收费公路地方政府专项债券之后，财政部2日发文，鼓励有条件地方在更多有一定收益的公益性事业领域探索分类发行专项债券，这意味着中国版“市政收益债”全面亮相。

财政部有关负责人指出，试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种，是专项债务限额内依法开好“前门”、保障重点领域合理融资需求、支持地方经济社会可持续发展的重要管理创新，有利于遏制违法违规融资担保行为、防范地方政府债务风险。

了解一下，看看怎么操作吧。

9. 土地储备专项债券会计科目怎样处理

《土地储备资金会计核算办法》没有土地储备债券核算的相关规定；
建议增设“应付债券”科目，参照企业会计准则，对土地储备专项债券的本金、利息等进行详细核算。