房地产私募基金融资杠杆

① 房企融资“因企施策”，私募基金如何直面挑战

房地产行业在国家政策的变动之下迎接巨大挑战，国家通过对市场的调控，在房价过高的市场前提下，不再允许更多的资金进入到房产市场，这也就导致了房产企业想要通过银行及股票市场获取资金的难度更加大。而面对这种情况，许多房企也因此做出了更多的对策，私募基金便在这个时候凸显出来。那么面对房产融资因企施策，私募基金应该如何直面挑战呢？

最后相对私募基金在房地产行业中的运作，如果抛弃众多的人为不利因素，相对其他的行业具有利润高、回报快、并且有底层房产作为抵押的保证，所以群众在对自己的资产投资的时候可以适当的在房产行业中进行一些布局。

② 私募基金的杠杆到底可以做到多少

现在大的政策是去杠杆、保稳定，所以各种加杠杆的方式基本上堵死了；证券类的最高可以做到1至2倍，股权类的比较模糊

③ 私募股权投资如何利用杠杆

所谓私募股权并购基金，是专注于对目标企业进行并购的基金，其投资手法是，通过收购目标企业股权，获得对目标企业的控制权，然后对其进行一定的重组改造，持有一定时期后再出售。并购的前提是有充足的资金，那么，私募股权并购基金该如何利用杠杆呢？
以杠杆收购为主要模式的并购基金的收购可以创造公司价值，会让企业变得更加有效。这种价值的创造来自卓越的管理——好的计划、好的风险控制体系和好的经营方式;价值的创造来源于能动的董事会、管理层持股、资产整合和债务约束四者的协同作用。
杠杆收购(Leveraged-Buyout，简称LBO)产生于20世纪70年代的美国，并迅速成为美国80年代并购高潮中影响巨大的一种并购模式，目前已成为并购基金的主要运作模式。
杠杆收购，是指收购主体(常常是并购基金或产业投资者)以目标公司(通常是上市公司)的资产和未来现金流为抵押和担保举债融资取得收购资金，收购目标公司的一种企业并购形式。杠杆收购的财务结构中，股权投资占10%～20%，负债占80%～90%。而并购基金并不为相应的债务融资提供担保，完全以目标公司资产和未来现金流作为融资担保。
与经济生活中大量的重要创新一样，杠杆收购是在经济主流领域以外发展起来的。杠杆收购处在金融的边缘地带，但由于它运用了大量的金融工具和财务杠杆，使它演变为一种强有力的融资收购技术，同时又是一项对资本市场、公司治理与价值创造产生巨大影响的金融工程。
杠杆收购影响企业资本结构与公司治理
第一，资本结构在公司治理中的作用。通过利用资本市场和货币市场中的金融工具和机构投资者，杠杆收购融资使公司新的资本结构能起到改善公司治理的作用。其中，债务的约束控制了代理成本的提升，促进了主动性提高现金流机制的形成，从而也创造了股东价值。
事实上，一方面，不同的资本结构影响着公司治理结构的制度安排;另一方面，不同的公司治理结构也影响着资本结构的制度安排。正如米勒教授所言:适当资本结构的选择可促进公司治理结构、提高治理效率, 而好的治理结构又能确保公司经理层得到正好为其投资所需，但又不是更多的资金来完成有利可图的项目。也就是说，资本结构可通过股权和债权特有作用的发挥及其合理配置来协调出资人与经营者之间、出资人内部股东与债权人之间的利益和行为。
第二，债务在公司治理中的作用。詹森等学者认为，债务支出减少了公司的“自由现金流量” (Free Cash Flow), 从而削减了经理从事低效投资的选择空间。在公众公司收益下滑的过程中，负债的核心问题是自由的现金流。
詹森(1991)对债务的作用得出了如下三个结论： 一是对现金流流失的控制。债务约束会帮助限制现金流的流失，通过强迫管理者偿还他们应该保留的资金，债务实际上是权益资本的替代品，在这种机制下，管理者会分散现金流而不会投资在低回报率或者是亏损的项目上。
二是债务是一个有力的适应变化的代理制度。对于所有为过度举债而陷入焦虑的公司而言，过度使用杠杆会起到副作用。它会使一个公司破产，卖掉部分公司股份，再重新关注于少量的一些核心业务。
三是预警作用。在其它环境中，债务合约的背离会创造出更大范围内的危机，从而促使高层做出更快的反应。
四是债务能够迫使管理者们采取一些价值创造的政策，他们通常不愿意采用这种政策。
在杠杆收购中居于核心地位的债务约束作用，带来了公司治理的变革和股东价值革命，这已被理论界和企业界所广泛接受。自1980年代以来，越来越多的公司采用了杠杆收购的治理模式。
杠杆收购向世人展示了金融结构对于公司价值创造的积极意义：融资方式不仅影响到现金流的分布，也影响到它的管理方式;价值创造过程是一个长期的追求，杠杆收购的财富积累，不是短期的行为，也不是一种非理性的投机行为;它是积极的努力和对周围事态长期警觉的结果;是管理者与所有者利益和谐统一的结果，也是对突发事件危机处理能力的结果。
杠杆收购对价值创造影响深远
收购的成功，最终取决于以价值创造战略为核心，把所有权激励与收购的财务结构、监督机制联系在一起，并促使它们的相互作用。杠杆收购中的价值创造是基于金融资本家作为股东所提供的咨询、决策和激励与控制。
第一，收购和掌控董事会——控制权约束。杠杆收购组织代表着拥有公司大量普通股的投资人，其掌控董事会的一个重要动机，在于使公司长期价值创造计划能够不受干扰地实施。在管理层和杠杆收购组织之间的责任分工一般是，经营战略的决定权和操作的选择权在管理层，而公司财政支出的控制权则在杠杆收购组织。
一是为了调动管理层的积极性，要适度给经理自主权，遵守避免干预过程管理的原则;二是并购基金控制着董事会，而董事会应高度重视价值创造的决策和管理;保留着对董事会的多数控制权;三是董事会与管理阶层间不断进行沟通与讨论。
些控制董事会的措施，确保了董事们致力于达到股东所要求的目标。美国越来越多的公司现在正部分或全部采用这些措施，股东也越来越多地根据他们的意愿来评价公司董事和管理者这方面的行为。
第二，达成利益共同体——(MBO)利益协同。收购中一个重要的环节，就是使目标公司中尽可能多的人成为股东。如果经理们确实为股东(包括他们自己)的最大利益着想，他们就会正确地平衡公司所有成员的利益，会更加有效地致力于增加企业的长期和短期价值。将经营者和股东利益统一起来的经营目标，是杠杆收购投资于任何企业的一个前提。
如何做到这一点呢?一是管理层持股(MBO)。并购交易结束后，管理层持股使收购后的公司能够大大提高绩效，即通过使经理们将相当多的个人财富(80%以上是借来的钱)投资于他们所管理的企业中，把他们变成为所有者，他们就有相当大的动机所有股东的最大利益服务;二是建立股票期权机制。股票期权(Stock Options)是以股票为标的物的期权合约。股票期权使雇员能够享受公司股票增值所带来的利益增长并承担相应的风险;三是股票增值(Stock Appreciation Rights)机制，即雇员可以以现金或股票或两者兼有的形式获取期权差价收益;四是建立管理薪酬机制。
实证分析显示，杠杆收购中非常关键的一步是使用财富杠杆把股权中一部分分配给管理阶层，构建管理激励机制，与管理层达成利益共同体，使股东价值最大化。另外，由于在大多数杠杆收购案例中，这些公司的管理人员也参与了收购活动, 所以大多数杠杆收购同时也是管理人员收购(MBO)。杠杆收购使处在边缘中的MBO成为公司治理的主流工具。在MBO中，由于收购活动的发生，使得管理人员的管理动机发生了根本性改变, 他们开始更加关注股东价值的增加。
第三，结成伙伴关系——经营协同。成功的收购必须使所有者认同经理们的价值观。杠杆收购的合伙人机制通过MBO，以一种迫使每个人都关心企业长期生存能力和价值创造的方式把外部投资者(战略性买主或金融性买主)和经理们的利益捆绑在一起，其目的是使其中的每个人不仅把获利能力和短期经营业绩的改善相权衡，而且与投资、创新和保值的长期战略相联系。
资产整合与价值创造
杠杆收购后，企业的首要任务是通过剥离资产、削减劳动成本和再次上市来取得现金流和创造价值。研究表明通过整合能给公司带来更丰厚的现金流，整合是最有可能进行价值提升的工作。
Jensen(1989)认为杠杆收购的管理、补偿和金融结构直接导致了效率的提高和价值的回报。他认为，资产负债比率是杠杆收购的一大优势。究其原因，一部分可能是由于为了偿还债务而不得不努力卖出资产而收回现金，历史经验的证据也能对上述陈述做出相应的支持。Kaplan(1989)对杠杆收购者出售重组目标企业的频率做出了统计。在一年内，42家杠杆收购公司中的16家卖掉了至少10%的被全部买断的公司。美国学者Bhagat，Shleifer，Vishny(1990)提供了杠杆收购方比非杠杆收购方更倾向于将资产变现出售的证据。
有关整合创造价值的另一个也是最重要的证据是，马斯卡里拉和维兹派恩对重组活动的研究。他们发现，自杠杆收购操作后，全部企业中超过三分之二的企业(72个中有54个)都进行过至少一次的公司整合活动。这些活动中有资产重新调整(生产设施的重组、资产剥离等)、成本降低计划的启动、以及营销战略的改变(包括产品组合、产品质量、定价以及顾客服务)。这些公司重组的结果是，所有权私有的企业在经营绩效上实现了大幅度的提高。在35个数据可得的案例中, 处于杠杆收购和再次公开上市(SIPO)中间状态的企业(期间中值为29个月)以不变价格计算的销售额增长了9.4%，毛利润和经营利润分别增长了27.0% 和 45.4%。
杠杆收购的资产整合，主要有以下几项措施：剥离和出售低效资产和部门, 从价值毁灭型项目中抽回资本;削减和控制管理费用，降低代理费用;裁减冗员，简化公司管理机构;调整资本结构，降低资本成本;提高市场附加值（即公司的市场价值）。

④ 私募基金可以加杠杆吗

私募产品的丰富多样化，管理和评价也一直是专业基金研究者和投资者关注的热点，但由于非公开渠道发行、信息披露相对不透明等因素制约，让私募蒙上一层神秘面纱，使得投资者既好奇又敬而远之。

私募发展到现在投资的策略也呈现多样化，并逐渐朝着海外对冲基金的方向发展。如今新产品的不断涌现，投资风格多元化。基于对私募行业的跟踪以及对管理人投资策略的研究，我们将目前私募行业各类型投资策略进行了系统梳理，私募证券投资基金可分为股票策略、事件驱动、管理期货、套利策略、宏观策略、债券基金、组合基金、多策略等九大类。

基金策略类似我们常说的“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理念，将资产配置的观念应用于单一基金上，充分发挥组合基金的多元化效益，分散投资风险。组合基金最大的优势是基金管理人可根据市况建立并调整投资组合，均衡各类策略和风格的管理人，使基金产品能更好地适应不同的市场环境。

常见的也是当前非常火爆的组合基金有FOF和MOM。FOF，也叫基金中的基金，组合基金间的配置通常是由专业机构进行筛选和合理组合来完成的，它可以同时涵盖多只不同策略的基金，业绩相对更加平稳；MOM，也叫管理人的管理人基金，与FOF直接筛选基金不同的是MOM筛选的是投资管理人，通过筛选出多元投资风格的优秀投资管理人来构建投资管理人组合，然后将资金交给投资管理人组合进行投资。

⑤ 房地产杠杆的概念是什么

杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。

假设现在你有30万，一般情况下你只能买30万的东西，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。

加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。

⑥ 房地产信托、房地产私募股权基金两种融资方式有什么异同怎么选择

是有很大不同的，简单一点说：信托可以分为股权型、债权型。其中股权型又分主动型、被动型。
像你所说的私募股权基金信托就属于主动型股权信托。
这个问题很复杂，有机会可以当面交流交流

⑦ 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。

REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系。

房地产信托投资基金是信托关系。

⑧ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

⑨ 阳光私募基金可以使用杠杆融资吗

通过“信托+合伙制”组织形式运作，在原有信托合同基础上进行正回购业务，进一步扩大投资杠杆，从而掩藏信托资金属性以求绕开监管这正是目前部分债券类阳光私募的操作线路。

而这种操作已被监管部门察觉。证券时报记者获悉，近日监管部门已经要求部分信托公司重新规范此类业务，并提出对相关产品进行新老划断的处理意见，即今后以“信托+合伙制”组建成立的债券私募产品，将不可以采用正回购扩大投资杠杆，但已有的此类型产品则不受影响。

⑩ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。