1. 获配的万科公司债券值得购买吗
是否值得买要看你的理想收益预期了，万科今日公告称，确定万科债有担保品种票面利率为5.50%，无担保品种票面利率为7.00%，期限是5年。扣除20%的利息税，有4.4%，和5.6%，都高于同期1年期存款利率。有担保是指债券有银行的担保，不存在偿债风险，即使没有担保，以万科在业界的地位，问题应该不大。
如果你不想持有到期，也可以在上市后价格高的时候卖掉，因为目前股票市场一直低迷，债券市场被广大资金看好，出现了连续的上涨，相信中途卖出也能获得比较好的收益。同时提醒，如果遇到股票市场变红，可能债券会下跌；所以，任何投资品种都有风险。当然，持有到期除外。
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友情提醒：仔细辨别一些个人网站，可能信息不够准确，可能造成你投资损失；或许有病毒。也不要相信那种包票你一定赚钱的推荐。
最好相信正规的财经网站，例如和讯财经，是国内规模最大和最权威的财经网站之一。
某些人才是白痴，吹牛不上税，保证开盘就涨103以上！！债券除了涨就不会跌吗？神经病！你比巴菲特还牛B你说涨就能涨，你早就成百万富翁，还这里跟人耍嘴皮子。
买不买是别人自己做决定，别人是听取建议的，你在债券上有丰富经验，讲出来就行了，何必这里显牛B，贬低其他建议者。一些投资者喜欢风险小的安全的投资渠道，喜欢存银行，喜欢长期持有，为别别人就是白痴，不信你长辈就没人存银行的！没口德！
我说的小网站指名点姓说你的没有？因为我以前点过一些知道回答的小网站而中病毒，只是善意提醒别人而已！有错吗？
权威网站有几处错误，难道你的网站岂止几处？有很多网友在你的网站上的留言指出我就不说了，当然很多是被神不知鬼不觉的删除了。
对普通投资者我就喜欢推荐国债和存款，怎么样了?安全呀？不会亏损本金呀！难道每个人都喜欢去赌大小，你的推荐很有建设性，难道你都不需要提醒风险吗？记得你以前到处推荐的宝钢配债，保证开盘20%的收益！是真的吗？开盘后，如果购买宝钢配债的投资者没有亏损本金就该谢天谢地了！
抱歉！我自己也觉得自己素质差了，不回了！看官见笑了！
2. 谁有“万科房地产近年的财务报告”求好心人帮帮忙！！！
万科房地产公司财务分析报告 实习对象 ： 实习名称 ： 财务报表分析 小组成员 ： 实习时间 ：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析一． 企业简介 一企业概况 万科集团股份有限公司成立于 1984 年 5 月， 以房地产为核心业务， 是中国大陆 首批公开上市的企业之一。至 2003 年 6 月 30 日止，公司总资产 94.73 亿元，净资 产 42.85 亿元。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2800 万股，集资人民币 2800 万元， 资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌 交易。 1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股 2836 万股， 集资人民币 1.27 亿元， 公司开始跨地域发展。 1992 年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万 科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993 年 3 月，本公司发行 4500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深 圳证券交易所上市。B 股募股资金 45135 万港元，主要投资于房地产开发，房地产 核心业务进一步突显。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要 投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000 年初，公司增 资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。 公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72的股份转让予中 国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券，募集资金 15 亿，进一步增强了发展 房地产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域，1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、 南昌和佛山进行住宅开发，2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州， 目前万科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势， 公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 （二）股本结构 变动日 2010‐06‐30 2009‐12‐29 2009‐06‐30 2008‐12‐31 2008‐06‐19 期 公 告 日 2010‐08‐10 2009‐12‐26 2009‐08‐04 2009‐03‐10 2008‐06‐05 期 变 动 原 定期报告 其它上市 定期报告 定期报告 送、转股 因 总股本 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 万 1099521.022 1099521.022 股 股 股 万股 万股 流通股 流通 A 股 965607.991 万股 965609.491 万 939209.491 万 939021.765 941385.831 股 股 万股 万股 高管股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 限售 A 股 2417.484 万股 2415.984 万股 28815.984 万股 29003.71 万 26639.643 万 股 股 流通 B 股 131495.547 万股 131495.547 万 131495.547 万 131495.547 股 股 万股 流通 H 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 国家股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 国 有 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 境 内 发 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 起人股 募 集 法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 一般法 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 人股 战 略 投 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 资 者 持 股 基金持 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 股 转配股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 内 部 职 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 工股 优先股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股 0 万股二． 企业财务分析（一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。 1. 短期偿债能力分析（见下表） 2004 2005 2006 2007 2008 2009流动比率 1.99 1.99 2.51 2.13 2.14 1.83速动比率 0.53 0.37 0.57 0.32 0.73 0.46现金比率 —— —— 0.142 ‐0.208 0.266 0.178 在短期偿债能力的分析中 流动比率是一个重要指标 近年来该指标呈波浪式变动趋势 07 年流动比率降低源于短期借款的增加 08 年的回款情况良好使其上升09 年降低 0.58 但仍然高于同年行业 0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险 且房地产行业存在存货比例高的特点 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07 年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加 因此指标在 07 年降低了 0.2808 年销售情况向好 比率上升有所上升 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款 相应的存货尚不能结转 由于预售楼宇增加 09 年流动负债中预收账款较去年增长 3 倍 万科实际的偿债能力因而得以提高 但反映在财务指标上 则流动负债增加 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率 其现金偿债能力较弱 但近年来呈上升趋势。07 年房地产项目支出增多 比率为负 09 年有所下降 但该年流动负债结构有所变化 流动负债中预收账款增长较多但没有偿债压力。就本行业来说 万科短期偿债能力较好 且逐步提高但应重视现金为王的原则 加强现金流的管理。 2. 长期偿债能力 1 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性 企业必须由有较为合理的资本结构。 图 从图 1、 2 来看 资产中流动资产比重大 且大致呈上升趋势 高于行业平均比重 大部分流动资产由长期筹资而得 风险较小 属稳健型资本资产结构。 图 1 图 2 资产分析: 资产中长期投资 无形资产和固定资产比重较小 波动幅度不大。在流动资产中 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先 企业会计制度规定 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时 才能确认收入并结转成本 因此 房地产企业往往有很大的存货余额 其次 对于写字楼项目付款方式多为分期付款 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科 除了具有房地产业的特点以外 这也是其在近 3 年的战略扩张中不断增 近加储备的结果。 3 年存货的结构质量有所提高 但应持续注意做好存货的管理和销售工作 提高资产质量。关于应收账款 由于其核心业务是商业住宅 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降 可能是收款工作开展顺利。 负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中 短期借款占很大部分但近年在资产中所占比重有所降低 说明其融资结构变化 对短期借款有所控制 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题 应引起重视。 ②长期负债结构:长期借款近年急剧上升 说明企业开始注重长期负债的融资方式 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。 整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中 资产负债率反映了债权人受保护的程度 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资 但仍保持着的稳健的资产负债率 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间 这对房地产企业尤为重要。 2 资金成本与现金债务总额比率 图 3 可见 万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化 这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力只要能按时付息就能借新债换旧债 维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。 图 3 综上所述 金融政策的变化 对融资渠道的拓展提出了更高的要求 土地政策的变化 也进一步增加了房地产企业的资金需求 信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险 有效解决多渠道融资 改善负债结构成为新的挑战。（二） 营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力 资产运用效率高 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:1. 短期资产营运能力1 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性 控制失败会导致成本过度 作为万科的主要资产 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大 存货规模增长速度大于其销售增长的速度 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小 则发生跌价损失的风险较大但万科的销售规模也保持了较快的增长 在业务量扩大时 存货量是充足货源的必要保证 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降 在建开发产品比重大幅上升 存货结构更加合理。因此 存货周转率的波动幅度在正常范围 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率 注重获取优质项目 加快项目的开发速度 提高资金利用效率 充分发挥规模效应保持适度的增长速度。 2 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升 见表 原因是主营业务的大幅上升较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份 2006 2007 2008 2009应收帐款周转 13.90 16.00 23.76 28.07率3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、 核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。 总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低 该指标 见下表 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降 但其毛利率 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小 万科要提高总资产周转率 必须改善存货的管理。 年份 2006 2007 2008 2009 总资产周转 0.62 0.69 0.60 0.57 率 总的来说 万科的资产营运能力较强 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多 存货管理效率下降较为明显 因此造成了总资产管理效率降低 管理层应关注存货的管理。（三） 盈利能力分析 盈利能力关系投资者的回报 是债权人收回债权的根本保障 是企业至关重要的能力。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映 是获利能力的基础 也是企业发展的根本。从下表可见 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主 以其他区域经济中心城市为辅的“3X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009 主营业务收入 净利润比例 结算面积比例珠江三角洲区域 27.03 37.16 25.08长江三角洲区域 32.38 36.46 26.06京津以及地区 32.01 18.77 36.34其他 8.58 7.60 12.522. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力 与技术水平 产品设计 规模经济和对成本的管理水平密切相关。 在营业费用增长率有所降低的 3 年间 销售增速仍保持上升态势除市场销售向好外 还反映了销售管理水平有很大的提高。 由下表可见管理费用的增长幅度不小 良好的管理关固然是企业发展的核心 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此 万科在存在大量借款的情况下 其财务费用却为负数 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表年份 2006‐2007 2007‐2008 2008‐2009主营业务利润 57.01 39.04 56.79营业费用 66.48 55.99 41.83管理费用 43.17 0.48 42.823. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见06‐09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期企业调高了部分项目的售价 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入 具有稳定性和较强的抗风险能力 抹平了行业波动带来的影响。年份 2006 2007 2008 2009销售净利润 8.36 8.5 11.45 12.79销售毛利润 20.09 22.51 25.75 28.72 利润构成分析: 由上表可见 万科主营业务利润呈上升趋势 其中房地产业务为其主要来源 毛利率保持稳定的增长态势 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。4. 盈利能力指标1 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势 见下表 。说明企业盈利能力不断提高。年份 2006 2007 2008 2009资产净利率 4.65 5.13 5.65 6.14净资产收益率 11.31 11.53 14.26 16.252 经营指数与每股现金流量。 经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大 说明现金流缺乏稳定性 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致 因此 万科应加强现金流的管理降低市场风险 提高运作效率 保证业务开展的灵活度。例如 08 年 加强对项目开发节奏的管理 加快销售 对不同的采用不同的租售策略 进一步消化现房库存 加快项目资金周转速度09 年贯彻“现金为王”的策略调减全年开工和竣工计划 以减少现金支出 都取得了不错的效果。年份 2006 2007 2008 2009经营指数 0.62 1.19 ‐2.73 0.34 每股收益 07 年的大幅下降是由于 06 年实行了 10 增 10 的股票股利政策因此 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势 在不断增资的情况下 仍能保持一定的每股收益 说明万科有较强的获利能力。 年行业平 09均每股现金流量为 0.404。该指标偏低 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大 其次 反映了万科获取现金能力偏低。年份 2006 2007 2008 2009每股现金流量 0.26 ‐1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见 万科拥有较强的获利能力 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年 万科一直保持了很高的盈利水平 除了市场强大需求外 说明其拥有很高的管理水平和决策能力 另外 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。（四） 可持续发展指标趋势分析 企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中， 既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位， 又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高， 保证企业在相当长的时间内长盛不衰。 企业发展是指企业面对未来未知环境的适应，使企业得以进一步运行，实现 。企业目标。 可持续发展是既要考虑当前发展的需要又要考虑未来发展的需要不能以牺牲后期的利益为代价来换取现在的发展满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡而持续保持发展趋势的一种发展观。 企业战略是企业如何运行的指导思想， 它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。 企业可持续发展战略非常繁杂，但是众多理论都是从企业内部某一方面的特性来论述的。 根据国内外研究者和实际工作者的总结，可以把企业并购区分为以下几种类型。 企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。 （1）创新可持续发展战略 所谓创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。 （2）文化持续发展战略 所谓文化可持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。 （3）制度持续发展战略 所谓制度可持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。 （4）核心竞争力可持续发展战略 企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。 （5）要素可持续发展战略 要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素： 人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。 房地产行业存在两个根本特点: 首先 住宅兼有社会和投资属性 是生活必需品和改善生活质量的重要元素也投资获利的载体。其次 中国正处于城市化进程中 居民的购买力稳步增长 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素 但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者.
3. 求提供几个发行了可转换债券的房地产公司的名称
在中国的A股证券市场历史里发行可转换债券的公司就不是很多，还要限定是房地产公司那就更少了。
万科发行过两次可转换债券，第一次是2002年(证券代码125002)，第二次是2004年(证券代码126002)。
招商地产在2004年发行过一次可转换债券(证券代码125024)。
4. 万科发行可转换债券属于债务融资吗债务与债券融资的区别万科债务融资的案例有哪些
属于债务融资，只是可转换债券具有期权的属性，使得债务可在特定时间用约的的价格转换成股权。主要区别在于债券融资实际上是债务融资的一种形式。
【债券发行与上市】
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｜债券发行年度｜债券发行方案 ｜
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｜ 2008-09-05 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:112006 ｜
｜ ｜债券简称:08万科G2 ｜
｜ ｜发行方式:采取网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售相 ｜
｜ ｜结合的方式。 ｜
｜ ｜预计发行规模(万元): 150000.00 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 290000.00 ｜
｜ ｜预案公布日: 2008-09-02 ｜
｜ ｜开始发行期: 2008-09-05 ｜
｜ ｜结束发行期: 2008-09-09 ｜
｜ ｜债券到期日: 2013-09-05 ｜
｜ ｜上市日期 : 2008-09-18 ｜
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｜ 2008-09-05 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:112005 ｜
｜ ｜债券简称:08万科G1 ｜
｜ ｜发行方式:采取网上优先配售、网上公开发行和网下询价配售相 ｜
｜ ｜结合的方式。具体发行安排将根据深交所的相关规定进行。 ｜
｜ ｜预计发行规模(万元): 300000.00 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 300000.00 ｜
｜ ｜预案公布日: 2008-09-02 ｜
｜ ｜开始发行期: 2008-09-05 ｜
｜ ｜结束发行期: 2008-09-09 ｜
｜ ｜债券到期日: 2013-09-05 ｜
｜ ｜上市日期 : 2008-09-18 ｜
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｜ 2004-09-24 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:126002 ｜
｜ ｜债券简称:万科转2 ｜
｜ ｜发行方式:采用向原A股股东优先配售，原A股股东放弃部分再采 ｜
｜ ｜用网下对机构投资者发售和深交所交易系统网上定价发行相结合｜
｜ ｜的方式进行。 ｜
｜ ｜预计发行规模(万元): 199000.00 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 199000.00 ｜
｜ ｜募资净额(万元): 196105.47 ｜
｜ ｜预案公布日: 2003-09-09 ｜
｜ ｜开始发行期: 2004-09-24 ｜
｜ ｜结束发行期: 2004-09-24 ｜
｜ ｜债券到期日: 2009-09-24 ｜
｜ ｜停止交易日: 2006-04-07 ｜
｜ ｜转股开始日: 2005-03-24 ｜
｜ ｜转股结束日: 2009-09-24 ｜
｜ ｜上市日期 : 2004-10-18 ｜
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｜ 2002-06-13 ｜进展说明: 实施 ｜
｜ ｜债券代码:125002 ｜
｜ ｜债券简称:万科转债 ｜
｜ ｜发行方式:本次万科转债发行采用向原A股股东优先配售，原A股 ｜
｜ ｜股东放弃部分再采用定价抽签方式发行，发行采用网下对法人投｜
｜ ｜资者发售和深交所交易系统网上定价发行相结合的方式进行 ｜
｜ ｜实际发行规模(万元): 150000.00 ｜
｜ ｜募资净额(万元): 147513.84 ｜
｜ ｜预案公布日: 2001-07-12 ｜
｜ ｜开始发行期: 2002-06-13 ｜
｜ ｜结束发行期: 2002-06-13 ｜
｜ ｜债券到期日: 2007-06-13 ｜
｜ ｜停止交易日: 2004-04-20 ｜
｜ ｜转股开始日: 2002-12-13 ｜
｜ ｜转股结束日: 2007-06-12 ｜
｜ ｜上市日期 : 2002-06-28 ｜
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5. 万科债券投票结果
只能找到相关采访！
万科集团(000002，SZ)董事长王石曾说过，万科将在2009年真正发力，而未来五到十年，万科将占有全国市场销售份额的5％。该公司刚刚公布的2007年中报显示，继去年销售额超过200亿元之后，今年上半年万科销售面积达到213.2万平方米，销售金额达到174.7亿元，以下半年房地产销售通常更红火的惯例而言，今年万科完成销售额400亿元预计不成问题。
王石所说的真正发力，其底气应该来自集团的住宅产业化加速。万科住宅产业化发轫于上海，近日，记者就有关话题走访了主抓此项业务的万科集团副总经理、上海万科董事长刘爱明。
《中国经营报》：住宅产业化给万科和中国房地产行业到底带来什么？
刘爱明：万科住宅产业化的第一个项目是位于浦东的万科新里程，用PC(混凝土预制技术)方式再加上装修房的理念来做的。现在楼宇结构已通过政府验收，正在进行装修，总建面积1.44万平方米。
与传统住宅建筑相比，PC建造方式能够最大程度地改善结构精度、解决墙体开裂等问题。我们有一些数据，如混凝土表面平整度偏差小于0.1％，外墙瓷片拉拔高度提高9倍，外墙维护体系耐久性从传统材料的20年，提高到70年甚至是更长时间——以前我们国家不少房子20年、30年就不得不拆掉，新的技术最终能让客户和社会受益，当然开发企业也一定会受益。
《中国经营报》：原来都说万科人见面谈营销谈管理，最近王石董事长说，万科人现在见面总是谈技术。
刘爱明：是的。因为万科住宅产业化有较高的技术要求，而原来在开发企业里这些技术仅限于工程部门懂，现在搞产业化了，整个公司上下都需要学习、了解。近期万科制定了PC战略，如今年上海万科新开工公寓采用PC的比例是35％，2008年将达到60％，到2009年达到80％。之所以只是80％，只是因为还有20％的房子技术上不合适采用PC方式。为了实现这个宏大的目标，我日常工作除了投资战略外，全部精力都会放在住宅产业化上面。
《中国经营报》：万科的住宅产业化为什么选择在上海？
刘爱明：这是多种因素造成的，首先要感谢上海市政府的支持，万科在提出这个计划后，和一些城市政府都有过沟通，上海市最为重视，主动找到万科；第二，住宅产业化必须要有PC厂，万科到处找，结果发现上海有现成的；第三，还需要找上规模的建筑公司承建，但当时其他大公司对这个项目兴趣不大，只有上海建工非常积极，所以决定落户上海。至于首个项目选择浦东万科新里程，是因为万科在浦东项目非常集中，便于产业化，今后还会在浦东继续增持土地。
《中国经营报》：外界有人在质疑万科囤地，你怎么看？近年你们也一改惯例开始频频高价拿地，为什么会发生这种变化？
刘爱明：万科不会囤地。2004年我们确定了一个“均好中加速”战略，要求拿地后快速开发，加快项目快速周转率。尽管囤地可能会获得更高利润，但财务报表一定很难看。另外，该战略也是为了避免风险，因为提高资金周转率，会提高抗风险能力，使企业更健康地发展。万科的拿地原则是，没有哪块土地是不惜代价志在必得的，所有拿下地块的价格都在计划以内。
《中国经营报》：有传言说，国内某家正在高速扩张的知名房企邀请你过去当总裁？
刘爱明：说实在的，有很多猎头公司找我，但我相信万科是职业经理人最好的归宿，是职业经理人的不二选择。我在万科有很多挑战性的目标，比如2009年上海公司80％新开工公寓实现PC方式建筑，就是其中一个。
6. 万科为什么发行公司债券
因为房地产公司的特性，使其都需要强大的现金为后盾，开发一个房地产项目，从拿地开始、到工程施工等都需要占用现金，要一直到预售了才能回笼现金流；所以房地产公司的负债率都比较高；房地产公司在销售成品之前就需要向银行借贷，即间接融资；如果是上市公司，它一般也会通过发行债券来直接融资，其成本还要低于向银行借贷的间接融资。
参考资料：玉米地的老伯伯作品，拷贝请注明出处 。
7. 什么是可转债呀象万科可转2到期赎回价格107元是什么意思呀
网上摘录如下：可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以投资界一般戏称，可转债对投资者而言是保证本金的股票。
基本收益：
当可转债失去转换意义，就作为一种低息债券，它依然有固定的利息收入。如果实现转换，投资者则会获得出售普通股的收入或获得股息收入。
最大优点：
可转债具备了股票和债券两者的属性，结合了股票的长期增长潜力和债券所具有的安全和收益固定的优势。此外，可转债比股票还有优先偿还的要求权。
可转债转股公式：
可转债转换股份数（股）=转债手数 *100/ 当次初始转股价格
初始转股价格可因公司送股、增发新股、配股或降低转股价格时进行调整。若出现不足转换1股的可转债余额时，在T+1日交收时由公司通过登记结算公司以现金兑付。
投资风险：
投资者在投资可转债时，要充分注意以下风险：
一、可转债的投资者要承担股价波动的风险。二、利息损失风险。当股价下跌到转换价格以下时，可转债投资者被迫转为债券投资者。因可转债利率一般低于同等级的普通债券利率，所以会给投资者带来利息损失。第三、提前赎回的风险。许多可转债都规定了发行者可以在发行一段时间之后，以某一价格赎回债券。提前赎回限定了投资者的最高收益率。最后，强制转换了风险。
万科可转2到期赎回价格107元就是如果你不转股可以按107元还本付息给你，其中100元是本金，7元是总利息。
8. 万科发行公司债券属于何种性质筹资
债务资本筹资。理由如下:万科公司发行的债券不能无条件避免的交付现金或其他金融资产的合同义务。也就是说到了点必须还本付息，因此，债务资本筹资具有财务风险大，筹资成本小的特点。而权益资本筹资具有财务风险小，筹资成本大的特点。
9. 万科可转债债有没有涉及到控制权的问题
什么控制权，难道你想通过这个债券控制万科？