房地产项目融资证券化

Ⅰ 为什么说房地产证券化是当今世界经济金融证券化的必然趋势

房地产证券化是当今世界经济金融证券化的必然趋势房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表。70 年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一方面，占据金融业主导地位的银行业面临挑战；另一方面证券化却在竞争中得到了迅速发展，成了国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化的浪潮中，房地产抵押债权的证券化成了金融银行业结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。这主要体现在:第一，各金融机构证券化资产数量增长迅速，传统的银行业务资产比例不断下降。第二，银行贷款的可转让性大大提高。即允许银行将其参与提供贷款的额度以票据方式转卖给其他银行或金融机构，而不需要事先征求借款人的同意，从而克服了银团贷款基本上不可转让的缺点，这样银行就成了长期证券市场的主要借款人。第三，由抵押贷款支持的票据交易量迅速增长。在国际金融工具的创新中，抵押贷款支持的票据交易和金融期货、互换交易一起，共同成为金融工具创新的主要标志，这三类新金融工具在整个金融市场的地位及其重要性得到迅速的提高和发展。房地产证券化之所以能成为经济、金融证券化的重要内容和主要表现，其直接原因就在于: 首先，住房抵押贷款易于实现证券化。并非所有的资产都适宜证券化，一种资产是否适合证券化，主要取决于证券化的成本与收益的关系。而决定一种资产证券化成本高低的关键因素是这种资产的信用特征、还款条件及期限等方面的情况。信用特征简单、还款条件明确、期限相对较长的资产，证券化时评估费用低，资产证券化的担保费用也较低，因此成本比较低，从而也就较易于证券化。相反，信用特征复杂，还款资金流量不确定，期限相对较短的资产就不易实现证券化。以此来衡量，住房抵押贷款是典型的易于证券化的资产。因为即使各笔抵押贷款的贷款条件存在很大差异，但是一组抵押贷款就会在违约率、平均还款期限等方面显示出很强的规律性来。

Ⅱ 高分急求、、、、、房地产贷款证券化的流程 。。。

5分也确实不低。我就高开低走地说几句：
银行集合不同风险层次的贷款（或说打包），信用评级机构进行评级（当然收费的），担保中介公司进行担保（不会免费的），上市前的询价（都是做给别人看的），委托营销或是由专业机构买断进行营销，上市周转流通。 一批并非高质量的贷款就这样证券化了。我国目前由于是银行、证券分业经营，所以贷款证券化并不发达，更多的是贷款产品信托手法的理财产品更多一些。

Ⅲ 有关房产证券化的一些疑问

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:
(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行;
(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面:
(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件;
(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种:第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的"信托投资收益证券"，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。
我国当前实施房地产证券化的制约因素
体制制约
房地产证券化是发达国家金融创新的产物,其基础是私有制,房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看,目前我国还不能将大量资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤,但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国的房地产证券化进程。
法规制约
住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。
资本市场的制约
现阶段,我国的证券市场虽然发展迅速,但仍属初级阶段,市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经"饱和"的证券市场带来巨大压力,这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会使其在流通中受阻。
房地产金融一级市场欠发达
西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾;二级市场的出现又促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
信用制约
现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定,银行为了减少信贷风险,只好在贷款方式上严格控制,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。
技术制约
首先,房地产证券化虽然原理简单,但真正的实施难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题,不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚起步,国内缺乏相关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这将成为制约我国房地产证券化进程的重要因素。

Ⅳ 地产公司为什么要做资产证券化

首先从地产企业的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产企业的财务报表就知道，房地产企业的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产企业，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产企业从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产企业空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产企业把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产企业现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产企业可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产企业自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产企业挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个企业的资产，使企业能够用资产来进行融资，补充资金，也就是企业的血液。对于房地产企业这样的重资产的企业是非常非常重要的。

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Ⅳ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

Ⅵ 房地产证券化的房地产证券化的特征

房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：
(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；
(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。 我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：
(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；
(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

Ⅶ 房地产融资路径“脑洞大开”，资产证券化究竟是个什么鬼

首先从地产的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产的财务报表就知道，房地产的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个的资产，使能够用资产来进行融资，补充资金，也就是的血液。对于房地产这样的重资产的是非常非常重要的。

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Ⅷ 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢感谢！

ARS和REITs不同点：

1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。

2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。

(8)房地产项目融资证券化扩展阅读：

一、资产证券化的种类范围

⒈根据基础资产分类。

根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。

⒉根据资产证券化的地域分类。

根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

⒊根据证券化产品的属性分类。

根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

二、REITs 分类方法

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。

权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。

封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。

私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

网络-资产证券化

网络-房地产信托投资基金