什么是房地产证券化

『壹』 什么叫房地产证券啊!!!

是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式

『贰』 什么是房贷证券化

住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，目前已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。80年代以后，住房抵押贷款证券化在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，我国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件。国家相关部门最近公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，我国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。
所谓住房抵押贷款证券化( Mortgage Backed Securities , MBS)，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言，抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
房贷证券化其实就是将银行房贷的一次再抵押，使银行得以大量回笼资金，从而解决当前银行存在的短存长贷而可能导致的流动性风险。这种模式其实就是把个人住房贷款按年限、期限加以组合，以债券的形式在市场上出售给投资者，在将以往房贷由银行独占的利润部分分配给投资者同时，也使银行因大量发放长期贷款而可能导致的风险在市场上得以分散。

『叁』 房地产证券化的介绍

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

『肆』 房地产证券化的房地产证券化的特征

房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：
(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；
(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。 我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：
(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；
(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

『伍』 什么是房贷资产证券化

房贷资产证券化也即住房抵押贷款证券化，指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。
这里所说的“证券”是指债权性而非权益性证券，它的基本特征是由抵押贷款资产所产生的现金流来支持对其的支付，因此被称为抵押担保证券。证券销售出去以后，证券的持有者便成为了住房抵押贷款的债权人，并经由抵押担保证券的服务者取得对其的支付。
2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
MBS（Mort-gage-BackedSecurity住房抵押贷款支持证券）的理想模型。起源于华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。

『陆』 房地产证券化是什么意思

房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

『柒』 为什么说房地产证券化是当今世界经济金融证券化的必然趋势

房地产证券化是当今世界经济金融证券化的必然趋势房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表。70 年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一方面，占据金融业主导地位的银行业面临挑战；另一方面证券化却在竞争中得到了迅速发展，成了国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化的浪潮中，房地产抵押债权的证券化成了金融银行业结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。这主要体现在:第一，各金融机构证券化资产数量增长迅速，传统的银行业务资产比例不断下降。第二，银行贷款的可转让性大大提高。即允许银行将其参与提供贷款的额度以票据方式转卖给其他银行或金融机构，而不需要事先征求借款人的同意，从而克服了银团贷款基本上不可转让的缺点，这样银行就成了长期证券市场的主要借款人。第三，由抵押贷款支持的票据交易量迅速增长。在国际金融工具的创新中，抵押贷款支持的票据交易和金融期货、互换交易一起，共同成为金融工具创新的主要标志，这三类新金融工具在整个金融市场的地位及其重要性得到迅速的提高和发展。房地产证券化之所以能成为经济、金融证券化的重要内容和主要表现，其直接原因就在于: 首先，住房抵押贷款易于实现证券化。并非所有的资产都适宜证券化，一种资产是否适合证券化，主要取决于证券化的成本与收益的关系。而决定一种资产证券化成本高低的关键因素是这种资产的信用特征、还款条件及期限等方面的情况。信用特征简单、还款条件明确、期限相对较长的资产，证券化时评估费用低，资产证券化的担保费用也较低，因此成本比较低，从而也就较易于证券化。相反，信用特征复杂，还款资金流量不确定，期限相对较短的资产就不易实现证券化。以此来衡量，住房抵押贷款是典型的易于证券化的资产。因为即使各笔抵押贷款的贷款条件存在很大差异，但是一组抵押贷款就会在违约率、平均还款期限等方面显示出很强的规律性来。

『捌』 什么是地产证卷化

房地产证券化：可供选择的四种模式

● 第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。

● 第二,对于旧城区改造,可借鉴日本的土地信托模式,采取出售型土地使用权信托方式。

● 第三,为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金,以及开展抵押贷款证券化业务。

● 第四,房地产抵押贷款的证券化,还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。

房地产证券化作为重要的金融创新工具,给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新,将大大丰富我国金融投资工具,有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性。房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支,同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。此外,房地产证券化有助于促进证券市场的完善,此过程中,发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高结构、信用评级机构、资产管理人和投资者等都获得锻炼,有利于推进我国资本市场的现代化和规范化发展。对广大投资者而言,开辟了一条宽广的投资渠道,按照国外的经验,由于这种证券有较高的收益作支持,且相对股票市场风险小,比银行存款收益率高,是一种较为理想的投资品种。投资者可以通过这种方式分享房地产的高额利润。

从我国宏观经济战略的角度看,一方面,房地产特别是住宅产业将成为我国的支柱产业之一,住房金融的发展是住宅产业发展的必要条件之一,这是显而易见的。住房金融二级市场(证券化市场)的发展是住房金融一级市场(住房贷款市场)可持续发展的基础,因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题,二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制。另一方面,我国经济今后发展面临的一个长期战略问题是调整以及提高经济运行效率,其中金融深化和提高金融效率是关键。因此,建立和完善我国的金融市场是今后我国经济发展的战略要求,而证券化作为20世纪70年代以来的最重要的金融创新之一,应该在我国金融市场的发展中得到应用。证券化应该作为我国的金融基础设施建设的一部分来看待,一旦证券化在我国得以运用,一方面可以建立各类企业特别是银行等金融机构与资本市场连接的渠道,更为重要的是创建了一种融资新方式,可以使存量资产、资本市场、货币市场得到有效的沟通,提高金融的效率。

但是,在借鉴国外模式的同时,必须清醒地看到,由于我国的房地产市场建立不久,发展很不平衡,加之证券市场发展的地区差异,我国的证券化模式的选择必须多样化且富有弹性:一是针对不同的经济发展地区,推出不同的房地产证券化品种；二是对不同的投资主体,应有灵活的投资余地；三是证券化必须在我国现有的法律框架下构筑。

具体来说,我国房地产证券化可以有以下四种模式可供选择:

第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目,采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。借鉴美国房地产信托模式,需先设立房地产投资信托基金,投资者购买其发行的受益凭证,待基金募集完成后,委托房地产开发公司对投资标的进行开发、管理及出售,所获收入在扣除房地产开发成本、管理费用、买卖佣金、税金以及其他各项支出后,由受益凭证持有人分享。由于这项业务属于证券业务,其运作应受到证券监管部门的严格监管。

采用封闭式基金,资产价值不用每月清算赎回,在发行受益凭证时规定发行总额和发行期限,未至到期日不得要求提前兑现,发行人也不得追加发行受益凭证。该受益凭证可在二级市场上以公开竞价的方式进行转让,价格由投资者根据基金的成长性、市盈率和收益的稳定性、可预测性以及市场供求关系来确定。总之,采取封闭式,基金投资者保留了投资资产的流动性,基金发行者也没有提前赎回的风险,从而保证了投资的稳定性,有利于其取得中长期投资收益。

第二,对于旧城区改造,可借鉴日本的土地信托模式,采取出售型土地使用权信托方式。日本的土地信托是由土地所有人信托土地,取得信托受益凭证,房地产开发商在房屋建成并加以运用后,对于出售土地信托,将所获收入扣除各项成本、费用、税金及信托报酬后,以信托受益的方式支付给信托受益人,从而终结信托关系。对于出租型土地信托,则要支付信托受益金,进行信托注销登记,将土地所有权转移给受益人。可见,采用土地信托的方式,土地所有人不必亲自筹资就能有效利用土地,获取收益。我国旧城区改造之所以采取土地使用权信托模式,是因为对旧城区的改造牵涉到继承权与产权的转移分散问题。土地信托的信托人是确定的土地所有权人,受益人为该土地所有权人或其继承人、指定人。美式信托的信托人是不确定的投资大众,信托财产是资金而非土地,因此不适合旧城改造。

由于我国土地使用权属于国家,只能采取土地使用权信托模式。若采取出租型土地使用权信托模式,房地产开发公司在房屋建成后,由于土地使用权最终还要转移给信托受益人,在将房地产资产进行管理运用时,会遇到一系列比较繁琐的问题,因此出售型土地使用权信托模式更具可行性。具体操作上,可由土地使用权所有者向房地产开发公司信托土地使用权,取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后,所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后,由信托受益凭证持有人分享,从而终结信托关系。

第三,为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金,以及开展抵押贷款证券化业务。目前在我国开发出来的商品房大量空置是一个亟待解决的问题。一般来说,经济处于发展中的地区,随着社区开发建设的进行,其房地产必然会增值,具有投资的潜力。我国是发展中国家,公众从长期获利的角度考虑,会有投资意愿。在操作中,可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司,以需回笼的房地产开发建设资金为限对外发行股票,并由此增加了该项资产的流动性。若房地产发生增值,则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑,可为该房地产项目设立单项契约型基金,对外公开发行可转让的受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用,所获收益在扣除相关费用后,由受益凭证持有人分享。

第四,房地产抵押贷款的证券化,还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。具体阐述如下:

(1)商业银行----抵押债权的创造者。在我国目前应该指定商业银行作为抵押债权的唯一创造者。因为中国当前没有与储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构,存款利率由政府控制,不会像美国那样允许储蓄贷款协会、互助储蓄银行以高于商业银行的存款利率吸收存款。因此抵押贷款的来源只能是商业银行。至于商业银行是以表外融资(在银行外部设立特殊目的机构SPV,用以发行证券以收购银行抵押贷款资产),还是表内融资(即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中),其利弊得失仍需要进一步权衡。

(2)抵押贷款担保机构。房地产抵押贷款虽然有房地产做抵押,但由于其价值大、期限长等原因仍然是高风险行业,尤其是个人抵押贷款的按期归还受个人信用的影响,因此必须有担保机构进行担保才能进行证券化。

我国目前的房地产抵押贷款实行第三方担保制度,这反映了我国房地产金融市场的不完善性,在相当程度上制约了房地产金融市场的发育。为完善房地产抵押贷款市场,发展房地产证券化,可考虑由政府牵头成立市场化的抵押贷款担保机构,在房地产一级抵押市场上,该机构对个人住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。在二级抵押市场上,对抵押贷款组合进行加强担保,以提高债权的信用等级。

(3)专门住房金融机构----抵押债券创造者。政府成立一个专门的住房金融机构,该机构从商业银行购买经担保的房地产抵押贷款,做成抵押债券委托券商发行。该机构具有以下特点:首先,该机构的性质是半官方性质,不单纯以盈利为目的,其抵押债券的发行受国家控制,国家为促进房地产市场的发展会对其给予支持。其次,该机构只从事抵押债券的发行,而不从事抵押贷款。由于针对个人的抵押贷款,手续繁多,涉及到房管土地,产权登记,保险,公证等多部门,再加上每笔业务面对个人,又采取偿还形式,业务工作量很大。所以,抵押贷款由实力雄厚,网点密布的商业银行参加,该机构不参与。再次,该机构负责住房公积金的管理,这能使其得到合理使用。

(4)机构和个人----抵押债券投资者。抵押债券发行后在证券交易所上市流通,为全国各地的机构和个人投资者所持有。机构投资者包括各种基金和寿险公司等,当前不允许他们直接从事房地产抵押贷款业务,但他们可以通过抵押债券参与房地产市场。

需要指出的是,推行房地产证券化,还需要考虑商业银行房地产贷款面临的不良资产风险,个人信用制度的健全完善、相关法规(如证券法等)的调整、信用评估制度的完善以及专业人才培养等多方面的问题。我们坚信,随着这些问题的逐步解决,房地产证券化一定能不断发展壮大。而随着我国房地产投资体制改革的深化,金融对住房产业的支持作用日益巨大,房地产证券化必将为我国的房地产业的健康发展提供强大的支持,为我国的房地产金融创新带来新的契机。房地产证券化可以极大地推动房地产业的发展,盘活我国金融机构大量长期性抵押贷款资产,提高其流动性,为房地产市场提供充足的资金来源,促进住房与金融之间的良性循环,它的实施必将对我国住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。