私募怎么做资产证券化

1. 私募基金 可以做abs吗

要先看你的底层资产是什么，打个比方是银行出表给AMC代为处置的信贷资产，原则上你的管理人投资范围要有股权和其他投资，然后成立一个有限合伙去受让这个底层资产，设计产品结构，不同的产品分级（优先，劣后，夹层等），然后发起契约型基金，投向是这个有限合伙的LP份额——有个特别重要的问题就是你要先买下底层资产才能发阳光私募募集（一般都是优先级走阳光私募），其中可能还涉及很多细节影响产品的备案成功与否

2. 私募abs是不是资产证券化业务

ABS（Asset-backed Securities）就是发起人将其流动性不足但具有未来现金流收入的贷款或其他信贷资产打包成流动性强的证券，并用信用增强的措施，通过证券发行的方式出售给资本市场上的投资人。具体过程是发起人将可能产生现金流的资产卖给特设目的机构（SPV），SPV再通过信用增级的方法，将证券卖给投资者，获得的现金支付给发起人，再用资产产生的现金流给投资者支付他们投资的本金和利息。

3. 万科资产证券化怎么做

2015年6月8日，鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册。

鹏华前海万科REITs是鹏华基金今年4月底正式被证监会受理的国内首只公募REITs基金。在市场的解读里，这俨然已代表着公募基金投资范围拓展到不动产领域的标志。

在市场人士看来，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

不过，市场人士仍然指出，国内运作REITs的环境依然不成熟，税收、监管等问题一直未得到改善，鹏华前海万科REITs的注册并不意味着REITs推广的条件已然成熟。

大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

万科REITs怎么做？

据观点地产新媒体了解，鹏华前海万科REITs的基金管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行。4月15日，证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料；一周后，证监会正式决定受理该基金的募集申请。

基金标的前海企业公馆项目位于深圳前海自贸区内，是万科与前海管理局采用BOT模式(建设、经营、移交模式)建设的商业项目。其中万科出资约8亿元建设项目，通过8年的运营来回收投资，并在8年后无偿移交给前海管理局。

前海企业公馆项目也是万科在产业地产上迈出的第一步。项目总占地面积约9万平方米，总建筑面积约为6万平方米。项目分为特区馆区及企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面约200-1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

万科透露，本次进行资产证券化的对象是前海企业公馆未来8年的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。

据其介绍，前海企业公馆可租面积5.5万平方米，目前每月每平方米的收益为250元，出租率已达到100%。收益方面，该封闭式混合型公募REITs预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。

在推出机制设置上，按照万科的计划，投资期届满时，将由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

对此，第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌在接受观点地产新媒体采访时认为，仅就投资率而言，鹏华前海万科REITs能达到8%已经相当高了。

何凌列举数据称，前海自贸区的写字楼投资回报率约在3.8%左右，住宅则仅为2.5%。相比之下，前海企业公馆做REITs收益达8%，具体如何实现尚不得而知。

“一般而言，REITs的收益主要有两部分，分别是租金收入、物业增值，特别优质的物业不排除能做到8%收益。”何凌指出，万科企业公馆的租金属于较高水平，但这种情况下仍实现出租率100%，说明市场对其肯定；另外，前海自贸区的发展也让项目有不错的升值潜力。

另外，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，鹏华前海万科REITs是公司一次重要尝试，如果条件允许，还将采用更多类似鹏华前海万科REITs这种金融化方式。

而对于外界所关注的鹏华前海万科REITs如何达到8%收益，谭华杰并未给予直接回应。

公募REITs发展窗口？

从国外发展经验看，REITs被海外投资者定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。相关数据显示，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%。

相比之下，中国探索REITs由来已久，但由于法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，时至如今REITs仍迟迟未能全面推行。

早在2014年，中信证券开发出“中信启航”等两只私募领域的REITs产品，但获得的市场关注度并不算高。当时市场分析认为，这主要由于是私募基金的关系，募集范围较小，流通性也没那么好，没能将REITs的市场价值很好地体现出来。

而随着鹏华前海万科REITs的注册成立，公募REITs的发行又一次受到关注。广发证券此前就提出，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

那么，公募REITs的发行条件是否已经成熟？答案显然是否定的。

以具有开先河意义的鹏华万科REITs为例，金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对观点地产新媒体指出，该基金设定了8年的存续期，严格意义上并不能成为真正的REITs产品，而更像是一种债券性质的产品。

“像美国那些上市流通的REITs产品，不大可能告诉你期限是多长。”杜丽虹认为，如果鹏华万科REITs设定了时限，那这种公募领域的产品与私募领域的产品之间仅存在投资者的宽与窄的区别，其它并无两样。

值得一提的是，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，目前国内在REITs方面仍处于发展初期，鹏华万科REITs已经是很大的突破，“离真正的REITs又近了一步”。

事实上，杜丽虹指出，与美国REITs收益在企业层面不收税相比，国内REITs仍然存在存在税收的问题，这方面政策迟迟未见改善。除此以外，REITs的监管权属也一直混乱，目前仍未确定是银监会还是证监会监管。

第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌则认为，国外REITs的成熟经验是把一部分优质的物业资产捆绑在一起，然后通过红利的方式反馈给投资者。“中国目前存在的问题是，不容易找到这么一批优质物业进行捆绑。”

何凌续指，最近几年中国的写字楼等商业地产物业发展得很快，从流量的角度而言已经处在高位；从收益率的角度看，这些物业收益率并不算特别高，这也一定程度上阻碍了REITs的落地。

就目前的房地产状况、法律建设环境而言，或许中国仍不具备推广REITs的准备。大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

“只要中国拥有越来越多的优质物业拿来投资，REITs的发展肯定会越来越好。”何凌认为，住房抵押贷款证券(MBS)出台的话，将大大促进REITs在中国的发展。

4. 私募是怎么做的

私募是相对于公募（public offering）而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。
提起私募基金，也许很多人都觉得陌生，但说起国际金融市场的“量子基金”、“老虎基金”，也许您就不陌生了。这些在国际金融市场上像幽灵般四处游荡且频频兴风作浪的对冲基金，正是国外最典型的私募基金。这些金融“大鳄”在东南亚金融危机中屡屡出手，让我们清晰地感受到它们所具备的惊人能力。
私募基金顾名思义，是与“公募”相对应的，公募基金即我们生活中常见到的开放式或封闭式基金，面对大众公开募集资金，国内的入门起点一般是1000元或1万元等。而私募属于“富人”基金，入门的起点都比较高，国内的起点一般为50万、100万甚至更高，基金持有人一般不超过200人，大型的私募往往通过信托公司募集，一般投资者很难加入其中。但总是躲在幕后的私募基金机构无疑是投资理财市场最耀眼的明星，其投资业绩普遍都高于基金。基金、券商集合理财等与之相比，简直不值一提。
私募游资作为市场上嗅觉最灵敏的资金集团之一，在市场中拥有巨大的号召力。精准、暴利、神秘、是私募的代名词。

5. 私募产品收益权可以资产证券化吗

可以的
2016年7月，黑龙江省最大购物中心联营收益权类资产证券化业务顺利完成，实现资产证券化融资规模3.5亿元。据悉，该笔业务不仅是民生银行哈尔滨分行的第一笔资产证券化类业务，同时也是全国市场上第一单联营收益权类资产证券化业务。
随着资产证券化市场的日益成熟，市场参与者也越来越多，各类公募和私募投资者也越来越活跃。尤其是2015年以来，随着备案制的推行，发行速度明显加快，基础资产种类的不断扩大，各类产品的结构设计及发行方式百花齐放，收益权类产品已经成为结构性融资领域的重要组成部分，要想在这个市场占得一席之地，就必须打造自己的核心竞争力。民生银行的核心竞争力就是创新，包括交易结构创新、新型基础资产探索等。”

6. 求私募基金的操作手法.

对于散户来说，私募基金是一群神秘的投资者。私募的操作手法很多时候会出人意料，但如果能踩准私募的节奏，也许会有意想不到的大收获。近日，记者从在长沙做私募的李先生那里，了解到少许不为散户投资者知晓的私募惯用操盘手法。

反向操作

老百姓普遍认为，私募基金应不会在高位去买公募基金的重仓股，一个是不爱给公募抬轿，另外一个是怕公募基金借机出货。但据李先生介绍，很多时候，私募基金的操作手法却恰恰相反。

对于某些股票，基金根本不敢轻易出货，私募就敢进去抬轿，如苏宁、茅台等，因此他们拉抬起来反而非常轻松。同时，私募一拉就有众多的市场资金认为是新基金建仓，所以跟风资金踊跃，因此出货没有任何困难。

李先生告诉记者，对于众多急于入市的资金来说，A股市场上的优质股票是稀缺的，因此一旦买入这种股票就不要轻易卖出，在资金的持续推动下，这些股票会涨到令人难以相信的地步。另外，通过股票价格走势去猜测资金意图没有任何意义，总是假想有主力资金操控股价，这是散户投资者最容易犯的错误，也是庄股时代留下的后遗症，这一看法必须要扭转。

选股重时重势

“不要以为做私募会比公募环境宽松很多”，李先生谈道，“有时候做私募的纪律，以及对技术的要求远远比公募要高”，李先生表示，私募做短线的时候比较多，往往从盘口看到某只股票短线势头较猛，有望形成向上突破后即果断介入，但对投资的时点和股票的趋势都有严格要求，而且一旦介入，十分迅猛狠辣，采用逼空手法将大小抛单通吃，一气封上涨停。

他介绍私募选股有两大思路：一是在技术上寻找处于“两极”的股票，处于上升趋势加速段的极强势股和远离套牢区、处于超跌中的极弱势股；二是寻找基本面变化对股价构成重大影响的股票。拉升方式也比较特别，当大盘较强时，通常会一口气拉上涨停；早市攻击也是手段之一，借助“短平快”的手法制造强势的感觉，但不常用；下午两点之后拉抬强势股是最常用的手段，一些早市走强的热门股，以很大的买盘扫单，股价几乎呈90度角上涨，在跟风盘的帮助之下封上涨停，一旦冲上涨停，会挂出巨量的买盘稳定人气，降低持有者的卖出欲望。

他指出，私募所选个股走势形态一定比较好，这些个股底部构筑较为扎实，且都在温和放量、小阳线上行过程中。在此阶段介入尤如推波助澜，时机把握得当，成功率自然大大增加。而处于下降通道中的个股，基本上不会参与，因为这些股票上行能量太弱，难以成为市场短期热点。

他最后告诉记者，不要以为私募都是“亡命之徒”，事实上他们对于风险的敏感程度比绝大多数投资者要高。对于高度控盘的庄股，很多私募是绝对不会碰的，尤其是前期经过大幅炒作的庄股。因为这类庄股难以吸引广大散户跟风炒作，私募进出也十分不便。成本控制亦是风险控制中非常重要的环节，买入成本往往远低于市场平均成本，因此在拉出涨停板后，也不至于马上引来解套盘，可以保证短期内安全脱身。

7. 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢感谢！

ARS和REITs不同点：

1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。

2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。

(7)私募怎么做资产证券化扩展阅读：

一、资产证券化的种类范围

⒈根据基础资产分类。

根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。

⒉根据资产证券化的地域分类。

根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

⒊根据证券化产品的属性分类。

根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

二、REITs 分类方法

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。

权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。

封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。

私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

网络-资产证券化

网络-房地产信托投资基金

8. 怎么做一个资产证券化的方案设计

转载以下资料供参考商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。商业模式新解：是一个企业满足消费者需求的系统，这个系统组织管理企业的各种资源（资金、原材料、人力资源、作业方式、销售方式、信息、品牌和知识产权、企业所处的环境、创新力，又称输入变量），形成能够提供消费者无法自力而必须购买的产品和服务（输出变量），因而具有自己能复制但不被别人复制的特性。商业模式包含十个要素的参考模型。这些要素包括：价值主张：即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。价值主张确认了公司对消费者的实用意义。消费者目标群体：即公司所瞄准的消费者群体。这些群体具有某些共性，从而使公司能够（针对这些共性）创造价值。定义消费者群体的过程也被称为市场划分（MarketSegmentation）。分销渠道：即公司用来接触消费者的各种途径。这里阐述了公司如何开拓市场。它涉及到公司的市场和分销策略。客户关系：即公司同其消费者群体之间所建立的联系。我们所说的客户关系管理（即与此相关。价值配置：即资源和活动的配置。核心能力：即公司执行其商业模式所需的能力和资格。价值链：为了向客户提供产品和服务的价值，相互之间具有关联性的，支持性活动。成本结构：即所使用的工具和方法的货币描述。收入模型：即公司通过各种收入流（RevenueFlow）来创造财富的途径。裂变模式:也即BNC模式，公司商业模式转变的方式、转变的方向。创业公司在商业模式上常见的失误有：做出来的解决方案没有市场需求，产品缺乏特定的市场，产品总是免费赠送。一个好的商业模式至少要包含以上10个基本元素中的前7个。1、价值定位创业公司所要填补的需求是什么或者说要解决什么样的问题？价值定位必须清楚地定义目标客户、客户的问题和痛点、独特的解决方案以及从客户的角度来看，这种解决方案的净效益。2、目标市场目标市场是创业公司打算通过营销来吸引的客户群，并向他们出售产品或服务。这个细分市场应该有具体的人数统计以及购买产品的方式。3、销售和营销如何接触到客户？口头演讲和病毒式营销是目前最流行的方式，但是用来启动一项新业务还是远远不够的。创业公司在销售渠道和营销提案上要做具体一些。4、生产创业公司是如何做产品或服务的？常规的做法包括家庭制作、外包或直接买现成的部件。这儿的关键问题是进入市场的时间和成本。5、分销创业公司如何销售产品或服务？有些产品和服务可以在网上销售，有些产品需要多层次的分销商、合作伙伴或增值零售商。创业公司要规划好自己的产品是只在当地销售还是在全球范围内销售。6、收入模式你如何赚钱的？关键要向你自己和投资人解释清楚你如何定价，收入现金流是否会满足所有的花费，包括日常开支和售后支持费用，然后还有很好的回报。7、成本结构创业公司的成本有哪些？新手创业者只关注直接成本，低估了营销和销售成本、日常开支和售后成本。在计算成本时，可以把预估的成本与同类公司发布出来的报告对比一下。8、竞争创业公司面临多少竞争者？没有竞争者很可能意味着没有市场。有10个以上的竞争者表明市场已经饱和。在这儿要扩来想一想，就像飞机和火车，客户总有选择的机会。9、独特的销售方案创业公司如何使自己的产品或服务与众不同？投资者要看到创业公司拥有的一种可持续的竞争优势。短期打折或促销不是独特的销售方案。10、市场大小、增长情况和份额创业公司产品的市场有多大？是在增长还是在缩小？能获得多少份额？VC风投寻找的项目所在的市场每年要有两位数的增长率，市场容量在10亿美金以上，创业公司要有10%以上市场占有率的计划。投资者希望能很好、很早的理解创业公司的商业模式。他们不想听创业者的向客户推销式的演讲。这样的演讲通常都自然地回避了创业者打算赚多少钱的问题，以及创业者期望确认多少客户的问题。向投资人做那样的演讲只会让创业者和投资人双方都感到很恼火。一个可行、有投资价值的商业模式是创业者需要在商业计划书中强调的首要内容之一。事实上，没有商业模式，创业就只是一个梦想。

9. 私募股权投资与资产证券化的异同

PE（F）是“集合资金、分散投资、专家理财”，资产证券化是“集合资产、分散投资者、专家理财”，两者在一定条件下可以融合。目前，我国金融事物的引入存在重视操作、忽视概念梳理的倾向，对PE（F）和资产证券化的引入和模仿就存在混乱和误导情况。
PE（F），依国外定义，从投资方式看，是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制。也有少部分PE基金投资已上市公司的股权。PE（F）在国内有各种称谓：“产业投资基金”、“私募（人）股权基金”等。本文认为，应当将其称为“实体投资基金”更为恰当。从投资对象的组织形态上来讲，PE（F）可投资于企业、项目和纯资产等三种组织形态。其制度精髓是“集合资金、分散投资、专家理财”。

广义的实体资产证券化是指企业、项目和纯资产形态的资产经过一定结构安排，以组织的信用或资产的现金流为支撑发行受益凭证的过程。目前，一般来说资产证券化是指纯资产形态的证券化，姑且将其称为狭义的实体资产证券化。狭义实体资产证券化的核心产业链条包括搜寻适宜资产、构造资产池??资产组织再造??发行受益券。其制度精髓是“集合资产、分散投资者、专家理财”。(

如果将PE（F）的投资对象限定在纯资产形态上，同时将实体资产证券化的组织形态限定在纯资产形态上，那么，就会出现PE（F）与资产证券化融合的典型情态。比如，领汇房地产投资信托基金即“LINKREIT”。其实，名为投资基金的“领汇基金”，也可以理解为香港政府不动产证券化，似乎出现了“不动产投资基金”和“不动产证券化”的融合。这种融合容易导致人们以点代面地将所有组织形态下的PE（F）与广义实体资产证券化混淆在一起的弊端。

作为金融制度，二者的区别表现为：其一，产业链条环节的顺序不同。PE（F）始于投资者，终于实体资产；而实体资产证券化始于实体资产，终于投资者。其二，制度的组织特征不同。PE（F）是货币资产为纽带的组织；而实体资产证券化是实体资产为纽带的组织。其三，增信机制不同。PE（F）增信机制不明显；而实体资产证券化有严格的增信机制。其四，在广义视角下，PE（F）可能会以股权形式投资于企业，而企业带有大量的未经监管机构认定的无形资产，发展空间也具有不确定性；而实体资产证券化中，企业形态下的资产证券化，其无形资产经过中介机构和监管机构的评估和认定。其五，投资者风险特征不同。除三、四两点能表明PE（F）风险大于后者，以下分析也表明了前者风险大于后者。(TrustLaws.Net提示)一般地，PE（F）投资决策由基金管理公司做出，由于货币资本形成早于投资对象，基金管理公司较易产生道德风险；而实体资产证券化中的投资决策由投资者做出，而且资产资本形成早于货币资本形成，资产质量较有保证，因而风险较小。其六，流动性特征不同。PE（F）工具的流动性有赖于产权交易市场（包括回购等）和IPO、上市，流动性较差；资产证券化一般发行可上市交流的受益券，流动性相对较强。

除以上区别，PE（F）和实体资产证券化还有以下相通之处：其一，二者都贯穿了“集合”理念。两种制度都连接了两种“基”，一种是“基金”，一种是“基资”，只是顺序不同罢了。前者是指资金盈余者的集合，后者是指资金需求者的集合。前者具有分散投资主体、小额化、壮大投资规模的功能，后者具有降低非系统投资风险的作用。其二，专家理财。专家为有财者理财是社会分工的深化，有利于提高经济效率。PE（F）和实体资产证券化产业链中，都有资产管理者、资产托管者、资产评估等中介机构参与的服务。前者的核心技能主要是投资能力，后者的核心技能主要是资产估价和依据现金流的资产整合技术。

10. 国内券商资产证券化具体怎么做，需要哪些方面的人才呢

资产证券化的流程：（1）确定资产证券化目标并组建资产池。原始权益人首先分析自身的资产证券化融资需求，据以确定资产证券化目标；然后对自己拥有的能够产生未来现金收入流的资产进行清理、估算和考核；最后将这些资产汇集形成一个资产池。（2）设立特殊目的中介公司SPV 。SPV是资产证券化运作的关键性主体，组建SPV的目的是为了最大限度地降低发行人的破产风险对证券化的影响，即实现证券化资产与原始权益人其他资产之间的“风险隔离”。（3）资产的真实出售，证券化资产从原始权益人向SPV的转移是非常重要的一个环节。这种转移在性质上必须是“真实出售”（true sale），其目的是实现证券化资产与原始权益人之间的破产隔离——即原始权益人的其他债权人在其破产时对已证券化资产没有追索权。资产的真实出售要求做到两个方面：①证券化资产必须完全转移到SPV手中。这既保证了原始权益人的债权人对已转移的证券化资产没有追索权，也保证了SPV的债权人（即投资者）对原始权益人的其他资产没有追索权； ②由于资产控制权已经从原始权益人转移到了SPV ，因此应将这些资产从原始权益人的资产负债表上剔除，使资产证券化成为一种表外融资方式。（4）信用增级，为吸引更多的投资者，改善发行条件，SPV必须提高资产支持证券的信用等级，即进行信用增级。（5）发售证券，信用评级结果公布后， SPV将证券交给承销商承销。（6）向原始权益人支付购买价格，SPV从证券承销商那里获取证券发行收入，再按资产买卖合同的规定价格，将发行收入的大部分支付给原始权益人。至此，原始权益人的筹资目的已达到。（7）管理资产池SPV要聘请专门的服务商或由发起人来对资产池进行管理。服务商的职责主要有：①收取原始债务人定期偿还的本息；存入SPV在受托人处设立的专户； ②监督原始债务人履行协议的情况，在其违约的情况下实施有关补救措施； ③管理相关的税务和保险事宜。（8）向投资者支付本息，在规定的偿还日期，SPV将委托受托银行向投资者偿付本息。当证券全部偿还后，如果资产池产生的现金流还有剩余，那么可按协议在原始权益人和SPV之间进行分配，一般返还给原始权益人