试论房地产保险评估

⑴ 为什么要进行房地产评估

买房、卖房交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。 缴纳房产税费交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。 房产保险房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的 损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因 自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。申请银行贷款向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为 确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证 实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对 自己的房地产价值进行评估。解决房产纠纷发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案 件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、 赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为

⑵ 在保险事故发生后房地产保险需要评估

成本法适用的估价对象：
新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。
成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。
如有其他保险疑问，请来：多保鱼讲保险！，

⑶ 进行房地产保险时需要房产评估吗

交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

⑷ 什么情况需要房产评估 房地产评估的风险有哪些

需要房地产评估的情况：
一、房地产转让和租赁的需要
房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人（国家或集体经济组织）、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、房地产抵押的需要
房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人按照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产，由估价机构评估出抵押房地产的客观合理价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：
（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。
（5）抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。
三、房地产税收的需要
中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估。
在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。
四、房地产征收和征用的需要
征收和征用相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是“强行购买”；征用只是使用权的改变，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，是“强行租用”。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。确定上述征收、征用的补偿金额，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋价值（包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，下同）进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值（包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值，下同）进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（简称产权调换差价）提供依据。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
五、房地产司法拍卖的需要
人民法院强制拍卖房地产即房地产司法拍卖，既要防止房地产被低价拍卖而使被执行人的合法利益受损，又要防止拍卖保留价定得过高而流拍使债权人的债权不能实现，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。
六、房地产分家析产的需要
房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。因此，一般是采取折价或拍卖、变卖的方式，然后对折价或拍卖、变卖所得的价款予以分配。
有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后往往有面积大小、质量好坏等差异，所以还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。
七、房地产损害赔偿的需要
房地产损害的情形多样复杂，主要有：
（1）使他人房地产受到污染。例如，架设高压线、建变电站等使附近房屋受到辐射污染，修建高架桥、铁路、机场或经常产生振动等使周边房屋受到噪声污染或振动影响，泄漏或排放有害物质使房地产中的土壤、水、空气受到污染等。
（2）新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。《物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
（3）工程施工不慎使邻近建筑物受损。例如，基础开挖时造成旁边房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等。
（4）房屋质量缺陷给购房人造成损失。例如，预售的商品房在交付使用后发现层高、防水、保温、隔热、隔声、室内空气质量等未达到合同约定的标准或不符合国家标准，在不退房的情况下，要求房地产开发企业赔偿。
（5）修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”
（6）对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。例如；错误查封、异议登记不当等造成房地产权利人损害。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
（7）未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。
（8）非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。
（9）其他房地产损害。例如，人为火灾、爆炸、堆土垮塌等导致他人房屋损毁。租住他人房屋，在房屋内发生非正常死亡事件，导致房屋为“凶宅”，使房屋价值减损。
上述各种房地产损害需要评估被损害房地产价值减损额和相关经济损失（如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等），为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。
八、房地产保险的需要
房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。
九、国有土地有偿使用的需要
国有土地有偿使用包括国有建设用地使用权（简称建设用地使用权，过去称为国有士地使用权，简称土地使用权）出让、租赁、作价出资（人股）、授权经营等，需要估价服务。就建设用地使用权出让来说，它是国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政管理部门（简称出让人）确定相应的出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为意向用地者确定相应的出价（一般是意向用地者可承受的最高价）提供参考依据。
例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。
十、企业有关经济行为的需要
企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或其中的房地产进行估价，为有关决策、会计计量、信息披露、监督管理等提供参考依据。
（1）企业改制是指国有企业或集体企业、事业单位整体或部分改为有限责任公司、股份有限公司或股份合作制等形式。
（2）企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。
（3）企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。
（4）企业资产置换是指一个企业的整体或部分资产与另一个企业的整体或部分资产进行交换。
（5）企业产权转让是指企业产权持有者将其持有的企业产权有偿转移给他人（自然人、法人或其他组织）的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定要价提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价提供参考依据。
（6）企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。
（7）企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业用房地产或房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。
（8）企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。
（9）企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业用房地产或房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。
（10）企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地（土地或房屋），以取得企业发展所需的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。
（11）企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。
（12）企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。
此外，企业运营中的房地产，根据会计计量、相关信息披露和有关监管等需要和要求，对其公允价值等进行评估，如为财务报告服务的房地产估价。
十一、房地产行政管理的需要
《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：
（1）第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—但如何确定最低价，需要估价提供参考依据。
（2）第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”；第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”一但如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少），需要估价提供参考依据。
（3）第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—但如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。
（4）第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—但如何判断房地产权利人申报的成交价是否不实，需要估价提供参考依据。
（5）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”；第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”；第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”——但如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估价提供参考依据。
（6）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—但如何知道一同拍卖的所得中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。
十二、其他方面的需要
对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：
（l）房地产证券化需要的估价。例如房地产投资信托基金（Real Estate In－vestment Trust，REITs）需要的估价。根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理、退出市场以及相关信息披露等的需要，对房地产投资信托基金持有或拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估。
（2）办理出国移民提供财产证明需要的估价。
（3）在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收入对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据的评估价值有异议，认为评估价值过低导致其财产被低价拍卖，从而要求对估价结果或估价报告进行复核或鉴定。
（4）对各种涉及房地产的违法、违纪等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。例如，对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。①对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让，对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度。对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。通过相关估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决等提供相关参考依据。
（5）房地产开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。
（6）建设用地使用权期间届满需要的估价。建设用地使用权出让合同（过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同）约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金等费用。确定该出让金等费用，一般需要估价提供参考依据。出让合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按照出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。
（7）住房反向抵押需要的估价。住房反向抵押俗称“以房养老”，有住房反向抵押贷款、住房反向抵押养老保险等方式，是老年住房所有权人（简称老年人）为了每月（或每年）获得一定数额的养老等资金，将住房抵押给银行或保险公司，在身故前享有住房占有、使用、收益等权利，在身故后通过住房处置所得偿还养老等资金及相关费用，如有剩余将返还给继承人。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。例如，需要评估住房现在的市场价值以及到根据老年人的年龄、健康状况、当地老年人的平均寿命等因素估计的预期寿命结束时的增值（如房价上涨）和减值（如建筑物折旧、房价下跌）等情况，或者评估住房在老年人预期寿命结束时的市场价值，为确定每月（或每年）的最高养老等资金提供参考依据。
房地产评估风险：
根据资产评估法：
第四十四条评估专业人员违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)私自接受委托从事业务、收取费用的;
(二)同时在两个以上评估机构从事业务的;
(三)采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务的;
(四)允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务的;
(五)签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的;
(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益的。
第四十五条评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。
第四十六条违反本法规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由工商行政管理部门责令停止违法活动;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。
第四十七条评估机构违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)利用开展业务之便，谋取不正当利益的;
(二)允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务的;
(三)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务的;
(四)受理与自身有利害关系的业务的;
(五)分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估的;
(六)出具有重大遗漏的评估报告的;
(七)未按本法规定的期限保存评估档案的;
(八)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的;
(九)对本机构的评估专业人员疏于管理，造成不良后果的。
评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的，由有关评估行政管理部门责令改正;拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万元以下罚款。
第四十八条评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。
第五十条评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。
第五十一条违反本法规定，应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未依法选择评估机构的;
(二)索要、收受或者变相索要、收受回扣的;
(三)串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的;
(四)不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的;
(五)未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。
前款规定以外的委托人违反本法规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十三条评估行业协会违反本法规定的，由有关评估行政管理部门给予警告，责令改正;拒不改正的，可以通报登记管理机关，由其依法给予处罚。
第五十四条有关行政管理部门、评估行业协会工作人员违反本法规定，滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
其实评估中只要不存在违规行为，评估结果误差一般都在误差范围内，基本都没什么风险。

⑸ 房地产估价中保险费是以房屋重置价值计算还是房屋现值计算

按房屋重置价值计算，如按现值，则每年的现值都要计算

⑹ 房产评估是怎么评的,

由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

(6)试论房地产保险评估扩展阅读

评估类型：

1. 一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2. 房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3. 特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

⑺ 论述题 何为房地产估价为什么要进行房地产估价

房地产估价〔real estate appraisal〕是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
为什么要进行房地产估价
一、房地产估价的必要性
随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产估价行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其地位和重要性。之所以要对房地产进行价格评估，源于现实中的需要和理论上的必要。 （一）现实中的需要
现实各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿；房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等。
（二）理论上的必要 房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确把握房地产的合理市场价格，于是便构成了对房地产价格进行专业评估的需要。
二、房地产估价的现实需要
现实中对房地产估价的需要具体表现在诸多方面，可以说是举不胜举，以下从房地产管理、交易、抵押、典当、保险、税收、土地征用、拆迁补偿、纠纷处理、企业经营等方面进行分析。

希望对你有用并采纳，谢谢

⑻ 什么是房产评估详细解答下 拜谢了！

房产评估是以房产为评估对象，以时价来反映其价值的技术经济活动。房产在评估中居于标识地位，可分为两种情况：一是房产所有权转移的评估，其评估范围包括房产本身的价格及房产相关联的地产价格的估算。评估的结论是房产的全部价值和关联土地使用权转让价的总和。二是保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限测定房产的出租价格。价格构成项目为：折旧费、维修费、管理费、地租、保险费、税金和利润七个因素。

房地产评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，对所评估房地产在基准目的价值进行推测与判断。

房地产评估，是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。

房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

⑼ 试论述最大诚信原则对房地产保险的作用

在保险活动中规定最大诚信原则的原因：
1、保险经营中信息的不对称性
2、保险合同的附合性与射幸性

在保险经营中，无论是保险合同订立时还是保险合同成立后，投保对财产、人身、责任及权益等具有保险利益的自然人或法人，通过购买保险与保险人建立保险合同关系的行为。投保人人与保险人对有关保险的重要信息的拥有程度是不对称的。
保险人主要根据投保人的告知与陈述来决定是否承保、如何承保以及确定费率。
投保人的告知与陈述是否属实和准确会直接影响保险人的决定。于是要求投保人基于最大诚信原则履行告知义务，尽量对保险标的的有关信息进行披露。
投保人主要根据保险人为其提供的条款说明来决定是否投保以及投保何险种，所以要求保险人基于最大诚信，履行其应尽的此项义务。