1、房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰，没有重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
4、项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。
㈡ 私募基金合规有哪些注意事项
一、了解产品募集流程
因各公司产品设计及运作有其特殊性，具体工作时应了解公司运作和决策流程。
二、注意合格投资者问题
《基金法》及《私募投资基金监督管理暂行办法》均要求私募投资基金应当向合格投资者募集。并且单只私募基金的而投资者人数累计不得超过法律规定。
三、注意投向的合规问题
投向合规主要涉及两个方面，一是符合法律的规定;二是符合合同的约定。首先需注意，未备案不得进行投资运作。
关于产品的投向，证监会《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》(“新八条底线”)第六条规定：
证券期货经营机构发行的资产管理计划不得投资于不符合国家产业政策、环境保护政策的项目(证券市场投资除外)，包括但不限于以下情形：
(一)投资项目被列入国家发改委最新发布的淘汰类产业目录;
(二)投资项目违反国家环境保护政策要求;
(三)通过穿透核查资产管理计划最终投向上述项目。
基金业协会根据该规定制作了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范4号》，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市，包括(目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市)普通住宅地产项目(房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产)的，暂不予备案。
四、注意结构化产品的杠杆问题
《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》(“新八条底线”)第四条：
股票类、混合类结构化资产管理计划杠杆倍数超过1倍;
固定收益类结构化资产管理计划的杠杆倍数超过3倍;
其他类结构化资产管理计划的杠杆倍数超过2倍。
五、注意产品推介中的保底收益问题
推介材料中不得存在任何向投资者承诺本金不受损失或者承诺最低收益的表述。比如：零风险、收益有保障、本金无忧，保本等。也不得私下签订回购协议或承诺函直接间接承诺保本保收益。
结构化产品不能直接或间接对优先级份额提供保本保收益安排，包括约定计提优先级份额收益、提前终止罚息、劣后级或第三方机构差额补足优先级收益、计提风险保证金补足优先级收益等。
六、注意运作中形成“资金池”问题
1、资产管理计划未进行实际投资或投资于非标资产，仅以后期投资者的投资向前期投资者兑付投资本金和收益;
2、资产管理计划在开放申购、赎回或滚动发行时未按规定进行合理估值，脱离对应标的资产的实际收益率进行分离定价;
3、不同资产管理计划混同运作，资金与资产无法明确对应;
4、资产管理计划所投资产生不能按时收回投资本金和收益情形的，通过开放参与、退出或滚动发行的方式由后期投资者承担此类风险。(但充分信息披露且机构投资者书面同意的除外)
七、注意关联交易问题
总的风控是不得从事非公平交易、利益输送、利用未公开信息交易、内幕交易、操纵市场等损害投资者合法权益的行为。包括但不限于：
1、以利益输送为目的，与特定对象进行不正当交易，或者在不同的资产管理计划账户之间转移收益或亏损;
2、交易价格严重偏离市场公允价格，损害投资者利益;
3、利用管理的资产管理计划资产为资产管理人及其从业人员或第三方谋取不正当利益或向相关服务机构支付不合理费用;
4、利用结构化资产管理计划向特定一个或多个劣后级投资者输送利益;
5、侵占、挪用资产管理计划资产。
八、注意运作中策略变动问题
运作中策略变动也是一个重要的风控要点。证券投资基金策略变动和股权投资基金投向项目后，公司经营范围变动一样。需要注意。
产品的策略和设立时的风控要求是风控标准。产品的策略是否得到严格执行，关系到产品策略的有效性。股权投资中公司主营业务变动业关系到基金是否会取得预期的回报和收益。
所以，产品风控人员应该讲产品运作中的策略执行情况作为一个关注的风控要点。
九、注意信息披露与风险提示问题
信息披露主要包括募集期间的信息披露、运作期间的信息披露。运作期间的信息披露就是我们说的月报、季报、年报。不按时披露，协会会处罚。披露的对象，投资人和协会。
十、注意退出问题(私募举牌减持及股权基金退出)
私募证券投资基金参与定增或者对上市公司举牌还需要主要信息披露和非法减持的风险。《证券法》第八十六条，持有上市公司股份达到5%以后，应当在该事实发生之日起三日内，进行简式权益变动报告。上述期间不得买卖该股票。第四十七条，持有上市公司股份5%以上的股东，将其持有的股票在买入后六个月卖出，或者卖出后六个月内又买入，由此所得的收益归该公司所有。风控应注意这个规定，在产品进行二级市场交易时做相关风险提示。
对私募股权基金来讲，基金退出主要有股东回购、ipo、挂牌上市等途径。退出的时候如涉及金额较大，注意税收问题。如退出不能，注意作出风控应对，及时采取保全措施，完善相关协议，做好证据准备
㈢ 有限合伙形式的私募股权投资基金，是否可以直接作为投资人（股东）注册成立项目公司进行投资
可以。但需要进行备案并做信息披露还不能有同业竞争。具体参照《私募投资基金监督管理暂行办法》第二十条与第二十六条：
第五章 投资运作
第二十条 募集私募证券基金，应当制定并签订基金合同、公司章程或者合伙协议(以下统称基金合同)。基金合同应当符合《证券投资基金法》第九十三条、第九十四条规定。
募集其他种类私募基金，基金合同应当参照《证券投资基金法》第九十三条、第九十四条规定，明确约定各方当事人的权利、义务和相关事宜。
第二十一条 除基金合同另有约定外，私募基金应当由基金托管人托管。
基金合同约定私募基金不进行托管的，应当在基金合同中明确保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制。
第二十二条 同一私募基金管理人管理不同类别私募基金的，应当坚持专业化管理原则;管理可能导致利益输送或者利益冲突的不同私募基金的，应当建立防范利益输送和利益冲突的机制。
第二十三条 私募基金管理人、私募基金托管人、私募基金销售机构及其他私募服务机构及其从业人员从事私募基金业务，不得有以下行为:
(一)将其固有财产或者他人财产混同于基金财产从事投资活动;
(二)不公平地对待其管理的不同基金财产;
(三)利用基金财产或者职务之便，为本人或者投资者以外的人牟取利益，进行利益输送;
(四)侵占、挪用基金财产;
(五)泄露因职务便利获取的未公开信息，利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关的交易活动;
(六)从事损害基金财产和投资者利益的投资活动;
(七)玩忽职守，不按照规定履行职责;
(八)从事内幕交易、操纵交易价格及其他不正当交易活动;
(九)法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他行为。
第二十四条 私募基金管理人、私募基金托管人应当按照合同约定，如实向投资者披露基金投资、资产负债、投资收益分配、基金承担的费用和业绩报酬、可能存在的利益冲突情况以及可能影响投资者合法权益的其他重大信息，不得隐瞒或者提供虚假信息。信息披露规则由基金业协会另行制定。
第二十五条 私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，及时填报并定期更新管理人及其从业人员的有关信息、所管理私募基金的投资运作情况和杠杆运用情况，保证所填报内容真实、准确、完整。发生重大事项的，应当在10个工作日内向基金业协会报告。
私募基金管理人应当于每个会计年度结束后的4个月内，向基金业协会报送经会计师事务所审计的年度财务报告和所管理私募基金年度投资运作基本情况。
第二十六条 私募基金管理人、私募基金托管人及私募基金销售机构应当妥善保存私募基金投资决策、交易和投资者适当性管理等方面的记录及其他相关资料，保存期限自基金清算终止之日起不得少于10年。
可以。但需要进行备案并做信息披露。具体参照《私募投资基金监督管理暂行办法》第二十条与第二十六条：
㈣ 私募基金单个投资项目风险如何控制
单个投资项目的风险控制是私募股权基金风险控制的重点，如果每个投资项目的风险都控制住了，私募股权基金的项目投资风险也就能全部控制住了。
实践中，单个投资项目的风险控制可以从以下几个方面展开。
1、分段投资
分段投资是指私募股权投资基金为有效控制风险，避免企业浪费资金，对投资进度进行分段控制，投资资金的划拨要按照项目进程分阶段进行，而不要一次到位。
只提供确保企业发展到下一阶段所必需的资金，并保留放弃追加投资的权利和优先购买企业追加融资时发行股票的权利。只有当前一阶段项目运作良好，达到预期目标以后，后续资金才可以适时跟进。如果企业未能达到预期的盈利水平，下一阶段投资比例就会被调整，这是监督企业经营和降低经营风险的一种方式。
2、股份比例调整
在项目投资中，私募股权基金运用复合型的金融工具，如转换优先股、可转换债券、附认股权债券或其组合等，进行投资中的股份比例调整，从而降低自己的风险。
股份比例调整既能保护投资人的利益，又能分享企业的成长，还能调动发挥项目公司管理的积极性，推动项目公司的发展而获得更多股权。
3、合同制约
事前约定各方的责任和义务是所有商业活动都会采取的具有法律效力的风险规避措施。
为防止企业不利于投资方的行为，保障投资方利益，投资方会在合同中详细制定各种条款，投资合同还可以设置条款保障投资者变现投资的权利和方式，股份比例的调整条件条款，追加投资的优先权，防止股份稀释等。
4、违约补救
一般来说，在项目投资初始时期，私募股权基金可以接受少数股权的地位，而项目公司管理层控制大多数股权，但投资方可以与项目公司签订一份投票权协议，以保持在一些重大问题上的特别投票权。
当项目公司管理层不能按照业务计划的各种目标经营企业时，例如发现管理层违反协议，提供的信息明显错误或发现大量负债等，项目公司要承担责任。
5、对管理层的股权激励和对赌协议
为了激励目标公司的管理层，私募股权基金往往设立一些条款，当公司的经营业绩达到一定的目标，可以依据这些条款对管理层进行股权的奖励或者惩处。
对管理层实行股权激励最常见的是对赌协议的约定与操作。
对赌协议也称为估值调整协议，就是投资方与融资方在达成投资协议时，对于未来不确定的情况进行一种补充约定，如果约定的条件出现，投融资双方可以行使某一种权利或义务，如果约定的条件不出现，投融资双方则行使另一种权利或义务。
对赌协议也是投融资双方进行股份比例调整的一种特殊方式，是一种没有金融工具参与的直接的股份比例调整形式。
对赌协议似乎对于融资方有些不公平，但其实在法理上非常公平。对赌协议为投融资双方都保留了一定的灵活性，是股权最终价格和公司内在真实价值进行互动估值，实际上有助于投融资双方尽可能按照相对公平合理的价格进行股权交易。
私募基金认购门槛高达百万，对许多投资者来讲并不是一笔小数目，所以一切可能导致私募基金风险出现的因素投资者都必须知道，并了解如何控制风险。
如今，越来越多的投资者选择将手里的资金交给财富管理机构代为打理，以期达到风险和收益的平衡。其实，私募投资也可选择专业的投资机构进行指导和配置。好的投资机构，都会有一套成熟的风控体系，为投资者提供安心服务.
㈤ 有限合伙私募基金合法成立的要件，如何认定其合法能不能一个合伙企业里有多个基金项目
1、全部合伙人数量小于等于50人；
2、至少有一个普通合伙人；
3、基金募集过程是通过1对1或1对多的私募渠道进行，不得通过公开渠道募集；
4、全部合伙人出资为来源合法的自有资金
5、所有有限合伙人都签订一份《确认函》或《承诺函》之类的文件，确认自己已明确了解合伙企业运作当中的风险，并自愿承担；
6、《有限合伙协议》中不得有违反《合伙企业法》的条款
基本应该就是这些。
一般一个有限合伙企业被认为是一个单独的基金，但可以投资多个不同的项目
如果想挂多个基金，你需要成立的是一个投资管理类的有限责任公司或者有限合伙企业，以这个公司（或者有限合伙企业）做为普通合伙人，进行多只基金的募集，并负责基金的运营管理工作
参考：合伙企业法http://www.chinanews.com/other/news/2006/08-28/780384.shtml
㈥ 私募基金建立，谢谢我们是想针对单一项目的建设和运营成立专一的基金架构，但是不知道该怎么办和如何申报
可以走有限合伙的形式，在合伙协议约定投资标的项目，出资人以合伙人的形式加入其中；还可以以私募股权基金的形式去投资，这需要你们具有基金业协会的私募管理人资格，然后才可以发行产品，多交流
㈦ 私募基金，注册前是不是要备案或是审批呀请高手指点，具体操作流程。基金投向一些具体的项目的。
注册完了到所在地的金融办备案
基金型公司设立条件：
《1》、 名称应符合《名称登记管理规定》，允许达到规模的投资企业名称使用“投资基金”字样。
《2》、 名称中的行业用语可以使用“风险投资基金、创业投资基金、股权投资基金、投资基金”等字样。“北京”作为行政区划分允许在商号与行业用语之间使用。
《3》、 基金型：投资基金公司“注册资本（出资数额）不低于5亿元，全部为货币形式出资，设立时实收资本（实际缴付的出资额）不低于1亿元；5年内注册资本按照公司章程（合伙协议书）承诺全部到位。”
《4》、 单个投资者的投资额不低于1000万元（有限合伙企业中的普通合伙人不在本限制条款内）。
《5》、 至少3名高管具备股权投基金管理运作经验或相关业务经验。
《6》、 基金型企业的经营范围核定为：非证券业务的投资、投资管理、咨询。（基金型企业可申请从事上述经营范围以外的其他经营项目，但不得从事下列业务：
（1）、发放贷款；
（2）、公开交易证券类投资或金融衍生品交易；
（3）、以公开方式募集资金；
（4）、对除被投资企业以外的企业提供担保。）
《7》管理型基金公司：投资基金管理：“注册资本（出资数额）不低于3000万元，全部为货币形式出资，设立时实收资本（实际缴付的出资额）”
《8》、 单个投资者的投资额不低于100万元（有限合伙企业中的普通合伙人不在本限制条款内）。
《9》、 至少3名高管具备股权投基金管理运作经验或相关业务经验。
《10》、 管理型基金企业的经营范围核定为：非证券业务的投资、投资管理、咨询。
基金投资的具体项目要根据对项目的评估做最好决策。