贵阳市物业大修基金管理办法

㈠ 物业维修基金使用规定

设立住宅维修基金的目的是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造,延长房屋的使用寿命,为维护住宅小区的良好环境,保证住宅小区设施设备的正常使用创造必要的条件。 新建商品住宅随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化,直接影响到业主的正常生活,从我国目前经济发展水平和居民的经济承受实际能力出发,不能等到住宅需要大中修和更新改造时再临时筹集。为此,必须在购买公房和商品房的同时,为居住质量预订“养老保险金”。建立起住宅这项专项维修基金,这对解除购房人后顾之忧起到了未雨绸缪的作用。其二,维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金,对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。其三,目前出售的商品房与公房,多为同幢异产,结构相连,一般情况下,房屋及其共用部位、共用设施设备的局部损坏会直接影响到部分业主的切身利益。随着房屋产权日趋多元化,如果相关业主谁都不愿意承担一定的义务,往往容易造成损坏面的扩大,引发使用纠纷。维修基金的建立,可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造,化解业主之间的矛盾,有利于物业管理公司与业主建立新型的合作关系,有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。购买多层商品住房的,购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品住房或设有电梯的多层商品住房的,购房人按购房款的3%缴交;已购公有住房的,售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%缴交。购房人按购房款2%缴交; 拆迁安置实行产权调换的,安置多层房屋的按安置房评估价的2%,安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人缴交; 其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准缴交; 开发建设单位的自用房屋,多层或高层房屋按同类购房款的2%或3%缴交。商品房销售时是归集维修基金的第一时间;商品房销售时是宣传归集维修基金的黄金时间;商品房销售时归集维修基金是房屋保障机制建立的有利时间。开发企业的商品房维修基金的归集这个时间段是最为关建的时间段,对于归集维修基金起着中流砥柱的责任,负有义无旁贷的第一责任。 售房单位在售房时应代为归集首期维修基金。售房单位在申办《商品房预售许可证》时应提供物业管理与维修基金归集方案,在办理房屋产权初始登记手续时,须将归集的首期维修基金...

㈡ 贵阳市物业维修资金申请使用程序及审核办法

【解读】 申请使用应具5条件 《规定》指出，申请使用专项维修资金应当具备5条件，即：物业共用部位、共用设施设备保修期已满；维修项目符合专项维修资金使用范围；专项维修资金列支范围业主或开发建设单位已将专项维修资金缴存至专项维修资金专户管理银行；专项维修资金的使用方案，经专项维修列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过；法律、法规或者业主大会决议规定的其他条件。 专项维修资金使用申请可由物业管理企业提出，也可由业主委员会或相关业主提出。 申请要过8程序 《规定》指出，专项维修资金的使用，由业主决策，遵循业主谁受益谁负担的原则，按受益业主所拥有建筑面积的比例分摊，并受福州市房地产行政主管部门的监督，申请使用专项维修资金应按程序办理，保证公平、公开、公正和充分的透明度。以一已交了物业维修资金的小区（暂名福州花园）作说明。 程序1———提出方案：福州花园的物业管理公司或者业主委员会，根据小区维修和更新、改造项目提出专项维修资金使用方案，内容包括：维修和更新改造项目、维修组织方式、工程预算、专项维修资金缴存余额、受益业主户数及按户分摊费用等。 程序2———业主投票：在申请人提出专项维修资金使用方案后，小区应召开全体业主大会或以其他方式征得大多数业主的同意，专项维修资金列支范围应经全体业主所持投票权三分之二以上通过。 程序3———报备：申请人持专项维修资金使用方案并填写《物业专项维修资金列支范围的业主清册》、《物业专项维修资金使用备案表》向市房管局专项维修资金管理办公室备案。 程序4———公示：市物业专项维修资金管理办公室对符合专项维修资金使用条件的申请，根据专项维修资金列支范围业主缴存专项维修资金情况核定应拨付的金额，并将专项维修资金使用情况在该物业管理区域内公示15日。如因受自然灾害影响，急需使用专项维修资金维修以保障正常生产生活的，公示期可以缩短为3～5日。 程序5———拨付：公示期满无异议后，市物业专项维修资金管理办公室书面通知专户管理银行按核定应拨资金的70%拨付给福州花园的申请人。 程序6———验收：小区维修资金申请人组织进行项目维修或者更新、改造，工程完工后，工程验收审核意见需由专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上业主签署意见同意。 程序7———再备案：工程完工后，申请人凭工程结算单、费用结算票据、工程验收审核意见等，向市物业专项维修资金管理办公室备案。 程序8———核算：市物业专项维修资金管理办公室核算后，对已拨付资金不足使用的，书面通知专户管理银行拨付剩余资金；已拨付资金有结余的，书面通知申请人在规定时间内将结余资金存入专户管理银行。 申请数额 不得超过首次缴存的70% 《规定》还规定，专项维修资金缴存余额可由申请人到福州市物业专项维修资金管理办公室查询，市专项维修管理办公室应当出具专项维修资金缴存余额明细证明。 那么，一次可以申请多少维修资金呢？《规定》指出，每次使用专项维修资金数额的最高比例不得超过首次专项维修资金缴存额的70%，专项维修资金不够使用的，相关业主应当按所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用；专项维修资金使用后余额不足首次维修资金缴存额30%的，业主应当续筹专项维修资金。 维修资金用在共用设施 《规定》明确，维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。其中，物业管理区域内依法应由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护；物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的；物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，包括日常绿化养护、水箱清洗、共用照明和共用设施设备养护等，不得使用专项维修资金进行维修或者更新、改造。 《规定》同时明确了共用部位和共用设施设备的具体内容，其中共用部位是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、楼底架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等；而共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。 【专访】 记者昨日还从省建设厅了解到，作为《物业管理条例》的配套法规，由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》目前正处于征求意见阶段，有望年底出台，那么，这部法规的出台有哪些新内容，可解决什么问题？昨日记者专访了福州市物业专项维修资金管理办公室有关负责人（下称“专管办”）。 焦点一：按造价5%还是房价的2%收取合理？ 记者：本次《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿提出，业主首次缴存住房专项维修资金的标准，应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%。这与以往按房价2%收取的规定不一样，这两个标准有什么不同？ 专管办：以往按房价的2%收取，这只是当初的一个暂定标准，依据的是建设部、财政部原先的规定。客观地讲，按房价收有不合理的地方，因为房价包括建安成本、利润等，受市场的左右大，而且同一小区内楼房的坐落、层数不同，房价也不一样，维修资金缴存也就不一样。可维修资金针对的是房屋的建安造价，修理和维护都与造价有关，维修的分摊是按建筑比例进行的，因此，从这意义上讲按造价比例进行收取是最公平的。 不过，采用造价的参照标准同样也面临着一个问题，就是造价不好定，特别是对老百姓而言，很难很透明地知道房产的建安造价是多少，这就需要政府相关部门客观及时地向社会定期公布该区域的房屋建安造价，这个在《办法》中的第二条已有明确的规定，即：住宅建筑安装工程造价由市、县人民政府建设主管部门定期发布。 焦点二：专项维修资金该由谁管？ 记者：维修资金是房屋的养老金，如何管好这笔钱，这回《办法》的征求意见稿在这方面有哪些进步？ 专管办：此次《办法》对维修资金的管理是有突破的。如《办法》十一条规定：住房购买人业主应当在住房产权登记前，将住房专项维修资金交至代收单位。公有住房售房单位应当在住房购买人业主缴纳购房款30日内，将提取的住房专项维修资金交至代管单位。这首次明确了业主应在住房产权登记前，交维修资金；《办法》第三十条则非常明确地规定，住房购买人未按本规定缴存住房专项维修资金的，房地产主管部门不予发放房屋所有权证书。这也是首次规定，与福州目前的做法一样，这说明我们的做法得到建设部的认可。 具体到这笔钱由什么单位来管，《办法》规定：业主首次缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管；成立业主大会的，住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定。应该说，这一规定的后半部分内容有不够明确的地方，如果业主大会决定把这笔钱取出来分掉，或者挪为他用，那怎么办？因此，我个人认为，这一点《办法》还是要有更明确的规定的。 焦点三：专项维修资金会否被变相挪用？ 记者：用好维修资金，群众知情权非常重要，对此，《办法》有什么规定？ 专管办：对维修资金的使用问题，《办法》征求意见稿用了2/5的篇幅作了详细规定，一方面对专项维修资金的使用做了原则规定，即应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则；另一方面，从切实维护业主的合法权益出发，明确了不同情况下专项维修资金使用的特别程序和禁止使用维修资金的各种情形。 同时，《办法》征求意见稿明确规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意；住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。 应该说，《办法》非常明确地规定了专项维修资金的保值、增值的问题，即除了一级市场的国债，其他都不能用，这基本杜绝了变相挪用的可能性，当然这其中的监管工作就要求做得很到位。 焦点四：专项维修资金的钱增值了，属于谁？ 记者：现在福州住房专项维修资金是放在市房管局的专管账户，可这钱增值了，属于谁？老百姓怎么知道自己的住房维修资金有多少钱，用了没有？ 专管办：前面已说了，《办法》明确规定了增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用，利息也是一样，这是很明确的。我们这回出台了《福州市物业专项维修资金使用暂行规定》是一个过渡性的规定，目的就是尽快启动福州的维修资金使用，今后等国家的《办法》正式施行以及省里相关实施方案出来后，福州市也将进行相应的调整。 下一步我们将参照住房公积金管理的一些做法，让专项维修资金全面透明化，做到一户一账号，并把存折发放到业主手中，你的维修资金有多少，用了多少，用在什么地方，不仅可以上网查询，而且也可通过专户存折进行查询，预计这一方案在年底前就可以实现了，到时老百姓就可以非常方便地参与维修资金的监管，做到每一分钱都花得心中有数，明明白白。

㈢ 贵州省业主缴纳物业维修基金多少

1、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。
2、售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
3、首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。也有部分城市多层为20元/平方米收取，具体以可以电话咨询当地房管局的工作人员。
4、维修基金的交纳时间一般是在交房入住的时候开始交纳的，后期办理房产证的时候需要出具维修基金的缴款凭证。

㈣ 物业维修基金如何管理使用

维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

使用条件
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。

（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。

（3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。

维修基金管理需遵循如下规定：

1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。

2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。

3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。

4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。

㈤ 急！！贵阳市公共维修基金缴交。

规定：第七十九条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。
西安市维修资金的缴纳标准如下：
1、商品房（经济适用房、集资建房）维修资金交存标准为：
多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。
2、房改房维修资金交存标准为：
（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从收房款中一次性提取维修资金。
3、拆迁安置房屋维修资金交存标准为：
多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；
多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；
小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：90元/平方米。

㈥ 目前关于物业专项维修资金的法律法规有哪些

现行的关于物业专项维修资金法律法规，国家：《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》以及有关省市《物权法》、《物业专项维修资金管理规定》。供参考。

㈦ 物业管理条例大修基金使用完怎么办

根据住宅维修基金管理办法的规定，维修基金使用完毕，房屋、设备设施、场地场所仍然处于正在使用的范畴，需要对其进行更新、改造、大修、更换的，由全体产权所有者，也就是全体业主续筹。如果抗性比较大，由政府住建部门、办事处、居委会组织自召开业主大会，临时续筹也可以。最好的办法就是根据当地的产权面积的分摊，续筹维修基金，确保后期房屋和设备设施的正常使用。
如果不续筹，而且业主也不愿意自动分摊，那就只有等着小区不保值、增值、设施老化落后、场地破损不堪、小区负重超额、小区品质下降。

㈧ 维修基金使用规定

如果可以证明是原来购房前的质量问题，维修基金是可以使用的。因为外墙是属于公共设施部分是可以使用维修基金的。但是要业委会的批准，如果还未成立业委会就麻烦些，一般这时候维修基金就是物业管理手上，他说用就用。小数目不用全体业主审批，大数目（好象是超过一千吧）就算是有业委会也要全体业主超过三分之二通过才能使用。

补充：内墙不在维修基金范围。但是可以索取赔偿。

㈨ 物业维修基金的新法规

由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日开始实施。
与原来办法的区别： 原规定：现在住房维修资金缴存时间很多都是在购房人办理房产证时与契税一并缴存。
新规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则不得将房屋交付购买人。
影响：有些投资房产的人，买来房子后一般不入住，也不办房产证，而物业维修金就拖着不缴，这就影响其他住户维修房子。新规实施后，未缴费的业主将拿不到新房钥匙，使住房维修和维护得到规范。 原规定：原来，我市是按《浙江省物业专项维修资金管理办法》的相关规定来收取维修资金的，该办法规定以建筑安装工程成本的4%-6%来计算。一般来说，普通住宅是20元/平方米，小高层、别墅、营业用房等是30元/平方米。
新规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修资金的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于目前具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。
影响：如果按房子的建安成本造价为600元/平方米来计算，假设交存的比例定为5%，那么首期所需要交存的物业维修资金为600×5%=30元/平方米，而原来的首期缴存费只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。 原规定：物业维修基金缴至主管部门指定的维修资金专户。
新规定：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。
影响：这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。这样一来，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行掌管，专款专用。不管业主委员会、物业公司如何更换，维修资金不会跟着走，提高了维修资金的安全性。 原规定：维修资金须经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意后，就可以使用维修资金进行维修房子。
新规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
影响：新规对维修资金的使用程序进行了简化，可以很好地解决目前困扰很多小区的住房维修资金提取难、使用难问题。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。
四项费用不算入专项维修资金中
根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定，今后以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：
一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。