普洛斯基金管理杠杆

1. 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

2. 普洛斯(宁波北仑)仓储有限公司怎么样

普洛斯(宁波北仑)仓储有限公司是2007-09-06注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于浙江省宁波市北仑区云台山路28号。

普洛斯(宁波北仑)仓储有限公司的统一社会信用代码/注册号是91330206665575263N，企业法人莫志明，目前企业处于开业状态。

普洛斯(宁波北仑)仓储有限公司的经营范围是：普通货物仓储服务，仓储设施的经营管理（除国际海运集装箱、国际海运货物仓储外）及提供相关的咨询服务。

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3. 普洛斯投资（上海）有限公司怎么样

简介：普洛斯是一家现代物流设施和工业基础设施提供商，致力于进行通用型物流仓储设施的设计、施工和管理，选择战略性的物流配送地点，建造在规格、标准等各方面满足客户要求的通用型物流配送中心，为不同客户提供便捷物流配送设施。
法定代表人：莫志明
成立时间：2004-08-09
注册资本：60000万美元
工商注册号：310115400156508
企业类型：有限责任公司(外国法人独资)
公司地址：中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1233号2708室

4. 普洛斯（重庆）物流园开发有限公司怎么样

简介：普洛斯（重庆）物流园开发有限公司成立于2006年08月04日，主要经营范围为工业厂房的建设、经营管理等。
法定代表人：赵仑
成立时间：2006-08-04
注册资本：1500万美元
工商注册号：500000400029021
企业类型：有限责任公司(外国法人独资)
公司地址：重庆经开区北区出口加工区四路6号

5. 普洛斯在世界500强中排名多少，最后一次上榜是哪年

普洛斯没有进过世界500强。

普洛斯是全球领先的现代物流及工业基础设施提供商和服务商；秉承创业和创新精神，发展科创产业园，布局新能源、数字“新基建”等领域，提升科技及服务能力，打造产业发展生态体系。 普洛斯中国在中国境、内外募集并运行6支专门投资于中国的私募基金，基金资产管理规模达190亿美元。

(5)普洛斯基金管理杠杆扩展阅读：

普洛斯在中国43个战略性区域市场，投资、开发和管理着近388处物流、制造、数据中心、科创办公类设施。普洛斯还投资于技术和创新，引领智慧物流；通过股权投资、金融科技及数据科技平台，提高资产运营效率与资产价值。

普洛斯中国在投资管理方面经验丰富，在中国境、内外募集并运行6支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1,300多亿元人民币（US$19 billion）。

6. 普洛斯是干什么的

普洛斯是中国最大的现代产业园提供商和服务商，也是中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统的打造者和促进者。普洛斯及旗下品牌环普在全国42个战略性区域市场投资、开发并管理着336个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3,740万平方米。

同时，普洛斯还基于支持物流、新能源及科技产业的发展，通过股权投资、金融服务及数据科技平台领域，积极打造领先的产业发展生态体系。普洛斯在中国、美国、日本、巴西、欧洲、印度市场处于领先地位，目前管理资产规模达640亿美元，拥有和管理的物业组合超过7300万平方米。

普洛斯不仅提供物流基础设施，更提供整合解决方案，利用网络和资源，普洛斯帮助客户改善供应链，提高效率，提升市场竞争力， 普洛斯正在建立战略合作伙伴网络，提供服务和解决方案，帮助客户在物流生态不断提升提高效率和竞争力。

(6)普洛斯基金管理杠杆扩展阅读

普洛斯的优势

1、本土化。与许多跨国企业一样，通过并购与合资等方式与手中已经握有仓储土地的本土企业合作，打入中国市场。随着竞争的日趋激烈，普洛斯更是与本土企业合纵连横，达成战略同盟，从土地和股权两条线去加强自己的产业链条和业务资源的掌控力。

2、构建高效网络。物流的核心本质在于效率提升，作为一个基础设施行业，最重要的就是能否铺设一个四通八达的网络，除了自己投资开发，普洛斯还通过投资、收购、战略合作等方式和其他企业形成联盟，迅速扩张，打造出一个分布广泛的物流设施网络，为有效服务客户奠定了基础。